私人银行婚配REITs

私人银行通过reits对商业地产的投资契合了商业地产不能分散销售、成本高、市场培育期长的特点，而私人银行也将成为REITs类产品的主要供应者。

十年白驹过隙，弹指一挥间。在如今的宏观调控面前，不少投资者感叹错过了房地产投资的黄金十年。不过，“上帝关了一扇门，就会打开一扇窗”的箴言却通过REITs类产品在房地产业中应验着。

“REITs代表了我国商业地产金融的未来发展方向，私人银行将成为REITs类产品的主要供应者。”复旦大学经济学院院长袁志刚在兴业银行私人银行部与复旦大学联合《2012中国高净值人群房地产需求报告》（以下简称《报告》）的仪式上表示。

私人银行+REITs：天然的婚姻

“房地产是中国的热门话题，兴业银行私人银行也将创新性地推出房地产信托投资（REITs）类产品。”兴业银行零售银行管理总部副总裁兼私人银行部总经理张长弓表示。

成立于2011年4月的兴业银行私人银行部，“三把火”中即有一把火指向了“火热”的房地产行业。2012年8月至10月间，兴业银行携复旦大学与数十位资深房地产行业从业人员和专家学者进行深入交流，通过向全国29个城市的个人资产高于600万元的高净值人士发放的700份有效问卷做出了《报告》。

该报告宏观上分析和预测了中国房地产市场未来的发展趋势，微观上分析和预测了高净值人群拥有房产的基本情况、房地产金融行为和未来购房置业需求。

目前，包括房地产信托、房地产基金、特定资产收益权、股权融资、REITs（房地产信托投资基金）在内的国内房地产金融多元化融资格局已经形成。《报告》显示，高净值人群对金融市场和金融产品的信任程度不高，57％选择直接海外置业来进行海外投资；其次是REITs，比例为24％；选择股票、对冲基金和共同基金的高净值人群较少。

对此，《报告》认为REITs通常面向机构和高端个人零售客户销售。机构客户主要由投资银行提供服务，高端个人零售客户则主要由私人银行提供服务。国内机构客户虽然具有一定的风险识别和承受能力，但长期投资意识较弱，用于长期投资的资金相对较少，而高端个人零售客户同时具有长期投资、较强的风险识别和承受能力等优点。

虽然单个高端个人零售客户资金规模较少，但可通过高端个人零售客户资金集合后再做长期投资的形式弥补。因此，私人银行通过REITs对商业地产的投资契合了商业地产不能分散销售、成本高、市场培育期长的特点，而私人银行也将成为REITs类产品的主要供应者。

住房不逊“江南Style”

《江南Style》中演绎的高净值人士住在汉江南岸的高端住宅中，而我国的高净值人士也不逊色。据《报告》显示，我国39％的高净值人士目前常住房为3房，34％常住房为4房，10％常住房为5房。即3房和4房为七成以上高净值人士所钟爱。

此外，高净值人士目前常住房建筑面积在240平方米以上的占19％，180～240平方米占20％，150～180平方米占25％，120～150平方米占27％，90～120平方米只有8％。90％以上的高净值人群常住房面积在120平方米以上，其中近40％常住房面积在180平方米以上，即建筑面积在180平方米以上的住房更受高净值人群青睐。

《报告》还显示，高净值人群拥有的房产价值最高单套市价占比第一位的是300～500万元，为29％；第二位的是100～300万元，占比为22％，第三位是500～700万元，占比为17％。

合计接近一半的高净值人群拥有最高单套房产的市值在500万元以上，12％的高净值人群最高单套市值约在1000万元以上。

此外，高净值人群目前的住房结构以高层和小高层为主。44％的高净值人群住房结构是高层住宅；36％是小高层住宅；平层或低层住宅最少，约为5％。合计29％的高净值人群拥有别墅，按别墅的类型区分，独栋别墅最受欢迎，其次为联排别墅。

七成高净值人群看好未来十年房价

城市化带来城市人口的增加，加之居民收入水平的提高，引起住房需求的快速上升并推动房地产行业的繁荣。城镇化的推进直接和间接地带来城镇住房需求的增加，从而对商品住宅价格形成较长期的基本面支撑。

《报告》显示，55％的高净值人群将我国房地产业视为计划与市场相结合的行业。25％将其视为价格受到监管的特殊行业，只有14％的高净值人群将其视为市场化的行业。

在《报告》中，高净值人群对于未来三年和十年的房价走势预期呈现了“稳健乐观”的特征。44％的高净值人群认为未来三年中国房价将小幅上涨，28％认为基本稳定，5％认为大幅上涨，另有19％认为将略有下跌或大幅下跌。合计接近八成认为未来三年中国房价不会下跌。

另外，33％的高净值人群认为未来十年中国房价将小幅上涨，20％认为基本稳定，16％认为大幅上涨，另有21％认为将略有下跌或大幅下跌。合计接近七成的高净值人群认为未来十年中国房价不会下跌。

此外，高净值人群对中国房价走势的期望呈现出“以稳为上”的特征。期望房价大幅上涨和大幅下跌的总共只有16％，而期望房价基本稳定的有39％，期望小幅上涨的有25％，期望略有下跌的有20％。

而未来房地产投资机会，选择人数最多的是商铺（60％），其次是写字楼（34％），第三是高端住宅（不合别墅）（33％），其余依次为旅游地产、别墅、海外地产、普通住宅和其他房地产类型。看好普通住宅投资的只有17％。

此外，在未来3年没有购房计划的高净值人群只占7％，66％计划在其常住地购房，17％计划在国内其他城市购房，10％计划在海外购房。

“120”到“150”有多远？

《报告》显示，近八成高净值人群期望常住房建筑面积在150平方米以上。与91％高净值人群目前的常住房面积为120平方米以上比较，存在显著的改善性需求空间。

在高净值人群以自用为目的的购房计划中，选择为子女和改善住房的比例均为23％左右，18％的高净值人群购房目的是养老，国人对房产的偏爱由此可见一斑。

投资目的中升值转手的比例（36％）远高于持有出租的比例（11％），投资合计（长期持有出租和升值转手）占比47％，低于50％，而自用则高于50％。因此，住宅的购房目的中自用比例高于投资比例，反映了我国房地产市场仍存在大量刚性需求。

虽然通过一次性付款购房的高净值人群占62％，但通过银行按揭购房的高净值人群仍然达到51％，而采用分期付款的高净值人群占36％。可见高净值人群虽然有足够的财富，但是出于追逐更高收益的需要，仍然有过半数的人选择通过银行按揭购房。

高净值人群购房时最看重的因素是配套设施齐全、环境景观好、子女入学方便和社区人口素质，选择比例分别为64％、61％、50％和43％。可见，除配套、环境外，子女教育和人文环境是重要的影响因素，与工作单位、父母居住地的距离是近1／5的高净值人群的考虑因素之一。