浅谈国内房地产企业常见工程招标模式及合同计价方式

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

关键词：工程招标模式、合同计价方式、清单招标、费率招标、单价合同、总价合同

引言：建设工程招标计价方式和合同计价方式的选择对于工程建安成本控制有着决定性影响，笔者从事房地产招标、合同及成本管理工作数年，对于建设工程招标方式及合同计价方式选择略有心得。本文试着从房地产企业的角度谈一谈对于工程招标方式及合同计价方式的一些认识体会，以期与业内同仁共商榷。

一、常见工程招标方式探讨

1.常见招标模式介绍

目前房地产企业工程招标模式主要有工程量清单招标、模拟工程量清单招标和费率招标三种。

1.1工程量清单招标

工程量清单招标，是指在建设工程招标活动中，招标人依据施工图纸，在统一工程量计算规则、统一工程量计算单位、统一项目名称、统一项目编码的原则下为投标人提供工程量清单，投标人根据招标人提供的统一工程量清单，自主填报综合单价与汇总价，招标人结合投标人报价确定招标结果的招标模式。

1.2模拟工程清单招标

模拟工程量清单招标是工程量清单招标的一个变种，是指招标人在没有施工图纸的情况下，通过估算提出模拟工程量清单，投标人根据模拟工程量清单报价，招标人结合投标人报价确定招标结果的招标模式。

1.3费率招标

费率招标，是指在建设工程招标投标活动中，招标人在招标文件中要求投标人在投标报价时只提出一个费率，即在招标人约定的工程定额（或消耗量标准）、工程计价办法计价的基础上的下浮百分率，招标人结合投标人所报的费率确定中标人的一种招标模式。

2.常见招标模式的特点

2.1工程量清单招标模式优缺点

（1）工程量清单招标优点：招投标双方风险共担，公平合理，是现行国家标准，招投标双方都认同度较高。招标完成后成本基本确定，设计的经济性可以迅速得到认定，便于成本管理，所有的子目都有单价，结算时只需要根据工程量变更在合同总价上调整即可，价格纠纷少，成本风险小；

（2）工程量清单招标缺点：在招标开始前需要完整的施工图文件，要有合理的时间编制工程量清单。完成施工图设计并预留合理的时间编制工程量清单，是实施工程量清单招标的必要条件。一般要在施工图设计完成后1-2个月才能完成工程量清单招标。

2.2模拟工程清单招标的优缺点

（1）模拟工程清单招标的优点：模拟清单招标是为了实现项目开发计划，但采用工程量清单招标的设计条件不具备或招标时间不充足的情况下，采用的一种相对合理的招标方式。模拟工程清单招标实现了招标工作前置，可压缩开发周期、节约财务成本。

（2）模拟工程清单招标的缺点：工程量全凭估算，工程量的准确性主要依赖类似工程技术指标的掌握程度；工程造价在招标时不能完整体现出来，不利于预算管理和成本控制；由于设计深度不够，出现漏项的可能较高，清单项目工作内容存在较多变数，可能会有较多单价需在合同执行过程中协商确定，由于协商没有竞争性，通常会造成工程成本增加。

2.3费率招标模式的优缺点

（1）费率招标模式的优点：招标前只需要知道工程的大致规模，建设标准，且在施工设计未完成时即可开展，实现了招标工作前置，可压缩开发周期、节约财务成本；招标计价十分简便，商务标内容单一，只报出投标费率即可，评标简单。

（2）费率招标模式的缺点：招标时只是确定中标费率，须待工程竣工结算时，才能完整计算工程造价，工程造价在招标时不能完整体现出来，不利于预算管理和成本控制；工程竣工结算时按实际发生办理结算，费工费时，结算的工作量大；预算定额不可能涵盖合同中的所有工作，结算时组价纠纷较多，且最后往往甲方妥协；费率招标时，措施费可能会因选择施工措施方案不同，而差异显著。

3.常见招标方式使用建议

（1）根据以上几种招标模式分析，从成本控制角度出发，个人对于招标模式选择的意见为：首选工程量清单招标模式；在设计深度及时间不允许的情况下，可以谨慎选择使用模拟清单招标；费率招标方式应尽量避免使用。

