冯仑的“创世纪”之城

当磁悬浮干线列车穿越在“无烟城”中时,满头白发的叶荣添放下手中的报纸,看着车窗外不断闪过的建筑,渐渐沉浸在了成功的喜悦之中――

5年前,叶荣添为自己的房地产事业规划出一个令人难以置信的梦想,建造“无烟城”。城市两公里的范围内都没有汽车,接驳无轨电车,连接整个台湾;沿海和市中心全是绿化区,每一个居民都能在毫无污泥的环境下漫步;大型的对外游轮码头,可以举办世界级比赛的游泳馆,把中国人带向全世界;在未来的五年、十年甚至是下一个世纪,要为中国人提供更好的民生设施,把全世界最理想的城市规划融为一体,一个城镇连着一个,每一个都能自给自足,在全中国甚至是全世界的范围内建造这样的无烟城市――这是上世纪末香港推出的大型励志电视剧《创世纪》中的场景。

转眼十余年过去了,《创世纪》的剧情依然烙印在很多人的记忆中。然而,电视剧中辉煌的梦想之城在现实中却离人们依旧很遥远。如今,就在众多中国房地产领军者迷茫目前行业的状况时,地产商冯仑宣布了他的“造城”计划。这座立体建筑容纳了多种功能,冯仑的目标是要解决3万个家庭的居住问题,且承诺这个建筑的价格不会高于8000元每平米,“作为一个企业家,我愿意为解决中等收入群体的住房问题和其他公共生活问题做出努力。”前不久,中国企业家论坛2010年夏季高峰会上,万通集团董事长冯仑在接受记者采访时称,该项目预计2011年启动,打算用7年的时间,在北京及周边把这样一个梦想变为现实。

梦想之城

一座座圆锥形、高约400米的绿色高楼,中空,类似梯田的结构,房屋、人和绿色植物就在一层层“梯田”上共存――这就是荷兰建筑师设计所MVRDV为冯仑创作的创意“中国山”。

冯仑的“立体城市”计划:在大约两平方公里的土地上,打造一个建筑面积600万至1000万平方米、可容纳15万至20万人口的高密度建筑群。这个建筑群的平均高度预计约为400米,最大高度为500米,容积率高达5。人们在这里居住和工作,城市所需的功能在其间都能得到体现。

中国城市化的速度堪称世界第一,规模也是世界最大。1993年,中国的城市化率是28%,2006年的统计结果是43%。若以平均值来考虑,这一速度远远高于欧美、日本等国家。据预测,这个速度还将一直持续到2030年。

为了把梦想尽快变成现实,2009年6月12日,冯仑成立了北京万通立体之城投资有限公司,并在新加坡组建了研究中心。但立体之城公司不属于万通的子公司,而是一个独立的公司。事实上,这个公司很低调,门口不挂公司名牌,包括总裁冯仑在内,公司成员还不到十人,注册资金为一千万元人民币。

冯仑的初步构想是:用三年左右的时间研究和申请,五至八年左右的时间建设。至于在哪儿建设、每平方米售价多少云云,跟技术、政策等壁垒比起来,并非当务之急。高度当然是问题之一,但在技术上并不成问题。

据资料显示,“立体城市”采用先进的新能源技术和复杂的智能管理体系,是一个高密度的绿色智能建筑,拥有居住、工作、教育、医疗、休闲等大部分城市功能,建筑内部高速电梯纵横交错,居民“足不出户”即可满足大部分工作及生活等需要,是一座舒适便捷的宜居社区。

“到2020年,约3.5亿中国人将从农村迁移到城市,从而导致城市用地的极度紧张。因此,中国的城市化进程很难按照低密度模式发展,这也正是我提出‘立体城市’计划的一个重要原因。”冯仑说。

在冯仑看来,“立体城市”能够同时节省土地和能源。但是,这一计划也注定充满着未知数。且不论“立体城市”是否宜居,超高层建筑本身究竟节能还是耗能,这些争议实际上就非常大。上海陆家嘴已经建成高达492米的环球金融中心和420米的金茂大厦,632米的上海第一中心则正在建设之中。有建筑专家认为,摩天大楼其实并不节能,像上海第一中心仅电梯就需要上百部。

