基于GM(1,1)模型的北京市商品房房价预测

[摘要]由于近几年房价疯涨，开发商大量建房使得存量房增多和我国经济开始放慢经济增长速度，部分城市房价开始下跌，导致很多人认为我国房地产即将要崩盘言论。为此，采用灰色预测模型，分析了北京市，预测了无其他经济因素影响下2014年房价，结果表明大概2014年6月北京平均价格为3444038833元/平方米。

[关键词]房价走势；GM（1，1）预测模型；北京市2014年房价预测值

[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）46-0110-03

住房问题，关系民生之根本，近年来随着全国房价普遍在波动中呈上涨趋势，房价走势也成为全国各地人们最为关心的问题。北京作为我国的首都，近年来房价飞涨使得购房成为北京市民最为沉重的负担与压力，资料显示北京目前商品房均价高于3万每平米，持续领跑全国各省房价上涨。2014年2月视察北京，提出要努力实现京津冀一体化发展，打破自家“一亩三分地”的思维定式。此后，北京城市总体规划也将改变，所以对北京房价指数序列进行现状分析及走势预测十分有意义。

1北京房价数据收集分析

北京作为我国的政治中心，房价问题一直备受关注。下图为北京201307―201404的平均房价。数据来源于搜房产业网数据库中国房地产指数系统，该系统被称为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。

样本平均价格

注：数据来自搜房产业网数据库http：//fdcsoufuncom/index/。

由数据可初步看出，近期北京市住宅价格平均增长，使得北京市住宅价格整体呈上升趋势。虽然近期一直有房价北京楼市会跌的消息放出，但数据显示北京的房价还是平稳有升。那么我们关心的是北京房价以后是平稳上升还是有所下降。

2GM（1，1）模型的建立

21模型介绍

灰色系统理论[2-8]于1982年由邓聚龙创立，20多年的飞速发展使灰色系统理论渗透到自然科学和社会科学的许多领域。灰色预测模时间序列进行预测，通过对数据进行处理，使其成为较有规律的时间序列数据。该模型只需要较少的样本数据就可作系统分析、模型建立、未来预测、行为决策和过程控制的特点，解决了以往由于数据少、信息不确定而无法研究或难以研究的问题，具有很强的预测性。因此，该模型在我国经济中得到非常广泛的应用。灰色预测是基于微分方程的预测，通过计算表明，二阶及其以上的灰色预测模型由于适应性差，很少为实际所使用，一阶二元模型或一阶多元模型由于要求不同变量的取值大体要同步且用作预测时要知道输入变量的未来值，也不易在预测实践中取得好效果。因此，在实际预测中所采用的多为一阶一元灰色模型预测方法即GM（1，1）。[1]本文主要基于灰色预测模型GM（1，1）对北京房价进行预测。

22建立GM（1，1）模型

房地产行业系统符合灰色系统特征。已知北京市2013年7月―2014年4月的商品房房价，对北京市商品房房价走势的时间序列建立灰色GM（1，1）预测模型。

4结论

上文所建立的GM（1，1）进行了关联系数检验、后验差检验、残差检验。三个检验该模型全部通过，证明该模型预测出来的数值可信度高。那么通过模型预测得到北京市2014年12月的房价将为3746298元/平方米，整体趋势将有小幅增长趋势。

从总体而言，北京市房价基本还算平稳，波动幅度很小，北京市房地产在2014年不会经历寒冬。有一些专家称中国北京一线城市，房价不会轻易崩盘，因为那里刚性需求基数大，因而房价不可能全面暴跌致全面失控，但是，这些地方的房价，也会慢慢下降，可以说，房价暴涨的黄金时期已过，房价不可能再像以前如此疯狂了。房地产泡沫会在今年崩溃，到时候房子将一文不值。这个说法是不正确的。稍有降价，北漂们就会购置自己的房子。今年GDP增速将小幅回落，预定GDP的目标也降低。在此背景下，房地产行业将进一步深化改革，土地供应量将进一步增加，并初步形成“政府管保障房，市场管改善房”的格局。所以也会相应程度遏制房价快速增长。同时今年年初北京也将设定经济副中心，很多企业和一些办公地点都相应转移，这应该也会会减少北京房子的需求量和减缓房价的增长速度。事实上，房价面临全面失控以及房价崩盘等言论，房价走势2014年预测不能一概而论。

参考文献：

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