商品住宅总平面设计综述

摘要：我国现阶段的住宅大多数为房产开发商开发的商品住宅，在确保住宅的舒适性与提高品质的同时，要实现其核心价值。本文主要就商品住宅建筑总平面设计为研究对象，分析研究了总平面设计的思路和户型的确定方法，对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义。

关键词：总平面设计； 户型分布； 朝向； 居住密度；

Abstract: the present stage of our country residence for the development of real estate developers most commodity house, to ensure the comfort in residential and to enhance the quality at the same time, in order to realize the core value. This article mainly commodity residential building the total plane design as the research object, the analysis and study of the total plane design train of thought and method to determine the door model, engaged in the work related to peer has important reference value and significance.

Keywords: total plane design; Door model the distribution; Towards; Residential density;

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

前言

我国现阶段的住宅大多数为房产开发商开发的商品住宅，在确保住宅的舒适性与提高品质的同时，要实现其核心价值。本文论述了在进行建筑规划设计时所需要注意的关健点，建筑总平面设计应该是建立在下述方面的基础上, 进行专业的创意与设计的。这不仅仅是建筑或规划专业学术层面的问题, 而是要综合学术与技术之外的开发需求, 是一种充满矛盾与变量的综合事务。在总平面的设计中首先要有建筑与规划设计的专业原理作基础,发挥建筑师或规划师的专业设计思想与创意。进而要主动地去理解、分析每一个项目的房地产市场特殊性,再用房地产开发的思想结合规划设计专业的原理及思想去思考问题,综合双方面的内容进行设计与规划。其中应该有以下几方面问题要考虑。

一、核心价值点分析

房地产开发中非常强调与重视的就是“地段”,做项目决策时首先审视的也应该是地段。实际上就是对项目所处区域的分析与判断。分析该区域的政治、经济、文化属性,结合房地产市场特点,得出开发的方向或目标,确定产品形式、售价、销售方式等。目前的通常情况下,如:处于CBD区,应该强化商务区的优势,一种可能是开发高级住宅,以符合该区域高阶层人士的生活居住需求。另外一种可能是开发小户型的精装修公寓式住宅,面向投资客户的需求;处于空气相对洁净,带有乡村气息的远郊,肯定应开发别墅式的住宅或多层低密度的住宅。如果地处自然风景区,山水秀丽,还有一种可能是开发分时度假型服务式公寓;在城乡结合部,一般会选择开发面向首次置业的自商品住宅,总价要低,性价比要高,如有快速交通线更佳,在做总体规划或总平面设计时,要充分围绕各不相同的项目差异,强化其优势,弱化其劣势,结合不同项目的不同要求及建筑进深、面宽、层高、结构形式、外墙材料、规划审批要求等方面的技术与使用特点,进行总平面设计。

二、户型的确定问题分析

楼形与户型决定规划平面,户型决定楼形,销售策略决定户型,任何的开发项目都是以销售为中心的。一个好的设计作品变成开发产品后,最基本的要求就是“好卖,快卖”,否则就是有问题的设计。然虽是总平面设计阶段,也不可置户型于不顾,因为户型是规划设计总平面的细胞单元,对总体规划有着极重要的影响。户型肯定是根据销售策略来设计的。一个项目的核心竞争力落实到设计上,很大程度是对户型的设计与设计突破。主要应确定以下几方面的内容:主力户型与其它户型的每户销售指标、各种户型的户数比例;每户起居室、卧室、厨卫等主要空间的面宽进深尺寸;针对项目目标客户所确定的关于舒适度的其它各种配置。这些决定了一个项目主要的楼形,即应该以塔楼的形式还是以板楼的楼形式或其它的形式来实现整体住区的规划:应该以一梯两户、一梯三户、还是更多的户数集中于一个单元里。再加上满足总建筑面积指标(即总销售面积)的要求及不同户型在社区中的最佳位置要求。

