广州的小户型投资仍然热

小户型，顾名思义，就是针对小家庭、单身贵族设计的面积较小的住宅单位，一般为30―50平方米，是相对于面积更大的“大户型”而言的，是因小家庭数量增多且购买力有限出现的一种住房形态，虽然其早已退出市场主流户型的行列，但其市场需求潜力却一直不容低估。

小户型受各类买家的追捧

前不久，合富置业统计广州各区二手房成交情况均，发现普遍集中在小户型单位，小户型单位近期的交投价格有所上扬。按不同区域的成交统计，小户型单位的成交单价处于2300~3500元／m2之间，每月的租金也高于1000元，如小区环境较好，家电配套齐全的话，租金可达1500~2000元／月。可见，小户型的投资前景非常乐观。

广州推出小户型是近几年的事，多是在靠近商业繁华、写字楼密集的区域，依托其强大的白领消费市场从而异军突起，成为楼市一道亮丽的风景线。小户型除了一部分用于自住以外，多是用来投资。二手楼市的畅旺带动了市区小户型的发展。由于小户型占用资金较少、资金回笼比较快，并且小户型的出租率比较高，很多投资者都愿意投资小户型。事实上，市区二手的畅旺已经影响了一手市场的产品开发。一些豪宅类、大户型的盘，一手到二手这个过程下降较快，使得业主不愿轻易进入一手房屋买卖市场，从而转到二手租赁方面来。在二手租赁市场中，中小户型又备受青睐，小户型因其投资不是太多、风险相对较小而持续风行。功能多样的小户型

小户型是张扬个性的。除了投资，购买小户型的人多是年轻时尚而又收入颇丰、自信独立的新人类，当然投资者也是瞄准了这类人群。一些从事媒体、广告、ＩＴ、管理等行业的年轻人多喜欢小户型。就像赫伯特・甘斯所说的五种人群之一―“四海为家者”，“这一群体受过良好的教育，从事广告、设计、出版之类的与文艺有关的职业。他们收入通常很高，选择住在城里，是为了接近这里的文化环境而与当地邻里并没有密切关系。”

也有一部分年轻夫妻又没有孩子，喜欢市区方便、时尚的生活方式，喜欢市区扑朔迷离的夜生活而选择了小户型。

小户型是经济实用的。有些购买二手房的买家是看中二手房优越的地理位置和方便的配套等，当然最主要的是二手房一般只需要20―30万元，很多买家都可以承受。像东山区的一些购买小户型或者是二手房的买主多是看中了东山名校林立，方便子女就近入学。

买小户型做个二房

据中原地产的有关调查数据显示，市场上的“二房东”越来越多，有80％的小户型自住买家表示，待经济能力许可，就会换套大房子，把小户型放租，用这套房的租金供银行按揭。在近年房产市场中，因风险低回报高，小户型投资已成热中之热。

有开发商为记者算了一笔账，花50万元在市区买100平方米的大户型，和花25万元在中心城区买个50平方米的小户型，虽然投资成本差一半，但在租赁市场上却不是差一半，往往小户型的租金回报率要大大高于大户型。

有关人士表示，小户型主要显现投资功能，一方面因为小户型相对总面积较小，成交总额低，投资回报率高；另一方面，由于外地来广州的人员一般是一个人，小户型好租，对投资者来说，投资小户型房产可令风险更小。

据相关销售公司的数据统计，小户型的购买者中投资者占了半数。另据了解，几年前率先抢占东山、天河小户型市场先机且目前已经交房入住的楼盘，现在的月租金高达1500~3000元，而同户型的按揭月供仅900余元。另外，海珠、荔湾、越秀等区域的小户型项目，每平方米的租金可以租到20~25元左右，“楼赚楼”并不是神话。

业内人士表示，现在广州的年轻白领和商人已经越来越习惯于“阶梯式置业”：先在城里买套小户型住着，工作、生活、学习都不耽误，以后有实力后再换。这种方式俗称“楼赚楼”，这类业主俗称“二房东”。有市场就有需求，因此，广州半数小户型的业主都是冲着投资而来也不足为奇。

小户型投资最重视地段和产品

小户型投资所需资金量小，准入门槛低，但投资者切勿“大意失荆州”，投资小户型地段很重要。某些位置偏僻的小户型单位如同“鸡肋”，要么卖不出去，要么租金太低，入不敷出，如果自己搬进去住，往往又嫌面积太小，“租之无味，弃之可惜”。