（2）模拟清单招标的实施前提是规划指标、结构型式、机电系统、建筑做法标准等已基本确定，模拟清单与建设工程拟合程度越高，对成本控制工作越有利。为实现采用模拟清单招标情况下对工程成本的有效控制，成本工程师需要收集、整理和分析本企业主要产品的工程技术经济指标，积极推进研究和制定公司做法标准。

（3）费率计价是一种基于定额计价方式的，由于各地定额反映的价格水平、定额计价程序、定额中各项费用计取标准等都有很大的差异，需要招标人认真研究所采用的地方定额，理清并固化定额计价程序和定额中各项费用的计取标准，减少变动因素，提高成本控制力。

费率计价时应特别注意对措施费用的控制，避免承包人通过采用不经济的施工措施谋求额外利益。可采取的应对办法有费率招标时要求部分措施项目费用包干，或加强对现场施工措施方案的经济性审查等。

（4）模拟清单招标及费率招标方式，工程造价在招标时不能完整体现出来，为加强预算管理和成本控制，建议业主在具备条件后（即施工图设计完成后）的2-3月内与承包人完成施工图造价核对，确定合同价格。

二、常见合同计价方式探讨

1.常见合同计价方式

合同计价方式通常分为总价合同和单价合同两种计价方式。

1.1总价合同，也称总价包干合同，是指在合同中确定一个完成项目的总价、承包单位据此完成项目全部内容的合同。总价合同分为固定总价和可调总价两种合同模式。

（1）固定总价合同，在图纸及工程要求不变的情况下，总价不变。合同总价只有在设计和工程范围有所变更的情况下才能随之做相应的变更，除此之外，合同总价是不能变动的。

（2）可调总价合同，合同条款中约定，如果在执行合同中由于工料机价格变动超过一定限度时，合同总价根据事先约定的调价公式作相应调整。即合同总价依然不变，只是增加调值条款。

1.2单价合同，承包单位在投标时，按招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。单价合同分为固定单价和可调单价两种合同模式。

（1）固定单价合同，在合同履行过程中，双方均不能以工程量、工料机价格等为理由提出对合同单价调整的要求。

（2）可调单价合同，约定在执行合同中，由于工料机价格变化超过一定限度时，可以调整单价。

（3）费率合同，是一种基于定额计价方式的、特殊的单价合同模式。

（4）单价与子项包干混合式合同，即对部分项目（如措施费、其他项目费、规费等）采用子项费用包干，其余项目采用单价方式计价，包干项目不再调整、其余项目按实结算。

2.常见合同计价方式的特点

2.1总价合同优缺点

有利于建设单位在评标时易于确定报价最低的承包商、易于进行支付计算。

量与价的风险主要由承包商承担；承包商索赔机会少。

采用总价合同计价的工程需满足以下条件：工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；工程结构和技术简单，风险小；工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。如果采用总价合同的条件不具备，投标人出于风险考虑可能会报价较高，因此对建设方也并不完全有利。

2.2单价合同优缺点

合同风险得到较合理分摊，能鼓励承包人通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。

发包人的风险在于工程结束前总价是未知的（尤其是无法在招标阶段准确计算工作量的项目），及遇到承包商运用不平衡报价时，风险会更大。

单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中发生各种不可预见因素较多的大型土建工程，以及业主为了缩短工程建设周期，初步设计完成后就进行施工招标的工程。

2．常见合同计价方式使用建议

在设计条件具备、招标时间充分的情况下优先采用总价合同计价方式，其中合同履行周期短、工程结构相对简单的小型工程优先采用固定总价合同计价方式，合同履行周期较长、工程结构相对复杂的工程采用可调固定总价合同计价方式。

在设计条件不完备、招标时间不充分的情况下建议采用单价合同或单价与子项包干混合式合同，其中合同履行周期短的采用固定单价合同，合同周期长的采用可调单价合同。

采用单价合同计价的，要特别注意防范不平衡报价的风险，建议在招标文件中说明不平衡报价可能不被接受，在商务评标时如发现不平衡报价可要求投标人澄清，拒绝改正的可不予中标。