价格分离法评估土地价值的启示和探索

【摘 要】本文针对估价实务中遇到的问题，探索将剩余法和市场比较法进行组合，并简单的将这种办法称为价格分离法。价格分离法的估价技术路线是：选择合乎条件的案例；对价格进行分离，创造土地可比实例；求取土地可比价格。

【关键词】价格分离法；评估；土地价值；探索

土地估价的基本方法有市场比较法、剩余法、土地收益还原法、成本逼近法、基准地价法等。一般在房地产市场比较活跃的地区，市场比较法和剩余法的适用性比较好。但是近几年由于房地产市场波动大，各地地王频现，“国八条”限购令的抑制，征收新规定的出台，央行加息等。另外有些地方土地成交很少，有些还带有政策倾向或限制条件。因此，我们在实际应用市场比较法和剩余法时，自然会产生一些困惑。主要体现在：一方面，市场正常成交的土地案例很少，即使能在与估价时点相距3年内找到若干案例，但由于它们价格差异很大而最终无法作为可比案例。另一方面，由于近年房价涨幅过大，加之现今宏观调控趋严，致使预测未来房地产的开发价值成为难点，而其价值对剩余法的评估结果影响甚大。还有在上市、改制、征收、作价出资等估价目的下，需对已建有建筑物（能正常使用且已有一定年限）的土地价值进行评估时，剩余法的使用也存在一定的局限性。

那么如何解决这些实际工作中的问题呢？我们在思考和探索这个问题，现在我们通过研究、探讨领悟到——将剩余法和市场比较法进行组合来评估。进而解决我们实际工作中所遇到的问题。

在此我们暂将其定义为价格分离法，即先选择若干与委估宗地具有类似开发条件的、在估价时点近期有过交易的新开发房地产，再应用剩余法的原理，求取这些房地产与销售时点所对应的土地价值，并将其作为土地可比案例，最后应用市场比较法的原理，将委估宗地与其进行比较，同时作适当的修正来估算委估宗地的客观合理价值。具体的估价技术路线如下：

首先，案例的选择。价格分离法所选取的案例是基于新开发并已进行销售的房地产，必须符合下列三个要求：

1）案例的土地用途、规划指标、区位因素等条件与委估宗地相类似。由于我们是对案例的房地产销售价格进行分离，进而得到委估宗地的可比案例价格，所以案例与委估宗地所能开发的房地产必须符合“可比案例”的要求。

2）案例的销售时点与估价时点相近，宜选择销售时点在开盘时间至入住后一年之间的案例。如选择的案例是处于入住之前，尽管案例可能尚未竣工，但其售价所对应的是开发完成后可投入使用的房地产价格，此时应关注开发商所承诺的入住时间，如超过一年的，应慎用。

3）案例的售价应为整个楼盘的销售均价，并且该楼盘在市场上已具有一定的成交量，即售价是正常价格或可修正为正常价格。特别要关注非入住时点的售价，如楼盘刚好处于开盘不久，还必须要充分了解楼盘的开发现状、付款方式、优惠措施，以及开发商的信誉和承诺事项等。

其次，价格的分离。其目的就是为了制造土地案例，主要是应用剩余法的原理。但必须注意此时的案例是建有建筑物的土地，所以在分离建筑成本及相关成本时应结合实际情况进行估算。也就是说，我们在进行案例调查时，除了掌握其具体规划指标外，还必须对其建筑风格、配套设施、园林绿化等状况进行充分的调研，同时还需关注其实际开发周期、销售比例和开发商的市场认知度等相关信息。

在上述调查的基础，我们对各项指标进行分析，具体如下：

1）案例的销售均价。在分析销售均价时，必须结合楼盘的销售时间和销售比例，以及开发商的品牌。如有些楼盘在经历一段销售时间后，销售比例仍比较低，那么该价格对于目前的市场来说可能存在虚高；又如有些开发商所开发的楼盘总能高于同地段的其它楼盘，那么可能是因为其楼盘品质较好，或是该开发商具有较高的市场认知度，或两者都有。因此，我们在对上述影响因素进行分析后，结合案例的实际情况将销售均价修正为销售时点的正常价格：如有些因素难以确定修正幅度的，则应将该案例淘汰。

