2012,楼市步入寒冬

中国老百姓当前最关心的可能就是房价问题。在经历了2009年开始的房价，2011年的房价急刹车后，目前确实在强有力的宏观调控下开始了房价下跌。那么2012年又会如何，又该如何做房产投资？

房价下跌进行时

无论对中国还是对世界来说，2011年都是转折的一年。在经历了2008年的暴跌、2009年的反弹和2010年的继续上涨之后，2011年对资本市场来说是一个由盛转衰的一年。而对已经经历了黄金十年的房产市场来说，则显得格外寒冷。可以说，在2009年开始的4万亿元经济刺激计划，吹起了房地产最高峰的泡沫之后，终于引起了政府的高度重视，在整体收紧货币政策的前提下房地产成了打击重点，而这次打击是前所未有的组合拳。

也就是这一组组合拳，打破了中国房产十年来只涨不跌的财富神话，一些房产著名企业和大佬，甚至落入了岌岌可危的境地。以全国房价领头羊北京为例，根据初步数据，2012年初的房价同比下降20.2%，一些较远区域例如通州下降超过30%以上。新年以来，全国各地的成交量更是惨不忍睹，房产公司纷纷打折甩卖或者是整体项目出售自救。

房价下跌的最主要原因在于房产商资金链面临断裂风险，其背后最大推手是政府房产调控政策和货币紧缩政策两大因素。中国房产商本身的经营是一种高负债经营模式，在上游需要大量的借款资金来支撑房产开发，同时下游通过房产销售套现。以往由于房产销售十分火暴，因此房产商可以扩大财务杠杆融资，借款拿地囤地牟取暴利。

货币紧缩政策直接影响了整体经济环境，特别是银行信贷资金的投放。银行信贷资金市场上极其紧张，导致例如SIBOR、银承贴现利率等指标不断高升，因此指望传统的银行开发贷款，几乎不可能。另一种传统的途径，房产抵押贷款，在2011年后期也由于银行资金紧张几乎被各大行以无额度的名义叫停，哪怕有房产证的房产商也无法用这种传统方法贷到钱。从另一方面来看，其实有很多企业以各种名义从银行贷款，最后都通过借款形式高息融给房产公司，但由于银根紧缩也被收回。

本来民间融资也是房产商的一种重要方式，即使利息高昂，但最近民间融资案件不断，严重影响了民间融资能力。因此可以说从传统的银行和民间两个方面，房产商都得不到资金支持。

这次调控之所以能真正动摇房价，在于强有力的政府房产调控措施。最厉害的措施有两个，分别是房产限购令和严控房地产信托。

房产限购令，可以说是彻底的行政命令，也是杀伤力最强的招数。之前每次国家调控，往往是在信贷上进行控制，例如不向第三套住房购买者发放贷款。但事实上，中国的房产投资客，10年来早已完成了原始资本积累，具备了用现金一次性购买一套甚至多套房产的能力，以往的贷款限制对其几乎没有影响。但是直接禁止购买房产就对这批最有消费能力的房产投资者造成沉重打击。特别是对于那些专门做精品楼盘，面向豪客的开发商例如绿城来说就是致命一击，直接导致销售业绩急剧下降，资金周转困难。这几乎就等于堵住了很多一线开发商的销售门路，而只有那些小户型面向刚需的开发商受影响略小。

从去年7月开始的严控房地产信托，可以说是把房产公司最主要一条生路堵死了。国家通过银监会对信托公司进行窗口指导，一月内连续叫停了15家大型信托公司的房地产信托项目，并且从严审批，导致市面上房地产信托项目锐减。自从银行不放贷后，这种高息融资的方式已经成了房产商的生命线，生命线的切断，让房产商立刻资金见襟。同时国家在股市上对于房地产公司融资也有严格控制。可以说，正是国家调控政策，不仅切断了资金链的生命线，而且还大大影响了销售情况，房产商不得已走上了降价促销这条路子以求生存。

房地产市场的2012

根据各方面信息判断，2012年有可能才是真正的房地产市场冬天来临，而且是刺骨的严寒。

楼市调控政策不会放松 一个明显的信号，有几个地方政府采取了试探性措施，试图从局部放松房产调控政策，都立即招致中央的质疑和否定。另外，中央政府目前所有的方针措施，都是继续保持房地产调控，稳固调控的阶段性结果，同时将资金重点引导去进行保障房建设而不是发展商品房。因为保障房建设即关系到民生民意，也可以部分拉动经济增长。

换届前后将保持政策延续性 今年中国面临着十年一次的换届选举，这是国家的头等大事，而且要在年末才能明了。有充分理由相信，如果不出意外，现在政府班子不会在换届前放松政策，同时，新的政府班子出来，肯定会对政策有一定的延续性。因为房价下跌符合民意，因此就算重新有大的调整，估计也要等到2013年年中。

房地产商资金链断裂可能随时爆发 无论是银行贷款还是信托贷款，依然对房产商是收紧口子的今年和明年，房产商还要面临着更大的资金压力：巨额信托贷款到期兑付。根据统计，2012年，房地产信托贷款到期兑付约为2500亿元，2013年约为3000亿元。作为借款方的房地产商，要在目前如此艰难的环境下，筹集那么大笔资金，困难很大。而信托贷款，不仅利息高，限制条件也更加苛刻，违约后果非常严重。目前房地产信托，典型的贷款风险保障中，除了传统的抵押、担保外，还有直接控股对方公司，签订降价条款，要求母公司提供担保等多种厉害手段，如果因为资金困难而违约，信托公司可以非常低的价格甩卖其公司整体资产来保证自己的利益。由于2012和2013年信托集中到期，信托公司为了维护自己的声誉，必然会竭尽全力达成按期兑付，可能动用的手段就是以自有资金垫付投资者收益，按约定还本付息，之后快速低价甩卖资产，达到快速收回垫付资金的目的。这对于这批房地产信托投资者来说，影响不大，因为信托公司是全力保证客户利益，但是对于融资方的房产商来说无疑就是核爆炸，有严重的冲击波效应。可以想象，如果一个地块的项目遭到打3折甚至2折的甩卖，周围地块不跌才怪。

买房要讲策略

对刚需投资者来说，2012年可能代表着机会多多，提供了一个廉价购买的好时机。刚需购房者一般挑选的时间不能拖得太久，建议要精心挑选房源。一般经验，如果房产处于下跌势，周边地区跌幅较大，一手房跌幅比二手房大。不排除有房产商为了尽快收回资金而一次性血本价抛售。如果遇到这种房源，而且满足学区、交通（例如地铁）等配套硬设施的要求，可以考虑买入，而且建议优先买入一手房，因为总体无论税费还是降价幅度都是比较划算的。

对于投资需求的购房客来说，今年房产的投资可能需要耐心和等待。建议可以两个方面为信号判断房产是否见底：（1）限购令能否取消；（2）国家是否恢复信托公司的房地产信托贷款。第一条是最影响房产商销售能力的，第二条是直接影响房产商资金来源，而且相信信托贷款开放会早于银行贷款开放。

有一点要特别说明，如果中国经济在今年出现特别不景气情况，极端的情况如硬着陆，无论货币政策还是调控政策均有可能会提前放松，依然可以视以上两信号来判断是否楼市将要见底。