车位产权范文

时间:2023-02-27 16:26:09

车位产权

车位产权范文第1篇

近日,记者在明慧园小区看到:小区高层楼下人行道上停了一长溜车,因为没买车库,以前将车停在地下车库的业主,现在不得不将车停在小区楼下人行道上。

据了解,该小区共有370余家住户,此次出售的车位只有80个。根据占地面积大小,车位的销售价也不一样,像停放越野车这样大面积的车位是18万元/个,停放桑塔纳这样大面积的车位是15万元/个。

关于出售车位的事,早在半个月前,物业公司就在各个单元门电梯口贴出通知:要求有车的业主赶快买车位,否则12月1日之后,不允许将车停放在地下车库里面。

根据业主的介绍,记者了解到,在出售车位之前,业主一直是按月给物业公司交停车费,每月350元。“现在一个车位最低就要15万元,我买个车才10万元呢。一个车位最多占六七平米,就巴掌大块地方,核算下来,每平米的销售价格达到两三万元了,比别墅还贵,哪能买得起呀?”采访时,一位开着桑塔纳回家的业主抱怨说,当天,他还习惯性地想将车往地下停车库开,半路被保安拦住了。

同时,被拦住的还有一辆越野车,“没买车位,不允许将车停到地下车库。”保安边拦边说,由于经常在野外工作,这位业主当天才知道不买地下停车位就不让停车的事。

业主委质疑小区车位产权

在小区单元门电梯口,记者看到了催买地下车位的通知。

通知表明:明慧园小区地下车场产权为新疆昊泰实业发展有限公司所有,产权登记证号为:乌房权证乌市沙依巴克区字第00300155号和0300156号。

该小区物业公司――新疆家友物业管理有限公司发出通知说:小区交付使用以来,该停车场一直为小区业主无偿使用。“此前物业公司收取每月350元的停车费,属物业管理费,非停车场地费。”该小区物业公司相关负责人解释说,“现在出售车位也是迫不得已,随着经济的发展,我们小区拥有车的业主也越来越多,有些业主一家都有两三辆车,根据我们初步估算,小区业主的车大概有100辆了,停车紧张矛盾也越来越突出,在此背景下,我们决定向小区业主优先出售小区车位产权。”

在通知里,物业公司承诺:业主签定合同交清款后即可交付车位,吴泰公司在360日内解除停车场抵押,并为业主办理所购车位的产权登记手续。

正是新疆吴泰实业公司关于车位产权的承诺,让小区业主委员会感到质疑如果昊泰公司能给买车位的业主办理下来产权证的话,那么小区业主拥有的合法土地证将形如一张废纸。“目前,小区的房子已经全部销售完毕,这就是说今后所有业主都可拿到土地部门颁发的土地证。我们小区的车场位置正好在高层垂直位置,而我们所有业主将来拥有的合法的土地也在这里,如果昊泰公司能办理下来地下车场的产权,那么我们业主将来拥有的合法土地就找不到具置了,没有地下根基的楼房,那不是漂浮在空中的楼阁吗?”小区业主委员会主任曹森荣表示,他认为物业公司出售带产权的地下停车场,将来会造成重复销售之嫌。

小区车位归属难定

场针对业主委员会提出的问题,记者采访了新疆家友物业公司。

“在乌鲁木齐所有小区中,我们的地下停车场是惟一拥有产权的。如果业主对我们地下停车场的产权表示质疑,建议他们去找相关主管部门咨询。”新疆家友物业管理公司相关负责人解释说。

那么,该小区的车场,房产开发公司到底该不该拥有产权呢?

查阅《物权法》的第七十四条,相关规定如下:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

北京仁和律师事物所房地产领域知名律师孟宪生解释说:“该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则,即车位车库必须根据约定来确定归属。这就要看该小区当时销售房子时,是否将车位的分配、归属问题列入购房合同中,如果当时有约定的就应该按照合同约定来执行,没有约定的可重新约定。”

而对于业主委员会提出的质疑,孟宪生律师解释为:这跟土地落着点没有关系,根据《物权法》第136条规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立,这就是说建设用地是可以分层使用的。

对于车位约定问题,记者咨询了明慧园小区业主委员会,“关于车位的问题,购房合同中没有约定。”业主委员会主任曹森荣说,“早在五六年前,房产公司就在卖房子了,那时拥有私家车的业主也并不多,谁也没留意合同中是否列入车位归属一项。”

“如果当初购房子合同中没有约定的,原则上是归业主共有。”孟宪生律师解释说,不过,他还认为:“如果小区停车场属于房地产开发商单独开发的商业设施,那就另当别论,因为房产开发商在开发过程中,本着赢利的目的,付出了很大成本,这种情况下,房地产开发商是可以出售的,现在北京就有一些地产开发商专门开发立体多层型停车场销售,商业利润也很可观。”

怎样鉴定小区的停车场是否为房产开发商的商业开发停车场呢?孟宪生律师继续解释说,“这要看当初规划时,该停车场是否被列入小区配套的公用设施,如果停车场被列入配套的公用设施,那么停车场的产权原则上属于业主共有。”

据悉,关于小区停车位的规划问题,乌市规划局规定为5:1的比例,举例说,建筑开发商建筑开发1000套房子的住宅小区,应该规划出200个停车位。“如果开发商将规划出来的200个停车位算入公用设施成本,而且这部分成本已经打入房地产开发成本,随同房子一起销售出去的话,那么这些车位就属于业主共有。”孟宪生表示。

该小区业主委员会曹主任还指出,吴泰高层地下的所谓地下室应该说它是该高层的楼基,是高层建筑不可分割的部分,基础和楼房是一个整体关系,开发商不可能光卖楼房不卖基础。

车位产权范文第2篇

转让方(以下简称“甲方”): 身份证号:

受让方(以下简称“乙方”): 身份证号:

见证方:

甲、乙双方在真实、自愿、协商一致的基础上,就__ _ _ _停车位使用权转让事项,达成如下合同:

一、产权约定

本合同所指停车位(停车设施),系具有独立使用功能的独立建筑空间,并不属于必要附属设施,也未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移。上述独立建筑空间并未计入业主公摊面积。

甲方保证对以上车位享有合法的占有、使用、收益、处分的权利。甲方确保上述车位产权清晰,没有经济和民事纠纷。

二、标的

本合同所指停车位,位于____________________地下负 层 号,具体停车位置,以平面图确定为准。

三、使用期限

甲方同意将上述停车位使用权转让给乙方,转让期限自本合同签订生效之日起,至________________所属土地使用权期限届满时止。

四、转让价款

1、本合同所指车位使用权转让,总价款为人民币(大写) 元整,乙方付款方式为第 种:

