拓宽投资渠道 加快旧城改造

摘要：本文主要阐述了湛江市区旧城现状、改造目标、改造原则、及资金来源等。

关键词：城市；建设

中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-01

引言

湛江市作为全国首批沿海开放城市，在很多方面取得了巨大的成就。但是，在城市交通道路、旧城改造建设方面，仍然是城市经济发展的制约瓶颈，而道路交通的拥塞主要是由于旧城改造的缓慢造成的。因此，下大力气加快湛江市区的旧城改造，是我市城市建设的重中之重。搞好旧城改造能够提高城市建设水平，发挥城市整体功能，改善经济投资环境和居民生活环境，进一步促进我市社会经济发展。下面主要谈谈如何通过多渠道投资方式、进行加快旧城改造的一些看法。

一、湛江市区旧城现状

湛江市区（主要分布在赤坎、霞山两区），现有需要进行改造的旧城区域约276.3万平方米，旧城区内建筑占地面积201.7万平方米，建筑占地比例高达73%，各种建筑物面积约705.9万平方米；旧城区内约有居民12万人。

旧城区内主要分布着许多低矮的房屋，不但浪费宝贵的土地资源，降低土地使用率，还有碍城市的形象；况且公共休闲空间、绿地面积极少，影响居民生活质素；道路狭窄，交通拥挤，人车混用，效率不高。

二、改造目标及资金需求

湛江市区旧城改造的总体目标是：布局合理、道路宽畅、楼房美观、绿树成荫，信息发达，经济繁荣。

旧城经过改造后的具体指标是：建筑占地面积96.7万平方米，建筑占地比例35%，比原来降低38个百分点，省下更大的空间用于绿化、休闲用地，改善交通设施；休闲和绿地面积96.7万平方米，比例为35%，比原来大幅增加；道路面积82.89万平方米，比例为30%，比原来大幅度增加，改变道路人车混用的状况，道路交通极为畅顺；各种建筑物面积约1083万平方米，比原来增加面积53.4%；常住居民27万人，比原来增加居住人口125%；新区内采用较新的信息传输载体及留有扩展余地，小区将实现智能控制，光缆到户，网络设施完善，足不出户可知天下事；每年可创造国民生产总值300亿元，大幅增加经济总量。资金需求及建设周期：进行旧城改造所需要的资金当然也是巨大的。据大约匡算，要实现如此大面积的旧城改造，所需资金约1400亿元。建设周期约需十年甚至二十年左右的时间才能完成。

三、旧城改造原则

政府指导：市政府负责制订指导政策、实施办法、计划安排、管理制度，政府负责组建投资股份公司，不直接参与建设；

多方筹资：通过民间私人投资（入股或购房）、银行贷款、外资投入、发行建设债券、以地建城等多种途径筹集旧城改造所需的资金；

分期分批：在政府统一规划、布置安排下，经过进行可行性研究后，在建设资金落实的前提下，开展旧城改造建设，避免盲目铺摊子、产生胡子工程，以免造成劳民伤财，损害城市形象；

小区建设：吸取外地城市建设，特别是旧城改造的成功经验，采用分小区建设，建设好一个小区再到下一个小区，避免遍地开花，把城市搞得乱乱糟糟。每一小区既是自成一体的独立空间、也是相互连成一体的城市布局，形成统一和谐的城市整体。

集团管理：组建两至三个物业管理集团，进行物业集团化管理，让物业管理公司通过相互竞争，由各小区自主选择适合的某一物业管理公司，这样既有利于竞争，也有利于节约管理成本，提高管理服务水平和整体社会效益，把城市建设为安全、高效、舒适的生活环境。

利用政策：在旧城改造过程中，要充分利用广东省的“三旧”改造政策，鼓励多方参与城市改造，加快旧城改造进程。

四、旧城改造的资金来源

4.1民间私人投资：在旧城改造过程中，一方面组建专门的股份投资公司，吸纳民间的资本入股，作为建设资金，并让股东参与管理，有利于提高资金使用效率，制约腐败行为的产生；另一方面政府通过制订有关优惠政策，如入户、就读、就业、养老等优惠，吸引社会资金投入购房行列，特别是吸引内地和港、澳、台资金，购买我市住房。

4.2外资投入：制订相关优惠政策，吸引利用国外资本、内地省份的资本进入我市，作为进行旧城改造的资金来源。外资投入方式可采用合资或独资经营方式，或者其他更有效的合作形式，只要双方互利互惠就行。

4.3银行投入：银行投入主要有三种形式：一是传统的银行贷款方式，即建设公司直接向银行贷款；二是居民以新购住房作为抵押物，向银行贷款购房的形式；三是银行通过直接参股有关建设公司，投入资金进行旧城改造建设，以分红形式取得投资回报。

4.4政府投入：政府投入形式主要有三种：一是以预算内的资金作为城市基础设施建设直接投入；二是以政府掌握的住房公积金投入；三是政府间接投入，即通过适当地减免一些税费，作为对旧城改造工作的扶持，降低建设费用，减轻建设企业和居民的负担。

4.5发行建设债券：通过向上级申请，取得向社会发行的旧城改造的建设债券，加快旧城改造步伐。

4.6.以地建城：以地建城的筹资方式，一方面是通过划拨一定比例的土地给某些有实力的开发商，然后要求其完成某一小区的建设，解决旧城改造的紧缺资金，加快旧城改造步伐；另一方面是以旧城区内居民的原建房屋土地折价作为一定的资金价值入股相关建设公司，为建设公司提供土地，以投资收益作为回报，减少拆迁过程中的摩擦和手续。

五、旧城改造要解决的问题

5.1政府作好统一规划并严格实施。要做到先规划设计、评估，多方咨询各方面专家以及市民意见，综合比较各方面结果，取得各方面意见比较一致和条件成熟后，才能实施开工建设。

5.2政府要严格控制个人建房和城建新增土地。现在深圳、珠海等一些城市，都严控个人建房、搞公寓式住房，把整个村庄统一规划、建设，重新改造，湛江更应在旧城区内实施个人建房控制，否则，将为今后建设埋下隐患、浪费投资，造成个人和国家的巨额损失。作为湛江，市区用于城市建设的土地在未来一定时期内应该足够。要把旧城区迅速改造好，政府更加应该严格控制新批出耕地作为城市建设用地：一是为了保证湛江的可持续发展考虑，二是压缩城市建设土地供应量后，在旧城区内建筑物要向高层发展，节约土地用量，提高土地使用效果，加快旧城改造进程。

5.3政府要把旧城改造作为一个建设项目立项，作好招商引资宣传，积极寻找投资合作伙伴。

5.4政府要给予扶持。旧城改造是一个巨大的发展项目，孕育着一个巨大的资金市场。政府要制订优惠政策给予扶持，尽量在人力、物力、财力上给予支持，以便尽快激活这个庞大的资金市场，促进当地经济发展。

六、结论

湛江通过大规模的旧城改造后，必将成为宜居的滨海园林城市。