浅析存量房交易资金的监管工作

摘要:房屋是人们生活的必需品，而存量房的交易更是越来越频繁，其存量房交易资金的安全尤为重要。

关键词:存量房；重要性；势在必行；措施

中图分类号：C29 文献标识码：A

房地产作为不动产，具有价值量大，不易移动的特点，是老百姓不可缺少的生活必需品。而存量房因为多位于市中心，建成年限较长，户型相对较小，离学校、医院比较近，配套设施比较完善，生活方便，总价值低而受到中低收入家庭的喜爱，具有很大的消费空间。但是，随着房地产市场的发展，房产中介机构的活动越来越活跃，其服务由为老百姓提供房源信息，收取房屋中介服务费，扩大到直接参与存量房买卖，低价买入，高价卖出，赚取购房差价以及代为保管购房资金,代收代付交易资金等范围。于是，存量房的资金安全成了买卖双方的焦点。

一、存量房交易资金安全的重要性。

目前，比较正规的中介公司，注册资金多，有固定的经营场所，有税务登记证及工商注册，一家中介机构往往在市区不同的地方设置不同的分店，有比较健全的财务制度，有比较齐全的配套设施，配备电脑、看房车、一定比例的经纪人等，随时将房源信息输入微机，随时更换房源信息，能够实现及时查询，动态管理。但部分中介公司规模小，管理混乱，经营不规范。很多中介不进行工商注册，个人及亲属直接参与房产买卖，他们往往通过对市房管局外网房源信息进行拦截，或到小区张贴栏进行信息搜罗，几个人信息共享，一家提供房源，几个人一起销售，获利后分成。他们将卖房人的房子低价买入，并不到房管部门办理过户手续，等找到第二个买主后，以卖房人受托人的身份到公证部门办理委托公证，直接与第二个买方签订买卖合同，拿原卖房人的房产证及身份证明与第二个买方到房管部门办理房产过户手续，归避了一手契税、交易手续费及第二手的营业税及个人所得税，有时一套房子倒卖几手，哄抬房价。这种情况下往往实际的卖方与买方并不见面，在市房产交易中心办证现场经常有因为房产证持有人与卖房人不相符，买方怕上当受骗，而发生口角争吵的现象。在这种情况下，交易资金的安全显得尤为重要。

二、存量房交易资金交付难的原因

存量房交易不像其他商品交易那样可以“一手交钱一手交货”，买卖双方达成一致，签订房地产买卖合同后，到房地产交易登记机构办理产权登记、过户等手续，而买方要领取到合法的《房屋所有权证》，又需要房产交易主管部门的审核通过，这又需要一段时间，这中间产生一个“时间差”， 此时买卖双方合法权益的受保障程度是最低的。正是这个时间差的存在，使得如何确保交易资金的安全和不发生合同纠纷成了大问题，容易导致欺诈行为的发生。存量房买卖双方普遍存在顾虑：卖方想让买方在办理过户手续前，将房款全部付清：“万一过户后，他拿到房产证不给我房款，我追要起来会很麻烦。”而买家也有自己的顾虑：“办理过户手续后，虽然有收件证明，但毕竟只有房产证才是房屋权属的唯一合法证明。如果办理房产证时，万一在审核中出现卖方资料不齐、提供虚假证明材料或房屋出现各种争议等问题，导致房产证无法办理。再说对卖方又不是很熟悉，信用难以保证，万一出了问题，房款就很难追回了，风险太大。”老百姓攒了一辈子的积蓄甚至还要贷款买一套房子，因卖方诚信度不好办不了房产证，那买房人到头来财物两空，对老百姓来说，简直是一场灾难。

三、中介代收交易资金存在的风险

买卖双方僵持不下，但房子必须买，房钱必须付，那怎么办才能更好？因为房子是从中介处买的，通过第三方中介进行房款交接比较可靠，于是，买卖双方将定金和房产证交至中介处，并签订相关合同，来保证交易的完成，等交易完成后，双方再各自从中介处拿到房款和房产证。

然而，中介的信用也给买卖双方带来新的问题。“一方面，要交一笔价格不低的中介费；另一方面，如果中介出了问题，关门走人了怎么办？” 这种担心并不是无端出现的。据了解，我市房产中介市场上还存在不少的小中介帐面交易资金与自有资金在同一账户内混用的情况，导致中介机构挪用业主的资金，一旦资金链条断裂，就会造成消费者的资金交易安全。随着存量房交易在全国火热，“不良中介卷款而逃”的事件也是屡见不鲜。2003年，北京市坚石房地产经纪有限公司恶意不履行合同，截留房租累计诈骗金额达370多万元，诈骗被害人达数百人。2005年12月，天津爆出“汇众”案。天津汇众房地产经营有限公司拖欠、压占500多户客户房款。

四、存量房资金监管势在必行

存量房交易资金监管就是指买卖双方的交易资金不直接通过中介公司，而是由中介公司在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，银行是资金的监管主体。原国家建设部联合中国人民银行于2006年12月29日联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号），实行政府高压政策，要求“建立存量房交易结算资金管理制度。发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。各市、县房地产管理部门应当采取定期或不定期检查的方式，对房地产经纪机构或交易保证机构的客户交易结算资金专用存款账户的开立情况、交易资金支付情况等加强监管。对违反合同约定使用资金的行为，要严肃查处。”自此，真正的“资金监管”风暴已经到来。一个安全中介服务模式的回归，预示着存量房交易安全时代的真正到来。进一步挤兑不良中介的生存空间，使消费者在存量房交易中的安全系数提高，是此次“资金监管”风暴的重点。

五、保障存量房资金安全的几点措施

1、为维护存量房买卖双方的合法权益，保证交易结算资金安全交付，按照住建部的有关规定，为存量房网上交易和交易结算资金监管提供强有力的政策保障。

2、加强房地产中介机构管理，建立房产中介信用档案制度，制订处罚措施，对房产咨询经纪中介机构的中介行为进行严格监督，进行不定期的抽查，若举报或抽查发现中介机构存在代收代付存量房交易资金的行为，记入其在房管部门的信用档案，取消其备案资格，停业整顿，并向社会公示。

3、尽快落实存量房网上交易和交易结算资金监管的相关措施。相关办法颁布后，要对房地产产权管理信息系统中的相关功能模块进入摸拟测试，并与各银行积极沟通，制定相应的操作规范和流程，完善相关功能顺利开展此项工作。