北京住房需求趋势判断

近日，国务院提出“要加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。”在此宏观背景下，结合我市6000～10000美元发展阶段特征，预测住房需求变化特点，以为政府引导需求提供依据。

住房需求基本规律

住房需求与一国的经济发展水平密切相关。世界银行资料表明，当一个国家人均GDP在600～800美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入1300～8000美元时，房地产进入稳定快速增长期；当一个国家人均GDP达到1500美元以上，其住宅建设将达到峰值。

国外经验表明，从家电消费到轿车、住房消费需要7～10年积累期。美国平均首次置业年龄在35岁左右，德国甚至超过四十岁。我市首次购房需求，集中在25～29岁以及30～34岁之间人群，分别占城镇常住人口的8.7%和9.1%。

2006年北京人均地区生产总值已达6210美元（常住人口口径），住房消费总体上将呈现排浪式与多层次相互交织的特征，由单纯数量型消费向质量型消费转型。主要原因是随居民收入差距的扩大，人们同时达到同一收入水平和消费层次的基础发生变化，住房消费需求明显分化出高、中、低多层次特点，并更趋细化。实际生活中，由于存在羊群效应，人们会相互攀比和盲目趋同，在一个时期内、某一需求层次上会存在集中消费特征。

我市住房需求趋势

居住面积增长进入相对稳定阶段，住宅品质需求开始扩张。20世纪90年代住房市场化改革以来，住宅私有化率大幅攀升，大多数居民的居住需求在量上得到了满足。据统计资料，我市城镇居民人均住宅使用面积2005年达到19.5平方米，比1995年提高了6.2平方米，已高于香港和东京的人均住房面积（香港与日本人均GDP 都超过3.4万美元）。受国家普通住宅政策引导和资源环境限制，住房面积不宜再持续增长，居住品质需求开始扩张。居民不仅满足于购买建筑空间，而更多地体现在对居住环境、生活方式、社区文化等方面的需求满足。

居住需求由群体性消费向个体消费转变，进入异质性和个性时代。随着人们收入水平的差异，住房需求多层次、多样性、复杂性和异质性特征会逐渐突出。住房不仅仅需要满足人们简单的居住功能，还须满足人们文化交流、社会归属感等高层次需要。随着70后、80后成为购房及租房主体，他们对居住空间、结构、功能的要求会发生较大变化。让个性化消费者较早参与到住房设计中来，是较好地满足市场需求、调整供应结构的措施之一。

居住小区开始分层和分化，居民对社区综合服务功能的需求大增。随着大多数人的居住需求基本满足后，消费者的自住与投资、自住与商用、投资与投机等的需求界线开始模糊，相互融合转化，出现混合性住房需求，为调控带来了难度。与此同时，消费者由简单追求区位向追求综合服务功能转变、单一的居住小区向社区化管理转变。创建文化社区、体育社区、学习型社区等特色社区成为居民的共同需求。政府公共服务均等化的推进，也将有利于淡化富人区与穷人区的自然分界，凸现北京历史文化因素的吸引力，促进房地产和谐发展。

老年人等特殊人群的住房需求开始旺盛。目前我国已跑步进入了老年社会，从而形成一个庞大的特殊需求群体。市老龄委数据显示，2005年底我市老年人口224.3万人，占总人口的14.6%；预计2010年全市老年人口将达到250万人，占总人口的15.2%。目前全市的老年公寓、敬老院、托老所远远不能满足需要，加之传统观念的影响，家庭养老仍不得不为主要方式。政府必须引导开发商建立适应高龄社会的住房供应体系。在新加坡，子女和老人同住的家庭，可优先申请政府的廉租房。再如文化创意产业的发展，吸引了海内外的创意人才，他们的居住需求往往有别于一般要求。

异地购房需求、投资需求、短期租赁需求仍有较大空间。2006年我市普通商品住房、公寓别墅销售面积为1538万平方米和277万平方米，分别占住宅销售面积约70%和13%。这一结构短期内不会发生大的变化，也就是说我市每年约1800万平方米、80%以上的住宅是敞开式供应，面向全国消费者。据市建委资料，2005年全市公寓别墅成交量中，个人购买比重为85.2%，其中外埠个人比重52.2%；2006年外埠人员在京购房数量占市场份额的35%左右，并以购买高价住宅为主。

目前我市流动人口总量已达458万人，按1/3流动人口、人均10平方米租房需求估算，约可形成1400万平方米的存量房租赁需求。另据“我爱我家”房产中介分析，我市户籍人口中8%受拆迁、工作地点变更、求学、家庭居住拥挤等多种因素影响，有租房需求。2006年底我市户籍人口1197.6万人，即有95.8万人有租房需求。

住房需求须引导调控

综上分析，政府引导需求的总体思路是：优先保障城镇居民的基本居住需求；合理引导租赁性需求；适当限制异地购房等投资性需求；不能任由高收入阶层无限制占用公共资源，特别是优质公共资源。

着眼于长期供需结构的调整，建立与城市性质、资源环境、产业结构、人口结构相适应的住房供应体系。积极适应市场需求的变化规律，不断优化市场供应结构，实现供求总量和结构基本平衡。

加快发展和完善住房租赁市场，扩大房地产增值服务，尽可能分流一部分买房需求。规范房地产中介机构发展，鼓励连锁经营、品牌化经营，加大存量房增值的经营、租赁市场。

建立与个性化住房消费相适应的房地产品牌化开发经营模式，促使房地产业实现从偏重数量速度的粗放型增长模式向注重质量的节约型增长模式转变，细分市场，规范运作，塑造首都宜居地产品牌。

定期进行居民住房需求调查。未来在居民家庭消费性支出结构中，改善居住条件的消费将有比较大的增长。对此，政府部门应及时掌握居民住房需求动态，并根据所要保障人群的基本需求，加大保障力度。

（作者单位：北京市经济与社会发展研究所）