浅析目前主要商业地产发展模式

摘要：不断强化的房产调控政策促使众多地产开发商抢先将触角伸到炙手可热的商业地产领域，商业地产提前进入黄金时代，越来越多的房企转型进入商业地产领域。新入房企需要首先解决好一个商业模式的问题。如何有效根据企业自身特点选择适合自身的商业地产开发模式，如何量身打造属于自身的商业模式，从而得以发挥差异化的优势并在激烈的竞争中成为赢家，经典的开发模式有万达模式、SOHO模式以及凯德模式三种。

关键词：商业模式；商业地产

引言

本文主要通过对中国目前的几种主流商业地产开发模式进行分析和梳理，对从住宅地产转型进入商业地产的房企提供一定的指导意义。

一个地产开发商准备开始进入商业地产行业，首先要解决的问题就是需要针对自身企业情况及所在区域商业发展状况而选择合适的商业模式，否则就会容易出现资金、人才、招商、运营等不同方面的问题而导致败走麦城。

1、万达模式：订单商业的典范

万达利用其“订单商业地产”的商业模式，经过数十年的打磨，成功将单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体。城市综合体就是多功能综合集中开发，包括城市中的办公、商业、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的多项功能组合，万达广场就是典型的城市综合体，不但有酒店、写字楼、商业，还有特色商业街、公寓、住宅、大型广场等，这种多业态功能组合能快速的增强万达广场的影响力，迅速提升万达广场的城市商业中心地位。万达发展至今，已经成为全国最大的专业商业地产开发商，持有物业面积达1000多万平方米。但是她也曾有过惨痛的教训，也经历了不断地摸爬滚打。2008年曾经将建好位于沈阳市核心区的万达广场炸掉了。

作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达首创的“订单商业”模式获得了极大成功，其优势主要在于：快速开发、快速销售，尽可能提高资本周转；自建主力店、与众多国际零售巨头结成战略合作关系、对主力店的资源掌控；低价拿地；品牌影响力强，能主动选址；订单地产、独特的商业资源；可以实现快速复制，是万达模式得以较快发展的关键。“以售养租”亦是支撑其迅速发展的资金核心。万达金街和SOHO等的快速销售为万达整个项目提供强现金流。通过过出售物业和租金收入，万达实现了自身的快速铺网。据悉，除个别城市其持有的物业比例达到40%外，其余基本在25%-30%左右。

万达的战略合作伙伴有30多家，都是国际国内知名公司。这类企业在中国市场上占据着稳固的地位，拥有一大批忠实的消费群体。万达商业地产到任何地方投资，最少会有几十家知名主力店跟进。其与全球众多500强商业巨头和国内实力商业连锁企业均有合作，屈臣氏、Gucci、ZARA、Cerruti1881等国际一线品牌的进驻，拉升了万达广场的高端层次。

万达在2011年之前仅发行过一次信托融资，2012年万达发行了90多亿元的高息信托融资。王健林承认2011年下半年和2012年上半年也遇到了些困难，“长白山项目去年最需要钱时没人给贷款，我们向股东借了点款，然后加快销售撑过去的。”无疑全国在建和即将开建的万达广场将需要相当资金和人才储备，万达也在进一步完善融资平台，不但进行信托融资，还谋求万达商业地产和万达院线进行IPO，从而降低万达上市融资的风险。“订单商业”模式并非万达首创，在国外已经相当成熟，但在国内的操作上却还存在一些问题。尤其是在二三线城市很多开发商没有足够的、能够支撑“订单”模式的商家资源，同时，商家也会关注到该开发商的实力是否够，能否给商家带来足够的信心和稳健的商业经营能力。

2、SOHO模式：分散销售，快速变现

SOHO中国则是将项目分散销售。SOHO中国通过这种模式快速回笼资金，短时间变现，而潘石屹则认为，比较成熟的城市和区域最繁华的商业街区无一不是分散的产权（即产权散售），如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。

以散售为主，业权分散的商业模式，一旦出现问题，容易发生纠纷。厦门2008年就曾经发生中山来雅倒闭事件，因为开发商的资金一时周转不开，一个当时厦门业绩最好的百货被查封关闭，大厦的数百名业主无法取得一致意见，至今仍无法重新再出租经营，原因不外乎：一方面，在分散的产权商铺里，业主对租金的期望值不一样。没有统一经营，商铺的主空置率比较多，整体商业氛围较差，已租商铺经营业绩差，待租商铺无人接手，形成恶性循环。另一方面，不能保证业态的合理搭配，开发商不能对业态进行统一的管理和布局。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入驻率都很低，可能都与此有关。