(1)一次性付清全款。乙方于本合同签订当日向甲方付清全部转让价款。

(2)分期支付款项。乙方于签订本合同当日,向甲方支付定金人民币(大写) 元整,剩余款项在本合同签订后 日内全部付清。

2、乙方迟延付款,经甲方书面催告三日内仍未支付完毕的,甲方有权解除本合同,没收定金,并将上述车位使用权另行转让给其他业主。

五、本协议生效后,甲、乙双方分别向 公司发出权益转让通知书。甲方须无条件配合乙方办理上述车位的落名、产权登记等相关手续(税费及规费由甲方按国家有关政策规定承担)。

六、生效条件

甲、乙双方对本合同未尽事项应协商解决。本合同自甲、乙双方签字盖章后生效,合同附件、补充合同与本合同具有同等法律效力。

七、本协议未尽事宜,经甲、乙双方协商可签订补充协议,补充协议与本协议具有同等法律效力。

八、契约收存

本合同正本一式三份,甲、乙、见证方三方执一份。

甲 方: 乙 方: 见证方:

电 话: 电 话:

年 月 日

车位产权范文第3篇

某小区在2005年建成交付时,房产开发商以20万元左右的价格出售小区内车位,许多业主认为车位价格太高,开发商卖出去的车位并不多。于是,开发商以每月300元的价格将未出售的车位租赁给小区业主。10年后,开发商在租约到期之际,向承租车位的业主发出书面通知,要求收回车位使用权用于出售。物业公司在租约到期后,不让原承租车位的业主开车进小区,小区业主与物业公司发生冲突性矛盾,社会反响强烈。该小区业主认为开发商侵占了部分属于小区业主所有的公共车位。小区业委会派代表到规划部门、建设部门及不动产登记部门反映情况,要求相关部门公开政府信息,要求了解小区车位建设、产权登记的情况。这是一起典型的小区车位纠纷,在解决一系列矛盾之前,车位产权问题首当其冲。

一、《物权法》有关车位登记的规定

《物权法》第六章规定了业主的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是不动产所有权的一种形态,指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。业主专有部分的单独所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。专有部分主要是通过一定方式分割出的兼具建筑构造上独立性和使用上独立性的建筑物部分。共有部分的共有权指业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务,如对走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。对共有部分享有共同管理的权利,即有权对小区内公共的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会和业主委员会进行管理。由此可见,小区建筑物及公用设施等有四种权利所有模式:业主专有、业主共有、建设单位专有、国家专有。《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

二、车位如何登记

目前,小区车位的类型越来越多,有地表停车位、地下停车位、楼房首层架空停车位、楼顶阳台停车位等。有的车位由多面墙体围成一个独立的空间,这样的停车位相对比较占用空间,更多的停车位以划线分割方式标明。然而,车位产权登记并不是按照车位类型区分登记的。依据《房产测量规范》的规定,车库、地下室等作为房屋主体的附属设施,如果办理了规划报建审批手续,且满足计算建筑面积的规定,登记机构应依规定办理权属登记。计算房屋建筑面积一般要符合以下基本条件:有上盖、有围护物、结构牢固、有实际使用功能、层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。地表划线的车位不符合计算建筑面积的条件,因而也无法办理产权证。地下车位虽然四周没有围护物,但通过地面埋设、涂刷的标记或从测绘图件的记载来看,车位固定的界址点、位置、面积都是具体确定的,登记机构可以办理产权登记。

对于不动产登记部门来说,车位是否可以办理产权,取决于相关办证材料是否齐全。房产开发商申请初始登记时,按照规定提供“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”“房屋测绘报告”等材料。其中,规划局出具的“建设工程规划许可证”中“核准工程明细表”以幢为单位列明了“使用性质”为“机动车停车”“非机动车停车”的总面积。测绘公司对办理初始登记的小区整体或部分进行测绘,其出具的“房屋测绘报告”按照房屋登记基本单元列明基本单元的用途、面积。建设局出具的“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”在“公建配套情况”一栏列明了小区内“非机动车车库”“人防地下室”“汽车车库”的总面积,值得注意的是,建设局出具的这份“通知单”对公建配套的性质进行备注,将公建配套区分为“非营业性”“营业性”“公益性”。

符合登记条件的车位办理初始登记时,不动产登记机构主要依据建设局出具的“房地产开发项目公建配套完成情况通知单”的记载进行区分登记,将营业性的车位登记在开发商名下,将非营业性车位登记在小区业主名下。按照《房屋登记办法》第三十一条规定,房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。区分营业性公建配套设施和非营业性公建配套设施大多是依据地方性规定。为解决因公建配套设施权属界定不清、被挪用等原因引起的矛盾和纠纷,地方政府部门一般都出台了有关住宅小区公建配套设施权属界定与管理的规定,将小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配套设施和营业性公建配套设施两种。非营业性公建配套设施指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施中除了社会公益性的配套设施外,其权属归全体业主所有。开发商不得销售非营业性公建配套设施,也不得以任何方式处置其所有权。营业性公建配套设施指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施,其产权属于开发商所有,交付后纳入小区统一的物业管理。小区车位属于住宅建筑停车位最低控制指标以内的,按非营业性公建认定,列入小区商品房建设成本,开发商不得对外销售,交付使用后,由业主委员会委托物业管理公司统一管理;超出住宅建筑停车位最低控制指标进行配套并得到规划行政主管部门批准建设,且没有列入小区商品房建设成本的车位,可以按营业性公建认定,开发商可以对外销售。

三、车位登记中的几个问题

1.无公建配套的相关法律规定

小区车位属于住宅建筑公建配套设施,但是在《物权法》等相关法律中,并没有“营业性公建配套设施”和“非营业性公建配套设施”的概念。住宅建筑公建配套设施的权属界定和管理涉及业主和开发商的权益,影响物业公司的管理,非常有必要对此进行立法。地方性立法对此虽然作出了规定,但法律位阶比较低,且规定内容很不一致,因而有必要在法律层面对住宅建筑公建配套设施的产权登记和管理进行立法。

2.具有人防功能的地下车位

未与防空地下室结合建设的地下车位,如建设成本已经列入小区商品房建设成本,属于非营业性公建配套设施范围,其产权归全体业主所有;如属于建设成本未列入小区商品房建设成本的营业性公建配套设施,则产权归开发商,开发商可出售、出租。值得注意的是,与防空地下室结合建设的地下停车库,国家尚未对其产权归属作出明确规定,故其产权归属不明确,不动产登记机构无法办理登记。按照《人民防空法》的规定,开发商依法享有防空地下室平时的使用权,经向人防主管部门办理使用登记手续,可将此结合建设的地下停车库出租,但不能出售。

