京城二手商品出入迷局

当下，股市与楼市正进行着一场前所未有的资金拉锯战。在这场没有硝烟的战争中，二手商品房的变局也在悄然发生。

5月9日，股市持续走牛突破4000点大关，继而，在动荡中连创新高；而同期的5月京城楼市，高档房销售遇冷，开发商捂盘惜售、压赌奥运继续抬升房价的僵局依旧，整体房市相对低迷。值此，在股市一路高歌猛进之下，投资客变现房产炒股激情高亢!近月。京城二手商品房市场挂牌量以超过20％的高速增长，“链家地产”调查数据显示，47.7％的消费者会考虑将房产变现，投入股市。

就在股市如日中天之际。股市的“高处不胜寒”让越来越多的投资者深感风险；而高档房遇冷的现实也让部分人趁此时机逢低入市。京城投资客似乎形成了一股抽离股市、转战楼市的暗流。

究竟是什么原因导致了二手商品房市场目前的现状?二手商品房该出还是入?本期《楼市・房讯》深入调查市场真相。深度解读市场动向，以期为身处二手房进出关口的投资人提供指导。

五成人愿变现房产炒股

5月18日。央行第六次加息之锤落定。就在央行宣布同时加息和提高存款准备金率后的第一个交易日，沪深股指面对利空消息竟再创新高。当日。股市以4048点收盘。尽管加息预警早响。并有专家犀利地剖析股市非理性上涨是央行加息最直接动因。然而股值自2006年以来的一路飙升，依然让股市追随者的热情高涨难挡。同样是5月18日，在国贸举办的今年首次二手房交易会上。“链家地产”调查数据显示。47.7％的消费者会考虑将房产变现。然后投入股市。

股市对楼市投资人群究竟有多大的吸引力?带着这一问题，《楼市》记者采访调查了多位投资客和业内人士。

40％与5％投资回报率反差

在国贸一层的咖啡店里。李林对《楼市》记者讲述了他近年投资股市。楼市的经历。

“2004年。我工作调动到江苏，未来是否回京并不确定。因此。我卖掉了京西的一套房产，只留下了当时刚刚购买的天之骄子三居将其出租。”李林介绍，回到江苏后，他便萌生了投资股市的想法。

“当时觉得股价特别低。但我坚信股市不会永远低迷，于是，用卖房的钱买入了600362江西铜业。虽然一直亏损。但看好铜价的上涨，我一直捂了两年，到了2006年4月19日复牌，该股业绩已增长50％以上。此后，股价便连续冲高。我以4元／股买进，而卖出时股值已达到了16元。此后。我又以7元／股购买了600570杭州恒生电子。一开始股价停滞不前，但2006年底。升值加快，我以10.5-10.6元／月全部清仓。”李林很兴奋地对《楼市》记者表示，其2004年至2007年，投入股市50万，获利50万，投资回报率高达100％。听李林乐此不疲地讲完投资股市的经历。记者特别关心其出租房屋的投资回报如何。

“我今年初回到北京。目前房子已收回自住。说实话，收回房屋前我详细计算了房屋这几年的投资回报。138平方米三居每年投资回报率为4.9％。”李林最后总结到，投资股市感觉像过山车，刺激但心存后怕。而出租房产投资的感觉像坐火车，平稳而长远。

李林的投资经历是否具有代表性。股市与楼市近年的投资回报究竟如何?在接受《楼市》记者采访时。我爱我家控股公司副总裁胡景晖表示，股市、楼市短期变现由于个案性较强，无可比性。近两年。京城高档房出租年收益平均为5％左右，而且大户型高档房投资收益呈现下降趋势。对于股市投资而言，分三种情况投资回报各不相同。2006年5月股市牛市伊始就投资的人群，一年以来投资回报率可高达80％，从2006年年底开始投资的人群。投资回报率维持在30％-40％之间，而在2006年前就投资股市的人群。大多数扭转了此前的亏损开始赢利，赢利程度各人各异。