目前，SOHO中国也意识到没有持有型物业对企业的长期发展来说是不利的，作为一家上市公司，她需要的是拥有持续强劲的盈利能力。SOHO也开始决定由出售模式向持有模式转型，以后每年持有的物业量都要增大。目前海外已经不再采用商铺散售方式，而且在国内的许多地方政府在招拍挂土地时也经常会设定一定的条件，要求开发商要持有一部分物业或全部持有物业，不得分开散售商铺，要持有10年以上物业或整体出售才有资格参与竞拍土地。所以选择SOHO模式也要注意到所在城市的具体状况和企业自身的发展水平。

3、凯德模式：全部自持，双基金配置

凯德商用在中国的布局是一、二、三线城市全面开花。而据凯德商用中国总裁骆伟汉介绍，公司目前在中国35个大中城市拥有并管理着总物值超过530亿元人民币的55个商业地产项目，总建筑面积超过490万平方米。目前，凯德商用在中国内地的资产值目前约占公司总资产组合的42%。

凯德置地模式成功的关键在于三大策略：一是打造全链条基金融资平台，二是以费用收益模式替代资产收益模式，三是剥离非核心资产政策。

长期持有物业是未来商业地产发展的趋势。如菲律宾顶峰控股集团也是采用其一贯的作法，自已持有物业罗宾森广场。

凯德是集开发商、运营商和物业管理者于一身。来福士广场集酒店、商业购物中心、服务式公寓、写字楼等为一体，是其旗下的商业综合体品牌，如成都来福士广场、上海来福士广场、北京来福士广场等均通过来福士中国基金将私募基金和房地产投资信托基金（REITs）嵌入到该等项目的投资、开发和经营管理中去，从而将来福士商业模式在中国一线城市进行复制。同时凯德还通过私募基金和房地产投资信托基金（REITs）等将嘉兴茂广场在中国的众多二三线城市进行复制，这不能不说是其商业模式成熟运用的结果。

凯德置地擅长运用房地产基金，自1994年进入中国至今，她通过40亿美元规模基金的运作，在全国40个城市的开发了450亿元的总业绩。凯德置地通常在项目建成后，先把项目注入私募基金，待项目能产生稳定现金流时，再把项目注入REITs。如此，物业升值利润被前者分享，而REITs则分享了项目长期稳定的现金流；以保证项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性。

中国商业地产商可从两个方面去借鉴凯德模式；一是自持物业，现金流稳定，助力企业长期持续发展；二是融资多渠道，资金链稳健顺畅。

看一个商业模式是否适合企业自身，是不能简单的依靠一两个指标去衡量的。商业模式的成功与否，需要综合去考虑企业的需求。追求短平快的开发商，可能直接低价销售，快速回笼资金；像凯德、华润这样类型的开发商，选择持有物业，强调品牌战略，通过稳健经营去提升物业的价值。同时目前商业地产已经不是过去纯粹的地产开发或资源整合，而是发展到了资本运营阶段，我们选择商业模式应该顺势而为，而不能简单的将一种商业模式套用到自身企业上，应该在进入这个行业之初，通过学习并吸取万达、凯德及SOHO等不同商业模式的经验与教训，再有根据自身开发的项目，针对性地结合项目所在的城市、商圈、消费特点、商业体量以及企业自身的发展战略，来打造适合自己的商业模式。

参考文献

[1]商业地产典型模式解析.王景权.中国房地产（2011-04-05）

[2]凯德启示：商业“后来者”如何居上.张晓兰.安家（2012-05-15）

[3]逆市有所为：凯德房地产“双基金配置”应对周期风险.刘湖源.21世纪经济报道（2010-05-20）

[4]商业地产招商运营：范本.案例.策划.工具王高翔化学工业出版社（2011-09出版）

[5]潘石屹SOHO中国管理日记刘立群.中国铁道出版社（2011-03出版）

[6]商业地产学万达-（上下册）.段宏斌.黑龙江美术出版社（2011-04出版）