浅谈房地产企业财务风险防范

中图分类号：F275 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）08-000-02

摘 要 我国房地产产业已经成为国民经济的支柱产业，由于其投资规模大、周期长等特点，在当前房地产调控政策下，房地产企业高速发展的势头被遏制，房地产企业财务风险凸显，防范其财务风险，成为社会关注的问题。本文从分析房地产企业面临的财务风险表现形式开始，从房地产企业外部和内部两个角度探讨了其财务风险的成因，并提出部分控制风险的防范措施。

关键词 房地产企业 财务风险 成因 措施

我国房地产行业飞速发展，成为国民经济的支柱产业。近年来，房价持续上涨，特别是居住用商品房的价格飞涨已经严重影响社会经济的健康稳定发展，因而为控制过快上涨的房价，国家相继出台一系列的调控政策，这些调控政策使得房地产企业财务风险问题凸显出来，防范企业财务风险成为社会关注的问题。

一、房地产行业财务风险概述

财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业实际财务收益与预期收益产生偏离，导致企业盈利能力和偿债能力下降。财务风险包括筹资风险、投资风险、资金回收风险、收益分配风险等。房地产行业具有投资规模大，投资周期长，投资期内资金流动不均衡的特点，因此相应的经营特点与其他行业也会有所不同。因此房地产企业面临的财务风险主要表现为以下内容。

一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，在北京特别是土地招拍挂以后，从受让土地开始，便需要投入巨额开发资金，资金的回收期进一步加长，投资规模进一步加大。考察房地产项目的开发期内，大多数项目公司的自有资金比例均较低，公司在项目开发期中均为高比例负债经营，如果项目在开发过程中资金不能按照资金预算流入，企业会产生严重的财务风险。如果无法偿还到期债务，将威胁到企业的生存。

二是房地产企业再筹资风险问题，大型房地产企业在开发过程中往往是多个项目滚动开发，通过控制各个项目进度，利用项目投资期内现金流量不均衡的特点，以预售期的项目流动资金弥补一部分开发期的项目的资金不足。同时，可以以企业担保方式在金融机构取得资金支持。这样，整个集团公司就形成了一个相互关联的资金链条，如果一旦某一个环节出现问题，将致使整个资金链的断裂，由此产生的财务风险威胁到整个集团公司的生存。

二、房地产行业财务风险的成因分析

（一）外部财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，是一种间接性财务风险。特别是近年来政府各部门颁布了一系列的政策以调控房价、抑制房地产市场过热发展。政府的调控政策一方面通过增加企业税负和减少市场的资金供应总量，来直接加大房地产企业的运营成本，增加企业的现金流出。同时还通过相关政策限制市场购买力，减少有效需求，从而减少房地产企业的现金流入。房地产企业的经营受到来自“市场”和“政府”的双重外力影响，负债水平攀升的同时存货规模迅速攀升，房地产企业的短期偿债能力下降，也削弱了房地产企业的资产流动性，企业财务风险进一步提高。

（二）内部财务风险

外部财务风险是无法控制的，它往往是通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，房地产企业的内部风险是房地产企业自身内部原因带来的财务风险，其财务风险在于：

1.房地产开发周期风险

房地产开发产品的生产周期较长，周期越长期间的不确定因素越大，风险也就越大。一直以来，开发周期长曾给房地产企业能够带来超预期的收益。但随着房地产调控政策的进一步深入和细化，房地产开发周期越长，其资金成本等开发成本越高，政策等外部环境变化的可能性加大，其风险就越大；其次，在崇尚追求个性的当今社会，追求房地产产品的个性化也将成为趋势，开发周期过长，将使开发的产品缺乏创新性，从而失去市场竞争力。

2.房地产企业资本结构风险

目前我国房地产企业的资产负债率非常高， 调查显示多数房地产企业的资产负债结构都存在或多或少的问题，相当数量的房地产企业资产负债率都超过了60%的国际公认警戒线。过高的财务杠杆也使企业面临较高的财务风险。过高的负债率意味着企业每年需要支付大额的利息，占用了企业的营运资金，增加了企业的偿债压力，一旦资金的收回或筹资活动出现问题，就可能造成企业资金链断裂。同时，虽然高负债率可以起到节税的作用，但总体会加大企业的项目成本，会减少企业的收益。

