关于铁路住宅专项维修资金管理的分析与思

摘要：铁路运输业在我国国民经济中起着交通枢纽的重要作用，为我国经济的腾飞有着不可磨灭的贡献。近年来， 随着社会经济的发展、法制化建设的健全完善以及住房制度改革的积极推进， 住宅维修管理体系已经逐步完善。但是，由于体制改革、制度管理等原因，铁路住宅专项维修资金的管理仍然存在缺陷，如在设账以及续交等方面都亟待解决。文章仅从资金管理中存在关键问题入手，阐述其发展现状，试分析和探究铁路住宅专项维修资金管理，同时提出合理化建议。

关键词：铁路住宅；专项维修资金管理；思考；分析

新时期，在我国的国民经济发展过程中，铁路运输业占据着重要地位，为经济的发展做出了突出的贡献。随着经济的发展，住房制度改革成效显著，但是由于铁路住宅建设年限长，后期维修以及治理问题日益凸显。因此，如何有效使用住宅专项维修资金管理问题亟待解决，为使得住宅维修问题得到妥善解决，进一步改善铁路职工居住环境，切实维护业主的合法权益，规范铁路住宅专项维修资金管理这一举措势在必行。

一、铁路住宅专项维修资金管理现状

住宅维修资金制度是《物业管理条例》确定的物业管理基本制度之一。从1999年1月开始各地逐步建立这项制度，铁路住宅维修资金制度起步较晚，从2001年开始建立。

2009年，上海铁路局颁发了《铁路住宅专项维修资金管理暂行办法》，明确铁路住宅专项维修资金是指由铁路部门负责归集、代为管理，专项用于铁路售后公有住房的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造资金。按照维修资金属地化、社会化管理原则，待条件成熟时，将维修资金和相关资料一并移交地方管理。

暂未移交地方的维修资金按照专户存储、专款专用、业主决策、路局代为管理监督使用的原则组织实施。路局代管的维修资金由地区房产管理部门委托所在地一家商业银行作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户；地区房产管理部门同时建立缴存和使用管理台账。其中：路局（售房单位）缴存的资金按幢、单元（或房屋户门号）建立明细台帐，购房人缴存的资金按房屋户门号建立明细台账。路局房生、财务、审计处负责全局维修资金使用的指导和监督工作。地区房管部门具体负责本地区维修资金的代管职责。

二、目前铁路住宅维修资金制度中存在的问题

近年来，铁路住宅专项维修资金管理制度虽然在实践中发挥了非常重要的作用，但也出现了不少问题。

1、缺乏健全的代管存储机制。

在2005年前，各分局自行管理有关住宅维修资金的存储。各铁路建筑段将收取的维修资金直接上转原分局房管中心，对于房管中心来说只掌握数额不了解明细，对于基层单位来说资金既已上转就单位没关系，造成上下脱节，账目不清。2005年由于生产力布局的调整，铁路三级管理变为两级管理，由原各分局管理的住宅维修资金由于分局的撤销后全部上交路局土房处，但路局接收时只有总数，而没有更明细的资料，给后期维修资金管理、续交造成许多困扰。

另外，根据相关法律规范要求新规定，自2008年2月起，居民购买住房时应缴纳的公共维修资金，将改变以往的缴纳办法，不再以房款的比例进行缴纳，而是将标准定为单位平方米的建筑安装工程造价比例进行维修资金的缴纳。但是，铁路部门仍然沿袭旧标准，忽视了依据售房款缴纳维修资金的不合理性，售房款本身作为变量属性，存在一定的同房不同价的现象，由于销售对象以及时间上不同，维修资金无法形成固定的标准。而对于一些小区设施产权不够明确，类似地下室等缴纳维修资金的标准没有明确的规定和办法。

2、缺乏制度的可操作性

2009年，上海铁路局推行《铁路住宅专项维修资金管理暂行办法》，规范维修资金使用范围、缴存、使用的程序等。但是在实际操作过程当中难度较大，如办法规定维修资金的使用需经业主大会或项目三分之二以上住户签字通过，虽然维修项目是由业主提出来的，但是铁路住宅有许多特殊情况，许多住户有时为了尽快请修，难免存在伪造签名的情况，造成日后扯皮。另外，从主体地位上来说，维修资金的使用申报目前都是住户通过房建段上报路局土房所，而房建段既非缴费主体又非使用主体，其施工单位性质决定其最关心的不是将住宅维修资金的使用落到实处，由其提报计划也很难保证维修资金使用的客观性和安全性。

3、缺乏管理和使用的规范性。

目前，在维修资金使用过程中，尚未形成一套可操作性的使用流程，管理上比较随机。而对于一些年份较长、技术状态较差的房屋，日常维修相对较多，剩余维修资金相对较少，对于一些年份较段、技术状态较好的房屋，日常维修相对较少，剩余维修资金相对较多，造成了使用上的严重不平衡。而办法明确，当维修资金少于30%时需要续交，在实际操作过程中，后期续交工作难度很大。按照以前的管理模式，维修资金依然实行总帐管理，并没有分辟到户，因此，也不存在续交情况。

