楼市调控路在何方

房地产调控从2011年初开始，已经经历了两年多时间。从总体看，2012年房地产市场运行符合宏观调控预期方向，投资投机性需求得到了一定程度的抑制，自主需求有序释放，全年销售呈现“前低后高”态势。具体看，与历史数据相比，全年房地产开发投资增速、销售面积等重要指标同比回落明显。但从4月份开始，房地产市场出现了一些明显变化，主要是房屋销售情况逐月回升，带动8月份以来房地产许多指标的同比降幅持续缩小，一些指标转负为正。

虽然房地产调控政策还在继续深化，但房地产市场失控的迹象不断闪现，尤其是进入2012年年末，北京、上海、成都、深圳、南京、广州、珠海、天津8个城市轮番在土地市场上演新的“地王”大戏。截至2012年12月26日，全国十大“地王”总价达335.48亿元。这场新一轮“地王”大战，起源于2012年11月27日的上海，紧接着北京、深圳等地纷纷加入这场争夺战之中，最终，上海上港集团和威旺置业联合体以56.8亿元竞得上海海门路55号地块，争得了2012年国内总价“地王”头衔。针对各地频繁出现“地王”的现状，国土部在2012年12月18日召开2012年房地产用地管理调控情况新闻会，相关负责人强调，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧的调控基调，各地要避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地，避免出现“地王”误导市场，并适时公布本地“地王”参照标准。同时，国土部将对典型案例采取公开调查的方式，督促各有关城市严格依据土地出让管理法律法规和出让合同约定，进行调查处理。江苏省南京“地王”——下关区滨江2号地块已经成为首个被调查的对象。

房地产市场的另一方—— 买方，在2012年年末也上演了恐慌性“抢房”的大戏。以北京为例，有数据显示，2012年11月，北京楼市的新房和二手房市场签约量环比均出现三成左右的上涨。其中，新房签约套数同比上涨了94%，接近翻倍，而进入12月第一周，北京市二手房成交量为3476套，单周的成交绝对量依然处于高位。出现这种现象的原因，无疑是因为新“地王”再现，误导了市场，购房者担心2013年房价继续走高。为此，2012年12月19日，北京市国土局公告，暂停朝阳区农展馆北路一住宅用地的出让，因为该地块起始楼面价达3.38万元/平方米，业内普遍预计成交单价将超过此前“地王”万柳地块4.2万元/平方米，会刷新北京住宅用地楼面价纪录。

继2012年中央经济工作会议“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”后，紧接着，12月25日全国住房城乡建设会议再次强调限购继续及2013年600万套保障房的目标，国土部则再次表示严治“ 地王”，为2013年的房地产市场注射“镇定剂”。尽管如此，2013年一线城市商品房用地市场会延续升温态势，地价水平将稳中有升，商品房供需矛盾突出，房价上涨压力加大。

究其原因，一是从历年供地规律看，商品房用地计划供应量预计较2012年不会有大幅增长，增幅估计很难超过10%。虽然国土资源部从2010年起的各地住房供应量，都满足“计划供应量原则上不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%”的要求，但由于存在调整的可能性，使每年实际供应量与计划供应量之间存在较大缺口。比如2012年，截至11月底，房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，其中住宅供应9.14万公顷，同比减少15.3%。二是地方政府短期内难以摆脱土地财政模式，商品房用地市场仍然是其重要的资金来源和融资手段。从国家发改委目前已审批通过的各地基础设施投资规模来看，地方政府的基础设施投资冲动目前仍然很强烈。在现行的财税体制下，地方融资的最重要渠道仍然是依赖土地出让金，通过土地储备中心运作的土地抵押贷款等。2013年将正式出台《集体土地征收和补偿条例》以及《土地管理法》（修正案），土地收益将进一步向被征地农民倾斜，政府的征地成本会大大提高，收益会降低。因此，地方政府有很强动力通过维持较高地价，来避免出让收益过快降低，将不可避免的推动房价升高。三是在快速城镇化的过程中，大城市，尤其是特大城市的住房供需结构始终会处在紧平衡状态中。国际经验证明，此时的房价都会经历一个较快上涨阶段。中国也不例外。现阶段的北京、上海、广州、深圳等一线城市的住房供需矛盾突出，2013年随着刚性需求和改善性需求群体的大量进入，房价上涨压力将会加大，已是不争的必然趋势。

