浅析房产继承公证中应注意的几个问题

摘要：改革开放以后，社会经济及物质经济高速发展，居民个人手中的物质财富不断积累，大多数人的财产权保护意识也在日益增强。特别是近几年房价日益高涨，房子成为人民生活中的最重要的一项财产，而房产作为个人财产权中一项最主要的财产权利，亦已引起社会各方面的高度关注，涉及房产的有关买卖、赠与、继承、放弃问题也日益成为社会上的热门话题之一。由于房产继承所涉及的问题比较复杂。出现了大量因为对继承法不了解而引发的法律问题。

关键词：房产；继承法；公证

中图分类号：D923 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2016）09-0035-02

房产继承是指按照《中华人民共和国继承法》的规定，在被继承人死亡之后，其遗留下来的房产按遗嘱继承或法定继承由其遗嘱继承人或法定继承人继承的所有的法律行为、法律事实。在办理房产继承公证时，位注意以下几个问题。

一、继承是从被继承人死亡时开始的

继承是继承人依法承受被继承人遗产的民事法律行为。现实生活中，部分老年人为了避免子女们日后为争房产发生纠纷，会想到提前要求其中的一些子女办理放弃继承公证。这种理解是错误的，这涉及到继承开始时间的问题。我国《继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”。最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国继承法）若干问题的意见》中的第一条也规定：“继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。失踪人被宣告死亡的，以法院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继承开始的时间”。拥有房屋产权的房主在世，有权处理房产的是其本人，其子女是没有处分权的。只有房屋所有权人死亡以后，继承才产生法律效力。

二、被继承人生前对所属房产具有合法产权

继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其它合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割地作为遗产来继承。像这样的财产必须分割以后属于被继承人个人所有的部分才是遗产。

（一）一方的财产及婚前个人财产的界定，是否有婚前财产约定

婚前财产是指在结婚前夫妻一方就已经取得的财产。其关键点就是法律上的结婚时间，即当事人到婚姻登记部门登记结婚的时间。男女各自的婚前财产都依法受到法律保护。

对婚前财产的理解应注意以下几个问题。

1.认定是否属于婚前财产的关键，在于财产权的取得时间是在结婚之前。如果财产权的取得是在婚前，但婚后才实际占有该项财产，其性质也属于婚前个人财产。像是婚前夫妻一方接受的继承，所继承的财产在婚后才予以分割，该财产虽然是婚后所实际得到，但是在婚前就已经取得其所有权，所以应认定为其个人婚前财产。

2.在没有书面约定的前提下，夫妻各自一方婚前所有的财产，是不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产的。这是与旧的婚姻法截然不同的规定。

3.婚前个人财产在婚后共同生活中自然毁损、消耗、灭失，离婚时一方要求以夫妻共同财产抵偿的，不予支持。

婚前财产约定是一种双方法律行为，应该具体审查双方主题是否具有完全的民事行为能力，申办协议是否是双方本人的真实意思表示，协议内容是否理解、自愿等一系列问题。首先订立夫妻财产约定的当事人双方应具有完全民事行为能力。第二，当事人应亲自办理公证，不适用。第三，当事人意思表示要真实，

（二）夫妻共有财产，产权如何划分

《中华人民共和国继承法》第二十六条中规定了：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。”夫妻之间共有的房产，夫妻一方死亡后，如夫妻二人以前没有对共有财产作出权属约定的话，首先应分出一半产权为被继承人配偶的财产，剩余一半才能视为被继承人的遗产，继承操作中，其中一半产权属于继承遗产，另一半产权属于被继承人的配偶赠与给子女。而如果夫妻二人以前对房屋产权有作出权属约定的话，则应该区分其约定是否具有法律效力，公证处是否有权利直接采用。

三、遗嘱继承、法定继承及遗赠的区别

继承权的发生根据有两种：一是法律的直接规定，另一是合法有效的遗嘱的指定，即法定继承和遗嘱继承两种形式。《中华人民共和国继承法》第五条中规定了在继承开始后，首先按照法定继承办理；而如果事先订立有遗嘱或者遗赠的，则按照遗嘱继承或者遗赠办理；事先订立有遗赠扶养协议的，则就应该优先按照协议办理。故在实际的遗产继承中，遗赠扶养协议是优先于遗嘱继承的，遗嘱继承又是优先于法定继承。

