海南试点“居委会拆迁公司”

如何调节拆迁中的社会矛盾，如何在拆迁中兼顾政府、开发公司和被拆迁户的利益？对此，正在面临大量拆迁工作的三亚作出大胆的设想：让当地村民或居民参与到政府旧城改造和拆迁中，从而改变过去以政府为拆迁主体的旧模式，换之以居委会或者村里成立拆迁公司，开发公司将一定的合理的拆迁费用支付给这个拆迁公司，城市拆迁改造，有望不再由政府一手包办。

新模式

城市拆迁改造，有望不再由政府一手包办到底。2007年底，海南三亚以月川新城区近13亩的地块作为试点，推行以地块所在居委会成立公司组织拆迁的新模式。

试点地块位于月川新城，面积12.93亩，用途为居住用地，使用年限70年。不久前，三亚国土局发出公告，对该地块的土地使用权和拆迁安置捆绑挂牌出让。

据介绍，这种城市拆迁新模式是由村里或者居委会成立股份制的拆迁公司，经国家科学的总体评价后出台总体拆迁指导价格，土地竞得人可将土地拆迁工作承包给拆迁公司负责。拆迁公司所得利益可以用于社区发展经济，让老百姓获得实惠。

月川居委会党支部书记林世耀说，去年6月，居委会及下属的7个居民小组集资50万元成立了河东月川开发建设有限公司。公司以股份制运作，可以配合土地竞得人进行土地拆迁。而这种拆迁模式与之前拆迁最大的区被就在于，拆迁费用的盈余部分和地价将拿出一定比例发展社区经济，让老百姓获得更多的实惠。

在具体的运作过程中，地块竞得人负责出资进行该地块旧城改造的拆迁安置。就试点的地块――月川新城区而言，拆迁安置费大约为2731万元，土地在公开拍卖之后，由竞得人直接支付给拆迁公司。竞得人可委托三亚河东月川开发建设公司完成拆迁安置工作，同时也可以不委托三亚河东月川开发建设公司进行拆迁。

针对这个试点地块，三亚市委常委、常务副市长严之尧说，这是一种新型的城市土地拆迁模式。严之尧表示，新模式运行后，政府将把部分地价款作为土地收益返还给月川开发公司，作为该公司在月川开发下一轮拆迁的费用，并拿出一部分发展社区经济和生产，让老百姓得到更多实惠。

在随后的10月29日下午，在拆迁安置费用2731万元的基础上，试点地块从39万元/亩开始挂牌，最后以220万元/亩成交。地价款加上拆迁费用，开发商铭远公司拿下这块地每亩的成交价431万余元。但是据介绍，铭远公司准备在比较其他拆迁公司的拆迁价格后，才决定是否将拆迁安置工作委托给月川开发公司完成。

缘由

三亚市政府缘何如此积极地推动这种拆迁的新模式？

众所周知，三亚近几年的城市建设，用突飞猛进来形容可说是恰到好处。迅猛发展的城区建设背后，大范围的城市拆迁安置工作正处于矛盾重重的处境。

非法买卖土地、违法抢建乱建、拆迁过程中的暴力冲突……在城市拆迁改造过程中，这一系列的问题并不少见。

如何调节拆迁中的社会矛盾，如何在拆迁中兼顾政府、开发公司和被拆迁户的利益？对此，正在面临大量拆迁工作的三亚作出大胆的设想：让当地村民或居民参与到政府旧城改造和拆迁中，从而改变过去以政府为拆迁主体的旧模式，换之以居委会或者村里成立的拆迁公司，开发公司将一定的合理的拆迁费用支付给这个拆迁公司。

在此次拆迁试点之前，土地拆迁都是由政府部门负责，面对复杂的情况，无形中给政府增加了很大的拆迁成本，也带来治安隐患。在新模式下，政府能减少社会矛盾，获得和谐平稳的社会秩序和环境；开发公司得以顺利完成拆迁工作，进行项目开发；被拆迁户可以依靠当地居委会或者村里成立的产前公司，在拆迁中获得发展的实惠、良好的居住环境和生活水平。

