关系型公共住房保障模式的相关问题研究

[摘 要]保障对象遴选问题，是现行公共住房政策实施过程中还没有得到有效解决但却不能回避的问题。文章借鉴关系型借贷的基本思想，提出关系型住房保障模式，与传统公共住房保障模式进行了比较研究，并从实施基础、实施方式以及实施保障三方面对关系型住房保障模式做了全面论述：建立起完善的“家庭信息系统” 是关系型住房保障模式实施的基础，以“双向货币补贴”作为关系型住房保障模式的实施方式，而降低住房市场信息不完备性、供求双方的搜寻与匹配成本，对于关系型住房保障模式的成功实施将起到保障作用。

[关键词]关系型住房保障模式；双向货币补贴；住房市场信息不完备；搜寻与匹配；保障对象遴选；保障线划分

[中图分类号]F293.31 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2014）03-0057-07

一、引 言

现行公共住房保障政策，一定程度上发挥了保障中低收入群体住房、调控房价的积极作用，而且也在很大程度上消除了住房市场发展的障碍，有效地促进了住房市场以及住宅产业的发展。但是，由于公共住房保障问题的提出时间相对较短，政策制度设计不可避免地会存在缺陷，因此伴随着公共住房保障政策的实施，也不断涌现出这样或那样的新问题，其中较为突出的问题就是如何确保保障对象是真正需要帮助的家庭或个人，即保障对象的遴选问题，这是无论实施何种住房保障模式都不能回避但目前还没有得到有效解决的问题（董藩、伍瑞妹，2012）。

合理划定住房保障线在保障房准入机制中，占据十分重要的地位，对保障房的公平分配具有重要意义（吴艳、刘昌猛，2012）。不过，对各类保障线的划分方法及划分标准，学者们见解不尽相同。郭玉坤（2009）认为，现阶段对最低收入家庭和低收入家庭，应采用租金补贴方式；对中等偏下收入家庭，可采用租金补贴也可采用购房补贴方式，具体可由被保障对象自由选择。邹晓燕等（2010）借鉴美国、德国等国家界定住房保障对象的经验，分别就经济适用房保障对象和租赁式（廉租房和公共租赁房）对象采取了不同划分方式。但是，正如公租房的出现是为了解决“夹心层”的住房问题一样，现行的各种保障线划分方法和标准，难以覆盖所有需要保障人群的需求，各类保障线难以做到无缝衔接。相反，过细的保障房分类，不仅带来政府政策制定的难度和随意性，也加大了政府对各类受众群体进入、退出保障房领域的监管难度。

在传统的微观经济学中，通常假设市场信息是完备的，价格集中了所有的信息，买卖双方通过价格就能掌握完全的市场信息，但这一假设与现实市场相去甚远，信息不完备性几乎是所有市场的共同特征（平新乔，2001）。与普通商品市场的信息不完备程度相比，住房市场上的信息不完备程度更高一些，价格与质量不符的情况比比皆是，交易双方处于严重的信息不对称状态（刘洪玉、郑思齐，2007）。这说明价格虽然包含一定的房屋信息情况，但是不完备的。因此，房屋的供需双方为了找到自己满意的对方，不能仅仅依据价格来判断，必然要花费时间了解众多的住房市场信息，期间往往需要经过复杂的信息搜寻过程，而二者匹配程度如何则决定了将要开展的研究项目的运行效率。

如今，随着城市化进程的加快，将会有更多的人涌进城市，也可能有更多的人需要政府提供住房保障。若仍然继续沿用现行保障对象遴选方法以及保障线划分方法，势必使本就严重的问题更加严重。有鉴于此，本文提出关系型住房保障模式，希望有助于上述问题的解决。

二、关系型公共住房保障模式的内涵

在现实的经济社会中，相比于大企业，中小企业容融资难成为一种普遍现象。究其根本原因，主要是因为中小企业信息不透明、从而使得银企交易时的信息不对称、银行无法获得企业准确信息造成的。当银行无法观测和监督企业的行为，或者监督成本过高时，极有可能导致企业方事前的逆向选择和事后的道德风险等行为。在这种情况下，在信息不对称的基础上，通过社会网络的长期交流而形成的关系型借贷合约应运而生，成为解决中小企业融资中信息不对称问题的重要选择（汪小勤、杨涛，2004；迟志鹏 2007；徐涛 2003；钟田丽、高源，2006）。

公共住房保障对象遴选上的困难，主要源自政府与公共住房保障申请人（以下简称为“申请人”）之间信息不对称，二者之间的关系与银行和中小企业之间的关系非常相类似。因此，在借鉴关系型借贷思想的基础上，提出了关系型公共住房保障模式，定义如下：是指在信息不对称的基础上，依托住房市场，通过政府与申请人之间的长期交流而形成的一种类似隐含合约的公共住房保障模式。这样一种全新保障模式的实施，在政府与申请人之间共同构建起一种制度安排，借助他们之间长期稳定的联系产生具有震慑力的各种信息，以克服因双方信息不对称所造成的保障政策失效问题。