3.商品房买卖合同的约定

车位产权范文第4篇

转让方(以下简称“甲方”): 身份证号:

受让方(以下简称“乙方”): 身份证号:

见证方:

甲、乙双方在真实、自愿、协商一致的基础上,就__ _ _ _停车位使用权转让事项,达成如下合同:

一、产权约定

本合同所指停车位(停车设施),系具有独立使用功能的独立建筑空间,并不属于必要附属设施,也未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移。上述独立建筑空间并未计入业主公摊面积。

甲方保证对以上车位享有合法的占有、使用、收益、处分的权利。甲方确保上述车位产权清晰,没有经济和民事纠纷。

二、标的

本合同所指停车位,位于____________________地下负 层 号,具体停车位置,以平面图确定为准。

三、使用期限

甲方同意将上述停车位使用权转让给乙方,转让期限自本合同签订生效之日起,至________________所属土地使用权期限届满时止。

四、转让价款

1、本合同所指车位使用权转让,总价款为人民币(大写) 元整,乙方付款方式为第 种:

(1)一次性付清全款。乙方于本合同签订当日向甲方付清全部转让价款。

(2)分期支付款项。乙方于签订本合同当日,向甲方支付定金人民币(大写) 元整,剩余款项在本合同签订后 日内全部付清。

2、乙方迟延付款,经甲方书面催告三日内仍未支付完毕的,甲方有权解除本合同,没收定金,并将上述车位使用权另行转让给其他业主。

五、本协议生效后,甲、乙双方分别向 公司发出权益转让通知书。甲方须无条件配合乙方办理上述车位的落名、产权登记等相关手续(税费及规费由甲方按国家有关政策规定承担)。

六、生效条件

甲、乙双方对本合同未尽事项应协商解决。本合同自甲、乙双方签字盖章后生效,合同附件、补充合同与本合同具有同等法律效力。

七、本协议未尽事宜,经甲、乙双方协商可签订补充协议,补充协议与本协议具有同等法律效力。

八、契约收存

本合同正本一式三份,甲、乙、见证方三方执一份。

甲 方: 乙 方: 见证方:

电 话: 电 话:

年 月 日

车位产权范文第5篇

「关键词停车位,产权,建筑物区分所有?

汽车作为工业社会的标志之一,对人类文明的促进有目共睹。车可娱人,亦可扰人,停车问题便是其中之一。作为人类交通工具、运输工具停放安置休养场所的停车场(林肇家:《论区分建筑物停车全产权登记》,载《土地事物月刊》第293期。)本不是问题,只是伴随着人的矛盾的日益突出才成其为问题。特别是这几年,我国的房价越涨越高,而车价却是越来越便宜,随之而来的“车位之争”愈演愈烈。开发商、小区业主和物业管理公司各执一词,各方人士也是众说纷纭,莫衷一是。其围绕的问题无非是“这停车位到底是谁的?”然而,由于现行法律规范的缺失或不甚明确,导致了各地法院判决也是五花八门。可以预见,随着住房商品化的进一步深入及有车一族的不断涌现,“车位之争”必将引发更大范围的矛盾对立。为此,笔者将从小区停车位产权归属的角度予以探讨。

所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。本文要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。依建筑物区分所有原理,其客体可以分为单独所有部分和共有部分(王译鉴著:《民法物一权》(第一册),中国政法大学出版社1998年版,第195页。)。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分,由此所分割出的兼具建筑物构造上的独立性和使用上独立性的一部分房屋(同②。)。⑶共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。那么,小区停车位到底应属于哪一部分客体呢?由于我国法律还未建立起建筑物区分所有制度,故对该问题也无明确的答案。从世界各国立法例来看,也是各有特色。如在日本这样一个人多车多而地少的国家,停车位也一度成为社会主要矛盾之一。为此,日本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场法律案,把停车位分为地面露天停车位和屋内停车位。但是,对停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。而日本学界认为,由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的,最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的,故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。而在大陆法系之传统国家德国,其民法典对停车位问题并没作出规定,而是于1973年修订《住宅所有权法》时得到了明确,即该法的第3条第2项-“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间”。亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”,并能够独自让与、设定负担。(参见陈华彬著:《现代建筑物区分所有权制度研容》,法律出版社1995年版,第169页。)同样,在另一个传统大陆法国家法国,在其1950年的《都市计划法》当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”,亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。与上述几个国家之规定不同的是我国的台湾地区,1991年4月台湾‘内政部’营建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间,应视为‘公共设施’,不准登记为个人私有,也不准分割零售”。(林永订:《论地下室停车位的所有权与使用权》,载《军法专刊》第5期。)该规定将停车位视作公共设施,并依附于专有部分。对此,台湾学者也有不同看法,认为停车位既可成为区分所有权而单独登记,也可作为共有部分进行专有使用。以上即为主要大陆法国家和地区关于停车位的有关规定,对同属大陆法系的我国不无借鉴之处。

从我国目前的实际情况来看,商品房住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况:第一种是住宅小区地面停车位;第二种是住宅小区地下停车位;第三种是楼房首层架空停车位;第四种是楼房屋顶平台停车位。鉴于停车位在住宅小区内所处位置的不同,其权利的展开也不尽相同,下面将予以分别论述。

(一) 住宅小区地面停车位

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施,一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。通常来讲,房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,并办理了初始登记及转移登记,房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内,因此,该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。那么,在这里为何是使用权而非所有权呢?我们认为,地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,即不符合构造上和使用上的独立性标准。(陈华彬著:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第104页。)所以,它不能够成为所有权的客体,而只能被视为土地使用权的客体。接下来的问题便是如何实现这种使用权,从外国的某些立法例来看,引入“专有使用权(即德国法上的sondernutzungsrecht)”的概念来予以解决。它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定,由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。(王利明著:《物权法论》,中国政法大学出版社1997年版,第39页。)从其性质上来看,有人认为是一种租赁权,也有人认为是一种地役权。([日]丸山英气:《关于区分所有之最近的动态》,第28页。)但不管其性质如何,该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际,我们认为,应当由地面停车位的使用人向业主委员会(即全体区分所有人的代表机构)交纳使用费或租金,同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此,无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位,而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议,对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后,才能设立和运营这种地面停车位。( 杨明:《小区停车位究竟属于准》,载搜弧焦点房地产网。)否则,将构成无权处分的侵权行为。

(二) 住宅小区地下停车位

所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀,现代建筑物不得不更多地向空间发展,包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用,才导致了地下停车位的出现。然而,由于我国长期以来对地下空间利用的忽视以及对停车位的需求不够旺盛,而法律来源于社会的需求,从而导致了该领域法律规定的空白,而今情势却已大变,地价一个劲地往上涨,人们对地下空间特别是停车位的需求日渐增加,也因此,将地下停车位推到了现今这场“车位之争”的焦点地带。

