时间：2022-04-28 12:12:17
二手房相对于新开发的商品房，因为其价格优势及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。但二手房买卖同样存在很多法律风险，所以在买房前应谨慎审查排除隐患。
1、 明确约定卖方未迁出户口的违约责任
问：去年，我为了解决孩子上学问题，不惜以高价买了王某一套学区房，履行了付款和房屋过户手续。当我去办理该区户口时，才知道王某未将其户口迁出，多次催促王某迁出户籍遭到拒绝，致使孩子错过入学报名时间怎么办？
答：这一起典型的因迁移户口所引发的二手房买卖合同纠纷，特别是对于欲通过买房落户后解决子女入学问题的购房者，此风险尤其需注意。由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，即使购房人，法院也不会对此直接做出要求卖房人限期办理户口迁移手续的判决。因此在签订房屋买卖合同时，就应明确约定迟延迁移户口的违约责任，比如合同约定对卖房人限定一定时间迁走户口，如逾期办理的需承担每日一定数额的违约金，这样买房人可以对卖房人迁出户口进行一定的约束，如其违约，买房人还可以请求赔偿违约金；另，买房人也可以在协商一致的情况下，在买房前要求卖房人迁出户口。
2、仔细查证卖方是否缴清各项费用
问：我去年6月份通过中介买的房子，发现原房主未缴清前两年的物业费，现物业公司向我索要原房主拖欠的物业费，如不缴清前两年物业费就不给供暖，但事实上原房主已将供暖费缴清，请问我该如何保护自己？
答：首先，物业费以“谁受益谁缴纳”为原则，所以原房主拖欠的物业费不应由你补缴，你可以拿出《房屋买卖合同》，以证明之前你不是实际使用人。其次，物业费与取暖费没有关系，物业公司以此停暖是违法的，可以与物业公司协商，协商不成可依法提讼，要求物业公司承担所造成的损失。当然，如果你代原业主交纳了拖欠的物业费，则你有权要求原业主向你返还，对方拒不返还你可依法。在此建议，买房前要仔细调查各项费用是否结清，同时把相关法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。另外最好通过正规的房产中介公司购买，因中介公司会提供有无抵押、权利限制调查、办理房屋入住相关手续等服务，帮买房者把关。
3、买方迟延履行合同应承担违约责任
问：我的房子是今年1月份通过中介出售给买方的，当时只交了定金，但是买方是外地人，他手续不齐全，到现在已经过了合同约定的办理时间他还没办好，他这样算不算违约，如果赔偿，他应该赔偿我多少？
答：你们通过中介公司进行房屋买卖，应当签订书面的合同，在该合同中也约定了各方应当办理的事项和违约责任，如果买方没有按照合同约定履行合同义务，比如按时足额交款、提供某些证件手续等，那就属于违约。关于具体的违约赔偿数额有约定的从约定，没有约定的从法定。当然，针对你遇到的情况，建议先通过中介公司进行协调，查清买方迟延履行合同的原因，同时也向买方告知其可能承担的违约责任，以此督促买方尽快办理；如果协调不成的，你可以向法院解除房屋买卖合同，并要求买方承担违约赔偿责任。
4、买方应及时办理产权变更登记
问：我在5年前经人介绍与王某签订房屋买卖合同，购买后遂入住，后多次向王某提出办理房产证的要求，无奈王某一直以各种理由推迟搪塞。5年后，我突然接到法院传票，原来随着近几年房价上涨，王某又与刘某签订房屋买卖合同，并办理了房产证，还把我告上了法庭，我怎么办？
答：本案是一起典型的“一房二卖”纠纷。司法实践中，对于“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形，通常的做法是以物权公示为准，也就是办理了过户登记的人享有物权；如果几个合同都没有办理过户手续，则按买卖的先后顺序以及实际履行情况做出判断，其他不能履行的合同则只能在分清责任的基础上以违约处理。所以，虽然刘某在购房时间上比你晚，但只要他是善意购买而非与王某恶意串通的，房子的所有权就属于刘某。对此，你只能请求王某承担违约责任，要求其退款并赔偿经济损失。所以，我们购买后房屋后一定要及时办理产权变更登记。
5、交易未完成仍需支付居间费用
问：我是通过中介卖房子，中介提供买方后，三方签订了房屋买卖合同，买方支付了定金，后来买方因为资金问题，又决定不买房子了，既然不是我的问题造成交易失败的，那么，是不是就应该由买方支付中介费呢？
答：你们的交易中因买方违约，那么其支付的定金应归你所有。中介公司提供的服务属于居间性质，依据法律规定，居间成功的需依合同支付居间报酬，若居间不成功，则不再支付报酬但应支付必要的居间费用。所以，尽管你们的交易不成功，但仍需向中介公司支付居间费用。关于居间费用的承担首先看合同约定，如果约定由买卖双方共同承担，那么你应当支付中介为你提供卖房中介服务而支出的合理费用；如果合同约定中介费用全部由买方承担，那么你无需支付居间费用。所以在居间服务协议中要明确约定何种情况属于居间成功支付居间报酬，何种情形需支付居间费用以及居间费用的数额如何计算，以免在发生争议时各方各执己见造成纠纷。
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