别墅之变 第19期

国土资源部土地利用司副司长吴海洋近期在接受媒体采访时透露：国土资源部不久将出台对“别墅”的准确界定，并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制。

4月26日，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣接受《望东方周刊》采访时说，“这一限制标准会在年底出台，具体时间现在还不能透露。”

尽管如此，从2003年房地产宏观调控开始以来的别墅土地禁令，时隔两年多，什么是别墅年内终将有个明确的公断。不过，人们不禁要问，别墅和高档住宅的土地禁令能改变未来房产市场的格局?

别墅不会从中国消失

束克欣对《望东方周刊》记者说，“对别墅用地概念的清晰界定，一方面可以使别墅用地禁批令行使得更为彻底，另一方面有利于实现中央的整体市场调控原则，避免少数人大量占有土地资源。现在中国建设用地资源紧张，别墅、高尔夫球场等用地事关国家利益，国家今后会更加重视。”

束克欣所言的别墅用地禁批令指的是，2003年2月，国土资源部紧急下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(45号文)，其中明确规定“禁止别墅供地”。但是什么是别墅，用什么标准衡量，两年来一直没有一个准确的说法。

“禁止别墅供地”，难道是说从此以后让别墅从中国消失，其实并非如此。时任国土资源部土地利用司司长胡存智，在2004年2月曾在搜房研究院举办的一次论坛上对“禁止别墅供地”做过详细的解读。

他说：“我们要防止高密度地区去建一批低密度的东西，低密度利用，浪费土地不合适。但是，这是不是等于我们国家不再容许出现低密度的建筑形式，或者说低密度的一些房子或别墅在以后就不许再有了呢?我想绝不是这个意思。”

“现在相当大部分的低密度住宅或者说中等密度的住宅，实际上就是房子，并不是别墅。比如说叠加别墅，已经是相当于一种中密度的建筑。所以，我认为这种宣传上可以做适当的调整。否则，你说是别墅用地，就不能批出来了。”

国土资源部官员的话外音是说，真正的别墅土地的批租已经停止，而低密度住宅的就可以批到地。

正因为别墅概念模糊，善于揣摩国家政策的开发商就以低密度住宅的名义拿地(地价远低于别墅)，然后混合开发，一部分开发容积率高的高层住宅或者联排别墅，一部分开发容积率很低的独栋别墅，赚取不菲的利润。

“普通老百姓对什么是别墅没有概念，就是容积率有0．8，开发商也宣传说是别墅，这样价格就可以加上去了，利润率也就上去了。”上海一家大型开发商的别墅项目公司负责人对《望东方周刊》记者说。

“此外，还有一些开发商的土地是历史遗留问题土地，未纳入土地供应计划的，开发商就可以开发低密度的独栋别墅。”荒岛工作室研究咨询部主任冯伟对《望东方周刊》记者说。

这就是为什么别墅土地禁止两年来，市场上仍然有很多别墅项目的原因。

束克欣对《望东方周刊》记者表示，即将出台的别墅禁令文件，“可以杜绝‘球’、批租‘类别墅’用地进行别墅开发的现象。独门独户独院、占地面积过大、容积率过低的住宅，要纳入别墅范围加以严禁。”

据他透露，截至2005年第三季度末，全国供应商品房建设用地共约3．7万公顷，其中普通商品房用地约占30％，经济适用房用地约占10％，别墅、高档公寓用地约占0．16％，但实际上从国土资源部赴各地实地调查的结果是，全国已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地要远高于这个比例。

有人欢喜有人愁

国土资源部即将出台的别墅土地禁令的消息传出后，《望东方周刊》采访的开发商都对国家的政策表示理解和支持。不过，不同的人各有各的喜忧。

上海西部企业集团下属上海金彩置业有限公司，负责着该公司在宝山罗店北欧新镇的一个别墅项目――美兰金邸。公司总经理王文寅接受《望东方周刊》采访时说，美兰金邸是上海市重点规划三城九镇之一――宝山罗店北欧新镇的别墅项目，总共225套房子，除了73套容积率为0．3的独栋别墅，其余的都是叠加别墅，容积率为0．7。“国际惯例容积率低于0．4的才能算是别墅，如果按这个标准，我们大多数都不是别墅。”

另外一些人的看法则要乐观很多。专注高档物业服务的第一太平戴维斯上海地区董事长刘德杨对《望东方周刊》记者说，“我们政府的政策都是有周期的。不要忘了，刚刚几年前，上海为了鼓励大家买房采取了多少政策。现在是房地产调控期，很多政策都在收紧。很多限制，不会十年二十年不变的。”

“对于开发商来说，别墅土地的供应减少，他们会觉得将来别墅更值钱了，他们会把他们的产品价值提升到产值最高位；投资者，会认为买到很好的别墅，长远来看还是会增值的。”

《望东方周刊》记者注意到不少开发商已经把别墅土地的收缩作为利好消息写进了楼书招徕生意。

不过上有政策下有对策，“上面限制独栋，下面可以打球，比如说将两个别墅建得适当紧凑些，中间还可以架一个木梁，这就不叫独栋了，等交付时可以根据购买者的需求将木梁拆掉。”一位开发商接受《望东方周刊》采访时说。

别墅土地禁令之后，别墅市场的走向又会如何，上海凯迪房产公司松江爱丁堡别墅项目负责人宋宇定的判断是，“就松江来说，买房投资还是占大部分比例，随着年内国土资源部的限制措施，松江别墅预计今年5月至10月会有很大的涨幅。”

荒岛工作室冯伟的观点有所不同，他认为，未来几年，别墅尤其是独栋别墅的供应将越来越少，价格是比较平稳看涨的。

他说，“近几年，别墅并没有像普通住宅那样暴涨。因为单价比较高，也不像普通住宅那样容易投机。别墅的客户群体，消费能力强，购买目的比较单纯，要么自住，要么就是长期投资，出租获取租金。在上海，境外人士购买和租赁别墅的比例占的不小。所以宏观调控对别墅市场的影响其实并不大。”

设限效果难达预期?

为什么要对别墅土地设限?国土资源部土地利用管理司副司长吴海洋解释说，“高档项目太多，房子面积太大、总价太高，也是造成目前老百姓买不起房的重要原因。”

不少开发商在接受《望东方周刊》采访时提出了不同看法，“老百姓买不起房，不是因为造别墅的原因。别墅本来就是面向高端消费群的，与普通老百姓无关。”

爱丁堡别墅的宋宇定认为，“别墅和高档住宅当然要有不同的限制，因为国家还是需要能消费得起高档住宅的人群去消费，只是不要让他们享受过度罢了。”

据《望东方周刊》了解，国土资源部颁布土地禁令的最主要目的，是为了节约用地，不让少数人占用公共资源。而在禁止别墅土地供应的同时，在土地供应结构方面，国土资源部还将会加大普通商品房的供应，以此来调节房屋供应结构，形成房地产梯度消费。

至于开发商会否因为国家限制别墅土地，响应国家号召，转向小户型或经济适用房开发，让老百姓买得起房?答案恐怕是不乐观的。

“开发商总是想尽一切办法追求利润最大化，要么就是开发小户型，让投资者投资，这种小户型一般都必须在黄金地段，房价还是很高，穷人还是难以承受。”一位开发商如是说。