确认地下停车位产权的归属必须有一个前提,即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。这就不得不先考证我国目前法律架构下土地和建筑物的关系。在大陆法系范围内来看,一种是以德国、瑞士为代表的“建筑物依附于土地”的立法例,一种是以日本、我国台湾地区为代表的“土地和定着物都为独立的不动产”的立法例。那么,从我国《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《担保法》的规定来看,是采纳了土地和建筑物不可分离但又未将建筑物视为土地的一部分的观点,即所谓的“房随地走,地随房走”的立法模式。在这种立法模式下,地下停车场与其上面的土地不可分离但又互不相属。那么,要问的是,对地下停车位到底应该如何来展开它的权利架构呢?它能够成为所有权的客体吗?前面我们提到过,只要具备构造上和使用上的独立性,即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确,与其上的房间有墙壁相隔,已成为与住房相区别的、独立的特定物,可以成为单独所有权的客体。(王利明著:《物权法论》,中国政法大学出版社1997年版,第400页。)然而,结合我国房地产市场的实践来看,如果一概地赋予地下停车位以单独所有权(即相当于专有部分的所有权),亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的产权的话,会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的,即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说,该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊,地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。为此,不禁要问,依据我国现行的房地产法律关系架构,没有“地”又哪来的“房”呢?因此,按王泽鉴先生的话,此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主。另外,从现实情况来看,由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上,自己不拥有相应的土地使用权,是无法取得产权证的,也因此,实践当中,开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有,开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后,开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托,将停车位予以出租,所得租金收入归全体业主所有,用于弥补物业管理费用开支。同时,停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。

然而,从全国范围内来看,也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的,即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位,并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此,该种停车位可拥有独立的产权。如北京市就规定,此类地下停车位可单独核发房屋所有权证,也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费,但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

另外,从目前的司法实践来看,对于地下停车位的产权归属虽还没有统一的意见,但令人惊喜的是,南京市鼓楼区法院已经做出了全国首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决,其依据便是小区土地使用权面积与全体业主分摊的面积是一样的,即排除了地下停车位对小区土地使用权面积的分摊。我们认为,鼓楼区法院的做法是符合法理的,虽然地下停车位理论上可以成为单独所有权的客体,但只要没有分摊相应的土地使用权面积的份额,它就不能够作为一个独立的建筑物而可以被开发商予以处分,相反它只能依附于地上建筑物并归属于小区的全体业主。该判决对目前有关小区地下停车位纠纷的解决,不无积极意义。

(三) 楼房首层架空层停车位

所谓楼房首层架空层停车位,是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物(面积),也是住宅房屋单元的从物。故,关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的,此处不再赘述。

(四) 楼房屋顶平台停车位

所谓楼房屋顶平台停车位,是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。

楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及,但随着停车位的日益紧张,有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题,也是颇有争议。有人认为,屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有;也有人认为,其应属于顶楼住房所有权的范围,因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。( 王利明著:《物权法论》,中国政法大学出版社1997年版,第398页。)我们认为,对屋顶平台的利用更多的是用它的空间,而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人,而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。也因此,对于该空间的利用如设置停车位等权利应当属于建筑物的全体区分所有人。同理,开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位,而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。当然,如果物业公司提供看管服务,也可以收取一定的看管费用。

车位产权范文第6篇

关键词:停车位;建筑物区分所有权;产权归属;产权保护

一、停车位及建筑物区分所有权的概述

1.停车位的含义

所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。停车位与停车场、车库以及其它停车场存在着这样一种关系:各种停车场所是由数量各异的停车位所组成的,停车位同时也是组成这些停车场所最基本的元素。

2.建筑物区分所有权制度

建筑物区分所有权是指根据使用功能,将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时,每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。

在我国,由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定,对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定,导致停车位的产权归属状况较为混乱。

二、停车位的形式及产权归属的分类分析

要解决停车位纠纷,保护区分所有权的合法利益,根本的问题是要明晰停车位的产权,以下将对几种类型停车位的产权归属问题进行分析:

1.立体停车位的产权归属

立体停车位(场)具有独立的建筑结构,完全符合建筑物区分所有权中专有权客体的条件。其建筑物面积计算建筑容积率,参与了建设用地面积的分摊,实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记(含转移登记)的,具有房地产权属证书,所登记的权利人即为合法所有权人。

2.地面停车位的产权归属

地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,不符合构造上和使用上的独立性标准,依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体,而只能成为共有权的客体,因此小区全体业主是地面停车位的共有权人。

3.地下停车位的产权归属。

地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准,有的地下停车位具有独立的建筑结构,属于专有权的客体范围;有的地下停车位构造相对简单,属于共有权的客体范围。

按法律标准,目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的,这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的,该类停车位当然是拥有独立的产权。

4.楼房屋顶平台停车位

楼房屋顶平台停车位指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位,从构造上看,屋顶平台停车位类似于地面停车位,只是简单的划线分割而成,不属于专有权的客体范围。对屋顶平台的利用更多的是用它的空间,而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人,而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此,这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。

三、停车位产权的有效保护

在《物权法》没有正式出台前,我国在关于停车位产权归属问题上的法律制度很不完善,没有很明确的法律依据,因此要加强对停车位产权的有效保护,就必须完善相关的法律法规。

1.加强对房地产财产权利的法律保护

现行房地产法律制度存在诸多缺陷,小区停车位产权归属的争议,源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国房地产法律制度,强化法律对房地产财产权利的保护。

2.完善房地产产权的登记制度

《物权法》颁布后,小区车位、车库归属的纠纷频繁上演,很大程度上源于我国的房地产登记制度不完善、登记机关的不作为和登记的混乱。因此,我们一是按照我国《物权法》的规定,建立统一的房地产权属登记制度,改变我国目前的土地、房屋权属登记机关分属于土地管理部门、房管部门的现状,防止因登记机关各自为政、造成产权不统一而产生大量的纠纷。二是借鉴日本的立法经验,增加房地产登记发证对建筑物共有、共用部位及他项权利予以清晰记载的规定。。

3.科学利用有限的城市土地资源

我国房地产法律制度的完善,不能离开法律追求公平正义的价值目标,在土地资源紧缺的国情下,科学利用有限的城市土地资源尤显重要,立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标,住宅小区内共用的停车位资源有限,不应买卖。同时,要采取优惠和鼓励的政策措施,调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位(场),以满足不同层次、不同要求的社会需要。

四、结论

车位产权范文第7篇

近年来,我市机械停车位逐渐增多。机械停车位具有占地面积小、空间利用率高等优势,是解决停车问题的有效手段,但与此同时,也带来了出售和产权登记的相关问题。机械停车位大多是在室内,建设成本高,如果不允许其销售,开发企业将无法承受;开发企业销售以后,如果不予登记,业利得不到保障,业主也无法接受。问:机械停车位是否可以申请不动产登记?如可以,应如何办理登记?

