持续观察的样本

笔者在2012年到Orlando首次参加NAR（全美房地产经纪人协会）的年会，第一次参会，除了忙着建立和巩固和NAR领导层的关系，更多地是被其巨大的会议规模所震撼――每年参会的各类代表总数达到2万人（包括规模巨大的展会的参展商，也包括来自加拿大、中南美各国以及欧洲的上千名代表）！等到2013年在San Francisco第二次参会，则更多地关注了美国房地产经纪人的参与政治活动的情况（当时参会以后的情况发表在2013年12月的本专栏）。第三次也就是2014年在New Orleans，则更多地关注美国房地产经纪行业的商业模式及其变迁，因为当时中国的房地产经纪行业也正开始发生剧烈的变动。

时间过去了三年，NAR依然是笔者持续的观察对象，同时作为我心目中中国的房地产经纪行业协会的对标以及参照系，从NAR的年会可以折射出中国房地产经纪行业这两年发生的重大改变。

首先是中国前来参会的人员，2015年的年会，中国最老资格的房地产互联网平台公司依旧组团参会，但和前三年不同的是：其总裁没有出席，而前三年其总裁都会作为嘉宾上台发言。这似乎可以看作是2014年以来由这家公司引发的中国房地产经纪行业剧变的一个阶段性指标性事件。与之相对应的是，和这家公司站在对立面的一个集团――某房地产中介联盟，继2014年组团参会之后，今年继续组团到会。虽然今年该联盟代表团的组成人员大约一半都是联盟当中一家牵头企业的代表（联盟另一家主要牵头企业则自己另外组团参会），从代表性来说稍逊，但其在组织团员参访美国大型房地产中介公司和数据公司、向美国同行取经这方面则做得比以往更加娴熟和高效。

把目光转回美国同行，美国的房地产经纪行业也在面临互联网冲击，互联网平台公司所采用的互联网企业惯用模式也在侵蚀传统房地产经纪企业的经营领域、压缩其利润空间，因此这次年会上有很多专题对此进行讨论，包括在NAR的管理大会（相当于我们的理事会）上，也专门讨论了这个问题，并通过决议要采取措施防止情况恶化。

在这个背景下，美国同行对中国房地产经纪行业发生的剧变也表示了非常大的关注。

说到美国同行对中国的关注，作为全美100万房地产经纪人的行业协会（美国房地产经纪人总数大约300万，其中100万是NAR会员），他们深知中国与之对等的组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会（CIREA），因此尽管有其他的行业团体希望和NAR建立正式关系，NAR还是很明确地表示只给CIREA以正式官方待遇。这种政治敏感性应该是和NAR长期以来的政治参与传统密切相关。NAR在首都华盛顿有专门的办事处，负责参与国会听证、院外游说的活动。就在1个月之前的10月21日，NAR会长Chris Polychron还在美国国会就一项住房金融和保险法案出席听证会，当然，NAR参加此类听证会的目的是为了通过法案形式增加经纪人的业务来源和业务收入，而这一点也是房地产经纪人加入NAR和积极参与协会各种活动的重要原因。