自2010年楼市调控以来，银行存款准备金率多次上调，使银行放贷量迅速萎缩，让众多房企资金链面临巨大压力。因此，诸多房企开始通过信托产品、出让股权等方式融资。虽然新的融资渠道使房企紧张的资金链得以一定缓解，但统计数字显示2011年信托的融资成本基本在15%～22%之间，从而增加了房地产企业的资金成本，增加了其筹资的风险。而股权交易虽没有还款压力，但公司控制权的更迭、管理层的变更等因素会对公司的稳定发展产生不利影响。

房地产企业资金来源多样化后，房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。

3.房地产企业内部控制风险

长期以来，房地产企业依赖土地红利和人口红利，有项目经营即可获得巨额利润，因而忽视企业内部管理，不重视企业内部控制，管理人员对财务风险的特性认识不足风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。

在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。

内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，房地产企业开发企业环节多，其经营活动受限于多个政府部门，房地产产业为新兴产业没有成熟的内部控制体系可以借鉴，内部管理难度比较大，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。

三、房地产行业财务风险防范措施

（一）建立企业外部环境预警机制，提高企业自身的应变能力

房地产企业是受外部环境影响较强企业，在国家政策调控的背景下，房地产公司受外部环境影响更强。外部环境是客观存在的，外部环境变化带来的财务风险，企业无法对其施加直接影响。但可以根据外部经济环境发展规律和国家政策的态势，对其进行研究和分析，建立相应的预警机制，根据研究分析结果随时调整自身的管理制度、销售政策及财务政策。在增强财务管理应变能力的同时，也能降低不利条件对财务管理活动的影响，进而降低房地产企业外部风险。

（二）加强对投资项目的可行性分析的同时，制定科学后备措施

在项目设立初期，了解、熟悉当地房地产相关的政策、规定、房地产收费标准和房地产市场发展状况，从而充分明确可能存在的风险因素。

同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。

（三）根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构和筹资渠道，降低财务风险

房地产项目的开发需要大量的资金，特别是在企业的开发期，基本没有现金流入，这就要求房地产企业有较强的筹资的能力。在我国现阶段，资金来源主要是依靠银行贷款，在目前调控形势下，银行的资金供应量有限，从银行获得开发贷款的可能性进一步降低，因而开拓其他资金来源渠道，成为现今房地产开发能否持续的有一个课题。在如此大规模的资金需求量下，多渠道融资会分散财务风险。

同时，应该充分认识到现在房地产企业普遍存在的资本结构不合理的问题，加大企业自有资金的比例，努力将负债率调整到合理的范围内。

（四）加强企业预算管理、资金管理，重视日常资金运营风险的防范

首先，房地产企业应建立全面预算管理体系，特别重视企业的现金流量预算。保有充足的现金是房地产企业能够持续生存下去的关键。准确的现金流量预算，可以为企业提供真实的现金需求流量，有利于企业就此作出相应的筹资预算，减少筹资的盲目性，提示现金量不足的的风险时点，便于企业及时采取相应的防范风险措施。

其次，当前形势下多数房地产企业为获取银行开发贷款及按揭贷款，大多存在多个银行账户。在资金短缺的情况下，资金分散在各个账户，不利于有效利用。特别是大型房地产公司，资金分散于各个项目的各个银行，只有将资金汇集集中起来，才更容易发挥集团公司的协同效用，提高公司日常资金运作效率。从而提高企业的抗风险能力。

（五）提高风险管理意识，加强内部控制与监督

房地产企业要增强全员的风险意识，特别是项目管理者的风险意识。在当前政府干预日强，企业应及时评估面临的相关风险，调整内部管理，建立制衡的内部管理机构，明确董事会、监事会、经理层及内部各职能部门的责权利关系，以风险管理为中心，加强内部控制制度建设，以控制财务风险。

在当前市场环境下，以加强内部监督，建立健全企业内部的各种监督机制。在加强财务监督的同时，建立定期内部审计机制，对本企业的内部控制制度做出有效地评价以及监督，以实现不断完善内部审计监督职责。定期聘请外部审计，对企业内部控制设计与运行的有效性进行评价，对内部控制存在的缺陷与风险进行评估，以及时完善内部控制体系。

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。

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