“教育投资”催热京城地产

社会“代际倾斜”特征越来越明显，家长把子女的教育看成头等大事，8月暑期，刮起了一阵“择校风”！

有人挤破脑袋在名校附近置业，有人出高价在名校旁租房，缘何名校旁的地产如此炙手可热?

敏锐的地产商嗅到商机，若不能占领一方名校旁的风水宝地，就把名校直接搬进社区，从而名利双收。

教育、地产名正言顺地走到了一起!教育为地产提供配套服务，同时也是其保值增值的筹码。教育地产并非全是美味蛋糕。

然而!开发商为卖房拿“教育”当幌子；眼看着学校就在家门口，孩子却不能就近上学；教育资源分配不均导致新建居住区面临“学校荒”……

教育与地产，携手并进，前景一片大好，但尚有诸多障碍待逾越！

“择校风”引发教育地产热

为了女儿上学方便，尹女士8月份一直在某大学附近寻找出租的房子，而由于房源供不应求，她不仅大费周折，最后还不得不自报高价才租到一处离学校近的房子。“很想买套房方便孩子上学，但条件不允许，只好租房。”她表示。

据各大经纪机构负责人介绍，7、8月份，为孩子上学而咨询房屋租购事宜的客户比平常猛增四五倍，有时一天就能接待十几个这样的客户。

在很多家长眼里，子女的教育就是命根子。而由教育引发的房地产需求更是越来越旺盛。自1996年王府公寓与景山学校合作办学，开创了北京居住小区与名校联手的先河，社区与学校合作的现象就逐渐普及开来，并变得炙手可热！

教育配套成置业者关注焦点

教育地产对家长到底有多重要？赶在新学期开学之前，《楼市》记者深入到购房和租房群体中进行了一次“摸底调查”。

“我可以换几趟车花一两小时到单位，但总不能让孩子上学也这样吧？”8月1 5日，在一家房地产经纪公司，一位想在人大附近租房的家长无奈地说到。

据多家经纪公司负责人介绍，很多家长为了给孩子上学提供一个好的住宿环境，根本不考虑房租，只有两点要求：方便和清静。在人大附中附近的房源供需比大约为1：6。

而在一些新建商品房楼盘处，记者了解到，购房人除了关心楼盘本身之外，最关心的就是教育配套。“我们来这个楼盘看了好几次，觉得楼盘本身很好，但就是现在没有一个确定的配套学校，所以我们始终没下定决心，可能还是会选一个有学校配套的项目。”在通州一新楼盘售楼处，金先生夫妇告诉记者；而今年他们的孩子刚刚两岁。

事实上，家长把子女教育问题看成头等大事的现象早已不是特殊个案。“目前社会发展出现了‘代际倾斜’现象――以前家庭重心在长者身上，财产权也在长者手中，而现在孩子越来越少，孩子的地位越来越高，很多家长非常重视孩子的教育，因此教育地产也有很大的消费市场。”华高莱斯副总经理公衍奎表示，教育地产的诞生和发展有深刻的社会背景。而教育地产将是未来社会的发展方向，也成为越来越多业内人士的共识。

“教育地产”急剧升温

正是在购房和租房的过程中，家长对子女教育的重视，让教育地产得到大众认可，逐步打开市场并火爆起来。

据了解，海淀作为传统教育资源基地，无论在学校数量和质量上，该区都位居北京首位。不完全统计数据显示，海淀区高等院校在30所以上，朝阳区的高等院校在20所左右；而海淀区的普通中学大约为92个，朝阳区约为87个，西城区约为48个，东城区约为34个。

随着房地产市场的进一步发展，教育对地产项目的升值作用亦越来越明显，更多的房地产项目也与名校联手打造社区配套学校。1998年，兴涛社区与北京四中、北京第二实验小学联手开办兴涛学校，同年，怡海花园的北京市第八中学怡海分校，北京第二实验小学怡海分校开学，此后，教育地产迅速普及开来。桐城国际负责人表示：“在项目销售过程中，我们感觉到购房人对教育的重视，因此引进了陈经纶学校，并且取得了很好的市场反响。”其实，在很多新建项目中，不乏名盘牵手名校的典型案例――

