车位产权引争端

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从2007年12月1日起，没买车位的业主一律不准将车停到地下车库。友好明慧园小区的一纸禁令，引起了业主的不满。

近日，记者在明慧园小区看到：小区高层楼下人行道上停了一长溜车，因为没买车库，以前将车停在地下车库的业主，现在不得不将车停在小区楼下人行道上。

据了解，该小区共有370余家住户，此次出售的车位只有80个。根据占地面积大小，车位的销售价也不一样，像停放越野车这样大面积的车位是18万元/个，停放桑塔纳这样大面积的车位是15万元/个。

关于出售车位的事，早在半个月前，物业公司就在各个单元门电梯口贴出通知：要求有车的业主赶快买车位，否则12月1日之后，不允许将车停放在地下车库里面。

根据业主的介绍，记者了解到，在出售车位之前，业主一直是按月给物业公司交停车费，每月350元。“现在一个车位最低就要15万元，我买个车才10万元呢。一个车位最多占六七平米，就巴掌大块地方，核算下来，每平米的销售价格达到两三万元了，比别墅还贵，哪能买得起呀?”采访时，一位开着桑塔纳回家的业主抱怨说，当天，他还习惯性地想将车往地下停车库开，半路被保安拦住了。

同时，被拦住的还有一辆越野车，“没买车位，不允许将车停到地下车库。”保安边拦边说，由于经常在野外工作，这位业主当天才知道不买地下停车位就不让停车的事。

业主委质疑小区车位产权

在小区单元门电梯口，记者看到了催买地下车位的通知。

通知表明：明慧园小区地下车场产权为新疆昊泰实业发展有限公司所有，产权登记证号为：乌房权证乌市沙依巴克区字第00300155号和0300156号。

该小区物业公司――新疆家友物业管理有限公司发出通知说：小区交付使用以来，该停车场一直为小区业主无偿使用。“此前物业公司收取每月350元的停车费，属物业管理费，非停车场地费。”该小区物业公司相关负责人解释说，“现在出售车位也是迫不得已，随着经济的发展，我们小区拥有车的业主也越来越多，有些业主一家都有两三辆车，根据我们初步估算，小区业主的车大概有100辆了，停车紧张矛盾也越来越突出，在此背景下，我们决定向小区业主优先出售小区车位产权。”

在通知里，物业公司承诺：业主签定合同交清款后即可交付车位，吴泰公司在360日内解除停车场抵押，并为业主办理所购车位的产权登记手续。

正是新疆吴泰实业公司关于车位产权的承诺，让小区业主委员会感到质疑如果昊泰公司能给买车位的业主办理下来产权证的话，那么小区业主拥有的合法土地证将形如一张废纸。“目前，小区的房子已经全部销售完毕，这就是说今后所有业主都可拿到土地部门颁发的土地证。我们小区的车场位置正好在高层垂直位置，而我们所有业主将来拥有的合法的土地也在这里，如果昊泰公司能办理下来地下车场的产权，那么我们业主将来拥有的合法土地就找不到具置了，没有地下根基的楼房，那不是漂浮在空中的楼阁吗?”小区业主委员会主任曹森荣表示，他认为物业公司出售带产权的地下停车场，将来会造成重复销售之嫌。

小区车位归属难定

场针对业主委员会提出的问题，记者采访了新疆家友物业公司。

“在乌鲁木齐所有小区中，我们的地下停车场是惟一拥有产权的。如果业主对我们地下停车场的产权表示质疑，建议他们去找相关主管部门咨询。”新疆家友物业管理公司相关负责人解释说。

那么，该小区的车场，房产开发公司到底该不该拥有产权呢?

查阅《物权法》的第七十四条，相关规定如下：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

北京仁和律师事物所房地产领域知名律师孟宪生解释说：“该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。这就要看该小区当时销售房子时，是否将车位的分配、归属问题列入购房合同中，如果当时有约定的就应该按照合同约定来执行，没有约定的可重新约定。”

而对于业主委员会提出的质疑，孟宪生律师解释为：这跟土地落着点没有关系，根据《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，这就是说建设用地是可以分层使用的。

对于车位约定问题，记者咨询了明慧园小区业主委员会，“关于车位的问题，购房合同中没有约定。”业主委员会主任曹森荣说，“早在五六年前，房产公司就在卖房子了，那时拥有私家车的业主也并不多，谁也没留意合同中是否列入车位归属一项。”

“如果当初购房子合同中没有约定的，原则上是归业主共有。”孟宪生律师解释说，不过，他还认为：“如果小区停车场属于房地产开发商单独开发的商业设施，那就另当别论，因为房产开发商在开发过程中，本着赢利的目的，付出了很大成本，这种情况下，房地产开发商是可以出售的，现在北京就有一些地产开发商专门开发立体多层型停车场销售，商业利润也很可观。”

怎样鉴定小区的停车场是否为房产开发商的商业开发停车场呢?孟宪生律师继续解释说，“这要看当初规划时，该停车场是否被列入小区配套的公用设施，如果停车场被列入配套的公用设施，那么停车场的产权原则上属于业主共有。”

据悉，关于小区停车位的规划问题，乌市规划局规定为5：1的比例，举例说，建筑开发商建筑开发1000套房子的住宅小区，应该规划出200个停车位。“如果开发商将规划出来的200个停车位算入公用设施成本，而且这部分成本已经打入房地产开发成本，随同房子一起销售出去的话，那么这些车位就属于业主共有。”孟宪生表示。

该小区业主委员会曹主任还指出，吴泰高层地下的所谓地下室应该说它是该高层的楼基，是高层建筑不可分割的部分，基础和楼房是一个整体关系，开发商不可能光卖楼房不卖基础。

另外，开发商在向有关部门报送该楼建筑成本时，更不可能将占有很大比重的建筑费用不进入成本。曹主任最后说，只要基础部分进入了建筑成本，该地下室的产权就无需解释地属于全体业主。