北京市房地产泡沫状况与成因分析

摘 要：对北京市房地产开发投资、固定资产投资、商品房销售情况进行量化分析，并计算地价与GDP、物价增长率的相关指标，据此分析北京市房地产市场的经济波动状况以及泡沫情况，并从价格预期、土地稀缺性、流动性膨胀、银行信贷非理性膨胀、税收政策几个方面对影响泡沫形成的因素进行分析，为相关市场参与者提供相关依据。

关键词：北京；房地产泡沫；成因

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）22-0159-04 2003年以来，房地产业被作为国民经济的支柱产业之一，然而在房地产业带动经济发展的同时，不少地方的房价一直保持在高位较快增长，超出了众多普通民众的承受能力，对社会稳定和经济良性可持续发展造成了不利影响。其中北京作为中国一线特大城市，房价一直居高不下，并以较快速度增长，甚至有可能出现房地产泡沫的危险。

一、房地产和房地产泡沫的概念

（一）房地产

房地产在中国法律中尚无明确定义，本文将其定义为：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物，同时还包括以上组成部分所衍生的各种权利。

（二）房地产泡沫

《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中将房地产泡沫定义为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，伴随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加。准确来说，房地产泡沫应该是房地产资产的价格脱离市场基础价值的运动。

二、北京市房地产运行情况

（一）房地产经济波动指标

北京房地产开发投资额，除2008年略有下降之外，一直呈上升趋势，表明市场普遍看好未来发展，而开发企业数量自2009年呈下降趋势，可视为行业整合调整、企业兼并的结果。

虽然相比2009年的高峰期，房地产投资增长率有所下降，但这主要是由于固定投资增长放缓的大环境影响。房地产投资占固定投资比重一直维持在50%左右，而纵观历史数据，在2004年之前，房地产投资占比一直小于20%，不难发现2006年来房地产投资比重急剧上升，且占比持续过高，与整个国民经济发展并不协调，房地产投资存在过热现象，有引发泡沫的风险。

商品房销售额与商品房销售面积大体保持相同趋势，均在2008年达到低谷，2009年达到高点，近二年在北京严厉的调控措施下有所回落，一方面说明有大量的潜在需求被行政干预抑制，一旦放松很有可能引起反弹。另一方面也说明有大批的潜在购房者持币观望，大家对未来北京房地产市场发展难以达成共识。

（二）房地产泡沫指标

从总体看，无论是从住宅用地还是波动较为敏感的商服用地来看，北京的地价增长率多个年份都高于GDP增长率。北京地价尤其是住宅用地的地价增长率绝大多年份都高于物价增长率，地价呈现脱离物价水平单独上涨的特征，有的年份甚至出现负增长，即在物价增长率为负的情况下地价仍出现快速增长。

综观以上分析，北京市房地产基本处于繁荣状态，近两年调控虽在短期内起到一定成效，但长远来看，北京房地产市场仍存在一定程度的泡沫风险。

三、北京房地产泡沫原因

（一）供需矛盾不断强化了价格上涨预期，并引发投机机制

房地产泡沫的本质特征就是不断上涨的价格引发进一步上涨的预期，导致新的买者跟进。北京房地产市场的突出特征是需求庞大而供给不足。郑煜祺（2012）利用因子分析、聚类分析研究房地产的供需关系，得出结论北京和上海房地产属于严重供不应求。突出的供需矛盾无疑不断强化价格上涨预期，房地产的投机机制导致在价格上涨预期下，尽管价格上涨，需求反而不断上升、供给不断下降，刺激价格持续上涨。

房地产需求一般可分为投机性需求、改善性需求、被动型需求、刚性需求。北京房地产市场中刚性需求占据绝大部分。随着城市化进程的加快，越来越多的农村人口和外来人口涌入北京，城镇居民将由现有的4.9 亿增长到8～8.5 亿，这就带来3亿多的住房需求，再加上北京居民自身的住房需求，共同推动了需求上升。同时中国传统的“安土重迁”思想、结婚要先买房的社会潮流以及国内租房市场不够发达等因素使得许多本应寻求租房的需求转向房地产市场，进一步造成了房地产市场需求过旺。另外，在中国行政权力干预下，北京聚集了大量优质资源。北京拥有全国最多的世界五百强总部，全国最多的211大学。这一切吸引了全国各地人口流入，带来刚性需求的增长，同时也促进了投机性需求的增长。

北京房地产市场的供给方面主要存在供给量不足和供给结构不足的问题。随着近些年来房地产市场的持续火爆，房地产商出于对利润的追逐，越来越热衷于建设高档住宅和大户型住宅，中等偏低收入的人群需求得不到满足，进一步推动了房价上涨。

（二）土地的稀缺性

土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性使得房地产成为投机活动的良好标的物。土地具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当土地需求上升、价格上涨时，由于土地资源短期内难以增加，导致供给增长缓慢，从而土地价格不断上涨。同时，中国的土地由政府垄断，按计划经审批使用，实际操作中地方政府通过土地出让获取高额溢价，地方政府有动力限制并且以高价供应土地，2012年北京市仅完成年度土地供应计划的31%。据国土资源部有关调查，地价占到北京房地产价格的24%以上，虚高的地价必然使得北京房价居高不下，甚至出现泡沫。

