房企试水“房产众筹” 目的仍是卖房

媒体报道称，11月1日至15日，淘宝携全国品牌房企，集结重点城市优质特价房源开启电商购房盛宴。截至当前，已经有包括重庆、北京等在内的全国19个城市，万科、保利在内的50余家品牌房企推出100余个项目、超1万套房源参与。

房企纷纷试水众筹

近期，“房产众筹”成了地产界颇为热络的词，一时间，这种“借助互联网平台向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目”的时髦概念席卷大江南北。平安好房网CEO庄诺分析称，众筹最重要的观念是降低财务成本，用大家的钱来做事。

日前，在业内领先的众筹平台平安好房声称，要联手万科，挑战一次216套房源，创下国内单次房产众筹房源数量最多的纪录。

据悉，如果此次“平安&北部万科城”众筹金额达到了1500万元的最低众筹额度，所有的众筹参与者都将能享受到比目前周边市场价低了近13%的特别优惠购房价。此外，众筹参与者还享有优先选房权以及3%的预计年化收益。据悉，平安好房在11月17日携手万科上线“众筹”后，仅7天就吸金500万元。

而“双11”期间，远洋地产拿出上万套房源，参与项目数量占到远洋总体开发量的20%，这些房源皆放在京东金融的众筹平台发起房产众筹，用户交纳一定金额支持该项产品，人数及金额达到设定的规模后，就等于产品众筹成功。

今年9月23日，苏州万科宣布联手房产网络门户发起了全国首单房产众筹。苏州万科城作为首个房产众筹项目，推出全装100平方米三房一套，众筹目标金额为54万元。

在9月24日至26日期间，每位投资人最低只需投资1000元，待筹资金额达到54万元，众筹阶段就将完成。9月27日，万科城将在网络上以6折价起拍，最终溢价部分作为投资收益分配给众筹投资人。据了解，该众筹项目上线3个小时，就有176余名网友在线参与，筹足资金14万元;上线9个小时，540名网友在线参与，筹足资金54万元，众筹阶段完成。只待27日上午10点半的拍卖。

“房产众筹”目的还是卖房

在楼市进入下行通道的同时，传统中介与房产电商无休止的争斗，让大型房企开始自己搭建营销模式。而“双十一”的火爆，再次印证了互联网时代的到来，传统房地产行业与互联网牵手的“房产众筹”应运而生。

房产众筹项目具有“房地产+金融+互联网”三个行业属性。房产既可以收租金又可以享受资产增值，所以房产众筹项目作为一款金融产品，其投资收益好于一般的理财产品，同时投资风险相对较高。

房地产领域业内人士认为，房产众筹可以引起房地产行业的营销变革，只要100元或1000元就可以当房主，使房地产公司迅速完成潜在客户积累，大幅降低营销推广费用;房产众筹既可以是互联网公司向房地产行业的跨界（如平安好房网），也可以是房地产公司嫁接互联网思维（如万科城众筹），既可以应用在投融资环节，又可应用于营销环节，以及很多其他环节;房产众筹还是一类新商业模式，不仅是高风险的“融资”作用，房产众筹通过互联网平台线上线下互动，实现房地产商、潜在客户群、潜在投资者三方整合于一款众筹产品上。

相比于借由众筹试水互联网金融一说，对于苏州万科此举，业内更倾向于认为这不过是一次披了众筹外衣的营销活动。

“开发商拿出一套房子做众筹，牺牲一部分利润，依靠众筹投资人做网络营销，将位置偏、户型差的房子卖出去，既做了营销推广，又消化了库存。”还有专家指出，房产众筹并不是真正意义上的众筹，而是一种“卖房噱头”。“虽然此类众筹更加倾向于投资理财，但是开发商的积极参与是其关键的推动因素，其目的仍然是卖房。”

苏州万科在接受媒体采访时亦坦诚，“这就是一次营销活动”，并且只有“一个项目一套房源一次活动”。

“房产众筹”暗藏风险

起源于美国的众筹原意为Crowdfunding，可直译为群众集资或群众募资，简称众筹。随后逐渐演变成一种通过互联网向大众筹集资金的项目融资方式。美国网站Fundrise在2012年12月率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。

从目前来看，众筹模式不尽相同，但共同特点都是消费者先支付一定的金额后，获得有购买优惠房的资格。这样，开发商不但通过“房产众筹”冲刺业绩做大销售额，还可以缓解现金流，用别人的钱做自己的事情，并且也不用支付贷款利息。

中国房地产数据研究院院长陈晟指出，整体房地产行业的利润率不断下降。开发商纷纷寻找转型的新模式，而众筹的出现解决了房地产最关键的问题―资金和客户。众筹模式能更好地了解客户需求，使产品更贴近客户所需甚至提前锁定购房者。这种互联网思维下的房产众筹模式值得鼓励。

天津明洲律师事务所律师张彦荣表示，房产众筹参与人数众多，一旦产生纠纷，众筹发起方、开发商和买家之间极易形成利益同盟，进而损害投资人的利益，投资人投资前应确定所投资的资金是由权威第三方机构进行监管的，并且时刻关注资金的安全和动向。“由于房产众筹项目都是线上公开进行的，是对未来的投资，所以平台的资质很关键，对房产项目的信息披露是否准确，各项描述是否真实是保障投资者权益的关键。另外，虽然项目表面看都没有损失，你可以拿回本金，还能有回报等等，但房价的涨跌其实是不能保证的。”

陈晟也有同样的担忧，由于众筹模式在房地产领域尚处于探索阶段，各种类型都存在潜在风险，其中最重要的风险就在于房地产市场的涨跌。房价上涨时，开发商是否愿意履行之前的合约。房价下跌时，购房者同样存在违约风险。这需要一整套制度约束。