法定继承是依照法律的规定，由继承人按继承顺序、继承份额进行的继承。《继承法》第十条规定的法定继承人是：第一顺序法定继承人是配偶、子女、父母。第二顺序法定继承人是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，应首先由第一顺序继承人继承，没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。这里所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母；所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。此外，丧偶的儿媳对公、婆，丧偶的女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，也可以作为第一顺序继承人。这就要注意扶养关系的形成事实。

遗嘱继承是指按照被继承人生前所留下的有效遗嘱或者遗赠的内容要求，确定由遗嘱继承人继承被继承人遗产的法律过程。《中华人民共和国继承法》第十六条规定：公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民也可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。根据我国《继承法》规定，有效的遗嘱共有五种形式，氛围口头遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、公证遗嘱。遗嘱的形式不同，其效力也不相同，其中自书、代书、录音、口头遗嘱，不能撤销、变更公证遗嘱。立遗嘱人应在自己意识清晰的时候，有两个没有利害关系的见证人在场见证的情况下，在没有任何外来压力的情况下，清楚表白自己的真实意志，如有必要，最好进行遗嘱公证。公证遗嘱是五种遗嘱形式中效力最高的遗嘱。

遗赠是指被继承人以遗嘱方式表示在其死后将其遗产的一部或全部赠给国家、集体或者法定继承人以外的其他人的法律行为。遗赠是单方的、无偿的法律行为，只须遗赠人一方作出意思表示即可成立，并不需要征得受赠人的同意。

遗赠与遗嘱继承相同之处：二者都是遗产所有权的转移，这种转移也都是在遗嘱人死后开始。二者的区别为：遗嘱继承人继承遗产，同时负责清偿被继承人的债务。受赠人只接受遗赠物，并不接受遗赠人的债务。

四、转继承和代位继承的不同

最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国继承法）若干问题的意见》第52条对转继承做出了规定：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。特点有：被继承人的死亡时间必须早于死亡的继承人的死亡时间；转继承的继承人范围包括死亡继承人的全部继承人，而不限于晚辈直系血亲；转继承不仅适用于法定继承，也适用于遗嘱继承。转继承实际是两个继承法律关系。例如：甲与乙共同购买房产一处，二人只有一个儿子丙，后来乙突然去世，乙的父亲早年死亡，乙死亡以后，乙的母亲丁也去世，生前没有做出放弃继承的意思表示，现甲女士想把房子过户到自己名下。实际操作中，这套房产属于甲乙二人的夫妻共有财产，现乙死亡，且未留下有效遗嘱，根据《继承法》第10条的有关规定，按法定继承中的第一顺序继承人继承，并且同一顺序继承人的继承权是平等的。所以，首先将夫妻共同所有的房产中的50%产权划分出为甲所有，其余的50%产权是乙的遗产，甲、女儿丙和乙的父母共同享有继承权继承。因为乙的父亲先于其死亡，乙的母亲后于他死亡，这就产生了法律上所讲的转继承，乙的母亲丁应继承的遗产份额转由丁的法定继承人继承。甲想把房产过户到自己名下，必须在丁的所有法定继承人及其儿子丙都做出放弃继承的意思表示后，才能办理过户手续。

我国《继承法》第十一条中对代位继承也做出了有关规定：被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。其主要特点为：只适用于被继承人的晚辈直系血亲；被代位人必须先于被继承人死亡；被代位人必须未丧失继承权；代位继承只适用于法定继承，不适用于遗嘱继承。在代位继承中，被继承人的孙子女、外孙子女、曾孙子女、外曾孙子女都可以代位继承，不受辈数的限制。养子女及已形成扶养关系的继子女的生子女也可以代位继承；被继承人亲生子女的养子女可代位继承；被继承人养子女的养子女可代位继承；与被继承人已形成扶养关系的继子女的养子女也可以代位继承。例如：甲和乙只有一个女儿，女儿婚后生育一子。2005年儿子不幸去世，2008年甲又去世，那么甲的法定继承人为其配偶乙及父母及女儿的儿子，女儿的儿子属于代位继承其母亲应继承的份额，而女儿的丈夫是没有代位继承权的，只限于晚辈直系血亲。

在公证实践中，还应着重注意对遗产及其继承人范围的调查核实。在办理法定继承公证时，应注意通过户籍管理部门、被继承人和继承人所在单位、街道、邻居或其他知情人进行调查、核实，防止遗漏合法继承人。