防范地产寒风

在2002年西安楼市充斥着“大盘”“板块”、“泡沫”和“写字楼”等的话题下，房地产产业进入了2003年，2003年对房地产来说将是不平静的一年。近期，各大媒体房产广告的篇幅大幅增加，数量也是急剧上升，我们在为此盛况拍手称快的同时，也不得不为此提高警惕。因为，各种迹象表明，2003年将是房地产竞争更加激烈的一年。

刚刚进入2003年，在各大媒体上我们就不断发现关于房产的广告，而且篇幅不断增大，而有些房产公司也象彩电大战一样，打出低价来吸引客户。在户型面积上，大户型仍然是占主力地位的，房屋总价居高不下，仅降价是不能吸引大的客户的。以西安为例，去年到这个时候，还没有新楼盘开盘。而在今年的这个时间已经有“多吉女人”、“金水大厦”、“世纪领域”等多个楼盘闪亮登场。这些现象告诉我们，今年西安楼市的春天来得很早，让我们这么早就沐浴在春的气息中。然而我们也感觉到在春的气息中夹杂着凛冽的寒风，使得我们在温暖的春风中，又不得不防范凛冽的寒风。

在所有的房产价格中，影响最大的是成片开发带来的规模效益。规模经济带来的巨大的经济效益，必然会使商品房的价格出现波动，大盘的继续涌现对普通住宅价格的影响是非常大的。目前己经有五六个大盘项目正在做前期规划，有些动作较快的已经开始动工，它们将是2003年的市场主流。在这些楼盘中，已经近乎明朗化的有珠江地产南郊4600多亩地的项目，冯仑与立丰集团合作开发的户县9000亩城市小镇，中银万泰河开发的2600亩的沿河大盘，西房股份南郊明德门南区800亩的世家星城，龙安置业北郊开发的二环以内首家480亩的锦园新世纪高档住宅，高新地产周至开发的6000亩的生态园。

房地产的激烈竞争，对房地产的开发商提出了一个严峻的挑战，如何在现有的市场状况下，获得一个好的商机呢?作者认为：

首先要充分地了解政府的政策，顺应政府的政策，开发商要随时了解有关房地产的政策来不断指导自身的工作，象今年2月18日，政府下达的紧急通知，严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量；优化土地供应市场和结构，防止楼市动荡带来风险；停止别墅类用地的土地供应；过量供应的地方，要认真进行清理；普通住宅价格上涨过快的地方，可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应。与此同时也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。供地方式要公开、公平、公正、保证土地市场的稳定、公开、安全运行。

在这里要提醒的是开发商应该充分认识政策的重要性，在西安的写字楼供过于求时，国土资源部做出了严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量的决定。因为，据业内人士分析，西安庞大的写字楼供应市场，如果按静态的计算，最早也需在2006年才能释放完毕。目前西安写字楼市场供大于求的状况比较突出，市场竞争已经到了白热化的地步。

其次，针对市场的需求来开发房地产。了解西安对房地产的需求，在对房地产的需求中去寻找市场，从而发挥自身资源的优势。从2003年西安经济建设的角度来看，作为配套产业的商务用房项目仍将有巨大的需求空间。从今年城市产业区的规划及市场变动的角度来看将再次创造西安写字楼市场的再度辉煌!

再次，应注重有规律、有秩序的进行开发。我认为房地产的开发应该是一个循序渐进的过程，在整体运做的同时，可以先对将要开发地段的周边环境进行开发，走一个从到中心的过程。然后，再将中心地段进行开发，这样就可以获得更大的优势，来弥补在开发周边时的不利地位，从而达到整体的优势互补，以逐步达到优势的互换，这样就可以使房地产最大的优势不会损失掉。为此，开发商一定要根据自己的地理位置、环境、楼型和其他的一些配套设施来走这样一条逐步开发的路。不仅可以获得更大的利益，对开发也是具有指导意义的。

最后，开发商一定要注意市场信息的捕捉，将其作为自身的一个资源充分发挥其价值。在现今的信息化时代，任何一个行业都应该捕捉市场信息，最快最有效地调整自己的方案，以适应市场的需求。

与其他的好多市场一样，房地产的市场也由卖方市场向买方市场。同时，市场竞争也由概念包装向价格品质竞争发展，信息的捕捉在此时也就显得更加重要。开发商应该充分了解市场的供求状况、竞争状况、各细分市场的状况，对其充分的研究，来判断出客户的需求。

通过对这进行纵向的研究之后，从而确定企业的目标市场，来生产出满足市场和客户需求的产品。通过对房地产产品的分析，对其所在价格、地段、楼型和其配套设施进行深入了解、对其进行横向的比较之后，从而确定出合适的市场定位。在充分利用外部资源同时，应该注重内部资源的开发，使开发商的自身资源得到不断的发挥。