“立体城市”能否达到建筑节能要求,冯仑表示,目前正在组织相关的设计和技术研发。但他强调,与上海的环球金融中心等摩天大厦不同,“立体城市”具有规模效应,通过废物循环利用等措施,可以带来节能的效果。

高建筑如何防震?擅长高层建筑建造的日本人早已解决这一问题。通过液压装置,在楼内装置一颗重达数十、甚至上百吨的大铁球,成为防阻尼振动器。当地震波袭来时,可以通过计算机对液压装置发出指令,令铁球左右摆动,以减小和抵消地震波,就像人在面临冲击时左右摇摆以求站稳一样。一位参与过上海环球金融中心的日裔建筑设计师担任立体之城公司技术副总裁。

在工商局登记的数据显示,“立体之城”公司的经营期限是20年。20年,看似很长,但留给设计者的时间很短。他们需要先弄懂问题,再去找愿意一起研究的人解决,他们现在刚刚达到这个阶段。比如人类亲水、亲近自然的天性如何满足?冯仑的团队正在联系北京师范大学的心理教育学者研究这一问题。“我们设计的建筑将是集合居住和产业为一体的全能建筑,而不是功能较为单一的‘睡城’的设计。”冯仑表示。

照进现实

其实,早在几年前,哈尔滨市市长曾宣布,将在松花江北岸打造一个类似上海浦东的新城。与此同时,天津等城市的老城改造和新城建设也开始启动。当越来越多的城市开始动辄几平方公里地给自己“动手术”时,似乎应考虑一个问题:有多少城市可以重来?业内人士分析认为,像项目近400万平方米、投资近100亿元这样大的建设项目,目前在全国城市建设中并不少见。

如果冯仑的“立体城市”真有一天能够成为现实,那它带来的不仅仅是一次城市建筑的革命,更是一种生活方式的革命。

“城市是一个高度复杂的系统。高度复杂意味着,当你想要做出任何细小的改变时,成功率都可能非常之低。”技术分析师皮普・科伯恩在他的著作《变化的功能》中总结:这么多技术失败的原因都在于改变旧习惯的痛苦远远超过新习惯的好处。

每平方公里住10万人会不会太拥挤?“香港就是这个密度,大家都看到了,也没有拥挤到活不下去的地步。”冯仑解释说,“这里还可以有农业项目。国外已有立体农场,在一幢楼里种植蔬菜、水果。荷兰人也已经研究出在建筑里面养猪,让猪粪不臭的方法。”

在400米高空中生活,估计很多人会非常不适应,但冯仑却不这么认为,“历史上有相似的例子。”冯仑表示,上世纪三十年代,轻钢结构和玻璃被发现能代替木结构和石头应用于建筑时,高层建筑开始出现。很多社会学家也担心人们无法适应居住在几十米的高层建筑里,但历史证明人们不仅很好地适应了,而且高层建筑的出现还带动了科学发明。电梯、抽水马桶、空调等的相继出现,给人类带来了便利。“我认为,现在来做立体建筑,就相当于1929年前后做摩天大楼,当时大家不理解,后来就习惯了。”

然而,1989年设计的“天空之城”因诸多技术限制至今仍躺在图纸上。冯仑对此并不担心:“技术都没问题。”根据他的构想,“立体城市”的建筑容积率大约是5,低于一般摩天楼的容积率6。另外,它的高度400米虽然足以进入全世界高层建筑的前十名,但尚不到迪拜800多米高的“通天塔”腰部。

对于“立体城市”,真正可能产生壁垒的是与管理部门的沟通。冯仑坦言,“跟现行的管理体制如何协调好,这不是秩序问题,是体制问题。你的规划、交通如何规范,这些东西都需要和体制去沟通去协调。”正因为如此,冯仑在“立体城市”的实行上预留了三年的申请、沟通期。

2010年初,韩国政府宣布将在首尔以南35公里处的Gwanggyo建造一座绿色新城。而新城所采用的建设方案与冯仑的“立体城市――中国山”如出一辙。这个同为荷兰建筑设计所MVRDV设计的绿色新城也具有“小山梯田”一样的建筑模式,住宅、商场、写字楼等复合型的建筑功能,以及绿色节能的环保设计。韩国政府预计这个可容纳77000人的Gwanggyo新城将于2011年完成。

