老年公寓开发现状研究

摘要：21世纪的中国正全面步入老龄化社会，老年人的养老问题也渐渐成为社会关注的焦点，面对巨大的养老市场，房地产开发商已经大张旗鼓的涉足到老年公寓的开发中来。本文就老年公寓的开发现状进行了一些探讨，首先是对当前老年公寓开发的背景做了分析，由于中国的老龄化进程有老年人口基数大，增长快等特点，使得老年住宅市场既是机遇又是挑战。接着论文讨论了目前老年公寓开发的三种盈利模式，深入分析了三种盈利模式的操作特点以及主要案例，希望能通过目前现状的研究更多的引起社会对于老年养老问题的关注和思考。

关键词：老龄化；养老地产；老年公寓；盈利模式

Abstract: the 21st century China is aging society in an all-round way, the elderly pension problem has gradually become the focus of social attention, facing huge pension market, real estate developers have been aggressive in the elderly apartment development. In this paper, we discussed some elderly apartment development present situation, first is the background to do the analysis of the current elderly apartment development, because China's aging process with elderly population base is large, growing faster, makes the elderly housing market is both an opportunity and challenge. Then the paper discusses the elderly apartment development of three kinds of profit model, analyzes the operation characteristics of three kinds of profit model and the main case, hope we can through the current research situation of more and more aroused the concern of the society for old age pension problem and thinking.

Key words: ageing; Endowment real estate; Elderly apartment; Profit model

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

一、中国的老龄化及养老方式现状

（一）我国当前老龄化社会的现状

我国老龄人口于1999年即以超过国际老龄化社会10%的标准，整体进入老龄化社会。根据联合国的规定，一个国家65 岁以上的老年人在总人口中所占比例超过7% 或60 岁以上人口占10% 之上的国家称为“老龄型”国家。目前中国60 岁以上老人已达1.78 亿，占总人口的13.3%，而且正以每年3.2% 的速度递增，进入老龄化。另据国家统计局统计数字表明，到2025年，我国老年人将占全国总人口的19.34%；到2040年，老年人将占全国人口的27.8%，届时三个半中国人中就有一个老年人。（见表1-1，表1-2）如此高的老年人口率预示着中国的老龄化问题将格外严峻，如何安排好日益增多的老年人，切实解决好急速增长的老年人口与社会生活保障之间的矛盾，将成为和谐社会建设中迫切需要解决的问题。

表1-1我国老年人口发展统计数据单位：万人，%

注：数据来源 中国统计局，中国人口年鉴 2011[M].《中国人口年鉴》杂志出版社，北京，2011年12月.

表1-2我国老年人口比重增长趋势单位：%

注：数据来源 中国统计局，中国人口年鉴 2011[M].《中国人口年鉴》杂志出版社，北京，2011年12月.

（二）我国当前老年人的养老方式

世界上公认的养老方式一般有三种形式：1、传统的居家养老；2、社会养老；3、个人、家庭和社会结合的养老方式。我国老年人当前选择养老和住宅的方式, 由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居。除此以外还有托老所、福利院以及老年公寓等。

由于社会经济发展使家庭结构急剧改变，三代人共同生活的家庭已经渐渐远去, 目前老年人大多孤身或同子女分住。按照自然规律，人进入老年后无论精神感官或肢体都会不同程度的出现衰退或残疾，身心疾病成为影响他们自主行动的内在因素；年事越高受此影响越大，越需要更多的照顾。当代老人还是多子女的居多，儿女可以轮流照顾，而一旦进入“四二一”模式，那时子女便会显得力不从心。同时社会安全福利和个人养老金的增多,也使得更多的老人需要独自生活, 据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成一个体量惊人的现代养老产业。

（三）我国养老市场的供给概况

1、养老机构供给种类

我国的养老机构主要包括社会福利院、敬老院和养老社区等。

社会福利院。社会福利院主要面向城镇“三无”老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人，或者其法定赡养人、扶养人确无赡养、扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。

敬老院。敬老院主要针对城镇的各类有一定经济能力的老年人。敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，自负盈亏。

养老社区。养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老、公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。

家庭养老的养老社区通常子女与老人同住一养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社区也提供一定的补充服务，如日间看护等。以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老年人。此类社区一般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务、生活服务、出行服务等。以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务、搀扶服务、喂饭服务等。

2、养老机构供给总量

当前我国城乡公办的各类敬老院、福利院、养老院等老年社会福利机构共有39500多个，养老床位149.7万多张，但平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大，绝大部分的需求都无法得到满足，养老产业的发展空间十分广阔。

二、老年公寓开发的盈利模式分析

“养儿防老”的观念已经过时，更别说是在具有中国特色的“四二一”模式下，愈发显得艰难。在9成老年人选择居家养老的政策前提下，绝大多数要靠市场化来解决养老居住问题。与国外众多资本竞相进入养老产业不同的是，在目前中国，地产商是承担市场化养老的主力军。老年公寓开发的全链条由地产商独立完成，地产商成为了中国式养老的绝对主角。

养老激起了房地产企业一波又一波的热情，以“招保万金”为首的大型房企纷纷试水老年公寓，财大气粗的保险公司也高调插足，养老地产可谓风起云涌。大腕云集，但以盈利模式论老年公寓的开发无非三条路可走：租售结合、会员制、保险产品。

（一）风险最小的租售结合模式

就整个产业的实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期的运营管理及服务才是企业持续追求的利润点。但由于前期投入成本巨大，加之资金回收期长，就当前的实际情况来说，养老是不挣钱的，或是回报很慢的，地产才是挣钱的大头。由于国内的养老地产起步晚，发展不成熟，要靠收取养老服务费来填补前期的巨大投入基本是天方夜谭，而将大部分房源卖掉，以此来缓解资金压力成为了绝大部分地产商的选择，因为这样的风险最小，而持有剩下的一部分物业用于运营，又能实践开发商当初拿地时的承诺，可谓是既下了河，又不至于鞋全湿的折中之策。

