人民调解协议在房地产登记中的应用

一、人民调解协议的性质

人民调解是我国一项独特的法律制度，是现行调解制度的重要组成部分。我国现行调解制度主要包括三部分：一是法院调解，也称诉讼调解，是指双方当事人在人民法院的主持下自愿就民事权益的争议平等地进行协商达成协议，解决纠纷所进行的活动；二是行政调解，是指在具有调解纠纷职能的国家行政机关主持下，通过对双方当事人的说服与劝导，促使双方当事人平等协商达成协议，解决有关争议的活动；三是人民调解，是指人民调解委员会通过说服、疏导等方法，促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议，解决民间纠纷的活动。人民调解、行政调解与法院调解相比，属于诉讼外调解。

人民调解协议主要是指发生民事纠纷的双方当事人在第三方人民调解委员会的主持下，本着平等、自愿的原则，为解决民事纠纷而达成的具有民事权利义务内容，并由各方当事人签名、盖章或者按指印，人民调解员签名并加盖人民调解委员会印章的书面协议。根据《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》和《人民调解工作若干规定》的规定，“经人民调解委员会调解达成的、有民事权利义务内容，并由双方当事人签字或者盖章的调解协议，具有民事合同性质。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除调解协议”。这就对人民调解协议性质进行了界定，即符合一定条件的人民调解协议具备民事合同性质。

根据《人民调解工作若干规定》第5条、第35条规定，人民调解协议要具备民事合同性质，应当符合下列条件：1.经人民调解委员会主持达成的调解协议；2.具有民事权利义务内容；3.采取书面形式；4.双方当事人签名、人民调解员签名并加盖人民调解委员会印章。符合上述四项条件下的人民调解协议就具备了民事合同性质。民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此，凡是在民事主体之间就财产利益或者某些身份利益所自愿达成的协议，均属民事合同。当事人在合同订立过程中所采用的不同协商方式，不能改变民事合同本身的性质。人民调解协议无论是设定当事人之间的民事权利义务关系或者是变更当事人之间既存的民事权利义务关系，或者是终止当事人之间既存的民事权利义务关系，均不影响其民事合同的性质。既然人民调解协议具有民事合同性质，当事人就应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除调解协议。当事人一方不愿履行人民调解协议，另一方向人民法院的，人民法院将依法审查人民调解协议的效力。

二、人民调解协议的效力

人民调解协议的效力是建立在有效的调解协议基础之上。何为有效的人民调解协议？根据《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第4条，需符合三个实质要件：一是当事人具有完全民事行为能力，即当事人具有能够独立实施任何民事法律行为的资格；二是意思表示真实，调解协议正确反映当事人的意志，并非因重大误解、欺诈、胁迫或者乘人之危订立的调解协议或者订立调解协议时显失公平的；三是不违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益。

人民调解委员会主持下达成的调解协议，它的性质是群众自治组织的调解文书，具有合同性质的法律效力，但不等于强制执行力。调解协议主要靠当事人的诚信自觉履行，只有经过人民法院确认的调解协议，才具有法律强制执行力。人民调解协议的法律效力主要表现为以下几点。

1.人民调解协议具有法律约束力

人民调解协议对矛盾纠纷争议事项的调解结论是依照法律规定和社会道德规范作出的。为了引导公民在自愿的基础上慎重地处分权利，使调解协议得到有效履行，《人民调解法》第31条规定，经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。这一规定，明确了人民调解协议在法律上的约束效力，履行调解协议不仅是当事人的道德义务，而且是法定义务。同时，《人民调解法》要求人民调解委员会应当对调解协议的履行情况进行监督，督促当事人履行约定的义务。

2.人民调解协议具有证据的证明力

这主要是针对一方不履行人民调解协议，另一方提讼或申请人民调解协议司法确认时，人民调解协议可以作为证据采纳。人民调解协议具有民事合同性质，民事合同在人民法院的证据种属上归类于书证。当事人一方向人民法院，请求对方当事人履行调解协议的，人民调解协议是本诉的证据。当事人一方以原纠纷向人民法院，对方当事人以调解协议抗辩的，人民调解协议是反驳证据。当事人一方以原纠纷向人民法院，对方当事人以调解协议书为据提起反诉的，人民调解协议是反诉证据。

3.人民调解协议可申请司法确认

根据《人民调解法》第33条规定，经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起30日内共同向人民法院申请司法确认，人民法院应当及时对调解协议进行审查，依法确认调解协议的效力。人民法院依法确认调解协议有效，一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。人民法院依法确认调解协议无效的，当事人可以通过人民调解方式变更原调解协议或者达成新的调解协议，也可以向人民法院提讼。

人民调解协议虽然也具有一定的群众权威性和社会约束力，但是却不具有不可争议的国家权威性和强制执行力。因此，任何一方反悔，对协议的合法性、公正性与可行性提出质疑，法律上都不是禁止的。

