车位、车库权属登记的法律适用

《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。其目的在于加强对车位、车库的利用管理，为业主提供必要合理的车位、车库。本文试对该规定中涉及的几个重要问题作一阐述，以利于实践中把握和运用。

第一，这里是指在“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”。“建筑区划”目前似乎没有统一的解释，但笔者认为，区划就是地区、区域的划分。建筑区划则是对建筑物聚集区进行的区域划分。通常情况下，一个独立的建筑区划为某一建设用地规划许可证及其附件（图）上载明的区域范围。在建筑物建成后，需要调整区划的，则指统一编制修建性详细规划的用地范围。调整后，有可能将以前相邻的建筑区划合并为一个新的建筑区划，也有可能将以前的建筑区划分割为几个新的建筑区划。通俗地讲，可以理解为规划上的“小区”。由此而论，对建筑区划外或者占用闲置土地、占用公共道路、场地及违反规划要求所建的车位、车库和规划用于人防工程的地下室都不属于本款调整的范围。

第二，关于本款中“首先”的含义。有观点认为，这里所谓“首先”，是指业主对车位、车库有优先购买权或优先承租权。即开发商在出售、出租车位、车库时，业主优先于建筑区划之外的购房人或承租人。若真如此，在目前大中城市车位、车库供不应求，价格居高不下的情况下，如果开发商将车位、车库过高定价，有相当一部分业主对高价的车位、车库望而却步时，开发商则可顺理成章地向建筑区划外的第三人出售。势必造成开发商利用价格手段，轻而易举地突破法律的束缚。由此可见，本款中的“首先”不是“优先”而应指不区分条件地满足业主的需要。其法律涵义包含必须满足业主的需要为限定条件，否则，《物权法》条文直接使用“优先”即可。

第三，“业主”在这里的定义。笔者认为，本款“业主”的定义应为《物权法》第70条所述“对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有 权”的人，而这里的“等”字不应包括单独购买车位、车库的人。因为车位、车库是建筑区划内整体环境的组成部分，为服务于整个建筑区划内业主便利而配套建造的，故其利用应该服从于购买住宅、商业、办公等业主的需要。仅仅购买车位、车库的人应只对购买的车位、车库及其所在的停车场享有一定的权利，承担一定的义务，让其作为“业主”参与其他区分所有建筑物的维修义务，享有选举业主委员会权利等重大事项的决策权，对其本人和其他业主都是不公平的。如果这里包括了只购买车位、车库的人，则建筑区划内拥有住宅、经营性用房的业主利益无法得到保障，本款所欲达到的目的亦无法达成。当然，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，根据《物权法》第2章第3节规定取得建筑物专有部分所有权的人以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可认定为业主（本文以下所述业主均为此义）。

第四，对“需要”的界定。业主对车位、车库的需要情况是复杂而多变的，笔者认为对“需要”的界定应当考虑的因素主要有：车位、车库的功能与属性；车位、车库配套建设标准、不同利益主体之间的利益平衡等。

对此，我们首先应当进行目的限制。业主购买车位、车库的目的必须是用于停放汽车，否则与立法目的和配套设施的属性不符，从而不应得到本款的保护。其次应当对数量进行限制。一般来说，规划配套的车位、车库标准少有达到1：1的比例，这时如要满足需要就应考虑数量上的合理性。笔者比较赞同《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第8条的规定：“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。”这种界定符合目前我国城镇居民家庭拥有汽车大多数为一辆的社会现实，也有利于尽可能满足最广大业主的需要，促进社区和谐。当然，在配置比例等于或大于1：1时，开发商出售、出租车位、车库给业主的前提既要按照先来后到的顺序也要按照配置比例范围内进行。另外，笔者认为还应当在时间和方式上作出合理的限制。因为这里的需要存在着现实的需要和潜在的需要。需要是动态的，而车位、车库配置比例是固定的，这两方面的矛盾总是存在的。对于房地产开发而言，如已将除车位、车库以外的专有部分销售完毕，开发商在合理的期间内征求了业主的意见且满足了现有业主的需要之后，可以将剩余的车位、车库有条件地对外出租，但不能对外出售；如专有部分未销售完毕的，应考虑满足将来业主需要之后才能有条件地对外出租，但不能对外出售。为什么这里提到的是只能有条件地对外出租而不能对外出售呢？因为无论建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例是否大于、等于或小于1：1，车位、车库作为配套设施都是以满足业主需要为前提，一旦车位、车库的所有权为建筑区划之外的人，则规划配套比例随即发生实质性的变化，这就可能损害业主利益且这样做也不符合前述关于“业主”在这里的定义；同时，开发商在此只能是有条件地对外出租，即应限定开发商对外出租后，若今后业主在配置比例范围内提出车库、车位需求，开发商与不属于业主的该车库、车位的承租人签订的租赁合同应无条件解除。即开发商对外出租后，将来如有业主提出购买或承租要求，在符合配套比例的情况下开发商应该满足。这是既保护业主利益又不致于对开发商过于严苛的合理做法，符合物尽其用的原则，也是对所有权人在本款限制条件下行使权利的尊重。

