工业用地 租赁供应又如何?

国有工业用地供应,长期是协议出让,现在改为公开招拍挂出让。无论哪种方式,都是以50年为期限的使用权,用地时间太长了。

其实,大多数工业企业活不到这个年岁。从工业企业的生命周期看,正如吴晓波先生在《大败局》一书中所写:“关注中国企业的潮起潮落,有两个十分突出的现象:一是企业的寿命普遍偏短。有抽样调查显示,中国民营企业的寿命仅3.7年,而美国企业为8.2年,日本企业为12.5年;二是存在着一种令人心悸的崩盘现象,所谓‘成功三年,崩盘三年’。企业往往在很短的时间内完成一次令人眩目的成功,然后,却毫无预兆地以同样令人诧异的速度直线陨落。”而现行工业用地出让,采用国家规定的最高年限50年,那么剩下的年期,企业不一定破产,可能转业或转行,但往往与供地初衷或为入园企业设定的产业要求不一致。当然企业土地也可能转让或抵押。不管怎样,以前企业拿地时,地方政府大都给予名目繁多的优惠政策,土地的市场价值根本没有体现出来,其国有资产的隐性流失不言而喻。

在当前经济发达地区区位好的土地差下多被卖光的情况下,政府实际可以调控的土地资源已非常有限。以温州市为例,几个大的开发区(园区)内的工业用地,凡已征为国有的,可供地不多了。而在正常情况下,至少在50年后政府才可以将上述土地使用权收回来,如果政府需要提前收回,会付出巨大的代价。这种情形,即使在一些土地资源相对充裕、经济相对落后的地方,未来也不乐观。

土地作为宏观调控手段的一个前提是,政府必须握有大量的土地使用权(而不是所有权)可以支配,手头没有资源,如何调控?放眼四望,稻浪千重,一些人错以为土地后备资源很充裕,事实上,按现在的节奏供地,不出10年,沿海省份将无地可供。这并非杞人忧天,如温州市的龙湾区永兴、海城、天城等海涂工程,有关部门拟将其规划为一个20平方10公里左右的高新技术基地,但减去海涂养殖保护地、置换农保地和海洋部门认为仍属海域范畴的海域用地等,真正可用的不到5平方公里。画在图纸上很好看,深究细敲往往没那么乐观。

采取租赁供地方式,情况就会有所不同。

现在许多地方的租赁供地方式,就是政府出资金建立标准厂房,将工业用地按适当的年限出租给企业,并一条龙服务到底,或政府将手中的土地使用权按一定年期直接租赁给企业使用。这样,将来收回土地和厂房就很容易,政府掌握土地调控的主动性更强。

这样做的结果,政府的土地收益虽然从表面上看减少了,甚至还要为建设标准厂房等投放资金,但长期来看保证了收益的连续性,总的收益决不会少。同时,对大多数真正搞生产而不是靠占地发财的小企业而言,一是有一个场地,二又不会让土地成本挤占生产资金,是一件令人高兴的事情。现在许多地方的工业用地已到五、六十万一亩。而像温州市这样的城市,工业用地私下交易超过150万元/亩,有的甚至达200万元/亩。一方面是高昂的地价,一方面是企业尽可能多要地,要好地,这难道不值得我们深思吗?

在租赁期限上,工业用地租赁的最高年限应和《合同法》的规定一致,最高应不超过20年。现行的土地使用权租赁办法,规定租赁期限和同类土地出让年限一致,混淆了出租和出让的本质界限。从工业企业的生命周期看,20年的租期够了。

最重要的是,土地用期短,再利用就方便了。如果工业企业生命周期平均为10年,同一块地,50年能办出5个工厂,土地使用效率明显就高了。