建筑项目的开发管理的实例分析

摘要: 本文笔者结合自己多年负责开发项目的工程管理工作，针对此进行了探讨。供同行参考.

关键词: 工程管理；节能；墙体

Abstract: in this paper the author is responsible for the development of the project for years and project management work, according to this is discussed. Refers for the colleague.

Keywords: engineering management; Energy saving; wall

中图分类号：TU71文献标识码：A 文章编号：

1 工程实例

1.1 项目概况

某小区是我公司房地产开发的项目( 单个项目建筑面积10万7以上) 。规划总建筑面积11万7 ,项目容积率2.2 ,建筑密度≤26 ,绿化率> 33 。由20 幢单体住宅组成,全部框架结构,底层架空,其中小高层4 幢,4.8万7,建筑高度小高层33m ,多层22m。为某市第一个全框架结构小区和第一个居住建筑节能示范工程。

1.2 节能建筑规划设计的主导思路

1.2.1 小区的规划理念强调“以人为本、环境为先”,力争创出当地住宅楼盘在规划设计上的新亮点。始终坚持社会效益、经济效益和环境效益统一的原则,强调住宅产品的适用性,耐久性和注重环境、节能、环保三大主题,切实提高居住空间的品位。

1.2.2 在规划手法上,采用适合当地居住心理需要的板式多层、小高层住宅主体格式,同时体形系数尽量趋小。结合环境和景观因素,在总平上建筑物以南北向相错布局,绿地自然连接其中,丰富小区的空间界面,同时减小立面过多的凹凸,提高耗热、耗冷量指标的可靠性。

1.2.3 除少部分沿街底层的商铺外,所有建筑物底层均为架空设计,宜于组织建筑物间的自然通风,减少热岛效应,区内气流畅通,改善室外夏季的热循环质量,较好地适应当地夏热冬冷的气候特点。

1.2.4 在日照和间距上,除总平面建筑物的相错布局外,加大了楼间距离达111 H ,大大提高了自然采光和冬季日照效果。

1.2.5 虽然节能技术措施的运用将增加开发成本( 约增加建筑成本10～15 %) ,但力求通过运用超前设计、优化方案、质量控制、精心施工等有效手段,以全面提高住宅居住质量,适应居住者日益增长对住宅品质的要求,效益仍然可能显著。

1.3 主要建筑节能措施和技术运用。

本项目共采用七项节能技术(见表1) 。

表1 节能技术及其节能潜力

1.3.1 围护墙体

外墙采用200mm厚加气混凝土砌块,其干体积密度为497 3/m3,导热系数为13W (7.k) 。柱、梁结构在热桥部位采用聚苯颗粒浆料( 表面增水率≥99 %) 加纤网粉刷处理,导热系数≤0.10W(7.k) 。

梯梯间采用封闭式设计,所有内部间隔墙体依然采用外墙加气混凝土块砌筑,实现保温、隔音效果。

底层通透架空层的天棚部位仿外墙保温办法处理。

1.3.2 门窗

门窗采用塑钢材料,导热系数0.2 w/ (7.k) 。选用中空玻璃,其中窗为4mm ,中间真空隔阻宽度6mm,导热系数3.4w/ (7.k) ;门(阳台) 为5mm,中间真空隔阻宽度9mm ,导热系数3.1w/ (7.k) 满足门窗的密封性及隔热、隔噪和节能功能。