三、关系型公共住房保障模式与传统公共住房保障模式的比较分析

图1所给出的传统公共住房保障模式实施的时间线，具有一定的代表性，将其划分为审核期、保障期以及市场期三个阶段。

首先，由政府提前申请条件，申请人提交申请。之后，政府相关主管部门对申请人提交的申请进行审核，但审核期限一般来说都比较短。例如，《青岛市保障性住房申请资格审核实施细则》规定，政府相关主管部门逐级审核申请人资格，审核期限为3个月。由于审核时间短，再加上人手通常不足，在现有行政管理水平下，想要准确无误地完成所有审核事项，难度可想而知，势必造成承担审核任务的政府相关部门难以掌握申请人的真实信息，其与申请人之间的信息不对称问题就不可避免地产生了。

申请人的申请一旦通过审核，即进入这里所说的保障期。在传统公共住房保障模式的实施过程中，这个保障期是不明确的，因为难以防止不应由政府提供公共住房保障的申请人混进保障范围。而且在这一时期，政府相关部门对入选者的家庭信息变化情况并未能进行适时动态监管，也并未建立起相应的退出与监管机制，造成入选者一旦取得保障房便可能永久享用，即使他日后购买了商品房也仍然享受着保障房带来的收益，因而传统模式的市场期也是不明确的。

可见，传统模式存在多种弊端，已不能充分发挥保障房的保障性，必须加以改进。这里所提出的关系型公共住房保障模式（以下有时称为“新模式”），就是在对传统公共住房保障模式改进的基础上形成的，其实施的时间线如图2所示。

仍将关系型公共住房保障模式的实施过程划分为审核期、保障期及市场期三个阶段。与传统模式一样，新模式在审核期首先由政府提前申请条件，申请人提交申请。不过，与传统模式的审核期时间很短不同的是，新模式的审核期持续的时间相对较长（例如3～5年，具体可根据新建住房的开发周期而定，便于申请人的各项信息充分显示）。在该时间段内，申请人需定期（例如每6个月为一周期）提交相关证明材料，审核人则将证明材料与“家庭信息系统”中的相关数据进行对比分析。这样，审核人就有充足的时间和充分的依据鉴别申请人提交信息的真伪，那些不符合条件的申请者将被屏蔽掉，从而确保进入到保障范围内的申请人是真正属于需要保障的群体。在保障期，入选者仍需要定期提交有关证明材料，审核者对照“家庭信息系统”中的数据进行审核，确保前期入选但现时已不符合保障条件的家庭退出公共住房保障，继而转向商品房市场。

可见，与传统模式相比，关系型公共住房保障模式的优点是显而易见的，审核期、保障期、市场期清晰可辨。有入选者定期提交证明材料以及完善的“家庭信息系统”作为基础，政府部门能够做到适时审核、适时监管，这样就确保了入选者信息的真实性。

四、关系型公共住房保障模式的实施基础——建立起完善的“家庭信息系统”

为了充分利用有限的住房保障资源，最大限度地满足中低收入阶层的住房需求，需要明确具体哪些家庭有资格享受保障政策，为此需要建立起完善的“家庭信息系统”，这是关系型公共住房保障模式的实施基础。该系统应动态涵盖该城市每个家庭的人口数量、住房情况、收入水平（包括工资性收入和资产性收入）以及现有资产等信息。该系统的建立，需要政府相关部门以及银行、保险、证券等金融部门的通力合作，并且做到信息共享。在收入水平的衡量方面，该系统不仅应当考虑工资性收人水平，还应当考虑其他资产性收入，如存款利息、各类证券收入、兼职收入等非工资性收入以及其他隐性资产收入，这些是决定一个家庭是否受保的关键因素，若没有各相关部门的通力合作，政府很难获取这方面的信息（董藩、伍瑞妹，2012）。家庭住房情况除了考虑总的住房面积外，还应考虑家庭人均住房面积、房屋新旧程度、居住环境等。

“家庭信息系统”应适时更新，使得家庭信息的任何变化，都能在该系统中灵敏地反映出来，据此审核申请人信息的真伪就再也不是盲目和无能为力的了。

五、关系型公共住房保障模式的实施方式——双向货币补贴

（一）公共住房保障的政府“直接供给”与“货币补贴”