桐城国际引进21世纪双语幼儿园、陈经纶嘉铭分校；乐成国际集团开办了乐成国际学校；远洋自然与丰台第一小学签订合作协议，联手创办丰台一小远洋分校；优山美地尽享顺义国际学校的人文教育资源……

从1996年王府公寓与景山学校联手开创教育地产先河后，在十来年的发展过程中，教育地产出现了哪些方面的变化呢?业内人士认为，从被动到主动，从引进普通学校到联手名校等，都是教育地产逐渐发展成熟的表现。

开发商由被动到主动。“以前，不少开发商都将建学校配套看成是一个负担，不积极；而现在很多开发商转变了思路：既然必须要建校舍，引进学校，为何不做得更好呢？好学校不仅能完善社区配套，还能提升楼盘的价值以及开发商的品牌。”在朝阳公园附近开发一高档楼盘的某开发商向记者表示。他坦诚，不排除开发商希望借助学校的名气来提升地产价值，促进销售，这为业主提供了便利，为学校提供了办学空间，多方共赢，完全无可厚非。

记者了解到，政府鼓励学前幼儿教育的社区化、便民化，因此目前很多社区都需要修建幼儿园，有的还需要配套小学和中学。而开发商能修建好校舍，提供良好的硬件设施，再引进一所好学校，正是很多购房人的希望。业主程东向《楼市》记者介绍，他两年前在朝阳北路置业，看好未来发展前景的同时也为其教育配套不完善而担心。而如今，无论是星河湾还是天鹅湾等新开项目，开发商都积极建校，并与名校协商合作，可以确切地看到区域教育配套改善的曙光。

引进的学校向国际化、高品质迈进。国际化，可以说是现代社会的一个流行词。而越来越多的国际学校，双语学校也逐渐走进了商品房社区。例如，巧智博仁国际幼儿园就走进了优山美地，荣尊堡和亚运新新家园等高档项目。同时，阳光上东、富力城等也都引进了知名国际幼儿园。

北京市教委相关负责人向《楼市》记者介绍，目前发展教育的一个重要方向是要推进幼儿教育的社区化，便民化。而社区能否引进知名的好学校，就关系着业主的孩子在享受方便的同时能不能享受高品质教学。开发商能引进好学校，让孩子从小享受高品质教育，也是教育地产发展成熟的一个表现。

“教育”成楼盘增值砝码

Lisa一家四口现在是阳光上东的快乐业主，儿子和女儿都在社区配套的爱博阳光幼儿园上学。而当2004年他们初到中国时，对北京的房地产市场以及教育状况毫无所知。有朋友推荐了阳光上东，她依然心存疑虑，担心孩子能不能适应这里学校的教育模式。她向记者介绍，当时阳光上东的销售员给她提了一个建议：“如果您不放心，可以先让孩子在我们的幼儿园上学，如果孩子们习惯，您再买房子。”

“我觉得这个建议非常棒，并且就这样做了，结果我的两个孩子非常满意，我们就买下了这套房子。”Lisa表示，事实证明她购买阳光上东的决定是正确的。孩子不仅保持了自己的英语优势，同时汉语学习进步也非常快，当然在学习过

程中，中西文化的融合在他们身上也有明显的体现。Lisa非常乐意告诉记者她的这次特殊的买房经历。

从Lisa的购房经历中，我们不难看出，好学校对于一个楼盘价值的提升作用；也不难看出，购房者对教育配套的重视程度。

买房人：投资教育地产一举两得

在购房人周中明眼里，人们常说的买房定律“地段，地段，还是地段”实际上并非所有买房人考虑的重点因素。“除非是买房投资的，另当别论，其实作为买房自住的人，除楼盘本身规划和质量之外，我真正考虑的是社区的教育配套。”

一位张女士对记者说：“由于目前北京是根据孩子的户口实行分片就近上学的制度，很多家长为了孩子能上好学校，努力在好学校附近买房，将户口迁移过去，否则就不得不付出高额的“教育赞助费”。因此，“就算挤破了头也要在好学校附近买套房，或者买有好学校的房子，把户口迁过去，从而既方便，又省去一大笔费用，以后房子还能借学校而增值。”这一点从学校最为集中的海淀区房价走势中不难发现。

