现代物业经济管理中所面临的问题及对策

【摘 要】随着我国城市化进程的加快，对物业管理行业也提出了更高的要求。本文针对在现代物业经济管理中所存在的一些问题进行了深入的分析和探讨，提出了物业管理费用收支透明、成立专门的业主委员会和物业管理公司“前期介入”等解决策略，这对于推进我国物业管理行业的健康发展有一定的意义。

【关键词】物业经济管理；问题；对策

随着我国城市化进程加快，广大人民群众居住条件得到了很大改善，对物业管理行业的服务也提出了更高要求。物业管理部门和相关人员应正视在现代物业经济管理中所存在的一些问题，理顺物业经济管理中的复杂关系，建立物业经济管理的良性机制，并采取有效措施加以改进。

一、现代物业经济管理中存在的问题

物业管理是通过聘请物业管理公司通过有偿服务、合理收费、多种经营的方式，为居民提供全方位、多层次、多项目的物业服务。作为一种有偿服务，物业管理中涉及到财务往来和经济管理的重要内容。但就目前的现实情况来看，其中仍存在诸多问题，在一定程度上制约了物业管理的发展。

1.收费存在一定的困难

物业收费困难已经成为制约物业管理发展的首要问题，具体表现在以下几方面：首先，现行的物业收费标准很难得到业主的认同，多数业主认为收费标准与房产质量、物业管理水平相比较高，对物业收费存在一定的抵触情绪；其次，对于一些空置房产，业主认为自己没有享受到相应的物业管理服务，缴纳物业管理费用十分不公平，而业主不住在小区内，也给物业费用追缴造成了一定的困难；再次，对于一些公共设施部分的物业费用，业主对分摊方式、分摊后的费用也存有质疑，缴纳不及时；最后，业主对于物业小区内道路停车位收费和地下车库产权的费用收缴始终存在很大争议，这一问题已经成为物业管理中的“顽疾”。

2.收费与服务质量不符

服务质量是物业管理的生命线。但从目前的情况来看，很多物业管理公司的服务不尽如人意。首先，物业管理公司的服务范围不明确，很多物业管理仅限于收租金、费用以及一般的日常养护，很少通过保养建筑物的外貌、公用区域和小区环境来提高物业的使用功能和经济价值，也就很难得到业主的认可；其次，物业管理公司的服务不及时。很多业主在遇到诸如停水、停电等生活问题时，迫切期待物业管理公司快速提供服务，如果物业管理公司的反应时间较长，业主自然会不满；最后，一些物业在投入使用之前就存在质量问题，例如，小区配套设施不全、房屋漏雨漏水，墙体塌陷裂缝等等，这些都增加了物业管理公司的服务成本。

3.费用收支管理不透明

物业管理公司是独立的企业法人，但物业管理属于经济效益、社会效益和环境效益的高度统一的行业，物业管理的经济收益应控制在一定的合理范围之内。很多物业管理公司将物业经济管理看作是本公司自身的业务范围，认为费用收支管理不必向业主公开，也就很难取得广大业主的理解与支持。

二、物业经济管理陷入困境的原因探析

物业管理与广大业主的生活、工作密切相关，物业经济管理的良性运行，对于提高广大业主的生活质量和物业管理公司的经济收益都有积极的意义。经过深入分析和研究，造成上述问题的原因主要有以下几个：

1.物业产权具有复杂性

物业产权是指产权人对其所有的物业在法律规定的范围内享有占有、使用、收益和处分的权利。但在具体的物业管理中，物业产权所有人对于物业的处置并不能完全“随心所欲”，这是因为业主在行使自己的权利时有可能损害其他业主的合法权利，如房屋装修时禁止拆改房屋结构、房屋空置时也应缴纳基本的物业管理费用等等。另外，还有一些“公共部分”的物业产权始终存在着激烈的争议。

2.政府在物业管理中角色缺失

物业管理与人民群众的生活密切相关，政府应关注物业管理事业的发展。首先，政府应当制定并完善相关的法律、法规和相关政策，为物业经济管理提供指导，但就当前的物业管理制度来看，物业管理条例规定的比较笼统，监督的程序、机制并不明确，不利于具体操作；其次，政府应通过社区管理部门或街道办事处积极参与物业管理，但从现实情况来看，社区和街道办事处在物业管理中的参与程度远远不够。

3.房地产开发公司负有重大责任

物业管理的对象是具体的房产及其相应配套设施，房产及其配套设施的质量，是物业管理的基础和起点。很多房产开发商在房产开发中的不负责任，将会为物业管理公司带来一些不必要的额外开支，也提高了业主的物业使用成本。

三、现代物业经济管理的相关对策

物业管理是一项具有公益性质的有偿服务，既要保证广大业主的合法权益，又要保证物业公司的生存和发展，针对当前物业管理中所存在的问题，可采取以下措施：

1.物业管理费用收支透明

收支透明使广大业主感到自身的物业权得到了充分尊重，也更乐于配合物业管理公司的各项工作。因此，在年度初期，物业管理公司应向全体业主公布物业管理费用收支的预案；每一季度或年中，要对物业费用收支进行一次公开，接受广大业主的监督；年终，要对物业管理费用的收支情况进行核算，并接纳业主对年度内物业管理各项工作提出的意见和建议。

2.成立专门的业主委员会

政府职能部门要促成业主委员会的成立。业主委员会要充分发挥职能，一方面，使广大业主明确自身的义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白物业管理费的欠缴不仅会损害物业管理公司的利益，也会损害广大业主的利益。另一方面，要维护广大业主的切身利益，并尽量通过和谐、合法渠道来解决与物业管理公司之间的纠纷，逐步建立良好的互信氛围。

3.物业管理公司“前期介入”

物业管理的前期介入，是指物业管理公司在接管具体的物业管理业务之前就参与到物业开发的各个阶段之中，如房产项目决策、物业规划设计、小区环境布局、施工建设等，从物业管理的角度对物业施工质量、配套设施提出建设性意见，协助开发商共同把好物业项目的质量关，为物业投入使用后的高质量服务创造条件。物业管理前期介入可减少使用中的后遗症，提高所管物业全面了解，为后期管理做好充分准备。

随着中国城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，物业管理面临着新的发展机遇和挑战。我们应尽快完善物业经济管理机制，提高物业服务质量，切实保障业益，维持物业管理行业的持续健康发展，实现开发商、物业管理和业主“三赢”的局面。

参考文献：

[1]（美）罗伯特·C·凯尔，F·M·贝尔德，M·S·斯波德克.物业管理—案例与分析[M].北京：中信出版社，2001.

[2]郑荣跃，戴杭菊.物业管理收费的盈亏平衡分析[J].宁波大学学报（理工版），2002（4）.

[3]梁启龙，秦向东.房产物业管理收费难的症结与对策[J].山西：经济师，2005（7）.