1.3.3 屋面

采用倒置式保温屋面,防水层上平铺40mm 厚聚笨乙稀保温板,导热系数≤0.06 w/ (7.k) ,隔热效果优。同时较传统的通风隔热层屋面荷载减轻,整体美观。

1.3.4 照明

室外采用太阳能照明系统,对草坪灯、路灯及部分夜景光源全部采用光控,灯具总量达120 多盏。太阳能照明占整个小区公共照明的40% ,占室外公共照明的80%。

楼内公共照明采用声控与触摸延时开关结合,节能光源,既保证照明需要也节能能源。

1.3.5 雨水利用

整个小区分布3个50 m3 雨水收储池,主要截留过滤屋面和公共地面雨水,用于清洗、绿化浇灌和景观水系补充,并附有消防备用水源功能,预计年节约用水1000m3 。

2 在工程实施过程中的主要工作

2.1 高度重视节能措施和技术运用的学习、宣贯开发建设节能建筑,在理论和技术上弄懂掌握,有个认识上的过程,这也是抓好建筑节能工程的首要工作。工程规划设计出来的初期,我们没有重视及时跟进开展节能常识、规范标准、措施内容、技术运用、施工要求等的宣贯,大部分现场管理人员和职能部门员工只是似懂非懂,并没有引起重视。对陆续进入实施阶段的节能具体工作基本没有多少心理准备,不少员工认为节能无非就是改改材料,加点东西。我们逐步认识到,这种状况必将影响节能工作的进行,对此加强了学习、宣贯。利用例会、专题会分阶段请设计、质监部门的专家培训讲课二十多场,同时购买建筑节能设计、施工和验收规范标准,以及收集备选设备、材料厂家的技术资料,提供给员工组织学习尢其对相关部门的员工要求真正弄懂掌握规范标准。同时组成以项目总工为首的节能技术指导组,全面负责工程实施过程所有节能项目的分类分阶段交底和整个节能分部的技术指导工作。为全面实施建筑节能工程做好理论和技术上的准备。

2.2 注重节能分部工程与传统分部工程的协调

节能工程虽然体现了新结构、新材料、新产品、新标准的运用,但它仍然是依附在传统工程的主体之上的,节能分部工程实际上是融合在传统与分部工程之中,有大量的工艺结合、协调的问题需要研究和及时处理。

2.2.1 节能工程在传统工程中的分布

(1) 土建部分:主要在主体结构中的地下室、架空层、上部的柱、梁、板、墙体、屋面、门窗等部位。

(2) 水电部分:主要在给排水、供配电的管网、设备、仪表、监测控制、光源灯具、洁具等部位。

(3) 空调通风部分:主要在管网、设备、仪表、监测控制等部位。

(4) 装饰装修部分:主要在水电管网、供配电设备、仪表、监测控制、光源灯具、地面、墙面等部位。

2.2.2节能工程与传统工程工艺上的结合

目前我国对建筑节能工程施工工艺与质量验收规范,基本上是套用传统工程的工艺和规范,这是因为之前所述,节能分部工程实际上大部分是融合在传统分部工程之中的原因。但是,节能分部的各种材料、设备、线路的使用、安装,又有特殊的工艺要求和检测标准以及验收规范,这种不同要求的分部工程的混合和不可分离性,就要求我们必须十分重视并且切实做好有关的结合工作和目标保证措施。见图1。

图1 目标保证体系

(1) 样板示范

考虑到第一次主持节能工程的管理工作,上下也都缺乏经验,加上节能分部与传统分部混合的问题,我们采取样板点,样板间、样板层的办法,坚持规范标准,以示范引路,扎实稳妥地推进的方法,收到较好的效果。实际上同时对设计、监理、施工各方面也都是一种很好的完善提高办法。期间样板示范的最终定型,都或多或少地改进了设计方案,优化了施工工艺,方便了检查监管,提高了工效、质量,为节能工程的全面铺开和顺利推进打下了良好的基础。

( 2) 重在搭接

就本项目的节能分部而言,除太阳能室外照明一项之外,其他所有的部分都与传统分部工程交错衔接,也几乎都是相互影响、制约。如墙体砌块与聚笨颗粒浆料,浆料与外样面涂料等饰面;屋面混凝土及防水层与保温板,保温板与保护面层;门窗与墙体洞口;雨水利用与排水系统等,都有大量的前后道工序在时间、质量、检测和验收评定上的搭接工作细节,处理不当将严重影响节能分部和传统分部的进度、质量。我们在具体工作中,依托ISO-9001 质量保证体系这一平台,组合监理、施工人员,采取了专门人员、专用标准、分片分项包干解决处理交叉搭接问题的办法。不论监理、施工还是开发商的管理、技术人员,都有明确的项目内容、工作标准和质量要求,同时建立会商、日报制度,当日的问题,当日协调处理。另外还组织了墙体和门窗两个QC小组,主要开展外墙外保温质量和门窗安装质量攻关。由于抓得早、抓得细,处理协调及时,使节能分部与传统分部在执行规范标准,安排工程进度、保证项目质量等方面,都基本上比较顺利,也取的较好的效果。