教育配套对于买房人的意义自是显而易见，那么其对于已购房的投资者来说，又意味着什么呢？

“我敢说在中央别墅区国际学校附近的楼盘永远都只会升值不会贬值！因为学校的价值将会越来越高，从而带动房产的保值增值。”一位在中央别墅区置业的黄先生非常肯定。

另一位早些年在海淀区购置有两套房的陈女士对记者表示，孩子上学时他们一直住在人大附近的那套房，稍远的一套出租。7月份孩子毕业了，他们决定搬进另一套房子，出租学校附近这一套。“因为我发现人大附近的房租比其他地方高很多，而9、10月份学校附近又将会出现租房高潮期。”

据《楼市》市场调研部统计，北京名牌大学周边的房屋租金要比其他楼盘略高。以人民大学、清华大学附近80平方米左右两居室为例，人大旁满庭芳园的月租金为3408元，而距人大稍远的美林花园月租金为2808元，清华大学在北四环外，但其附近楼盘的租价并未受环线位置远的影响，例如清枫华景园80平方米住房月租金为3672元，而离清华稍远的天和人家月租金仅为2352元，远低于清枫华景园租金。(海淀典型区域的租金对比可参见下表，单位：元／月)

不仅名牌大学周边项目因教育而身贵，中小学亦是如此。以北京师范大学附属小学为例，其周边某楼盘60平方米住房的月租金为3528元，而距此不远的西直门一个同等楼盘月租价格为2484元。

开发商：“教育”带动项目升值热销

“如果不是因为陈经纶中学的进驻，桐城国际也许不会销售如此火爆”；“如果不是顺义国际学校近在咫尺，优山美地或许没有那么多高端购房人群的追随”。

这些话都出自于一个个名盘的开发商口中，足见学校对于开发商的重要意义。优山美地对面一路之隔便是顺义国际学校，由美国大使馆和17家外国机构建成，堪称一流，这样优越的地理位置和成熟配套为项目的开发奠定了非常好的基础。优山美地营销策划部经理邹积川表示，“购房人非常看重楼盘附近的顺义国际学校，学校也是促进他们购买项目的一个重要因素。”同时，还有约30％以上的购房人是用于投资目的，租赁市场前景广阔。

而据《楼市》记者了解，因为有了顺义国际学校，不仅使优山美地受益匪浅，整个中央别墅区的项目也都“沾了光”，这一带的别墅出租和出售都非常活跃。相关统计数据显示，在北京别墅租赁市场中，温榆河别墅区的租赁价格是最高的。

好学校给高端楼盘锦上添花，对于普通商品房来说，学校对于项目的重要地位也毫不逊色。“距清华大学仅500米距离，让您尽享浓厚的教育氛围！”“国际学校就在家门口，让孩子前程无忧!”在房地产项目的营销过程中，类似这样的营销口号并不少见。”充分宣传教育资源，是开发商成功的营销法则。“华高莱斯副总经理公衍奎表示。记者采访了海淀区内几个房地产项目的营销总监，他们一致表示教育资源是他们与其他区域项目相比的优势，也是促销的“法宝”。

与此同时，优质教育配套在促进项目销售的同时，还可以帮助开发商树立自己的品牌和诚信。“做学校需要长期不断的投入，非急功近利之人所能为。”北京市教委一位负责人表示。王府花园引进景山小学已经十来年了，虽然学校的状况在不断改善，但开发商还是一直在往里面投钱，“仅靠收学费，连校舍的维修和清洁费用都不够。”前文所述的教委负责人说。他表示，办学校本是一项非赢利的公益性事业，而开发商作为商业企业，总是逐利的，因此，开发商如此舍得为教育大力投入，确实让人钦佩。而无论是项目自身还是开发商的品牌和诚信都由此树立了起来。

同时，远洋自然目前正式向其业主公布，开发商于2006年3月24日与丰台一小签订合作协议，联手创办丰台一小远洋分校，校舍位于小区北侧，为18班标准配置，配有200跑道和自有操场，学校拟定于2007年9月具备交付政府教育部门的条件。远洋自然位于丰台区马家堡东路，目前已经主体结构封顶。而据记者了解，很多项目修建学校，引进学校都在项目开发后期运作，一方面开发商认为住宅开发利于快速回收资金而学校不能；另一方面，学校也需要考察项目的人口等因素，以此判断生源数量，来决定是否进驻社区。为什么远洋自然能在项目建设阶段就成功地引进学校呢？