小户型投资关键是要考虑其所在地段的二手市场情况。如果该地段靠近写字楼区、商务区或学校区，二手市场肯定比较活跃，当然具有投资潜力。如果不然，必须考察其公共交通、肉菜市场、杂货店等基本的生活配套情况，必须要齐备，因为租房者最看重的就是生活的便利。此外，小户型投资所讲求的“地段”，除了接近工作地点、配套较齐全之外，还有就是“物以类聚、人以群分”，租房者都有相对集中的“地段”。在这些地段，中介服务也相对成行成市，对租客和投资者来说都是一大便利。

据了解，目前广州市内最走俏的小户型分布在东山、越秀、天河等区。东山、越秀区是商业旺地，而且早期的房地产开发大多做大户型，因此想在这两个区找到适宜的单身房实在是比较困难。交通和环境都不错的楼盘小户型的租金要2000~3000元／月。就算十来年楼龄的旧楼租金也要800~900元／月。荔湾区有便利的地铁网络，到天河、越秀都很方便，但1000元／月以下的小户型几乎也找不到。

天河区是IT人士和高级白领聚集的区域。尽管有不少楼盘有小户型，但依然难以满足市场的需求。目前楼盘小户型的租价在1200~1500元／月，有些更高达1800~2000元／月。连没有电梯的旧楼里一房一厅的单元有些也可以租到1000元／月。

海珠区新楼盘的小户型简直是炙手可热，普遍租金已经升到近1500元／月。12年楼龄的旧楼小房都普遍租到800~900元／月。中原地产江南西分部的王经理表示，现在单身租客要求的条件都比较高，但想在海珠区找到价钱低、采光好、方正实用且有小区的房子实在不容易。

选择小户型投资一定要清楚地知道自己的房子要租给谁。据市场调查得知，目前月收入在2000元左右的年轻人占大中型城市市区人口总数近50％，而他们大多无力购房，只能租房或挤在父母亲朋家、单位宿舍中，他们迫切需要“过渡性住宅”。抓住这一点，在选择小户型投资时，就要看房子本身是否是针对这些目标客户的需求而精心设计的。

认准产品，对于投资者来说，楼盘户型的大小、户型、物业定位都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。比如某区域外籍单身人士较多，因此投资小户酒店式公寓比较适合。因为这类户型的客户群一般是跨国企业的高级员工、经理等，选择酒店式公寓自住，可相对满足他们居住自由方便、价格相对较低、服务周到的需求。

投资小户型多少年能回报

投资小户型，即投资人购买房产后，出租或再转卖来获得收益。这是一种投资渠道，个人购房者在抵押贷款购房后，也可以通过出租房子获得租金来偿还银行贷款，减轻购房的压力。

近来有不少房地产商推出了这个概念来吸引个人购房者，比如某公寓在广告中就为购房者提供了“投资价值分析”，内容大致如下：首付18万元，并提供8成20年按揭，入住后每月偿还5000元贷款，附近市场上同等外销公寓房每月租金收入9960元。这样，用租金月收入9960元偿还每月5000元贷款后，还净得4960元。每年12个月即收入59520元，4至5年即可收回首付投资，以后每年还挣5万多，若干年后净得一套公寓。

这样的“投资价值分析”结论是值得商榷的。首先租金收入不确定。如果在需求相对稳定的前提下，新的公寓建成之后会造成某一个区域内公寓供应量的增加，因而会稀释这一区域公寓租金的价格，导致租金价格下降；此外，作为后入市场的公寓经营者，一般会先以低租金来吸引租户，扩大影响力。个人购房者的一套公寓租价，就会受到整个公寓出租经营者市场定价的影响，而每套公寓的套型、朝向、楼层、装修等与周边成功物业之间具体的差异也会使租金收入有一定的变数。第二，租金收入不等于净收入。租金收入只能是毛收入，不能作为净收入来直接抵消还贷支出。假设月租金收入仍为9960元，这里要先考虑税收的因素。出租人收到月租金后，须先交纳房产税、营业税及其附加费之后，再扣除个人所得税。如果再考虑扣除公寓出租专业的佣金、律师签约费等费用(比例约为10％)，最后算下来也就不足7000元。每月还去贷款仅余1000多元，4至5年收回首付的结论显然有问题。