批发市场的财税疑问释解

政策性搬迁收入的会计处理和税务处理

农批市场收到的政府搬迁补偿款，一般由以下几部分构成：一是对农批市场土地和地上建筑物成本的补偿，包括拆迁费用及损失补偿；二是为解决搬迁而产生的一系列衍生问题而发生的费用，包括员工安置费用、市场经营损失补偿等；三是对企业重新购建新市场而支付地价和建设市场建筑物等资本性支出给予的补助。第一种属于固定资产和无形资产处置所得款项，第二种属于与收益相关的政府补助，第三种属于与资产相关的政府补助。按照财会〔2009〕8号文件，搬迁市场应将收到的补偿款首先确认为“专项应付款”，然后将上述三部分自专项应付款转入递延收益后按照《企业会计准则第16号——政府补助》不同的会计处理，即第一种按处置收益额转入“营业外收入”，第二种按实际支出转入“营业外收入”，第三种按资产每年摊销数额转入“营业外收入”。如果收到的搬迁补偿收入扣除转入递延收益金额后仍有结余的，则作为资本公积处理。（二）关于税务处理1.关于企业所得税。关于政策性搬迁，国家税务总局《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）对此类搬迁收入的企业所得税处理方法作了明确规定，即企业因政府政策性搬迁取得的收入可以按扣除其搬迁（含重建，下同）支出后的差额确定计税所得额，而且用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。根据这个规定，如果农批市场属政策性搬迁，并且在5年或多于5年的时间内才搬迁完毕的话，则5年内可以不用对搬迁收益纳企业所得税，并且新购建的固定资产不仅可以对补偿收益税前抵扣，而且折旧还可再次税前抵扣，这也说明国家对政策性搬迁市场的优惠税收政策。当然，农批市场如要申请搬迁税收优惠，必须向税务部门提供政策影响的证明资料，如政府部门的搬迁文件或公告、市场管理方与政府部门签定的搬迁协议、市场管理方制定的搬迁计划以及搬迁后新市场购建土地和建筑物的立项及规划搬迁次年起的5年内完成新市场购建土地和建筑物等任务的实施依据等等，并且待税务机关对这些证明资料审核通过后才能按有关政策性搬迁规定来缴纳企业所得税。2.关于营业税。关于政策性搬迁，国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定，只要纳税人能出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论其是否由政府财政拨付补偿款，该搬迁均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税（高金平，2010）。因此，如果农批市场能提供当地人民政府收回土地使用权的正式文件，并向房地产所在地税务机关申报核准后则可以免交营业税（高金平，2010）。3.关于土地增值税。关于政策性搬迁，《土地增值税暂行条例》第八条和《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条均有规定，即因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。因此，农批市场如能提供当地人民政府收回土地使用权的正式文件，并向房地产所在地税务机关申报核准后免交土地增值税。

非政策性搬迁的会计处理和税务处理

（一）关于会计处理目前企业会计准则和税法仅对政策性搬迁有特别规定，因此如果农批市场无法提供政策性搬迁的相关证明材料，则搬迁行为应认定为企业的商业行为，应按照企业会计准则关于资产转让的处理方法，即将搬迁收入扣除所清理或报废的资产的账面价值以及其他因搬迁直接导致的费用后的余额计入当期损益处理。如某农批市场因自身发展需要从城中心搬迁至郊区，原市场由某房地产开发公司承接改造更新，那么该批发市场应根据与房地产开发公司签定的转让协议和搬迁进度合理确认转让资产收入，并将原市场土地成本、固定建筑物清理损益确认成本，从而得出搬迁损益。当然，为防止上市公司通过关联交易实现利润，会计准则亦规定明显高于被处置资产公允价值和清理费用的收入差额不能计入损益，因此，如果确有证据表明市场所收到的搬迁补偿款显著高于市场建筑物的公允价值和因搬迁产生的直接费用之和，则市场建筑物的公允价值与账面净额之间的差额可以计入当期损益；但是超出公允价值的部分视同搬迁受让方所给予的与重新购建新市场相关的捐赠，计入资本公积（陈品琴，2010）。（二）关于税务处理1.关于营业税。截至目前，国家税务总局尚未出台有关非政策性搬迁补偿费是否要交营业税的文件，似可参考的文件是国家税务总局《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函〔1997〕87号），规定对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税，而一些地方税务机关近年来也相继制定了一些有关搬迁补偿款项营业税税务处理的规定，如福建省税务局的闽地税发〔2004〕63号、深圳市税务局的深地税发〔1999〕462号和重庆市税务局的渝地税发〔2002〕156号等分别对拆迁补偿业务征收营业税问题作了不同的规定。鉴于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，笔者认为农批市场针对此类业务与其税务主管部门和专管员多作沟通，并提供相关说明资料，税务部门将结合各地营业税的征收规定与市场实际情况确定市场搬迁收入营业税的具体征收办法，市场方再根据规定进行相应的税务处理。2.关于企业所得税和土地增值税。搬迁市场应按税法规定对搬迁补偿收入征收企业所得税和土地增值税，无优惠政策。综上所述，农批市场搬迁有政策性搬迁和非政策性搬迁两种，最为关键之处在于准确判断是否是政策性搬迁。

作者：李青云 单位：深圳市农产品股份有限公司布吉农产品批发中心