浅析小产权房

［摘要］近年来，随着城市的迅速扩张、房价的疯狂上涨，一种新型的房地产形式―小产权房得到了迅速的发展。小产权房的出现虽然有其合理的一面，但是其产生的问题也层出不穷。本文以小产权房产生原因和造成的影响为切入点，提出解决小产权房问题的探讨性建议。

［关键词］ 小产权房原因对策

近些年，关于小产权房问题的争论层出不穷，国土资源部也频频出面来遏制小产权房问题。但是由于小产权房本身存在的争议，这一问题并未得到真正的解决。

所谓小产权房，是指未经法定的征地和审批等程序，由村集体组织（或联合开发商）或村民在集体土地上建设并出售或出租的房屋。小产权房是相对于大产权房出现的概念，小产权并没有真正的产权，不能获得由国家建设部门颁发的房屋产权证书，只能得到由乡镇政府或村委会颁发的产权证书，所以称之为小产权。

一般来讲，小产权房具有以下几方面的特征：（1）小产权房是建在集体所有土地之上；（2）小产权房是用于出售或出租的房屋；（3）小产权房没有国家建设部门颁发的产权证书；（4）小产权房的供给主体是乡镇和村委会。

一、小产权房产生的原因

小产权房问题是一个综合性的社会问题，其产生原因是多种多样的。本文主要认为：城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因，商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因，相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因。

1.城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因

我国城乡二元制的社会结构制度导致其在土地管理上也表现出二元的特征。我国农村实行集体所有制的土地制度，农村集体建设用地没有正式的土地使用权拍卖市场，对于建设在集体所有制的农村土地上的房屋当然也就没有正式的产权，不能进行土地的转让和抵押活动。而城市建设用地拥有正式的土地使用拍卖市场，可以通过市场定价，将土地使用权拍卖出去，所以城市的建设用地都拥有产权，可以进行转让、抵押等活动。农村集体建设用地如果想进入房地产市场，必须经过国家相关部门的征收和审批才能将集体土地变成国有土地，然后由国家收取土地出让金，给予农民一部分补偿金，而农民得到的这笔补偿金要远小于建设小产权房出售所获得的利益。所以这种城乡土地制度的二元结构是导致小产权房出现的根本原因。

2.商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因

在城市中，日益飙升的房价使得中低等收入人群拥有一套属于自己的房子成为了一种奢求。再加上政府提供的经济适用房、两限房等政策性住房的供应量相对大部分无房族来说是微不足道的，且分配中出现的漏洞使真正迫切的需求得不到满足。这些问题都是促使小产权房快速发展的主导原因。 由于小产权房的建设不需要向国家缴纳大量的土地出让金以及各种税费，所以其价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。小产权房以其价格低廉的优势受到了中低等收入人群的青睐。对于开发商而言，城市建设用地的使用权取得越来越困难、拍卖价格也越来越高，而农村土地使用权取得相对容易且价格低，所以通过以租的方式取得农村集体土地建设房屋，开发商可以极大地降低开发成本，使其获得更高的收益；对于集体土地所有者而言，通过出租土地获得的收益也远超出了国家征收后给予的补偿金。正因为小产权房给需求和供给方带来了双赢，所以使其得到了迅速的发展。

3.相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因

迄今为止， 宪法与法律并未明令禁止农村宅基地使用权流转，有关部门禁止农房与宅基地使用权交易的行政干预，其本身是违宪违法的。依照《民法通则》的规定，农民应当依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。另外正式颁布的《物权法》中也删去了原草案中禁止城市居民购买农村宅基地使用权的条款。而《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律法规中对土地资源的使用却进行了严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。《土地管理法》 第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”由此可见，相关法律对于小产权房的规定还不是很明确，致使小产权房问题一直没有得到很好的解决。

二、小产权房造成的影响

小产权房的产生和发展引发了一系列的问题。这些问题对我国的经济环境以及城市发展造成了许多负面影响。本文认为小产权房在以下几个方面的负面影响是非常突出的。

1.占用耕地，损害农民利益。

如果任由小产权房以现在的状态继续发展，会使利益相关者在利益的驱使下大量建造小产权房，占用农民土地，减少耕地面积，损害农民的根本利益，也使国家的粮食安全受到威胁。

2.购房者权益无法保障

由于小产权房现在还不受法律的认可和保护，购房者没有国家统一发放的房产证，不能拥有房子的所有权，无法进行转让，在遇到拆迁补偿等问题时利益难以得到保障。

3.扰乱房地产秩序

开发商通过以租的方式取得农村集体土地建设房屋，可以极大地降低开发成本，使其有更大的定价空间，这无疑对现有的房地产价格体系形成猛烈的冲击，扰乱房地产秩序，严重时可能危害到国家金融安全和社会稳定。

4.影响城市总体规划

城市的发展是需要统筹规划的，城市规划中的土地都有其功能定位并按照科学的方法加以开发利用，而小产权房的建造都是以短视的简单开发收益为目的的行为，缺乏长远的战略性的指导和管理。这无疑对城市未来的发展形成了阻力，打乱了城市的空间布局和功能定位。

三、解决的措施

小产权房在发展过程中产生的问题不仅仅局限于上文提到的几方面，其问题产生的影响也可能是非常深远且无法预测的。为了从根本上解决小产权房问题，本文提出了以下几条探讨性的建议。

1.对于已经建成并出售的小产权房给予转正措施

对于已经建成并出售的小产权房，为了维护社会的和谐与稳定，避免激化社会矛盾，政府应该积极推行措施将小产权房转变成大产权房。如果将小产权房一刀切，全部摧毁，必将会引起社会的不满，政策继续执行的可行性无法预测。所以为了从根本上解决这部分小产权房，政府应该及早出台措施，将小产权房转正。

2.加快城乡一体化，完善相关法律

城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因。所谓治标先治本，实现城乡一体化是解决小产权房问题的关键，对于土地政策的“一国两制”应尽快解决。 尽快实现农民宅基地市场化，为真正实现“同房同权”理顺法律关系，这是解决小产权房问题的法律基础。完善现行的《土地管理法》、《物权法》、《房地产法》等相关法律，加快解决小产权房的流转问题，确立农村集体土地使用权流转的法律制度，尊重农村集体对土地的所有权，保障农民的土地收益。加快相关法律法规的出台，对正在建设的或者有趋向要建的小产权房做出明确的政策性约定。

3.遏制商品房价格上涨趋势，将房地产价格控制在合理的范围内

房价问题已经成为国家迫切需要解决的重点问题。住房是人民生活的基本保障，房价直接影响着人民的生活质量。总理在政府工作报告中明确指出，要积极遏制房价过快上涨的趋势。所以将商品房的价格控制在合理范围内，使大多数居民有能力去购买商品房，这能够在很大程度上降低小产权房的购买需求，解决小产权房问题。

四、结语

小产权房存在的争议已经得到了社会各界的重视，其牵涉到买房人、开发商、农村集体以及政府等多个主体的利益。小产权房问题的解决必须本着“以人为本”的精神出发，最大限度的保证人民的利益。而法律制度的初始设计也应当是维持利益均衡的，国家应该针对小产权房尽快制定或修改相关法律，在兼顾各方利益的基础上，推行农村集体土地使用权的自由流转，从而促进城乡一体化的尽快实现。将已经建成并出售的小产权房尽快出台措施给予转正，并加大力度治理房地产市场，使房地产市场能够更健康的发展，从而消除小产权房问题。

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