青岛市城市居民住房可支付能力研究

摘 要：住房支付能力度量方法分为比率法和剩余收入法。基于中国住房供应体系，构建剩余收入法方法论框架，定义住房支付能力、首付款支付能力、还款（或租金）支付能力等概念。以2009年青岛市城市居民不同收入家庭为实例，对青岛市不同收入阶层的住房可支付能力进行分析并得出结论。所构建的剩余收入法方法论框架可用于研究不同城市不同收入家庭住房支付能力。

关键词：住房支付能力；收入水平；剩余收入法

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）10-0164-03

一、剩余收入法方法论构架

1.住房支付能力条件。本文对住房支付能力定义为家庭在满足基本生活需要后，可以承受某一标准的住房支出的能力，用剩余收入度量。

定义1：家庭具有住房支付能力是指剩余收入不小于某一标准住房支出。

2.住房支付能力计算。（1）收入。本文采用城镇家庭可支配收入，即居民家庭可以用来自由支配的收入。（2）住房支出。家庭拥有或使用住房所产生的货币性支出，分为自有住房支出和承租住房支出。自有住房支出分为每年需还贷的住房支出和已还清贷款的住房支出两类。（3）剩余收入。剩余收入=可支配收入-基本非住房支出。（4）住房支付能力。分为两种情况：首付款支付能力，还款（或租金）支付能力。首付款支付能力指家庭为了满足首付款要求，剩余收入储蓄最少年限，本文假设小于10年是可支付的。家庭具有首付款支付能力是指剩余购房收入满足首付款储蓄时间不大于10年。家庭具有还款（或租金）支付能力是指还款（或租金）不大于剩余购房（承租）收入。

二、非住房消费标准的确定

根据2010年中国统计年鉴可计算2009年城市不同收入家庭平均可支配收入与非住房消费（见表1、表2）。根据统计年鉴2009年新房销售普通商品房均价8 301元/m2、经济适用房均价3 402元/m2。本文分别讨论两种情况非住房消费标准（NH**）下的城市家庭住房支付能力。一是以最低收入家庭非住房消费22 689.43元为标准；二是以低收入以下家庭非住房消费为标准，即非住房消费等于（22 689.43+28 201.21）/2=25 445.32 （元）。

三、剩余购房（承租）收入计算

统计年鉴中与住房有关消费项目为居住支出和住房支出，没有具体的水、电、气、燃料费，装饰装修款，修理维护费和管理费等费用明细。但由居住支出减住房支出可得到水、电、气、燃料费，因此本实例计算不考虑装饰装修款，修理维护费和管理费。不同收入家庭剩余购房（承租）收入（见下页表3）。

四、住房支付能力分析

住房面积分别按别墅200平方米，普通商品房100平方米、80平方米，经济适用房100平方米、80平方米、60平方米计算不同收入家庭住房支付能力，首付30%。计算结果（见表4）。

表4中可以直观地看出，五年还款期下，在现行居民可支配收入和房价条件下，不管是经济适用房还是普通商品房，不管是采用公积金贷款还是个人房贷，100m2以上住房都鲜有人能够支付得起，只有小户型的经济适用房，也只有居民中的高收入者以及最高收入者可以有能力支付。而二十年还款期下，能够支付住房的居民比例显著增加，但是低收入者以及最低收入者仍然没有能力支付住房。并且，普通商品房的支付能力要远低于经济适用房。由此可见，在2009年，青岛市普通居民的住房支付能力面临严峻的考验。

五、购房首付款最少存款年限

表5为30%首付最少存款时间。其储蓄资金来源于可支配收入中扣除最低非住房消费及统计年鉴中的居住支出后的节余，存款利率忽略不计。从表中也可以看出，中等及其以下收入者对经济适用房的支付能力明显高于对普通商品房的支付能力。普通居民对于商品房的支付能力是非常有限的。

六、无能力购房家庭的住房保障

由前面分析可知，最低收入以下家庭无能力购房。表现在两个方面：一是无能力支付每年购房贷款还款；二是购房首付款储蓄时间过长。以NH**为界线，无能力购房家庭可分为两类：每一类是可支配收入小于NH**的家庭，这类家庭是政府收入扶持的对象；第二类是可支配收入大于NH**的家庭，这类家庭可通过住房补贴保障其住房，住房补贴包括实物补贴和货币补贴。租金收取及货币补贴的发放额度必须根据其收入不同而变化，惟其如此方可避免（下转180页）（上接165页）居住贫困或住房诱致性贫困。

七、结论

本文构建了剩余收入法住房支付能力分析框架，定义了住房支付能力、首付款支付能力、还款（或租金）支付能力。并以2009年青岛市不同收入家庭为实例进行了分析，结论如下：（1）影响住房支付能力的因素有收入、住房支出和非住房支出。（2）家庭住房支付能力包括首付款支付和还贷能力。最低收入家庭既无首付款支付能力，也无还款能力。低收入家庭尽管有能力购房，但对经济波动极为敏感，购房风险大于高收入者。（3）剩余收入法可用于评价住房供应体系是否匹配。（4）剩余收入法可明确收入扶持与住房补贴合理范围。收入小于NH**的家庭，是收入扶持的对象：收入大于NH**且剩余收入小于住房支出的家庭是住房补贴对象。（5）降低住房面积的直接效应：一是减少每套房价，增加住房覆盖面；二是缓解中国城市土地开发压力，实现土地资源利用的可持续发展。间接效应：增加住房供应量，降低房价，从而使更多家庭有能力购房。[责任编辑 安世友]