（三）流动性膨胀

流动性的膨胀使得大量资金流入房地产行业，房地产具有资产属性，大量资金的流入使得资产价格急剧上升。结合中国的经济实际看，流动性膨胀的原因主要有信贷宽松、货币供应量增加、国际游资的流入、居民投资渠道的缺乏。

信贷政策与利率变化也会影响资金供给，影响供给和需求。利率上升一般会使买房者成本上升、支付能力降低、需求减少，而房地产商的成本会上升，有可能价低出售以加快资金回笼，有可能提高售价转嫁给消费者，也可能保持售价不变。过于宽松的购房信贷政策也会使需求上升，严格的信贷政策有利于降低投资性需求。货币供应会通过影响利率和人们的支出，从而影响房地产价格。截至2014年4月中国M2供应量已达到1 168 806.69亿元，且呈进一步上升趋势，充足的货币供应使大量资金购买房地产，推动房价上升。除此之外，美国、欧洲等发达国家的QE政策，使大量资本逃出进入新兴市场国家，也在一定程度上促进了流动性。流动性的膨胀也使得房地产开发企业能够以较低的成本获取资金，从而促进了房地产的繁荣开发。

国内资金缺乏收益与风险平衡的投资渠道。近年中国制造业一直萎靡不振，汇丰PMI指数最近5个月仍一直处于荣枯线以下，大量资金抽离制造业转投利润率更高的房地产业，对房价的升高起到了推动作用。而另一方面，普通居民的投资渠道也受阻。近年来基准利率一直较低，相比不断上涨的物价，实际利率已经变为负值，而中国尚不发达的金融市场使普通居民投资渠道有限。股市2012年至今一直在2000点左右徘徊，对闲散资金的吸引力较小。而诸如保险、理财产品等金融产品又因门槛高、不规范、存在欺诈等原因难以保证实际收益率。相比之下，房地产成了普通居民投资的一大渠道，促进了投资性需求的增长。

（四）银行信贷的非理性膨胀

除去投机机制外，房地产还具有自我膨胀机制。银行信贷的参与使得银行对房地产泡沫的形成推动具有重要推动作用。房地产拥有者将所持有的房产作为抵押品向银行贷款，在房地产价格不断上涨的背景下，房产抵押品的价格不断上涨，贷款者凭此获得更多的贷款用于房地产投机，从而房价不断上涨，抵押品价格也随着不断上涨，从而形成了房地产价格的自我膨胀的机制。同时，银行业乐于发放这种贷款，因为它可以扩大银行的资产规模，获得更多利润。然而，一旦泡沫破灭，房价下跌，不仅炒房者遭受损失，银行也会因此形成大量不良贷款。

（五）税收政策

对房地产征税一般可包括房产税、转让所得税税等，主要涉及三个方面：开发、流通、保有。中国主要集中于流通环节征税，一定程度上能增加投机者的成本，减少投机者换手的频率，但同时也有可能损害到正常的房地产需求，反而提高了正常消费需求者的成本，有必要区分正常房地产需求和投机性需求实行差别税率。对开发环节征税，增加了开发商的成本、客观上减少了房地产的供给。对保有环节征税会增加投机者和过度投资者持有房产的成本，且持有的房产越多税负越重，成本也就越高，这就会减少市场中的投机和投资行为。中国的房地产税收政策重流通，轻保有，中国对个人住房免征房产税，使得投机和投资者无论持有多少房产，无论是普通住宅还是高档住宅一样都不需要支付成本，这一方面不利于增加普通住宅的供给量，一方面也加剧了中国房地产领域的投机和投资行为，引起了房价的泡沫化。

参考文献：

[1] 谢经荣，吕萍，乔志敏.房地产经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2008.

[2] 张倩.北京房价泡沫原因及调控[D].北京：对外经济贸易大学，2010.

[3] 徐源鸿，王丽婕，苏晓莹，等.北京房地产市场泡沫分析与对策[J].中国集体经济，2012，（7）：17.

[4] 朱凌玮.房地产宏观调控[J].经济生活文摘 （上半月），2013，（1）.

[5] 王钢.试析中国房地产价格过高的原因―― 一个供需的视角[J].商业文化 （学术版），2007，（4）：53.

[6] 郑煜祺.中国各省市房地产供需关系研究[J].北京电力高等专科学校学报 （社会科学版），2012，（9）. [7] 武增元.中国房地产价格泡沫原因分析[J].现代经济信息，2014，（4）.

[8] 申统.中国房地产泡沫治理的税收政策分析[J].法制与经济 （中旬刊），2009，（5）：54.

Abstract：Conducting quantitative analysis on Beijing real estate development investment，fixed assets investment and commercial housing sales situation，this article analyses the economic fluctuation and bubble situation of Beijing real estate market with a calculation of the growth rates of the land price，the GDP，and the price index，Besides，it analyses the factors affecting the formation of bubbles from the view of price expectations，the scarcity of land，liquidity expansion，irrationality of bank credit，tax policy .It provides the relevant market participants related basis.

Key words：Beijing；housing bubble；cause of formation[责任编辑 安世友]