卖房炒股二手房集中放量

当前，股市与楼市投资回报的差别一目了然，而投资股市的高额回报已诱引诸多房产投资客卖房炒股。综合京城多家中介机构的统计数据。今年4月与去年同期相比，二手房市场可售房源平均涨幅在30％左右。据“链家地产”统计数据，2007年1～5月，京城11区县10000元(含)／平方米以上二手房挂牌量比去年同期上涨33％。“卖房炒股是近来二手房挂牌量上升的主要原因之一”。链家地产副总经理金育松如此表示。

看好北京的房价走势，这套单位分配的位于团结湖附近的房产并没有卖，一直持有并出租。获得了一部分的租金收益。最近打算把房子尽快卖出去。而刘先生出卖房产主要出于两方面考虑。一是北京的房价已经涨到了一定的程度，自己的房产有了相当可观的增值，另外就是看好股市。

刘先生是个标准的“股民”。用刘先生自己的话说“这房反正我也不住，租金赚得太慢。我计划趁着现在房价比较高。赶紧卖出去，卖的钱再用来炒股，现在股市挺火。我看好了几个很不错的股票。这样投资我觉得更划算。”在经纪人的联系下，这套房子在五一期间已经卖出。

刘先生可谓当前卖房炒股的房产投资客的一个缩影。据北京中原三级市场部统计数据显示。2007年1～4月。北京各区域由于地段不同、交通配套不同，房产投资价值也有所不同，因此。各区域投资者售房用于炒股的占有情况有多有少。以亚奥区域最为典型。售房用于炒股的占有比重达到20％左右。尤其是一些大户型房屋拥有者。其他区域如万柳、CBD区域卖房炒股的投资者都存在。只是占有量要略低一些。

出售高档房规避政策风险

与刘先生这样投资股市的业主不同。王琳女士完全是为了规避加息风险而准备出售自己的高档房产。

王琳女士认为物业税的征收一直在讨论之中，一旦落实大户型持有成本将不可避免地增加，另外，3月17日和5月18日央行连续两次加息。使得其大户型住宅持有的成本再次增加，为了规避加息风险，她准备将其投资的大户型挂牌出售。

除了以上两个原因之外。21世纪不动产负责人还认为，大户型的投资收益正在不断下降。由于受到住宅禁商。限外令等政策的影响。目前大户型高档物业的租金大幅下调。空置的风险正在一步步加大而出租房屋必须交纳5％的综合税。以上种种因素导致了投资收益的下降。投资者在此时将自己的房产挂牌上市应该说是一种较为理性的投资决策。

抵押房产炒股暗行其道

与卖房炒股和趁楼市销售遇冷的时机出售房产不同，部分二手房持有者依旧看好房产长线投资稳定的特点。他们没有出售自己的房子。但是采用了多种抵押方式变现房产加入炒股的大军。

谢军(化名)就是其中的一位。“我是去年11月将东四环两居做了房屋抵押，我还是比较看好房产，因此，没有变卖房产而是选择了抵押的方式。银行评估的价格为120万。抵押贷款总额为84万。按照一年6.12％的利息计算，我每年的利息支出是84万×6.12％=51408元。我将84万全部投入了股市。刚半年多我的收益就超过了30％。”谢军坦言。

与谢军直接向银行抵押房产贷款不同，今年33岁的车佳敏则是采用了典当房产的方式。北京典当行业协会会长郭金山曾公开表示，典当行近来的生意日益红火，不少房产都在做半年至一年的短期抵押。这些贷款中的部分资金很有可能流向了基金和股市。

不过。在为高收益开心的同时。谢军和车佳敏无不担忧地表示，听说部分银行已经开始自查客户挪用贷款买卖股票情况，典当行业协会也下发命令。杜绝典当房产炒股的典当行为。的确如其所言，2006年底，银监会下发(关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知)。要求金融机构严禁信贷资金流入股市!

尽管银监会明令禁止抵押房产炒股。但由于目前各大金融机构无进一步进行限制资金流向的有利措施，目前房产抵押炒股仍暗行其道。