金绍达:机械停车位是通过载车板的升、降和横向移动来达到个体车位的使用目的,有的停车设备工作时要留有交换的空车位,因而可以停车的数量并不一定是一层停车位数量和车位层数的简单迭加。对于某一个个体车位来说,是一个移动的非独立空间。因其位置可以移动,又不是一个独立的空间,与不动产登记的基本要求并不吻合。

但是对于一个机械停车单元整体来说,其位置是可以具体确定即特定的,并且有明确的经界。载车板虽然可以移动,但犹如建筑物内电梯的轿箱,是机械停车单元整体的组成部分,因此,一个机械停车单元整体可以申请不动产登记。

机械停车位的个体用户一般只是购买1-2个车位,很难要求车位业主将机械停车单元整体购买或转让。因此,仅仅解决机械停车单元整体登记问题还无法解决个体买主的产权登记和日后的权利转让问题。考虑到机械停车单元只有作为整体时才是一个特定的空间,因此,只能将车位整体作为登记的基本单元,把个体买主作为按份共有的共有人,其份额以某一停车单元所能提供的实际停车位数量划分,有几个实际停车位就分为几份。这样,买主日后可以采用转让其共有份额的方法,来解决个体买主的登记和日后的转让问题。

开发企业在初始登记时,可以将机械停车单元作为整体登记。在机械停车位销售时,可按照按份共有的份额转让来处理。

对于个体买主的登记和转让,还要解决两个问题:一个是共有人共同申请问题,另一个是共有人的优先购买权问题。

一、共同申请问题

1.在开发企业转让给业主时,可以在销售完毕或基本完毕时由业主共同申请或由开发企业接受业主委托申请,如果提出登记申请时车位尚有未销售的,未销售的份额由开发企业作为共有人申请。

2.日后业主对车位转移时,极少是将全部份额一起整体转让,受让人也是如此。因此,当某一个业主转让其份额时,由于共有人较多,新的业主很难要求其他业主与其共同提出登记申请。这也是机械停车位登记中最难解决的一个问题。

我国台湾地区把这类共有关系称为“公同共有”,“依法律规定或依契约,成一公同关系之数人,基于其公同关系,而共有一物者,为公同共有人”(台湾地区《民法》第八百二十七条)。台湾地区《土地登记规则》第三十二条规定,“公同共有之土地,公同共有人中之一人或数人,为全体公同共有人之利益,得就公同共有土地之全部,申请为公同共有之登记。登记机关于登记完毕后,应将登记结果通知其他公同共有人”,是以“代位申请”制度来解决这类问题。

代位申请是指当事人怠于申请登记时,利害关系人为了保全自己或者权利人的利益,以自己的名义代位登记权利人向登记机构申请登记。日本的《不动产登记法》也规定了代位申请权。

我国大陆现行规定中没有代位申请权的明确规定,应是“我国不动产登记立法的缺失”(《房屋登记办法释义》第50页),因此建议在今后立法中能予以完善,或是规定在对其他共有人没有不利影响时,按份共有人可以单方提出登记申请。《房屋登记办法》已规定部分共有人可以申请所有权的变更登记,主要原因是因为房屋所有权人的姓名或者名称、房屋坐落的街道、门牌号变更时,部分共有人申请不会对其他共有人产生不利影响。而因按份共有人将自己的份额转让所申请的登记也不会对其他共有人产生不利影响,所以,这一规定应是完全可行的。

当然,最好的方法是通过立法,完善“代位申请”制度,彻底解决现实生活中出现的这类问题(除了机械停车位以外,一些房屋共有人在不动产登记中有时也会遇到类似的问题)。目前,可以先对购买机械停车位的业主作为按份共有登记,对转移登记中的问题,各共有人之间可以以合同约定(负有互相协助申请登记的义务)的方式来解决。

二、优先购买权问题

车位产权范文第8篇

【关键词】国有土地使用权登记;住宅小区地下车库;公摊;国有土地使用证

1、引言

我国现行房地产登记实行土地使用权登记和房屋所有权登记,产权经国家机关法定登记后,受到确认和保护。2000年,在国土资源部针对某省国土资源厅《地下建筑物土地的确权登记发证问题的请示》的复函中,明确指出:对于地下建筑物,需区别对待与地上建筑物为连为一体和离开地面一定深度单独开发两种情况,分别确权登记。该文件是迄今为止我国对地下空间使用权唯一的明确的规定。住宅小区的地下车库是建筑物区分所有权的客体,地下车库能否办理国有土地使用权证?学者、专家对此亦众说纷纭。

2、小区地下车库的产权研究

对住宅小区地下车库办理国有土地使用证,是出于保护购买者的权益,但由于地下车库缺乏立法依据,地下车库的产权存在不少争议,难以办理国有土地使用证。根据房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则,我国的《物权法》采纳土地使用权与建筑物所有权不可分离的原则。所以各种矛盾的核心,是住宅小区地下车库的产权归属问题。当前,对小区地下车库的产权归属,学者主要有三种见解:第一种见解,根据《物权法》灵活确定:主张应解释《物权法》原意,对于住宅小区内的地下车库的产权归属,由开发商和业主在转让前通过约定的方式确定;第二种见解,归业主共有(“业主共有说”):住宅小区地下车库是区分所有建筑物的共用部分,其权属归属于全体业主共有,但对于所有权人能够证明其权属归自己单独所有,或者开发商能够证明自己享有地下车库产权的除外;其三,依照公摊确定权利人(“公摊确定说”),认为在开发商分摊销售商品房的情况下,地下车库已不能构成独立的所有权客体,此时,地下车库由小区所有业主共同所有并使用,如果地下车库未计入商品房的公摊面积,出售前产权属于开发商,销售后归个人所有。

依据我国“房随地走”的原则,地下车库的产权可根据国有土地使用权的归属进行判断,即只有计算容积率的建筑物才能取得相应土地使用权因此,进行国有土地使用权的登记,分摊土地使用面积,只有计算容积率的地下车库才可作为专有部分,而未计算容积率的地下车库只能由共有人共有。所以,大部分学者认为依据“公摊确定说”判断地下车库的权利归属更为合理。

