浅析土地增值税在房地产行业中的征管问题

[摘 要]土地增值税能够规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益。由于该税种既有增值税的特点,又具有所得税的性质,计税过程比较烦琐,税务人员难以掌握,纳税人不易接受,且房地产产品开发与转让周期较长,增加了土地增值税征管难度,造成税款大量流失。本文就土地增值税在房地产行业中的征管问题进行了深入的探讨,提出了自己的建议和看法,具有一定的参考价值。

[关键词]土地增值税 房地产行业 征管问题

一、前言

土地增值税自开征以来,已有近20年的历史。随着经济迅速发展,基础设施建设的不断完善,土地增值收益越来越大,对其征税,对实现土地所有者权益、建立地方主体税源等方面发挥了一定的作用。随着房地产业迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出,房地产业土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点。本文就此进行探讨。

二、在房地产行业中开征土地增值税的目的

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。在房地产行业中开征土地增值税,主要目的如下:

(1) 对不规范的炒买炒卖房地产现象进行规范和调控;

(2)国家参与土地增值收益的分配,维护国家权益。 国家作为土地的所有者及土地周边环境的主要投入者,理应参与对土地增值收益的分配,这也正是征收土地增值税的理论基础。

(3)增加财政收入,为国家进行经济建设筹集资金。这是所有税种都有的共同目的。但对于土地增值税来讲,财政收入目的并非是主要目的或第一目的。第一目的即调节房地产市场才是主要目的。

三、目前土地增值税征管存在的主要问题

(1)首先,房地产企业自身存在着一些问题,对于土地增值税征管造成了隐患。从征地、开发、建筑、销售等环节走来,周期较长;各个企业开发的形式也不一样,有的是对单位开发的,有的是自己直接开发的,建筑方掌握开发商急于承包的心理,由开发商垫钱开发,使工程款迟迟要不下;自己盲目开发,房屋销售不了,使项目竣工但工程款不能结算,有的长达数年;有的开发商工程结算后卷款溜走或长期拖欠工程款使之亏损,使之税款流失。

(2)缺乏规范的征管办法。在土地增值税的征收、管理、申报、交纳、清算、稽查等环节上,调查研究还不够,尤其是一线征收、管理、稽查人员,在具体工作的落实上,缺乏规范的征管办法作指导,工作存在盲目性。

(3)税务机关与政府职能部门缺乏协调配合。国有土地有偿转让、房产及地上附着物随土地一起转让在纳税人没有开据税务机关监制发票的情况下,土地管理部门和房产管理部门直接办理国有土地使用权的转移手续和房产产权转移手续,其后果导致纳税人不缴或少缴税款,造成税务机关对此类纳税人的事后管理、检查难度加大。

四、如何加强土地增值税征管工作

(1)房地产开发企业应该加强自身规范,自觉地、如实地向当地税务机关申报,每个项目从开发到竣工,从销售到预缴税款的进度,配合税务机关结清税款;同时,当地政府部门要积极支持税务机关的清算工作。税务工作是一个行政执法单位,也生活在社会里,也有亲人熟人,本身工作就不好干,要多关心和支持理解他们,不要过多的干预他们正常工作。并加大监督他们的行政行为的力度,使他们正确树立为民服务的思想和自身素质的提高。

(2)搞好培训,尽快提高征纳双方征纳意识

针对征纳双方征纳税款意识淡漠这一问题,首先要加大对税务干部的培训。一是学习税收政策;二是学习相关的征管办法;三是通过考试验收促进全员的学习积极性。其次,搞好会计人员的培训,重点是土地增值税的计算、交纳、记账等基础性知识的培训;第三、加大社会宣传力度。通过电视、印发传单,举办培训班等多种形式对纳税人广泛宣传。使纳税人进一步了解征收土地增值税的意义、计税方法、申报程序,消除纳税人的抵触情绪,争得纳税人的广泛理解和支持,营造良好的社会环境。

(3)制定切实可行的征管办法

针对缺乏规范的征管办法这一问题,加强对土地增值税征收、管理、申报、稽查等各个环节的研究和探讨。当前,应当对已经具备清算条件的开发项目作详细的统计,选择一两个项目做试点,进行纳税清算,找规律、定办法,结合实际研究制定比较规范的土地增值税征管办法,规范土地增值税的征管行为。清算办法的内容应当包括:清算的条件、清算的时间、清算的提出、清算表的设置、清算的主体、预征税款的管理、管理部门的审核程序、稽查部门检查的时机以及对查出税款的定性等,以增强清算办法的可操作性、科学性、规范性。

(4)规范核定征收,堵塞税收征管漏洞

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的,必须立即纠正。对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。

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