专家表示，这是开发企业形成品牌和诚信之后的结果。远洋自然属于中远房地产打造的“远洋”系列产品，而中远地产在过去十多年的专业开发经历中，已与多家名校成功合作，为此次与丰台一小的合作打下了坚实基础，也正是因为相互间的了解和信任，才有和谐的合作。

反过来说，开发商品牌的形成，成功引进学校对项目的销售也是非常有益的。北京市房地产交易管理网数据显示，截至8月24日，该项目已经签约921套，其已经开盘预售的楼栋销售率都在90％以上，个别楼栋已达100％销售率。

综上，一个项目有优质的学校配套，无论对于购房者还是开发商来说，都有非常重要且积极的意义，教育与地产的结合也是二者未来发展的方向。

当心教育地产“套牢”买房人

位于海淀区农大南路的天秀花园D区，与中关村一小天秀分校仅一路之隔。开发商售房时承诺该学校是社区的配套学校，业主子女可以在这里上学。在小区入住后的头两年，天秀小区业主的子女也如愿以偿地被中关村一小接纳入学，但是好景不长，后来的业主子女想上学却遭到了学校的拒绝。

在媒体的诸多报道中，业主、开发商、学校以及教委都有各自的说法和苦衷。但无论如何，“天秀花园事件”的发生也表明，教育地产虽有众多好处，但其并非就是完美无缺的。在教育地产的发展过程中，还存在很多问题，以至于有人发出：“教育地产：想说爱你不容易!”的感慨。

华而不实的营销花招

周女士在人大附近某大型项目的买房经历让其哭笑不得。买房时，开发商告诉她购买这个楼盘，子女就能上其配套的小学，也确实有业主证实了这一消息。但没想到的是该

学校只招收入学的新生，而周女士的孩子已经上小学二年级了，因此不予以接纳，但是全家的户口已经迁往新家，按照北京现行的入学制度，孩子也不能回到原来的学校就读。

“这种情况搞得我们进不得，退亦不能。可以说开发商就是利用学校来作营销推广的手段，而不是真正为业主着想，要搞好配套！”说到这，周女士感到非常生气。

同样，四惠某房地产项目规划了很好的教育配套，开发商也给业主承诺买房后可以在该配套学校上学。但规划中的学校配套一直就仅仅“画在纸上”而未落实，前期业主已经入住很长一段时间，孩子的上学问题却没有着落。开发商表示要等社区都落成之后再建学校，才能保证充足的生源……

“教育地产是一项成功的营销手法。”公衍奎表示，但他也指出，对于其中存在的问题，我们也不能不正视。如果开发商只是打着“教育地产”的旗号来促进项目销售，那么最终受害的就将是业主和孩子们。

同时，在“国际”逐渐成为流行词之后，很多项目都对外宣称将引进知名国际学校，“某某国际幼儿园”“某某国际学校”的口号时常出现在项目宣传页上或者销售人员的口中。而事实上，真正的国际学校又有多少呢？

北京市教委一相关负责人告诉《楼市》记者，其实在正规叫法中并没有“国际学校”，而是叫“外籍人员子女学校”，专门针对常驻中国的外籍人士子女教学。“北京一共只有18所这样的学校，包括幼儿园在内。”(详情参见下表)这位负责人肯定地告诉记者，其他所有的“国际学校”都是冒牌的，只是打着这样一个旗号而已。他也提醒购房人，在选择学校时不要轻信名称，而要看看学校有没有历史，教学质量怎么样，若有疑问最好事先咨询一下教育主管部门。

难以协调的三方关系

“无论项目出了什么问题，人们一般都会怪罪到开发商身上。而我们的苦衷，又有没有人知道呢？”谈到教育地产，开发商也有话要说，他们认为自己承担的担子太重了。

他们表示，对于资金不是很雄厚的开发公司来说，尽快盖楼销售并回收资金非常重要，而学校作为配套建设，一般都在后期建设。“因为学校也要等社区入住了，有足够的生源之后才可能开学。”上述这位开发商表示，因此也没有必要过早修建学校。