此外，当配置比例不为整数，比如0. 8：1时购买一套房屋的业主可以购买一个车位（车库），1. 5：1时购买一套房屋的业主可以购买两个车位（车库）。这种情况下，开发商可能在建筑物专有部分还未销售完毕便将配套的车位、车库售罄。出现这种情况并不违背本款规定，开发商在以后的销售过程中可以事先跟买受人讲明，告知买受人签定合同时车位、车库已售完的事实。

第五，本款规定对已取得车位、车库所有权人的出售、出租行为是否依然具有约束力。笔者认为，虽然已经取得车位、车库所有权人对其车 位、车库享有占有、使用、收益、处分的权利，但基于车位、车库与其主体建筑物之间关系的特殊性，是其主体建筑物的配套设施，本着同一事项作同一处理的法治原则，对已经取得车位、车库所有权人出售、出租行为亦应受本款约束；同时，本款规定的目的在于满足业主的需要，若业主单独将车库、车位对外处分，则表明其并不需要车库、车位停车。再者，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个建筑区划内建筑物的使用和全体业主利益。若不如此，本款“首先满足业主的需要”也达不到目的。

第六，如何按照本款规定进行登记。建筑区划内车位、车库的转让涉及到千家万户的根本利益，而转让成功的标志一般在于是否完成登记。登记机构应当从合理、审慎的角度出发做好该项登记工作。现就实践中可能涉及的以下几种情况试作分析。

1.开发商首次转让。开发商首次转让的情况一般会有出售（附赠）、折价抵偿工程款、司法机关生效的法律文书导致车位、车库转让等。在开发商以出售（附赠）形式登记所有权的，登记机构应当审查受让人是否为该建筑区划内业主及其取得是否符合建筑区划内车位、车库的配置比例。慎重起见，还应当由开发商出具“已按配置比例满足了业主需要”的具结保证。为避免业主只登记车位、车库而不登记住宅、经营性用房，此后将住宅、经营性用房以合法形式单独转让，从而使得本款立法目的落空，登记机构可以先登记业主的住宅、经营性用房再登记车位、车库或同时完成登记。开发商折价将车位、车库抵偿工程款的情况下，无论受让方是其债权人还是由债权人再转让给他人，这时最终记载于登记簿的一定要是该建筑区划的相应业主，同时也应符合配置比例的要求。如果中间出现多次转让的情况，只要最终的权利人符合前述登记条件，登记机构可合并处理。有人指出这样做可能使得开发商与他人串通，在二次转让中谋取利益从而损害业主合法权益。笔者认为，实践中这种以资抵债的情况不是个例，由于最终登记的权利人只能是业主，开发商或其债权人提出过高要求只能使得自身利益得不到实现。所以，当业主能够与之达成协议并完成登记，这应是一个消除纠纷、维持稳定的合理做法。实践中还有一种便是开发商在建设、出售、抵押等环节出现纠纷导致诉讼，被司法机关依法将涉及的车位、车库判决、裁定给他人的情况，这时登记机构只需按生效的法律文书办理即可，不用再审查其行为是否符合本款规定。

2.所有权人有偿转让。依法办理转移登记取得车位、车库所有权后，该所有权人再次以货币形式、折价清偿债务形式或其他有偿转让形式与受让人达成合意并申请登记时，受让人也应当符合前述登记条件。需要指出的是，当所有权人将建筑区划内属于自己的住宅、经营性用房等连同车位、车库有偿转让给同一受让人时，双方申请登记的，登记机构应予以办理，需要着重审查的是当所有权人单独将车位、车库有偿转让的情形。所有权人以折价清偿债务形式与受让人达成协议并申请登记时的处理方式与前述“开发商折价将车位、车库抵偿工程款的情况”一样，这里不再赘述。

3.所有权发生赠与、继承。依法办理转移登记取得车位、车库所有权后，车位、车库的所有权人将属于自己的住宅、经营性用房等连同车位、车库一并赠与给同一受赠人时，双方申请登记的，登记机构应当办理；单独将车位、车库赠与受赠人时，双方申请登记的，登记机构应当审查受赠行为是否符合前述登记条件。当发生所有权继承时，如果继承人将被继承人的住宅、经营性用房等连同车位、车库一并继承时，继承人申请登记的，登记机构应予以办理；在涉及多个继承人时，可能有的是该建筑区划内的业主，有的不是业主，有的继承住宅、经营性用房，有的只继承车位、车库的情况。笔者认为，这时无论以哪种情况出现，登记机构都应按照遗嘱继承的内容或继承人之间达成的遗产分割协议进行登记。如果有继承人只继承了车位、车库，再次有偿转让或赠与他人并申请登记的，登记机构应当对受让人按前述登记条件进行审查。这样做既可以使继承人合法继承行为得到有效保护，又可以使其转让行为符合本款规定，从而不致于侵害到其他业主利益。