三、周边竞争问题分析

通过周边竞争项目的情况分析,确立自身项目的核心竞争力,创造性地加以实现,对周边的在售楼盘与拟建楼盘的考察,决定自身项目开发的竞争点(差异化竞争点),实现项目的开发预期。这既是一种竞争对手间的博弈行为,也是商业市场的生态关系重组与平衡的必然过程。对于设计而言,应该主动去寻找或者创造这种竞争点,并能确保这种竞争点在技术上、理念上的先进性、合理性与可行性。以“差异化”的思想为出发点,结合设计创意与技术规范的可行性,确立项目的核心竞争力。例如:某项目为4栋塔式住宅的开发项目。由于周边区域均以塔楼为主售价相差不大,研究建筑设计如何使此项目的塔楼形成与其他塔楼项目的“差异化”,从常规塔楼设计中走出来,成为了一种被动的选择。因此“,三错层”的空间在塔楼方案里成功实现了。其基本尺度如下:设计中将三个2.7M的常规住宅高度空间与两个4.05M层高较高的空间相组合。高空间布置起居室,常规空间布置卧室、餐厅、厨房及卫生间。这样,住宅中最需要高度的空间(起居室)与通常住宅相比发生了质的变化,而高空间与常规空间之间仅差半层标高,通过一部短小的楼梯即可解决标高变化,也形成了空间的流动与趣味性,在塔楼里人们得到了一种别墅式的空间,即“别墅式的城市集合住宅”。

四、各楼座布置与户型分布问题分析

在总平面设计中,首先应根据开发、销售的需求将项目的所有户型进行舒适度方面的排序,舒适度最高的售价应最高,也是销售利润较高的户型;舒适度稍差的售价也较低,销售中实现利润的能力较差。有此可见,一个项目中的户型如果尽可能地都能实现较高或极高的舒适度,无论是对于开发商还是对于购房者多是有利的,对于城市也是有利的,这就是房地产开发中的所谓均好性。在总平面设计中,根据户型的排序结果,将舒适度较高、面积较大的户型尽量布置于总体规划中居住条件最好的位置,其它户型及楼形在总平面布置中的舒适度排序随户型面积与户型舒适度的降低而依次后置,其安排在总图上的位置会因此而依次偏向不佳。关于居住舒适度在总体规划及总平面设计阶段可分为如下几项参照条件。

1、朝向与通风。无论南方还是北方,居住建筑的通风问题,直接影响着居住生活质量。小进深的垂直主导风向布置的板式住宅能得到最佳的通风效果。但实际操作中还应注意避免板楼过长,形成“风影”等不利于通风的做法。关于朝向的问题,各地区有明显的差异。北方地区由于冬季寒冷,几乎都以南北朝向为最佳;而南方的部分地区,由于气候炎热且空气潮湿,对于建筑的朝向并不敏感,而对通风的要求强于北方。总平面设计中,应充分考虑以上因素布置户型及楼形。

2、景观与园林环境。此项内容应包括两部分,一部分是项目用地以外的公共景观,可成为项目的“借景”,尤其是著名的风景名胜如:杭州的西湖、三亚的亚龙湾、北京的香山、武汉的东湖等。第二部分即为项目自己内部通过规划设计所营造的社区园林环境。无论前者还是后者,在总平面设计中都应因势利导的将户型及楼形在景观与园林环境方面的排序原则进行落实。

3、层数。看上去是一个简单的问题,实际上在房地产开发的销售定价中,每上升一层都会有售价的增加。因此即便是完全相同的户型在同一栋楼的不同层数,其价格都是不一样的。此外,各楼座的总平面布置中是会出现前后楼的对置或错动的情况的。在这种情况下,如果各楼座的层数相差较大,不同层数的户型的舒适度会差异较大,层数与价格的关系也会变得更复杂。

4、居住密度。无疑密度越小就会越舒适。在规划中结合空间的设计、道路的组织、园林景观的营造,建筑也会出现错落有致,疏密相间的布置。设计中应将舒适度高,面积大的户型及楼形布置在密度较小的区域,反之亦然。

五、结语

随着住宅商品化，使人们对住宅设计提出了更严格的要求，本文通过对商品住宅总平面设计的分析，提出了商品住宅建筑总平面设计的思路，本文是个人的一些建议，可供此类工程参考。

参考文献

[1] 王海明 .行为概念辩难 [J].北京大学学报(哲学社会科学版),1999

[2] 朱霭敏,赵可昕,朱云 .北京南凹槽式多层住宅天然光环境评析──居住实态调查、居民意向与评价[J].北京建筑工程学院学报,2000

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