2）成本的估算。主要是针对已建成建筑物的特征，估算其客观合理的建造成本。也就是说，开发的内容必须根据实际情况来确定，但是开发的成本并非其实际投入成本，而必须根据当前市场的客观成本来确定。

3）利息的估算。关于计息周期的确定，原则上根据项目的建设规模以客观合理的建设周期为准。但必须注意的是，建设周期的起点是以项目的入住时间往前推算，而且利率的取值也是以建设周期起点所对应的银行贷款利率为准。

4）利润的估算。利润的估算理应按照当前社会同类型房地产的客观合理的投资回报率进行确定。

5）销售税费的估算。销售税费应根据国家规定的相关税费进行计算，但其中土地增值税的估算是个难点，因为我们不一定能获取案例的地价情况。而且由于同品质的土地可能因取得时间不同而造成原购地价差异很大，但是售价是由市场供需所决定的，所以同时期、同品质的楼盘售价是相近的。我们建议可根据不同的估价目的确定土地增值税计算思路：一按照土地增值税预征比例计算；二按照项目建设周期起点的地价水平进行估算；三是按照两者孰大者计算。如抵押评估就应遵循谨慎原则，则按孰大者计算。

6）销售费用的估算。销售费用应结合项目的规模，按照当前社会同类型房地产的客观合理的营销费用进行确定。

由于在价格分离法的初级阶段，我们已将销售均价修正为销售时点的正常价格，所以后面的成本价格就必须以客观成本为基础进行估算。

再次，建立可比案例。在完成价格分离后，我们就可根据分离后的各案例的土地价值及其土地规划指标等，选定3个以上（含3个）的案例作为委估宗地的可比案例。

然后，求取土地比准价值。应用市场比较法的原理，将委估宗地与各可比案例进行比较，同时建立修正体系，对各项修正因素进行打分，从而求得各可比案例的比准价值，并最终确定委估宗地的市场价值。该环节与直接选用土地成交案例的市场比较法雷同，在此不专门探讨。

最后，就该方法的适用性进行分析，具体如下：

1）该方法是基于目前土地价值估价实务所遇到的难题——无法选用市场比较法和剩余法，而将这两种方法的特点进行组合，所以在市场比较法和剩余法使用的时候，不宜再采用。

2）在上述探讨中，我们将案例界定为“新开发房地产”，室为了避免因建筑物折旧所造成的价值减损。因为对于以使用一段时间的房地产来说，其建筑物折旧在即使不存在外部折旧的条件下，要准确地衡量功能折旧和物理折旧也是很难的，而且一般情况下房地产的价值总是土地增值和房屋减值的综合体现，所以如果选用旧的房地产作为案例，那么将大大降低该方法的精确度。

3）在分析案例售价时，我们选用“楼盘的销售均价”，主要是基于委估宗地是一整宗土地，所以选用的可比案例最好也能以一整宗土地为对象进行分析。当然，如果委估宗地为某套房地产所分摊的土地，那么我们也可以选用与之相匹配的案例进行分析。因此，在选用案例时就必须针对委估宗地来量身定做。

另外，我们在平时中经常使用另一种市场比较法与剩余法结合的方法求取土地价值，通过调查周围楼盘的销售均价利用市场比较法估算出房地产销售价格，再使用剩余法求取土地价值。我们现在反过来利用剩余法分离出土地价值，再用市场比较法求取土地价值，总的来说，我们现在探索的价格分离法并不是偶然的事情，而且我们通过实践不断学习和探讨的结果。我们在实际工作中应该根据实际情况。

在我们实际工作中，会遇到很多种特殊的案例，我们应该依托理论来探索出适合案例的解决方法，可能是一种或多种或几种方法的结合，但必须与案例合适。这样我们才能为社会服务，才能更好的发展估价行业。

【参考文献】

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.

[2]邹晓云.土地估价基础[M].北京：地质出版社，2010.

[3]柴强.中国房地产估价与经纪[M].