3、小区地下车库的法律分类

笔者认为判断小区地下车库的产权首先应当区分小区地下车库的种类,再依据车库的性质结合土地使用权的归属区别对待。

小区地下车库主要有三种类型:利用人防工程改造的地下车库,作为住宅小区配套设施的地下车库和开发商利用公共配套设施的规划指标,修建的用于盈利的地下车库。

作为城市民用建筑建造的配套设施的地下车库

此类地下车库是房地产开发商根据《城市居住区规划设计规范》的规定,在规划建设住宅小区时,为满足小区内居民的生活所必须建设的配套设施。该类地下车库产权归属存在较大分歧,业主和开发商据理力争。

业主认为作为配套设施的地下车库应该无偿交业主使用,不能进行出售或出租。此观点主要的理论支撑点是:第一,作为配套设施的地下车库应该和电梯等其他配套设施一样,使用人只需出资配套设施运转时所需的费用;第二,从建筑物价格构成分析,房地产开发商已将建造小区所有的费用,包括配套设施建设费及土地出让金等计入小区的建筑物价格构成,并以预算价格按建筑面积的比例分摊到小区内每一单套住宅的售价中。房屋权利人所购买的住宅中的价格,已包含地下车库的土地出让金和建造费用。因此,作为小区公共配套设施的地下车库的产权应属小区全体业主共有。

开发商则主张,虽然根据政府相关部门的规定应修建地下车库作为小区的配套设施,但地下车库和房屋的关系不同于配电房和住宅、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非小区住宅必须配备的公共设施,它与住宅不是从物与主物关系,而是主次关系,地下车库是相对独立于建筑物,与配电房等配套设施的产权不同,不能属于业主共有。因此开发商主张此类地下车库的产权隶属于自己,他们有权销售地下车库。

笔者认为,住宅小区内为业主增加住宅配套功能和提供生活便利的配套设施,其所有权状态依据其性质的不同可分为两种:一是行使房屋所有权所必备的设施,例如,绿地、景观等,此类配套设施只能为全体业主共有;二是为方便业主生活而由开发商投资兴建的设施,如车库、会所等,此类配套设施可以单独为特定人所有。

配电室和住宅、电梯与高层建筑两间的关系属于第一种类型,是从物与主物的关系,而地下车库与建筑物的关系则属于第二种类型。地下车库与建筑物之间不是从属关系,由于地下车库不仅具有独立的建筑面积,并且可以离开地面上的房屋等建筑物而独立存在,已经具有作为所有权客体的物所必备的特性;况且,从地下车库的实物形态看,其可与其他停车位相隔离,具备构造上的独立性。因此,地下车库可离开建筑物单独存在并使用,它不是住宅的从属物,房屋的所有权转移不能决定地下车库的产权一并转移。

另一方面,业主所主张的根据建造成本决定地下车库的归属也是不可取的。建筑成本分摊标准是不科学的,并且缺乏相应的法律依据。建筑成本只是房地产开发商在住宅定价时考虑的一个因素,但是影响最终房屋成交价格的因素有很多,并且在单套住宅具体交易价格的形成过程中,成本计算仅作为房地产开发商的内部计算。所以单套住宅的成本价格只会影响经济意义上的房屋的交易价格,但它并不能作为最终确定产权归属的依据。因此,简单地以地下车库的建造成本是否摊入住宅成本作为判断地下车库权属的依据是不合理的。

综上所述,作为城市民用建筑建造的配套设施的地下车库不是建筑物的从属物,系独立于建筑物,开发商有权销售。

4、结论及建议

利用人防工程改造的地下车库属于国有,投资者拥有使用权、收益权;作为配套设施的地下车库和用于盈利的地下车库,判断能否办理国有土地使用证的依据是该类地下车库的建筑面积是否计入分摊,如果计入,则产权属于业主所有,不能办理;反之,可申请办理国有土地使用证。

从我国现行房地产相关的法律法规看,确认地下建筑物产权归属问题尚缺乏法律依据。我国的《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法(修订)》,只是对地面以上的建筑物产权登记作了相应的规定,但未涉及地下建筑物的产权登记。虽然《物权法》创设了“区分建设用地使用权”的概念,直接为地下空间权的登记找到了确权基础;2007年修订的《土地登记办法》吸收了空间权的概念,将“宗地”的范围扩大到“土地权属界线封闭的地块或者空间”但目前我国现有地下空间权的登记规则多依附于平面登记规则,还未真正独立、丰富和成型,有待于进一步的发展和完善。建议完善相关立法,确定地下车库可单独成为所有权的客体,并允许政府为地下车库颁发单独的产权证明

车位产权范文第9篇

商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。

商品房住宅小区停车位的产权,是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

长期以来,由于我国物权立法的缺位,社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁?在现有的法律条文中,人们似乎无法直接找到答案,其产权归属似乎仍处于混沌状态。

对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识,现行有以下几种通说:一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定,依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时,推定小区停车位的产权属于买方置业者共有,或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时,小区停车位的产权属于房地产开发商,反之,其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定,经房地产登记机关登记确权,由房地产权证持有者所有;否则,其产权处于不明状态。本人认为,上述的登记凭证确权论相对恰当,登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权,依买卖合同约定,经房地产权登记机关登记确权,由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是,登记凭证确权论中“否则,其产权处于不明状态”的认识有失偏颇,其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷,以致认识上出现以偏概全的状况。

以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。

本人试图在现行法律制度框架之下,分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程,从所有权(物权)法和债权法两个角度,分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系,计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系,运用逻辑推理的方法,探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。

一、现行法律制度框架下,房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。

1、房地产法律制度的形式。

在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中,有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容,其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。

2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定:房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定:以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定:经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定:土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定:地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定:土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依规定办理过户登记。

2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定:业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权,建设单位不得擅自处分。

建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定:房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定:房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定:依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。

《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定:房地产建筑物、附属物转让时,该建筑物、附属物的土地使用权同时转移,不得分割。

《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定:本条例所称房地产,是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人,是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人,以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定:依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定:房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则

》第一条第(二)款第2项规定:公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外,建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积,包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第(五)款规定:“公共面积(包括应分摊公用的和不应分摊的)应由物业管理部门统一管理,其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(售)”。

1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定:建筑物内可供公用使用的面积,包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定:公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定:不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。

3、房地产权法律制度的特征。

从上述的相关规定中,人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征:(1)在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时,采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。

(2)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权,土地使用权与房屋所有权的权利主体一致,权利归属合一①。

(3)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。

(4)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

(5)在二级房地产市场中,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。

这意味着,只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权,没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物,而且是一种从权利。

(6)在二级房地产市场中,房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有,房地产开发商不得擅自处分。

(7)土地使用权和房屋所有权,或房地产权经国家机关法定登记后,其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。