业界评说，新模式试点运行后，可以大大减少政府部门和被拆迁户之间的对立，对调节社会矛盾、促进和谐拆迁将起到积极作用。

至于为什么会将试点放在月川？林世耀介绍，试点地块约13亩，拆迁面积约2.1万平方米。当地居民仅80户300多人，绝大多数都依靠出租房为生，在此居住的外地人口近1900人。

居民居住的大多是混合结构的简易房，居住环境简陋，不大的地方还分布着一个私人经营的废品收购站。房子盖得密密麻麻，没有绿化和居民公共活动场所。据介绍，如果发生火灾，消防车根本进不去。由于众多外来流动人口的存在，社会治安也存在很大的隐患。

从城市发展而言，月川居委会是三亚最大的城中村，属于三亚旧城区，又是新城区的规划范围。月川居委会拥有城中村改造的共同难点问题：居住环境脏乱差亟待改善、流动人口未登记存在治安隐患等。如果啃下了月川这个硬骨头，三亚旧城改造将出现一个崭新局面。

严之尧表示，目前试点工作的规章细节正在完善中。政府希望通过这种新型模式进行拆迁，减少社会矛盾，加快旧城改造，改善市容环境，提高被拆迁群众的居住条件和生活水平，让社会治安和城市建设得到改善。

另外，月川居委会所在的城中村，是未来三亚主城区发展的方向。以上这些，都是三亚选择月川居委会作为试点的原因。

思考

三亚的做法，是将土地的使用权和拆迁安置捆绑挂牌出让，事实上是把一级开发、二级开发一揽子出让，但是在土地出让扣除拆迁费用之后，政府又对拆迁部分实行了“次市场化”处理――拆迁费用必须“经政府科学的总体评价后，出台总体拆迁指导价格”，拆迁操作又多半必须交给“地块所在居委会成立的拆迁公司”。

这样的改革思路，确实前所未有，其优点也是明显的。其中最大的好处，是政府不再和一家一户的被拆迁户打交道，转而交给地块所在居委会办的拆迁公司。而这种公司运作拆迁事务，最大的优点是人头熟、地面熟，哪一家的违章建筑是什么时候建的，怎么建起来的，是否应该付给拆迁补偿，他们往往比政府部门更清楚。更重要的是，由于其主体地位是“公司”，节约出来的拆迁费用可以“拿出一定比例发展社区经济”，因此与拆迁户讨价还价的动力要比政府人员足，从总体来讲将会节余拆迁费用。

但如此改革令人担忧之处也有不少。其中最大的担忧，还是上述的“次市场化”处理。人们有理由质疑：既然政府将土地的使用权和拆迁安置捆绑挂牌出让，也就意味着拆迁费用要由土地竞得人自己来出，而这样的“政府制定”是否涉嫌以公权插手市场呢？

另一个让人担心的是，注册资本50万元的“居委会拆迁公司”，却要运作高达数千万元的拆迁业务，他们是否有足够的能量？谁来为他们提供资金运作担保？此外，拆迁问题决不仅仅是一个经济问题，绝不是“我给钱、你走人”那么简单。如果遇到经济方式无法解决的现实困难，“居委会拆迁公司”又怎么可能在更大范围内协调资源、解决被拆迁户的问题呢？

由此看来，在拆迁问题上，政府虽然交出了与一家一户补偿谈判的棘手问题，但是责任同样不轻。其一，拆迁费用的估值问题，由于涉及到价值评价权的认定，所有解决起来未必很轻松；其二，“居委会拆迁公司”由于前所未有，其官商、民商混合的特殊身份，政府有责任对其进行规范化监督；其三，拆迁补偿由“政府――民众”改为“公司――民众”，政府的角色应该更加中立，拆迁中的违法行为，显然是政府应该特别关注的。