三、对完善住宅维修资金管理的几点想法

1、完善代管存储机制

住宅维修资金的产权属于全体业主，交给谁的问题主要涉及维修资金的安全性。

首先，各房管部门出售公房后，须将购房人交纳及从售房款中提取的维修资金及时缴到路局财务处在指定银行开立的专户内。

其次，应强化科技投入。住宅专项维修资金的管理是一项复杂的系统工程，每一环节既相互独立又相互联系，在业务办理中需查询大量的资料和数据，若沿用过去的管理方法和手段已不能适应新时期对该资金管理的客观需要，运用新的管理模式和管理系统已成为历史的必然要求。为此管理部门应按照“专户存储、专款使用、按栋设账、核算到户”的原则，研制设计先进、结构台理、功能全面的“住宅维修资金管理系统”软件，提高管理水平。

2、严格监督管理使用

一是住宅维修资金的产权属于全体业主，应由业主代表组织行使所有、监管权。因此，各铁路住宅小区应尽早建立小区业主委员会，由业主委员会行使相关职权。

二是住宅维修资金的使用应严格按照各房产建筑段定计划一业主代表组织审查批准一路局土地房产管理处、财务处审核一财务处划款这一程序进行。并且各房建段应当定期向全体业主公布维修资金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主代表组织和业主的核查。由于同一物业管理区域不同幢的楼宇维修的情况可能有较大差别，所以维修资金专户的开立应按幢立账，并分列每一使用单元的分账，以方便每一位业主查询，保证维修资金使用的透明性。

三是住宅维修资金使用虽然有审查关（业主委员会等业主代表组织审查），但由于业主代表组织成员往往不具有专业性，对维修成本和资金使用投向的合理性不一定明了，所以应有的监督作用难以保障。更有甚者，若物管公司（房建公司）与业主委员会主要成员相互串通，资金使用的合理性便更没有保障。所以在动用维修资金超过一定数额时，需接受专业机构年度审计。

3、加强资金缴纳、续交管理。

一是明确维修资金缴纳时间、标准。新建房产由购房人买房时一次，若能与发房产证有效挂钩以作为制约，可以提高维修资金筹集的效率，省去以后挨家逐户筹集资金的难处。

二是明确维修资金缴纳标准。当前按照房价一定比例交缴维修资金存在明显的不合理性。首先，物业维修是针对房产本体建筑和设施设备进行的，并不含土地要素，而众所周知房价中包含了很大比例的土地价格；其次，房价中还包含了地段、楼层、朝向、景观等许多与房产老化维修无关的因素，以房价为基准缴纳维修资金除了有“劫富济贫”的作用，显然无科学依据。所以建议按以物业建筑面积乘以成本价作为交缴维修资金的标准，成本价应由上级主管部门考虑房屋质量等因素后制定并定期公布的核定值为准。

三是明确维修资金续交时间、标准。办法明确，当维修资金少于30%时需要续交，在实际操作过程中，后期续交工作难度很大。因此，建议维修与续交直接挂钩，在30%时间结点时，应及时发书面通知给住户，并整理好维修资金使用相关资料，做到透明、规范。而坚决避免需要发生维修费用时才发现维修资金使用不足的情况，使得续交和维修工作都不能正常进行。

目前路局管内的各地区房产管理部门，仍按以前传统的方式，手工管理维修资金，无法满足维修资金管理暂行办法的有关要求。为此需要通过信息化手段，实现对物业维修资金的规范化管理，实现高效、准确、公正的管理目标，以加强对住宅专项维修资金的管理，保障售后公有住房共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，进一步维护业主（住宅所有权人）的合法权益。现铁路局已经开发一套基于铁路办公网的住房维修资金管理软件，实现维修资金计账到户、管理到幢、专户储存的业务目标，通过同一个系统的房改办、铁建物业使用和分级管理的运作模式，满足维修资金管理办法的要求，包括维修资金从个人缴存、单位缴存到银行专户专存、专款专用的一系列操作；建立包含缴存、计息、增值、使用等账户进出情况在内的以房屋（业主户）为基本单位的账户体系，提供闲置基金增值操作和基金计息处理。保障资金管理的安全化和规范化，为住房公用设施以及公用部位的正常使用提供安全保障，使业主的权益不受损害。

结束语

综上所述，随着社会经济的飞速发展，公有房的数量越来越多，用于住宅专项维修的资金投入也随之加大，如何科学、合理地规划使用这笔资金，成为我们当前面临的关键问题。建立健全完善的铁路住宅专项维修资金管理制度的过程较为复杂，包括其筹措、使用以及如何进行管理等方面都存在很多的问题，关键就在于一方面没有切实了解维修资金的性质及作用，另一方面没有完善的立法规范要求来制约和管理，约束力不足。因此，如何做好铁路住宅专项维修资金管理，一方面亟待完善的社会信用体系，另一方面强化社会制约机制，从根本上提高行政与司法效率，从而保证住宅专项维修资金良性循环，完善维修资金的管理，保障住宅维修工作切实、有效进行。

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