而部分中西部城市的去库存压力加大，则是楼市调控的另一种困难。有一种预测未来供需情况的方法是，将当前的房屋新开工面积和房地产开发企业土地购置面积再乘以1. 5的平均容积率相加，大致获得来年及以后的住房市场供应潜能力。假设一年后的房屋销售与当年变化不大，则可用当年销售面积除以市场供应潜能力，从而得到来年房地产市场供需状况。用此法不难发现，一线城市与中西部二、三线城市供需状况差异较大。一线城市的供需值在2左右，全国平均是2.58，而山西、吉林、内蒙古和云南的数值都超过了3。如果再考虑到房屋待售面积和峻工面积，中西部二、三线城市将面临较大的去库存压力。

两年多来的房地产市场持续调控，已取得了一定的调控效果。在坚持调控基本方向不变的前提下，2013年房地产市场将会呈现更加明显的区域性分化特征：一线城市住房供需矛盾进一步突出，仍需着力增加供应水平；而不少二、三线城市的住房存量却超过了正常水平，要重视有序消化库存，避免房价出现断崖式下降。

房价过快上涨，不利于国计民生，不仅加剧了投资投机心理，更加重了居民购房成本。高企的房价和保障房的不足，不但成为亿万农民融入城市的巨大障碍，沉重的还贷压力还使更多的城市年轻人变得更加现实，失去了追求梦想的能力。房子交易中的巨大利益，也使得权力寻租变得更加猖獗，“房叔”、“房婶”、“房妹”和“房姐”到底有多少？谁能说得清楚？社会风气在这里被严重“污染”。房价和租金的过快上涨，还增加了居住成本，抬高了劳动力成本和工商业成本，使得更多的资本涌入房地产市场逐利，将严重影响国家产业竞争力，不利于实体经济的健康发展和物价的稳定。若有一天房地资产泡沫破裂，将还会严重伤害国家经济，甚至造成长达数十年的经济灾难。这一方面的国际教训已绝不是个别例证了。

为此，2013年必须从实际出发，实行分区域住房用地供应政策，突出区域性差异，综合考虑各地现有存量住房数量和未来需求结构的情况，增加一线城市普通商品房的供地面积和比例。加大闲置土地处置力度，督促已供住房用地及时开发利用。继续实行稳健的住房金融政策。更重要的是深化房产税制改革，促进房地产业健康发展。对于中国而言，加快房产税制改革，促进住房的理性消费，减少资源浪费，符合人多地少的基本国情和建设“资源节约型、环境友好型”社会要求。学习他国成功经验，可对首套面积合理的住房免税、二套及以上套数的商品房实行由低到高的累进税率，做到既不影响刚性需求的释放，又能有效遏制投资投机行为，并为地方开避新的税源。逐步以公平合理的房产税取代现行“限购”等行政调控措施，可以实现多赢，既可以让两套以上的多套房进入市场流通，增加市场房源，提高资源的利用效率；又可以让高收入者在享用豪宅大院的同时，每年还向当地缴纳数万乃至更多的房产税，专门用于保障房建设，让更多住房困难户受益。这不但有利于缩小贫富差距，也让高收入者赢得社会更多尊重，让社会更趋和谐。在法律方面，房地产交易环节征收的有关税种需要简化和合并。现行土地出让金是土地使用权的价格，房地产税是国家对不动产保有环节收取的法定税负，不存在法理障碍和不可克服的重复征收问题。构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配，统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类税费并存状况。在加强房地产调控的同时，深化包括房地产税制改革在内的一系列制度建设，有利于实现更高质量的经济发展，促进理性消费和人民安居乐业。