万科在北京的项目幸福汇社区中，养老地产就有两种形态，一种为2.4万平方米的“活跃长者之家”，利用万科幸福汇的商业配套用地建设，做万科全持有的老年公寓，还未开始销售或运行；另一种为12万平米“活跃长者住宅”，是加入人性化设计的散售住宅，目前正在销售。对于初尝养老地产的万科，也是选择了这种租售结合的开发模式，使得自己的投资风险处于可控的范围内。

绿城早在2006年就涉足老年公寓的开发，其在浙江临平开发的绿城蓝庭项目中配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套，以满足老年人的需求。项目中的老年公寓共十层，一二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。三四层为护理院，共计三四十个房源，可容纳60名老人入住，目前已入住的老人共计四五十人。五层以上规划了86套老年公寓，面积包括60-70及120平方米。这批86套公寓销售定价在1.4-1.5万元/平方米，较普通住宅售价略高。

由于房地产开发前期沉淀的资金成本过高，而销售物业是开发商最快也是最直接的回笼资金的方式，至于租售比的确定，每个开发商对于不同的项目又都有不同的考虑，卖多持少可能是迫于资金的压力，而对于实力雄厚的大开发商，持有越多的老年公寓，却是看中项目后续稳定的提供服务所产生的现金流。

（二）会员制模式

对于许多志向远大的开发商来说，光靠销售赚钱，多少有些英雄气短，养老地产的本质应该是养老服务业，以老年人的实际需求出发，人性化的提供各种服务，从后期多年的持续经营和运营来获得收益才是一条长期的赚钱之道。

持有型的养老地产，一般以押金制和会员制实现前期部分资金的回笼。而会员制相比传统的押金制，在财务、盈利性和经营灵活性方面都更加有优势。比如，押金不能算作利润，但是会员费可以比较灵活的计入公司的财务报表。从经营的角度看，押金对应的房间或是床位是固定的，但会员制可以非常灵活的安排床位或房间，其在经营上的操作也更加的便捷。会员制的设计方法也是灵活多样的。比如捆绑价值属性的设计通常会将会员卡分为记名卡和不记名卡，通过会员卡价值属性以及会籍是否转让划分会员。再比如捆绑物业属性的设计会按照使用物业面积的不同，划分不同的会员等级。

国内养老公寓会员制的创始者就是上海亲和源老年社区。由于土地性质是协议出让，亲和源无法通过销售的渠道来回笼资金。而会员制是其解决经营压力、回笼资金的一条捷径。目前亲和源的老年公寓会员卡分为A卡和B卡。其中，A卡无论选择何种套型一律售价89万元，但根据套型的不同需交付2.98万、3.98万和6.98万不等的年费；B卡无论选择何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的不同售价分别为45万、55万和88万。这种收费上的不同取决于A、B卡的不同性质，A卡在亲和源老年公寓的使用期限与房屋土地的使用年限相同；而B卡的有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，未住满15年的多余费用可以退还，超过15年部分免费。亲和源的会员卡A卡最初的售价是50万，而现在已经涨到89万。

一般来说，会员卡的销售收入可以收回房屋的建设成本，而会员每年交的服务费才是企业主要的利润来源，而且随着规模效应的产生，服务成本的递减将会增加企业的利润。目前亲和源的会员制模式已经基本成熟，不仅与万科进行了合作，也开始了全国的扩张之路，以输出管理的模式向全国的老年公寓市场进军。

（三）与保险捆绑的模式

保险资金，一直以来都被认为是最适合做养老地产的，相比房地产开发商的资金拮据，保险公司最大的优势就是充盈的资金，他们手握巨额的保费，据统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约有48%是20年以上的长期资金，25%为5-20年的中期资金，这恰恰与养老地产的投资回报周期非常匹配。由于保险产品的销售时间、给付周期等因素影响，保险资金倾向于长期的、安全的投资方式，对于回报率的要求不高，而这与养老地产的投资模式是完全匹配的。

泰康人寿2010年在北京昌平斥资40亿元购买了一块30万平方米的土地，筹建泰康之家旗舰社区。泰康人寿也专门成立了一家叫泰康之家的管理公司，为旗舰社区提供后续的管理服务。建成后的养老社区约有1.5万张养老床位。建成后不予出售，而是用于长期经营。泰康之家旗舰社区将按照社区居民的年龄和身体状况分为独立生活、协助生活和专业护理等不同功能的居住单元。为此，泰康将自行开发一系列的公建配套项目，提供不同层次的个性化服务，并以收取养老服务费用作为项目的主要利润来源。而想进保险公司打造的养老社区养老，手段只有一个——买保险。如泰康人寿推出的“幸福有约终身养老计划”，由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用。此外，客户也可以到了保单约定的时间，不选择入住，可以拿到分红。每份保单的保费200万至300万，可选择一次缴清或者分10年期缴。由此获得养老社区的居住资格，锁定了入住成本，售价不菲。

保险资金与老年公寓的结合其实在国外早已普遍，美国保险业在养老地产中买断居住权，采取酒店式的管理，收取会员管理费用，并开发养老保险客户。目前美国的养老社区的现金回报率是8%-11%，甚至高于商业地产。保险资金通过客户购买保险的保障，保证了老年公寓项目开发过程中的财务安全，降低了投资运营的风险，从而提高了养老社区运营的品质。

参考文献：

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作者简介：沈冀，东南大学经济管理学院MBA在读，就职单位：无锡城市发展集团有限公司