香港如何协助市民安居乐业

常常说香港寸土寸金，究竟香港的楼价有多高？2005年九龙区私人住宅楼宇的平均价格为每平米36,061元，一个40平米的住房便需要144万，即使供款25年，每月供款数额亦达7,389元（本文中的按揭计算均以九成首期，供款25年，按揭利率4.75%计算），超过全港住户收入中位数(17,250元)的四成。在楼价完全脱离中下层市民的购买水平下，要使他们达到安居乐业，便必须依靠政府的支援，而香港政府在这方面的成就，可算是相当显著。政府主要通过公共房屋政策、居者有其屋政策及与之相关的资助置业计划，以及综合社会保障援助中的租金津贴，支援市民的房屋需要。

公共房屋与居者有其屋

很多时候讨论政府对低收入群体住房需要的支援，会遗漏了综援的租金津贴，因为综援本身并不是房屋政策，但理论上却为最低下市民的房屋提供了一条底线。任何香港市民原则上只要收入及资产低于一定标准，便可以申请综援，当中的住屋开支可以以实报实销的方式获得资助，现时单人最高租金津贴额为1265元，四人的最高金额则为3545元。因此理论上说，香港的贫困人士并不会因为没有钱交租金而露宿街头。

当然，单靠综援的租金津贴远未可以让基层市民安居乐业。香港基层市民要安居乐业，更多是依靠公共房屋及居者有其屋计划（其后政府也推出其他居屋以外的资助，如夹心阶层住屋，当中资助的市民对象略有不同，本文称做居屋。）前者是出租的公营房，现时全港有31.0%市民居住其中，后者则是出售的公营房房屋单位，现有16.3%市民居住。

香港公营房屋满足了香港近一半市民的住屋需要，据2006年中期人口统计，在最低收入阶层中，有60％居住于公营房屋单位，中等收入住户中，有53％居住于公营房屋（其中34％居于公屋），可见香港的公营房屋制度乃是惠及香港整个中下层乃至部分中上阶层。

公屋制度

具体来说，公共房屋倾向支援收入较低的市民。现时本港的公共房屋制度规定，申请入住公屋的住户按其住户人数，收入与资产将不得超过下列数额：

根据上述表格，申请公屋的收入资格略低于全港收入中位数，两人住户的收入限额约等于两人住户收入中位数（13000元）的83％，3人住户收入中位数（17000元）的71％，四人住户（19600元）收入中位数的74％，而现时实际居住在公屋中的住户，收入中位数为10500元，这约等于全港住户收入中位数的60.9％。

公屋有一套机制确保租金不会超出住户的负担能力，租金基本上会参考住户收入而定，若个别住户租金负担过重，可以申请减免。另外值得一提的是，住户一经分配公屋，即使日后家庭成员人数减少或者资产状况增加，也不会被逼搬走。与购房置业最大的不同是，户主不能转售，也不能让子女继承，在某些情况下（如房屋被发现长期空置，因违反卫生要求被扣满分等），房屋也会被收回。

居屋制度

居屋制度的支援对象则是收入水平相对较高的市民，政府以市值七成的售价，为这些市民提供置业机会，居屋的住宅质量也要高于公屋。

根据上表，居屋的收入限额为一人家庭收入中位数（6000元）的1.8倍，二人家庭（13000）的1.7倍，三人家庭（17000）的1.3倍，四人家庭（18600）的1.1倍。虽然申请居屋的市民相对收入较高，但考虑到居屋的售价（最新一期居屋售价为72万至190万），现时实际上整体居屋住户每月按揭款的中位数为5200元，占收入比率的中位数则为21.7％。不过，这依然比私人市场置业为轻，现时私人楼宇平均的每月按揭供款为9500元，占收入比率的中位数为28.9％。