三、人民调解协议在房地产登记中的应用

1.申请房地产登记的主体是人民调解协议双方当事人

人民调解协议是具有法律约束力且一般具有民事合同性质的书面协议。目前，当事人之间的社会矛盾和纠纷通过人民调解手段化解的，与日俱增。根据人民调解协议的法律特性，当事人是可凭人民调解协议作为权利来源证明文件申请房地产登记的。登记机构办理此类房地产登记时，应要求调解协议双方当事人共同申请，不能由一方当事人申请。因为人民调解协议毕竟不是人民法院、仲裁委员会等有权部门出具的生效法律文书，不适用单方申请情形。

2.人民调解协议作为房屋权利来源证明的登记条件

（1）人民调解协议签章应完整。人民调解协议上双方当事人、人民调解员应签名，并加盖人民调解委员会印章。

（2）签订人民调解协议的主体应适格。签订人民调解协议的当事人应具备完全民事行为能力。人民调解委员会的设立必须符合《人民调解法》的规定。人民调解委员会设立主要有三种形式：村民委员会、居民委员会设立人民调解委员会；企业事业单位根据需要设立人民调解委员会；乡镇、街道以及社会团体或者其他组织根据需要参照《人民调解法》设立人民调解委员会。

（3）人民调解协议所涉房地产合法。登记房地产合法性表现在该房地产是否经有权部门批准建造、是否可自由流通、权利是否受到法律法规政策限制等三方面。

（4）人民调解协议内容符合法律规定。人民调解协议内容应符合法律规定，不得出现其无权认定和协议的事项。如对有关当事人的民事行为能力的认定，笔者曾遇到一起人民调解协议认定张某某为限制民事行为能力人的精神病人，并将张某某的房地产转让给另一方当事人。根据《民法通则》第19规定，只有人民法院才有资格宣告精神病人为无民事行为能力、限制民事行为能力人。

3.不符合登记条件的人民调解协议处理建议

（1）单方凭人民调解协议申请房地产登记。登记机构遇到比较常见的情形是当事人认为人民调解协议是经过人民调解委员会盖章确认的，是一种生效的法律文书，可以参照《房屋登记办法》第12条“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利”的情形，单方办理房地产登记。其实，当事人的这种认识是有误的。从本文对人民调解协议性质、效力的分析可以看出，人民调解协议只是一种特殊的民事合同，不能等同于人民法院、仲裁委员会的生效法律文书，应参照一般的房地产民事合同如买卖、赠与、交换、抵押等合同处理，由双方当事人共同申请房地产登记。若双方当事人根据《人民调解法》、《最高人民法院关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》，在人民调解协议生效之日起30日内共同向人民调解委员会所在地基层法院申请确认调解协议的效力，且人民法院确认调解协议有效的，可单方申请房地产登记。因为，经人民法院司法确认有效的人民调解协议可与法院判决书一样具备强制执行效力。对于单方凭人民调解协议申请房地产登记的，除按正常的房地产登记提交申请材料外，还需人民法院出具的人民调解协议确认决定书。

另外，有些房屋继承、受遗赠纠纷通过人民调解达成协议的，可否参照经过公证的继承、受遗赠，由单方申请房地产登记呢？笔者认为，法律并未赋予人民调解协议具有公证效力，就不能将其作为公证文书对待，因此，当事人也就不能凭人民调解协议单方申请房地产登记。

（2）人民调解协议有超越调解范围的内容。在实践中笔者发现，有的调解协议中会出现对有关当事人的民事行为能力、身份关系、收养关系、婚姻关系等事项的认定，如认定房屋所有权人系无民事行为能力的精神病人，认定当事人之间为养父子关系或夫妻关系等。这些内容都是人民调解协议无法认定的事项。如果人民调解协议出现上述内容的认定，却无法提供有关部门的认定依据，登记机构就不能办理房地产登记，而应告知当事人通过向有关部门认定相关事项。如民事行为能力认定可通过人民法院宣告，收养、婚姻关系可向民政部门确认。

（3）建议房地产登记立法中增加人民调解协议的有关内容。随着《人民调解法》等有关人民调解方面的法律法规出台，人民调解协议在房地产登记中将应用更广泛。而房地产登记立法领域中涉及人民调解的内容几乎为空白，房地产登记机构在办理此类房地产登记中，缺乏强有力的操作依据，仅能根据现有的法律规定和登记机构的认知水平、专业技能做出判断。这极可能导致各地房地产登记机构的操作迥异，不利于登记行为的规范，也影响对外服务的质量。因此，建议在今后的房地产登记立法中增加人民调解协议的相关内容，统一登记操作，化解社会矛盾，提升服务质量。