浅谈房地产开发项目结算审核工作

摘要：本文从最初对造价咨询公司的选择到最终结算文件的归档，较为系统的论述了房地产开发项目结算审核的过程。

关键词：结算；审核；复核；结算资料；数据库；

中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号：

目前，房地产开发项目的结算审核工作，可以不委托造价咨询公司而自行审核；但为了达到有效控制造价的目的，使结算工作展开地更为专业、系统，大多数结算还是请专业的造价咨询公司进行审核。本文重点围绕开发项目，如何委托专业的咨询公司做好结算审核工作展开论述。

通过招投标择优选择造价咨询公司

由于结算审核工作繁琐复杂，不仅要求审核人员有高尚的职业道德、一定的工程、设计、合同等综合知识，还要有较高的管理水平。即使这些条件全具备，在实际工作中也难免出错。而付出一点审计费作为代价，选择专业的咨询公司进行审核，对结算审核工作会起到四两拨千斤的作用。以“青岛市某住宅小区项目”为例，总建筑面积约13万平方米，其中地下建筑面积约2万平方米，地上26-28层，地下大部分为2层（其中1层为设备夹层），局部为人工挖孔桩基础。为高效地进行结算审核工作，本工程约85%的结算工作委托造价咨询公司进行。经过专业的审查和复核，送审部分单方造价从约2320元/平方米建筑面积，降至约2110元/平方米建筑面积，为公司节约造价2700多万元，而公司却只付出了不足70万元的审计费。选择专业的造价咨询公司的作用由此显而易见。但目前社会上造价咨询公司多且良莠不齐，要通过招投标选择好的咨询公司势必要做大量准备工作：

1.招标前，需对咨询公司的资质、业绩及取费等情况做大量调研。

2.对有过合作的优秀咨询公司做重点考察；也会参考结算汇编中的造价企业名录及其他政务信息公布的咨询公司信用等级评估结果。

3.从中择优选择五六家公司，邀请其竞标。评标过程通过综合打分法，分析比较其资质、业绩、取费、合同履约情况、人员配备、审计方案及进度安排等，以最高综合分确定中标咨询公司。

提交造价咨询公司的结算文件资料要及时、齐备、有效

由于造价咨询公司对开发项目现场情况不了解，完全根据结算资料进行审计，这要求我们及时向其提交审核无误的结算资料，对结算资料负责；同时要求我们建立严格的收发文制度，将发文至咨询公司的结算资料登记清楚。

结算资料可能存在的漏洞很多，有的设计图纸中有做法说明，却没有进行施工；有的施工了，却没有及时办理相应的工程资料。因此，要做好结算审核，要求开发项目及时、准确办理结算审核所必须的结算资料（如图纸、签证、批价等），而且必须注重资料的有效性。审核结算资料时要耐心、细致，不要怕麻烦，要多到现场核对。

三.定期对造价咨询公司的结算审核工作进行跟踪、检查

大多造价咨询公司都会同时进行几个不同项目的结算审计工作，要让其积极配合自身项目的结算工作，需主动做好以下工作：

1．及时督促施工方上报原报结算及结算资料。经初审其施工内容的真实性，结算资料的完整有效性后，立即发文至咨询公司，督促其展开审核并限定审核完毕的时间。

2．通过致电、致函询问，或到审核现场监督等多种方式对结算审核工作的合法、公正、高效进行监控。

3．结算审核过程中，造价咨询方与施工方出现争议问题要及时协助，引导解决。如定额套用出现的问题应及时引导双方到定额站进行答疑解决；如对结算资料与实际施工不符之处，应及时协助双方勘探现场，必要时组织开发方工程等相关人员共同参加，并及时补充、完善结算资料及审批程序。

4．双方完成结算审核工作，应及时督促其出结算报告初稿，并对审核内容进行签字确认。

开发项目预算人员对结算初稿展开认真的复核工作：

造价咨询公司报送审计报告初稿后，开发项目预算人员应及时展开复核工作，做好开发公司各级审核审批前准备。

1.开发项目预算人员进行结算初审的步骤及要点

（1）审核结算资料是否齐全有效。

（2）审核结算报告是否正确无误（工程量计算准确、定额套用合理，取费类别正确）。

（3）根据结算提报数据库资料，分析数据库成本指标后，审核结算是否超成本管控计划。如果超计划，需重点审核其准确性、合理性，必要时会同造价咨询公司人员共同分析原因，提交分析报告。

（4）填制公司内部各级审核审批会签单，并确保信息填写准确无误。

2.结算审核发现问题的处理步骤及注意事项

（1）将需修改的问题及时与造价咨询公司人员进行沟通，证实其是否确实存在问题。

（2）对确实存在的问题，要求咨询公司严格自查，并由咨询公司通知施工单位对结算进行修改，双方重新出结算报告初稿。

（3）如果施工单位不同意修改结算报告，应阐明我方对存在问题的处理意见并致函，以期尽早解决争议。

五、开发项目公司严格执行结算的各级审核审批程序

1．公司各级审核审批的步骤及审核重点

（1）首先由工程现场负责人及工程部进行审核，其审核重点为：结算或竣工图中的工程范围是否与实际施工完全一致，结算内容、所供应的物料、设备是否达到合同约定的质量要求并通过了验收等。

（2）其次由造价合约部进行审核，其审核重点为：施工内容、结算方式、计价模式是否符合合同的约定，并对其工程量计算、定额套用，材料、设备价格、签证、变更及计价取费进行审核及算术校对。

（3）再次由公司审计部进行审核，其审核重点为:结算报告方方面面的算术校核，以及甲方代扣代缴费用扣除、合同将罚款、甲供材的超欠供问题及成本管控目标的实现与否等方面的情况进行综合审计。

（4）最后由公司领导层人员进行审批。预算人员需提前做好结算的数据分析工作，对项目的成本管控情况做到心中有数，并掌握结算中的一些数据指标（如含钢量、签证率等），以便能随时提供相关数据，也加快领导层对结算审批工作的进度。

2．公司内部各级审核发现问题的处理步骤及注意事项

（1）公司内部审核过程中，各级审核及审批人员将审核意见，清楚写在结算会签单中。

（2）会签组织人员认真分析、落实问题，并与咨询公司相关人员再次进行沟通，落实问题是否确实存在。

（3）对确实存在的问题，要求咨询公司自查，杜绝再次发生；并由其通知施工单位进行修改后重新出结算报告（如果施工单位不同意应致函说明）。

（4）如果并非确实需修改，应分析原因，以书面报告形式反馈给相应的审核或审批人员。

（5）对修改无误的结算报告进行重新会签，确认会签中提出的问题得到解决或修改完毕。

六、结算资料的归档及数据库的建立

1．结算资料的发文归档：严格结算资料的收、发文登记制度，并对完整的结算资料文件进行归档。如结算报告、数据库指标及各种分析报告、竣工图、签证、批价、设计变更、技术核定单、原报资料及招投标文件、承诺函等。

2．数据库的充实：工程结算资料是造价指标数据库形成的基础，做好归档整理工作，安排专业人员进行工程指标数据库的分析、编制、录入工作。

结束语： 总之，为了合理的确定造价，更好地做好结算审核工作，房地产开发项目工程预算人员应熟练掌握专业的审计知识，用专业知识和实践经验来处理结算过程中的复杂问题；严格恪守职业道德，坚持公平、公正的审核原则，充分发挥造价咨询公司的审核作用，严格执行公司各级审核审批程序。

参考文献：

青岛市工程结算资料汇编，青岛市城乡建设委员会，2011。

浅析房地产公司如何做好项目结算的审核工作，项目管理资源网。