政府的责任是什么

香港公营房屋制度，使得接近一半的家庭安居乐业，成就世上绝无仅有。然而，这个制度的成功之处，也正在受到不同的质疑。

1跨阶层的房屋支持还是只支持最需要帮助的人

香港的公营房屋制度，一直根据香港经济状况，及市民对住屋需求的转变，作出相应调整。从横向说，公营房屋惠及的群体由低下阶层跨越到中上阶层，从纵向来说，公屋的扩展过程亦满足部分市民随经济水平上升而不断提高的住屋需求。

然而，供应房屋的跨阶层扩展，便意味着公共资源跨阶层转移。现时即使是最高收入的五分之一家庭，每月从公营房屋中仍平均得到372元的资助。这是否是有效的资源分配？现时坊间对公屋富户、或停售居屋等问题的争议，亦由此而起。

2发展新市镇还是制造贫穷小区

香港政府一直以来均通过公营房屋发展，促使居民由市中心迁到新市镇居住，使新市镇得到发展。时至今日，新市镇的人口已经高达320万，占香港人口的46.4％。

然而，随着土地供应减少，近年相当大部分新发展的公屋都建在西界西北或者离岛等偏远的地区。由于新获分配公屋的居民都是低收入的阶层，本身欠缺足够工商业职务，这些地区贫穷问题最严重。根据扶贫委员会2005年的数据，元朗包括天水围及屯门是全港贫穷率最高的社区。

归根究底，问题的本质在于现时政府的土地规划把贵重的市区地皮留给私人物业发展，把偏远地区的地皮留做公屋建设，造成了土地规划的贫富分化。当然，市场经济的原则就是根据财富多少分配土地资源，因此贵重的土地资源应作如何分配，最终涉及意识形态的问题。

3、稳定楼市还是干预市场

香港的公营房屋制度以直接影响楼宇供应的方式，取得了平衡楼价的作用。今年政府以至坊间，都有声音提出该政策干预市场，也欠缺效率，要求政府减少兴建，改为以现金资助市民在私人市场置业，甚至有停售居屋之举。问题是，公营房屋的产生正是因为市场制度的失衡，而政府即使不通过公营房屋政策，也会通过卖地政策影响房屋供应，政府不可避免是房屋市场的积极参与者。所以，要讨论的不是政府应否干预市场，而是政府干预那些类别的楼宇供应。政府现在实际上也正逐步退出市场，改以置业贷款的形式支援市民在私人市场置业。笔者赞成置业贷款等形式的现金资助，可以增加市民置业的选择,但这只是一种增加楼宇需求的资助形式，部分资助将转进地产商的口袋。考虑到现时本港地产商对市场的垄断，政府以实物形式资助市民置业，可增加政府对市场供应的控制能力，确保市场价格维持在合理水平。

4提供安居乐业的居所还是滥用公共资源

香港公屋的一个特点是，它并不是为了临时满足流离失所者的住屋需要，也不是做为一个让受助者尽快脱离受助状态的跳板，而是做为一个让获分配公屋者可以长久安居乐业的制度。在此制度下，即使部分公屋住户收入上升后，也无机制强制这些居民必须搬走（这就是为什么最高收入组中仍有6％居住在公屋）。当然现在有机制要求住户入住十年后，每两年作一次收入审查，若收入高于特定数额，便需要交纳1.5倍、两倍或者市值的租金。然而，上述制度仍不能有效促使公屋富户腾出房屋给更需要的人。因此坊间有声音对此现象提出批评，认为有欠公平。

需要考虑的问题是，房屋始终不同于其他以现金形式支付的社会福利，当一个居民离开后，也就意味着他的社会网络、生活网络的解体，逼使公屋富户搬离居所，也将会加强公屋小区的贫穷化，减弱公屋社会网络的质量。

上面的几点矛盾，归根究底在于我们如何看待公营房屋这种公共资源。公营房屋计划是为了解决普遍市民的安居乐业的需要，而不仅仅是房屋的一张安全网。笔者个人认为，在香港地产市场被地产商垄断的情况下，完全依赖私人市场解决安居乐业的问题，只会使过多资源不合理地流向地产商的口袋。更根本的原则是，安居乐业是每个市民的基本生活需要，政府因此有责任去确保每个市民可以以合理代价换取这种需要的满足。