悟性经营

或许韩国绿色新城的先期实现将有助于冯仑“立体城市”在中国的推进。但如果冯仑真能在中国做成“立体城市”项目,那么他将改变中国地产及中国人居住的历史。

冯仑虽然有机会改变中国人的居住环境,但他无法改变已逐渐降温的中国房地产市场。今年全国两会结束后,中央便出台一系列宏观调控政策来制止已严重过热的房地产市场,身为地产商的冯仑同样面临着未来如何发展的问题。

就在前不久的一次万通高层会议中,冯仑与公司高层专门进行探讨调控后万通的应对策略。结论是:“吃软饭,戴绿帽,挣硬钱”,在运营能力、节能环保、资产管理能力上去竞争。

“最近10年,作为公共政策的房地产政策出现摇摆,一会儿摆向坚持支柱产业、经济增长点,承认和肯定住宅商品属性和消费品属性、投资属性;一会儿又摆向另一个极端,就是减少它的投资和消费属性,更多地重视其作为保障品的属性。”冯仑说。

在他看来,要看清房地产,就应该把距离拉远一点,拉到10年前左右。冯仑告诉记者,1997年的房地产政策,是把房地产培育为新的经济增长点,作为经济增长的一个引擎,进而发展为整个国民经济的支柱产业。这种政策背景导致了两个明显特征:第一,地方政府和中央政府,包括银行金融,全部是通过房地产推动中国经济做大,并且解决就业;第二,快速解决住宅的商品化问题,通过房改,把住房保障、福利取消,变成投资品、消费品,形成内需市场,并且通过按揭贷款带来巨大的内需增长。

上述政策思路,在推动住宅建设方面成绩斐然。其间,中国城镇人口增加了近3亿。到去年为止,我国城镇居民人均住房面积已达到22平方米,有些城市达到28平方米,而1998年全国城镇居民人均居住面积仅有9.3平方米。

毕竟住宅还有一部分保障性、福利性的要求,因为社会总有一些中低收入人群,一些暂时属于创业的年轻人,或者夹心层等。这部分群体买不起房,对房价的上涨最为敏感。“所以,我们的政策在最近五六年就出现了摇摆。”冯仑认为,其中有一个规律,经济不好的时候,住宅商品的消费特性、投资特性强化,而把保障和福利特性弱化,前两年就是典型的这种情况。而经济情况转好,就意味着房价高,于是又摆到保障和福利这头,现在就是如此。“最新的这轮政策调整,显然摆到了后一个极端,最大程度地扼制住宅的商品属性,几乎不承认投资的特性,更强调福利性、保障性。”冯仑认为,政策钟摆背后的深层次原因在于中央和地方的财税关系,这应是宏观调控要解决的核心内容。

“房地产调控下,万通不会与其他企业比拼开发规模,目标是跑赢市场、跑赢政策、跑赢竞争对手。怎么才能跑赢?我的说法是‘吃软饭,戴绿帽,挣硬钱’,就是通过创新和变革,来创造一个更大的生存空间。”冯仑透露,万通一直希望能避开经济周期和政策波动的不确定性影响。“上一次危机,我们就在讲用变革和创新应对经济周期,这是一以贯之的思路。”

据了解,今年初万通集团董事会作出了两个重要决定,一是将每年营业额的一部分提出来做研发,二是每年新产品。企业发展要挣脱经济周期的束缚,最终才能“吃软饭,戴绿帽,挣硬钱”。

所谓的“吃软饭,戴绿帽,挣硬钱”,用冯仑的话说,就是“中期持有、能力导向、资本权益为核心、节能环保、收入多样化”。他还举了个例子,万通地产自有的万通中心D座和服务公寓,在去年CBD写字楼空置率达30%的情况下,不仅基本做到满租,而且租金是除国贸中心之外最高的,也就是靠“软实力”即服务能力,挣到了坚实的利润。

公司转型需要时间。冯仑认为,“万通在向美国模式的转型之路上已经走了两年,有两件事是成功的:一是运营能力有所提高;二是负债降低。从控股公司(万通实业)到上市公司(万通地产),负债率都比较低。目前,万通实业只有不到20%的负债,这样我们未来就会有很大的弹性。”冯仑也承认,一个公司的财富管理和资产管理转型时间则要更长一点,他给自己的时间大约为10到15年。