《楼市》记者了解到，根据《城市居住区规划设计规范》的相关要求，凡是达到一定规模的住宅社区就得配套相应的学校资源，部分开发商是“政府有令，不得不从”，但是不少社区配套学校按照规定建成之后，教委却拒不接收。

这种情况下，开发商只能引进私立学校，因为对业主已经有学校配套的承诺在先，但开发商不是办学者，大多数并不懂学校经营，而在与学校协商合作的过程中，可能出现各种各样的情况，是开发商难以预料的，普通的私立学校也很难保证充足的生源和高品质的教学质量，导致业主认为自己受骗，而孩子则只能接受质量平平的教育。

因此，很大一部分开发商认为，除非开发商自认为有能力办学，他们就只应当负责校舍的修建，而学校的分布、教育的管理等都应当由教委负责，而不是让开发商来承担教育主管部门的职责。

不过，这种说法却遭到了教委一负责人的反对。这位负责人表示，如果开发商严格按照规定修建配套学校，符合交付条件，教委不会不接收。他表示：“如果校舍不符合规范，教委没有执法权，只能采取拒绝接收的形式。在这个过程中，不排除部分开发商故意建设不规范学校的可能。因为虽然教委不接收，但这些校舍并没有闲置，仍是开发商在使用，他就可以将校舍出租给其他私立学校，或者和私立学校谈判经营收入分成。”

那么，如果教委拒不接收学校是因为其不符合交付标准，责任是不是在规划部门呢？北京市规划部门一位了解情况的负责人告诉《楼市》记者，规划部门所作的教育规划都是根据《城市居住区规划设计规范》进行的，并且会和教委协商，所有的方案同时给教委一份备份，所以并非规划问题导致接收困难。

也许开发商、规划委和教委的解释都有自己的道理，但是对于普通购房人来说，最终都是受害者，教育地产存在的问题也，亟待解决。

教育地产运营模式之惑

“事实上，教育地产在相当长时期内会存在一个难以调和的矛盾。”公衍奎快人快语，他表示，从行业角度看，开发商的运作讲究“短”“平”“快”，而义务教育应是一项提供公共服务的事业，它需要长期的生源，长期的经费收入，这就造成两种运作模式的极大矛盾。

他表示，如果一个私立学校取代了公立学校进驻社区，就必然带来两个结果，一方面开发商极力追求快速回报，从学校身上“捞”回一笔；另一方面学校也会追求赢利目标，要想办法多招学生，保证生源和收入。如果社区生源不足，其就会面向社会，面向外地生源招生。如果是一个名气大的私立学校，社区外生源增多的情况下，本社区业主的孩子想要上学，恐怕就得交“赞助费”了。

这一观点深得前文所述的那位市教委负责人的赞同。他表示自己本来不赞同“教育地产”这种提法的，不应将教育产业化、商业化。但事实上，教育产业确实存在。这种情况下，就只能通过努力，让教育和地产结合得更好。

谨防教育与地产同床异梦

在拥有美好前景的同时，却又有那么多问题困扰着教育地产。那么，这些问题如何才能得到解决？教育与地产怎样更加协调地发展？

严惩拿“教育”当幌子

“我当初买房就是看到项目宣传单和沙盘上规划有学校，销售人员也肯定地承诺，所以我就相信一定会有学校。”秦女士十分痛心地告诉记者，虽然买了房，但由于配套学校没兑现，为了孩子上学，全家不得不另租住了一处房子。

业内人士表示，营销过程中的宣传总是美好而诱人的，买房人很容易被忽悠。如果开发商承诺了相关配套却没有兑现，本应属于违约，但他们往往聪明地选择只宣传，而不把承诺写进合同，所以在前期宣传过程中，房地产主管部门就应对开发商的进行监管，不能任其举着“教育地产”的牌子，拿概念当幌子!公衍奎提醒购房人，不要轻易相信开发商的宣传和口头承诺，承诺要争取写进合同，并且明确违约责任。