保障房的政府“直接供给”模式中，除了部分政府直接投资外，更多情况下采用的是委托代建、配建和直接投标三种模式，这三种模式均需要房企参与。除了直接供给以外，政府还可以通过提供一定数量的“货币补贴”使低收入者有能力在市场上租赁或买到合适的住房。在政府财政和土地资源有限的现实情况下，必须在直接供给模式或者货币补贴模式之间做出选择，以最大程度发挥保障房的保障功能，实现“人人有房住”的目标。

1. 直接供给的难题

在现有公共住房保障类型中，除了廉租房分配形式以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅外，公租房、经适房、两限房均是以“直接供给”方式提供给受众群体的。从实践过程来看，保障房的“直接供给”造成了很多难题，例如大家所熟知的经适房和两限房执行过程中出现了许多违规现象，导致保障性住房制度设计初衷被扭曲，甚至保障功能丧失，至今这个难题仍然没有得到妥善解决（李英，2012）。关系型住房保障模式的实施，这一问题将会得到有效抑制。

但是“直接供给”的另一个难题，即保障房需要分类供应，即便是实施关系型公共住房保障模式也无法解决。“直接供给”属于实物配租，要针对不同的受众群体分类供应。为此，政府要进行供应地段选择，还要制定相应的建设标准和分配标准，例如面积标准、户型标准、质量标准、建设者的盈利标准以及受众群体标准等。从供给的角度来看，为了使参与保障房建设者能够按照政府规定的标准进行建设，政府自身必然要投入大量的人力、物力对建设过程进行严密监控，这要付出巨大的监督成本。倘若不能实施有效监督，违规现象将不可避免。事实证明，很多情况下，政府并不能对保障房建设过程实施有效监督。特别是委托代建和直接招标，由于盈利方式与开发商的期望盈利相背，开发商的积极性并不高。纵然也可以加强社会责任感为激励机制，但没有盈利的激励是很难长久的。

从需求的角度看，各类保障房均面对不同的受众群体，保障对象范围存在交叉而又难以实现全覆盖。一般情况下，廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭除了可享受相应类别保障资格外，还享有租住公租房的资格。这种保障对象范围交叉的做法，虽然增加了被保障对象选择的机会，但可能会造成公租房资源被挤占，廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资源被浪费，而真正需要租住公租房的家庭或个人却失去了选择机会。同时，总会有些人因不符合配租标准而被排除之外。例如北京市，当3口之家的年收入超过10万，便不能享受各类保障房；廉租房、经适房和限价房的受众群体也仅限于北京户籍家庭或个人，公租房虽然对此有所放宽，但条件模糊，执行起来难度很大。这些“夹心层”也往往最需要政府提供住房保障。

公租房的出现，意在解决处于廉租房和经适房之间“夹心层”的住房问题；双限房政策是政府为增加中低价位房供应而制定的一项新政策，旨在解决经适房和商品房之间“夹心层”的住房问题。纵使保障类型分得再细，新的“夹心层”似乎永远存在。过细的保障房分类，不仅带来政府政策制定的难度和随意性，也加大了政府对各类受众群体进入、退出保障房领域的监管难度。

此外，“直接供给”的保障房还可能因为位置、户型、配套、价格等原因而被弃购或弃租，由此将会造成更大的浪费。这种情况目前在全国很多城市都有发生。

2.“货币补贴”的可行性

在住房市场上，过滤是一种常见的现象，反映了住房生命周期各个阶段的价值和使用价值的变化，过滤的原因在于原有住房不断老化及新建住房不断出现。我国的城镇住房私有化率达到85%以上，多个省市甚至超过90%。在如此高比率的城镇私有住房存量中，过滤主体就是那些改善性需求人群的原有住房。这部分人群若能顺利将原有住房在住房市场上以旧换新，以小换大，就会加速住房在市场上的过滤。过滤下来的住房，有可能成为政府实施“货币补贴”的房源之一。住房过滤的速度越快，意味着市场上可供出租或出售的低档次房屋（相对于户主新买房而言）就越多，进入“货币补贴”的房源就可能越多。

对被补贴家庭来说，货币补贴或许更具有选择性。他们可以从生活、工作方便以及住房偏好的角度自由选择可租住或购买的住房，从而大大降低生活成本，这也是2010年前日照、南通模式广受欢迎的原因。对政府来说，一方面，财政压力将大大减轻。以青岛市为例，以3万户家庭、每户补贴500元/月，那么低收入户就可能从市场上租到租金1 000～1 500元/月的住房，较低收入户就可能租到租金在2 000元/月以上的住房。政府每年的补贴支出约为1.8亿元，按照该市财政收入的占比来看，仅用10%的土地出让金支付该种补贴已是绰绰有余。另一方面，“货币补贴”实施后，政府相关部门只需监督、审查被保障家庭的住房、收入、财产变动情况，一旦查到其不符合保障条件即可停发补贴，从而能有效避免“直接供给”在退出机制上的执行困难，政府相关部门也可从尴尬的建、管领域撤出。从市场效率的角度看，政府可根据所管城市低收入家庭的收入、支出变动情况以及二手房房屋供给现状，及时增加或减少补贴数额，不会对市场产生大的冲击，因而“货币补贴”模式具有更大的灵活性。而且在“货币补贴”模式下，政府即使有时会出现某些政策失误，也可以及时得到纠正，这是“直接供给”很难做到的。