土地使用权和房屋所有权,或房地产权并非由合同约定而确权,其须经法定登记才得于确权和保护。

(8)土地使用权与房屋所有权可以分别登记,亦可合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

(9)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。

上述我国房地产法律制度特征,表明作为财产法律权利的房地产权,其形式和内容都较为特别,房依地存,地为房载,地转房随,房转地随②,法定登记,确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利,房地产权经法定登记而确权,只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。

4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。

上述房地产权的法律制度和特征,表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点:(1)在形式要件上,只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。

(2)在实质要件上,只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。

(3)在现行的房地产行政管理制度下,只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。

(4)对于不计算建筑容积率的建筑物(面积),由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,其权利人无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(面积),不能单独取得《房地产证》。

(5)不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则,将违反房地产法律的强制性规定。

(6)依据经典的“物权法”理论,计算建筑容积率的建筑物(面积)是主物,不计算建筑容积率的建筑物(面积)是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分割。

从物的法律权利依附于主物,但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。

(7)在二级市场的房地产首次转让时,如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定,房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定:主物和从物所有权转移给业主后,从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。

但是,必须指出,上述的约定只是一项债权约定,而非是一项财产所有权转移的确认,从物的所有权仍然依附于主物而属于买方(8)房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有,房地产开发商不得擅自处分。

二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。

政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商,土地的用途是建设商品房住宅,在付清地价,依法办理土地使用权转移登记后,房地产开发商取得宗地号土地使用权证书,宗地号的土地使用权属房地产开发商。

政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时,《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定:(1)房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外,每年还必须按规定缴付土地使用权费。(2)房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权,其合法权益受法律保护。(3)土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。(4)建筑物必须连同土地使用权一起转让,转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续,按政府有关规定缴纳税费。(5)建筑物连同土地使用权转让后,新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。

由此可见,依《土地使用权出让合同》规定,房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时,必须连同土地使用权一起转让。

在商品房住宅小区建筑物时首次转让时,

当房地产开发商将不计算容积率的建筑物(面积)以买卖合同方式来约定不转移,为房地产开发商所有时,房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定,买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。

三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。

1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后,房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上,房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记:(1)明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系,以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。(2)明确每一房屋单元的建筑面积(含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额,以确定每一房屋单元的房地产权。(3)将不计算容积率的建筑物(面积)的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物(面积)。

由此可见,在初始登记中,由于不计算容积率建筑物(面积)不能取得其所在地块的土地使用权面积份额,不能取得完整、独立的房地产权利,不能取得《房地产证》,其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物(面积)。

目前,在房地产初始登记的实务中,房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》,或《房地产证》外,对于共有、他项的房地产权证,房地产登记机关并不办理,停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。

2、转移登记。在房地产二级市场,房地产开发商与买方签订《买卖合同》,买方依约付清购房款后,双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。

在二级市场首次房地产转移登记中,房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记,将房屋单元的房地产权转移登记给买方,确认买方的房地产权。

在首次转移登记实务中,停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。

由于不计算容积率建筑物(面积)的法律权利只能依附在计算容积率建筑物(面积),当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后,不计算容积率建筑物(面积)的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人,由小区全部房屋的所有权人共同共有。

四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。

1、商品房住宅小区停车位的形式。

目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式:第一类是城市区域或商品房住宅小区里,独立建设的多层经营性停车位(场);第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位(场)。

2、多层经营性停车位(场)的房地产权归属。

在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中,均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积,该类停车位建筑物(面积)是计算建筑容积率的。因此,多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记,该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。

3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。

地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意,在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。

房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,房屋单元办理初始登记及转移登记,房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施,即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上,地面停车位的房地产权,实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权,因此,地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。

4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物(面积),是住宅房屋单元的从物。

首层楼房架空层停车位的房地产权,实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时,楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时,其不能取得房地产权证,其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。

根据本文以上阐述的房地产法律制度,房地产开发商在转移房地产时,首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割,不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则,将违反相关房地产法律的强制性规定。

房地产开发商预售或现售小区房屋单元后,房屋单元办理初始登记和转移登记,首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。

可见,首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

5、小区楼房地下停车位(场)的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下,楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的,因此,楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙,楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物(面积)时,房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定,该类条款无效。

在二级市场的房地产买卖实务中,许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门,或房地产开发商往往在格式合同文本约定:“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。

从本文上述的阐述中,人们可以清楚地知道,该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定,违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款规定,该类约定条款无效。

此外,政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定,追究房地产开发商的违约责任;买方可提起民事诉讼或申请仲裁,请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。

当然,对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点,有学者认为值得商榷,认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待,应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。

六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定,买卖该类停车位的合同无效。

在目前的房地产法律制度之下,不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。

在房地产买卖实务中,房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定,不计算建筑容积率停车位产权为其所有,然后再出售停车位,或以出租为名,行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下,售卖小区不计算建筑容积率停车位,或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第(四)项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条(四)项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定,房地产开发商预售或现售房地产的,法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后,才能进行房地产买卖活动,否则,房地产管理机关将依法给予查处。

由此可见,房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下,售卖不计算容积率停车位的行为,违反法律强制性规定。

此外,售卖不计算建筑容积率的停车位,还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款规定,房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。

七、应进一步完善房地产的法律度,明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。

目前,对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见,房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖,其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性,满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施,不宜由少数人或强势集团独占,以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用,损害住宅小区的普通市民的整体利益,而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中,房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。

据媒体报道,深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④,全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位?怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源,并在二者之中取得平衡?如何才能有效地保护当事人合法权益?这值得人们的关注与思索。

1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷,如:对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系,不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系,主物与从物之间的关系,建筑物共用部位的范围界定等等,缺乏明确全面而又清晰的规定,对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读,给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议,源于现行房地产法律制度的缺陷,源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度,强化法律对房地产财产权利的保护。

2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次,许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件,对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶,将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。

3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产,登记确权保护的具体措施是否完善,直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》,对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式,无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的,有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》,以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款,保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施,提升登记确权制度的法律位阶,对保护当事人合法权益,遏制违法行为,将会起到立竿见影的良好效果。

我国房地产法律制度的完善,不能离开法律追求公平正义的价值目标,在土地资源紧缺的国情下,科学利用有限的城市土地资源尤显重要,立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标,住宅小区内共用的停车位资源有限,不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人,由全体房屋所有人共同拥有。同时,要采取优惠和鼓励的政策措施,调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位(场),以满足不同层次、不同要求的社会需要。

综上所述,在目前的房地产法律制度下,商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有,不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定,该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定,其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度,房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。

注释:

①王利明著:《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页

②王利明著:《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页

③王利明著:《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页

④罗艾文:《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版

参考文献:

①王利明著:《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。

②深圳市规划国土局编:《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社2001年3月出版。

③程信和主编:《房地产法》、北京大学出版社1999年6月第一版。

车位产权范文第10篇

关键词:无产权;地下车位(库);销售;增值税;土地增值税;房地产企业

中图分类号:F812.42 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2017)03-0082-02