“无论是建房子，还是办学校，都属于服务性行业，都应当尽力为人们提供好的服务，地产和教育要结合好，必须都有很强的服务意识。”海嘉双语国际学校主任晋卉博士表示。

事实上，开发商在引进学校这一点上，也有不少可以借鉴的案例。据了解，北京科技园置地有限公司在其开发的领秀新硅谷社区中，无偿为北京外国语大学附属学校提供了120亩用地，9月份将正式开学。据北京科技园置地有限公司副总经理雷冰介绍，凡是领秀新硅谷社区业主的子女都可以免赞助费入学，为业主提供12年全程无忧的高品质教育。

在这样的模式下，开发商与学校间相互联系又相对独立，开发商牺牲土地为业主增添配套，而学校在为部分学生免去教育赞助费的同时，也可以获得扩大校园规模的利好。

在万年花城社区内，共配套了三所幼儿园，两所小学和

一所中学，目前已经引进了美格国际双语幼儿园，同时还有一所名牌公立学校可能进驻社区。“公立学校进驻社区开发商就免费为学校提供学校用地，并且开发商后期是没有利益回报的。”万年花城房地产开发有限公司副总经理黄玺庆表示。公立学校进驻不仅可以让业主子女提供上学的便利，能享受到优质教学，同时还能免交赞助费。

真正做到就近入学

眼看着学校就在自家附近，子女却不能走进校门去读书，这恐怕是家长最不愿意面对的。记者采访发现，有学不能上大致有两种情况：

第一种情况是，开发商承诺有学校配套，也确实引进了学校，但学校教学质量却很一般，并且有的收费非常昂贵，业主是买得起房上不起学。

分析人士认为，学校教育质量和收费问题与开发商并无直接关系，但他们在引进学校时应本着对业主负责的态度；不过要真正解决这个问题不能完全指望开发商的诚信和素质，而是要依靠教育主管部门。无论什么性质的学校，其办学模式、收费标准都是要通过教育部门审批的，教育部门应加强收费管理和教学质量的监督。

在提高教学服务、教育质量这一点上，也有不少学校得到了家长和孩子的认同。据爱博阳光教育机构教学总监伊丽莎白介绍，在学校教学方面，爱博幼儿园注重中西并重和多元文化的融合。教师来自多个国家和地区，真正注重国际化，其双语教学模式也并非“上午英语下午汉语”或“上午汉语下午英语”的模式，不以时间来划分，而是根据教师的特质来划分，每个老师都用自己的母语进行教学；在教学理念中，学校还非常注重环保教育的理念，让孩子从小就有强烈的环保意识。

同时，教育部门要落实好九年义务教育，让所有孩子都能平等享受，要拉近各学校之间的差距，不能将优良的资源集中在少数学校，从而导致家长纷纷抢购或抢租周边房产。

第二种无法就近上学的情况便是，北京现行的根据户口实行“分区、分片就近入学”的制度。市教委一位负责人表示，这种入学制度有其历史原因，同时也是比较合理的一种方式。但在实际情况中，即使住所旁边就有学校，但孩子的户口不在学校接收的范围之内，孩子依然不能就近上学，这一问题也是需要去逐步解决的。

解决新居住区“学校荒”

家在通州的郑女士向记者表示，孩子马上就到入学年龄了，但是在他们社区附近目前还几乎没有学校，不知道孩子该去哪里上学。据郑女士介绍，他们社区规划有学校配套，但开发商表示要等整个社区建得差不多了才能交付学校。买了房，子女却无学可上，这样的情况在一些新区建设中尤为明显。

公衍奎表示，教育地产的发展及其出现的问题都与城市教育资源分布不均有很大关系。由于城市的建设速度扩张非常快，而新区的教育资源却相对贫乏，因此很多开发商就承担起了建设学校的责任。业内人士指出，让开发商建学校为社会作贡献，本无可厚非，但有的开发商建校不积极；有的学校硬件品质不合格。因此，政府必须担起责任，要提前把教育资源引进新区，尤其是九年义务教育的资源一定要及时引进，而不是让人们住进新区之后苦苦等待学校的开办。

划清三方责任

昌平某大型社区业主张女士介绍，买房时她看到社区规划有幼儿园，小学和中学，但等到自己入住以后却发现，几乎所有规划中的小学、中学也都变成了幼儿园，一打听，才知道原来开发商建好学校之后教委不接收，所以没有开办小学和中学，开发商于是把学校租给了幼儿园。

