关于农村闲置宅基地退出后土地及地上房屋利用问题的探讨

摘 要：随着城镇化进程加快，许多农民迁往城镇购房居住，村内出现大面积废弃和空闲房屋，乡村建设用地“外延内空”，土地资源浪费极大。因此，加快改造农村闲置宅基地，合理开发利用土地，成为当前新农村建设必须面对和解决的突出问题。本文通过针对临潼区4个典型村庄的闲置宅基地的地理分布情况及农民意愿等问题的分析，探讨农村闲置宅基地退出后土地及地上房屋如何利用的问题。

关键词：闲置；宅基地；房屋；合理利用

一.农村宅基地利用现状

根据国家统计局西安调查队和临潼调查队于2014年12月对临潼区10个行政村的调查，从中选出了4个比较典型的村庄，对这四个村庄的位置和现状情况进行统计，具置和数据见表1。

这次所采用的数据缺乏多个时间点的对比，但从实际走访调查中也可了解到，因农村多年来未建立完善的宅基地管理制度，导致农村宅基地闲置率逐年增加，并呈现出数量多、面积大、时间长、质量差等特征。

二、闲置宅基地土地利用途径

在闲置宅基地如何利用的问题上个人认为应遵守三个基本原则。首先，保障农民的基本生存权利；其次，充分利用农村集体土地，形成有序的使用秩序；再次，因地制宜，最大限度的尊重农民意愿。政府应采取引导性措施及给予必要的财政补助，鼓励农民或农村集体盘活现有闲置存量建设用地，建设美丽乡村，向着土地集约利用的路子发展。下面就通过上述4个村子的地理分布情况及对农民意愿的分析具体谈谈农村闲置宅基地退出后土地及地上房屋利用问题。

1.A村距城区较近，人均耕地少，农民平时就在城区或附近工作，村落发展一般为向外扩展，村中心的房屋闲置情况分布比较分散。这种情况下，我们有以下几种做法可进行参考。

（1）政府引导村民尽量在其原宅基地上进行翻修，新批宅基地时也应优先考虑村中长期无人居住且房屋破旧的宅基地，防止宅基地向外扩张，优质耕地资源减少的问题。

（2）出租其闲置宅基地和房屋。农民出于对自身利益的考虑，希望利用闲置房屋来收益，如果政府倡导，并进行一些引导性宣传，一定能够打消农民的顾虑，激活农村的房屋租赁市场。这样即能够帮助城市中大量无力购房者摆脱暂时的困境，也可以增加农民的收入。

（3）在农村开办养殖场、种植花卉、加工厂等家庭企业。这是农民致富的一条经典道路，但是场地和资金的不足是家庭企业发展的瓶颈。农民可以通过租赁同村的闲置房屋来发展家庭企业，促进农村经济发展，增收自身收入。农民租赁房屋开办家庭企业并不违反我国现行的法律制度。

（4）农村闲置的房屋可以用作公共设施场所，如用作医院、老年活动中心、健身房等。在我国大力推进社会主义新农村建设的阶段，提高村民的精神文化素养是一个很重要的问题。现实中，农村往往因为缺乏资金或者场所而将这些公共设施项目搁置。而如果由村委会出面租用本村闲置的房屋，并支付一定的租金，可以有效地解决场地方面的难题，也能降低建设公共设施的成本。这对于充分合理利用农村的土地，加强农村的精神文明建设非常有益。

2. B村距所在乡镇中心较近，地形平整，居住较集中，交通便利，生活基本稳定，年轻人平时在外打工或在本地做生意，家中空房间较多，村庄发展向外延发展，有与所在乡镇商服中心连城片的趋势。这种情况下，一方面可以借鉴A村的利用方式，因为其也有向外租赁或搞养殖等市场条件；另一方面，这个地方离所在商服中心较近，可以将一些长期不住老旧危房进行拆除，进行水果或蔬菜大棚等的种植。原则上，闲置宅基地复垦后，谁家的地，依然由谁家管理。不能管理的，可交由村集体代管；另外，村集体还可以对一些坑地、烂地进行整治，节约出空间，进行种植或造林进行环境的美化。

3. C村距商服中心较远，所在村庄平坦，距河流或山区较近，村落稍显破旧，空心村现象有所显现，生态条件较好。这种情况下，我们可以进行农村闲置宅基地整治利用，它是以城乡建设用地增减挂钩为主要抓手，多种方式盘活利用农村闲置宅基地。一是保障新增宅基地需求。村内有新增宅基地需求的，优先利用闲置宅基地。二是加强农村基础设施和公共服务设施建设。对村内零星分散的闲置宅基地，整治后用于体育、文化、卫生、养老、休闲绿地等公共基础和服务设施建设。三是原址建设新村。对区位条件和交通条件相对较好的闲置空心村落，整体拆除，采用新设计新标准，科学规划，在原址上新建公益设施、基础设施配套等，实现节约集约用地，建设社会主义新农村。四是保护开发古村古镇、宗祠寺庙。对具有文化历史价值的予以保留和保护，鼓励引进社会资本，也可由村集体经济组织自行开发建设，用于文化、旅游产业开发运营；五是因地制宜，复垦为耕地、林地或园地等农用地，复垦后原则上由村集体组织优先承包给原宅基地使用权人耕种，原宅基地使用权人不耕种的，由村集体组织承包给同村其他农户耕种，或由集体统一管理经营。

4. D村由于靠近山区，交通不便利，居住较分散，村中大多是老人、妇女和孩子，年轻人大多外出打工。这种情况下，由于家庭劳动主力长时间不在家，加上老龄化趋势，耕地会逐年荒废。同时留守老人的养老及留守儿童的教育在某种程度上都将会成为一个现实问题。个人认为，可以将愿意搬迁的村民进行就近集中或山下安置，原住宅可以复垦为经济林或园地；另外，也可由政府进行牵头引导，修路，发展其他产业比如旅游业、养殖业。这样可以吸引年轻人回村创业，养土鸡，野猪，种植绿色蔬菜，吸引城市人口观光欣赏等等措施。

在山区，个人不建议搞增减挂钩政策，因为将宅基地复垦为耕地后，自然村逐渐消失，村里留下的大多数人劳动力较弱，如果不采取其他措施吸引年轻人回家乡创业，耕地会逐年荒废。不能一味的为了城市的建设用地指标而大规模的搞增减挂钩政策，更多的应是考虑当地的实际地形、财政情况及农民意愿。

三、总结

农村闲置宅基地是中国近些年大力发展城市化城镇化的必然产物，解决农村宅基地大量闲置的问题十分必要。有些地方也已出台相关政策。国家应尽快出台这方面的法律法规，给予农民政策及财政上的支持及引导。因地制宜，保证农民的切身利益，合理利用农村闲置宅基地，尽量内部挖潜，大步走向集约利用的道路。

参考文献

[1] 李金花，塔娜.我国农村闲置宅基地再利用问题研究[J].理论界.2013（10）.

[2] 王露露，文.关于我国农村闲置宅基地的思考与建议[J].湖南农机.2010（01）.

[3] 杜涛，马惠兰.盘活我国农村闲置宅基地的策略研究[J].广东土地科学.2008（05）.