房地产企业销售无产权的地下车位(库),通常是与业主签订《地下车位销售买卖合同》,合同当中有明确的期限;或者是与业主签订地下车位的租赁合同,合同中约定:使用期限届满,房地产企业同意将该车位继续无偿提供给乙方使用,直到合同规定的期限前(与地上商品房的产权一致)。该合同实质是将无产权的地下车位进行永久性转让,不存在使用期限的问题。在车位销售买卖合同中约定;车位价款是一次性支付,不允许按揭贷款方式操作,车位价格在15万~25万元之间不等,与有产权的地下车位销售价格相当。购买方则拥有车位的使用权等其他权益,可以出租、转让等处置,不受房地产企业的管理、控制。销售无产权的地下车位如何申报、缴税?目前全国大多数地区有两种操作方法:一种是按销售地上商品房的处理方式计算税费,另一种是按租赁不动产方式计算缴纳税费。

纵观我国各省市的税务征收办法来看,各税务机关多数采用第一种方式征税方式,也就是销售地下无产权的车位和销售地上的商品上一样对待,按照销售商品房处理方式缴纳销售环节的流转税(在这里主要讨论与房地产行业有关的主要税种,增值税、土地增值税和企业所得税)。

笔者认为,销售地下车位(包括人防地下车位)永久性使用权,按照会计上实质重于形式原则,应当按照销售开发产品的方式申报、缴纳增值税(以前是营业税)、土地增值税、企业所得税等流转税,原因有以下几点:

一、从法律的层面分析

1.根据《物权法》的规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。同时还规定,买卖双方当事人之间订立有关不动产的设立、变更和消灭的销售合同,自合同成立时成立,虽然没有不动产的登记,但不影响合同的成立、生效。而现在大多数商品房在设计规划时,都在销售合同或者营销策划中约定,有适量的车位,尤其是地下车位,在不占用地上的土地面积和地上的建筑物区分所有权的公共部位。因此在地下车位所有权上,是房地产企业自行筹资、自行建造的,所以出售无产权的地下车位(库),业主是需要自行购买,才能使用,房地产企业在销售环节中应当缴纳流转环节中的税费。

2.根据《防空法》的规定,地下停车场在内的人防工程均属于国家所有,具体由人防办管理。在现阶段,在城市发展建设中可以利用人防工程为经济建设和居民生活服务,从而实现其自身价值。所以在实践当中,很多房地产企业在获得有关行政部门审核同意后,在不降低人民防空工程防护能力的情况下,将这种人防工程改建为地下停车位使用,因此同样是房地产企业自行筹资、自行建造、自行销售的。房地产企业在销售地上商品房时一并销售地下车位,地下车位的销售价格计入到地上商品房中,还有一种方式就是购买商品房,房地产企业无偿赠送地下车位的销售模式,不论房地产企业怎样销售,都是将无产权的地下车位(库)按照销售有处置权的方式进行处理的,需要缴纳销售环节的各项税费。

二、从税法的层面分析

1.增值税。根据《增值税暂行条例》和(财税[2016]36号)的规定,纳税人将地下人防工程建成车位(库)、车库的,对外一次性出售或者出租若干年经营权的,属于提供不动产的租赁服务,应当缴{增值税;如果房地产企业一次性收取乙方地下车位的价款,视同转让开发产品的所有权,按照销售不动产方式处理,同样申报、缴纳增值税。

2.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》的规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,应当缴纳土地增值税。根据条例规定,地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。房地产企业开发建造停车场(库)等公共配套设施的,如果产权属于全体业主所有的,或者是建成后有偿转让的,其处理方式是计算确认收入,同时结转相应的成本、费用和营业税金。

不论是单独建造的地下车位还是与地上商品房为一体的地下车位(含地下人防工程),在销售环节中,不管双方签订的销售合同是一次性收取车位价款还是和商品房使用期限一致的方式收取租金的租赁合同,都体现了房地产企业具有实质处置车位(库)的权利,本着“谁受益、谁分摊”的原则,都应该区分产品的类别、功能。按照会计上的配比原则,分别确认地下车位收入、合理分摊其成本和费用及税费,在土地增值税清算中予以扣除,进而计算土地增值税增值额。

3.企业所得税。首先,根据《企业会计准则》和《所得税暂行条例》相关规定,销售无产权的地下车位使用费,取得的收入应当计入当期应纳税所得额进而缴纳企业所得税。《企业会计准则》规定:“收入,是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。本准则所涉及的收入,包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。”房地产企业销售地下车位,一般是不再提供后续服务。基本不再管理和维护,而由乙方自由处置。不管房地产企业是捆绑销售模式还是无偿赠送的销售模式,还是会计核算计入主营业务收入或者是其他业务收入,都应当视同销售该车位确认收入,并同时结转相应的成本、费用和税费。其次,根据(国税发[2009]31号)的规定:房地产企业单独建造的停车位(库),应当单独核算;或者是在小区内建造地下车位或者车库等公共配套设施的,公共配套设施属于营利性的,或产权归企业所有的,按照销售地上商品房一样处理,不管是单独建造还是和商品房为一体的附着物,都应当单独核算、汇总其相应成本、费用和税费,并确认相应的收入,计入企业应纳税所得税。最后,根据《国家税务总局纳税服务司房地产专业税收答疑》的解释规定,转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称纳税人),都按照转让国有土地所有权计算土地增值税,既然土地增值税暂行条例的收入条件,也就同样满足企业所得税的确认收入,因此需要计入企业所得税的应纳税所得额,申报、缴纳企业所得税。

乙方虽然取得了无产权的地下车位(库)(含人防工程),但在法律的层面上,其车位(库)的所有权属仍不属于乙方所有,按照《契税暂行条例》的规定,不用由乙方缴纳契税。

三、结论

根据以上分析,房地产企业销售无产权的地下车位(库)(包括人防地车位),应当作为销售开发产品,结转相应的收入、成本费用;对在销售环节中应当缴纳增值税(“营改增”前缴纳营业税)、土地增值税和企业所得税,而不用缴纳契税。

参考文献:

[1] 袁利平.对城市住宅区地下车库的产权法律浅析[J].法制天地,2004,(5).

[2] 耿宗航.人防工程归属问题浅析[J].新时期民防研究,2010,(10).

[3] 王胜利.人民防空行政执法概览[M].北京:中国人民公安大学出版社,2002.

[4] 范春柏.房地产企业土地增值税会计和税务处理方法研究[J].中国总会计师,2011,(5).

[5] 臧艳艳.浅议土地增值税问题及建议[J].天津经济,2015,(3).

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