得知这一情况，张女士先后去找开发商、昌平区教委和区规委，结果开发商表示这是教委的责任，因为他们不接收学校办义务教学；而教委表示拒收是因为学校规划和建设达不到办学验收标准，应该去问规委和开发商；不过规委又称学校规划都征求过教委的意见，且规划方案也都给教委备份，而开发商建的校舍不合格他们也没有办法。“相关方面都推来推去，谁也没有担当责任。”张女士显然很失望。

专家表示，张女士所遇到的情况非常典型，也是常有的，因为教育是一项公共事业，而房地产是一个经营性行业，这当中牵涉到各方利益，包括规划部门、开发商和教育部门，要解决其中的问题，就必须完善法制建设，分清各部门的职责，当出现问题时能找到明确的负责人，否则相互“踢皮球”，不可能利于事情的解决。

业主应成教育地产最大受益者

――专访北京市教委桑澎先生

从萌芽、起步发展，逐渐到广泛普及。并炙手可热，教育地产充满活力与魅力，同时也有不少问题亟待解决。在北京市教委国际合作与交流处有关负责人桑澎先生的眼里，教育地产怎样才能做得更好呢?2006年8月23日下午，在市教委二层会议室，桑澎先生以个人名义接受了(《楼市》记者的专访，表述了他对教育地产的建议与看法。

《楼市》：“教育地产”的提法由来已久，您如何理解这一概念?

桑澎：教育应是一项非赢利、非功利性的事业，而地产是一项需要赢利的产业，我并不主张将教育产业化。但事实上，教育产业是客观存在的，教育地产也是客观存在的，二者有紧密联系并相互影响。

桑澎：这一点有案例可以说明问题。泰国曼谷曾有一片高档住宅区，销售非常惨淡，而后来一所英国有名的国际学校在该区域落户，局面很快扭转，房子不仅热销，交易价格还在上涨，同时学校的运行状况也非常好。有人笑问这所学校的负责人：“是楼盘养育了你(学校)，还是你(学校)带动了楼盘?”而事实上，我们看到，好学校与好楼盘结合在一起时，是相得益彰的。在曼谷是这样，在北京同样如此。

《楼市》：发展教育地产，对开发商有何要求?

桑澎：首先得看到教育地产发展最大的瓶颈，即我们前面所提到的属性问题。目前我国大部分开发商尚不具备投资公益教育事业的能力，他们要为公司赢利。在这样的背景下，开发商至少可以做到两点。一是保证学校硬件设施符合教学要求，为学生提供好的学习环境；二是如果自己要投资办学校，那么就不要追求短期回报，把眼光放长远些。因为教育是一个需要舍得，用心的事业，可能需要投入很久，而回报则要多年之后才能显现。王府花园已引进景山小学十来年了，而开发商一直还在往里面投资，这种付出和坚持的精神，应该是其他开发商学习的典范。

《楼市》：教育地产，学校是关键，学校又应该如何做得更好呢？

桑澎：学校对孩子的教育起着关键作用。对于学校来说，最关键的是要根据孩子的需求，实实在在地办好教学。

目前有一种现象，即随意打着“国际学校”的口号办学，收取高额学费，而教育质量却未见得有多高。如果我是一个办学者，肯定不会随意采用“国际”。两个字，真正要树立学校的品牌，还是得与中国国情相结合，把传统的东西保留下来，才能持久地做好。

《楼市》：面对教育地产，您对购房人有何建议?桑澎：无论是房地产项目还是学校，在推广自己时都会有不少宣传和承诺，购房人要理性看待这些宣传承诺。买房时就把开发商的承诺写进合同；在选择学校时，不要只看学校的牌子，而要看其历史，看其教学模式。同时，购房人要搞清楚北京的入学制度，未必买了房就能在附近上学，因此如果是为了孩子上学而买房，一定要多考察，多咨询。

《楼市》：教育地产在发展过程中，也出现了一些问题，您认为政府部门应当起着什么样的作用?

桑澎：确实存在一些问题，政府应当发挥主导作用。一方面，学校的规划要科学，合理，尤其是在一些新开发区域；另一方面，教育主管部门要很好地落实义务教育政策，让所有孩子都能享受到平等的教育。同时，对于开发商和学校的行为应加强监管，并对违规行为进行严格的惩罚措施。