（二）双向货币补贴

“直接供给”保障房，会带来很多难以解决的问题；而“货币补贴”则可以避免这些难题。但是，现行“货币补贴”方式普遍采用的是只对需求方进行单向补贴，它的实施可能会引起租金或房价水平的大幅度上涨，这样就违背了此方式实施的初衷。

为此，这里提出“双向货币补贴”，旨在解决这一问题。所谓“双向货币补贴”是指政府对买卖或租赁双方分别加以补贴或奖励的一种住房保障方式。一方面，采取“统一货币补贴”，是政府对符合住房保障条件的家庭或个人发放同一数量的货币补贴，这部分家庭在得到补贴后，结合自己的现有支付水平，自由到市场上去租住或购买不同等级的房屋；另一方面，政府对将房屋出租或售卖给保障家庭的居民给予一定的补贴或税收减免等奖励。

采取“统一货币补贴”，是为了解决保障对象分类难的问题。现行保障房供给，无论“直接供给”还是“货币补贴”，都需要对保障对象的类别进行划分。每种类型保障房的保障对象不同，划分标准是保障对象的收入、财产状况等指标，据此划分出相应的保障线。但实际上，这些保障线的划分比较难以界定。保障线划得低，进入保障范围的人群数量多，政府的财力难以承受；保障线划得高，应该得到保障的人群最终却没有得到保障。而再细的保障房分类，也难以做到各类保障线之间无缝衔接，正如公租房的出现一样。而且保障线的合理性至今也没有一个科学定论。“统一货币补贴”则避免了保障对象必须分类的难题，享受补贴的家庭或个人可以根据自身的收入水平和得到的货币补贴情况，在市场上租住自身适宜的住房，这样保障房的分类就自动实现了。另一方面，对供给方来说，在同等条件下，其将房屋出租给或售卖给住房保障家庭，实际上承担了本应由政府承担的责任，但他却可能需要承受更多的限制。因此，为了激励他的这种行为，充实保障房房源，政府必须对其给予一定奖励，且租售的套数越多，奖励的力度就应该越大，从而对这种租售行为形成一种正向激励。这样，就产生了“双向货币补贴”方式。

以租赁为例对“双向货币补贴”进行进一步的分析。“双向货币补贴”方式的实施，有利于刺激住房租赁市场的发育成长，增加租赁住房的供应量，能够比较有效地稳定住市场租金水平，从而解决仅对需求方进行“单向货币补贴”可能引发的房屋租金水平大幅上涨的问题。如图3所示。

“双向货币补贴”方式实施前，保障房需求曲线和供给曲线分别为D0和S0，均衡租金水平和均衡保障房供给量（或需求量）分别为R0和Q0，假设如此低水平的保障房供给量不能满足低收入居民家庭的住房需求。当政府仅对低收入家庭提供“单向货币补贴”后，这部分家庭的住房支付能力提高，需求曲线将由D0D1。在保障房供给不变或小幅增加的情况下，势必会引起租金水平的大幅上涨至R2，部分受补贴的家庭仍然租不起住房，导致政府的“货币补贴”政策失败。但是，当政府同时对租赁市场上出租方进行补贴时，情况将会大为改观。只要实际租金与补贴之和等于或超过该区位市场租金的平均水平时，他就可能将房屋出租给住房保障家庭①。此时，保障房供给曲线将由S0S1，租金水平由R2下降至R1，保障房供给量却由Q0大幅度增加到Q1。

六、关系型住房保障模式的实施保障——降低住房市场上供求双方的搜寻与匹配成本

（一）住房市场的信息不完备性

以双向货币补贴方式实施关系性住房保障模式，其最大的特点一是政府对进入保障领域的住房供给者与需求者分别给予一定的奖励（对供方）或补贴；二是依托住房市场解决低收入家庭的住房问题。那么，住房市场上所能披露的供求信息越完备，这种新模式的实施效果就越好。但是，正如所看到的那样，住房市场上的信息不完备程度很高。这种不完备性，主要是由于住房自身的特殊性而引起的。首先是品质上的异质性。在住房市场上，不存在完全相同的两栋房屋，他们总会在位置、环境、质量、设计、材料、户型、面积等反映房屋品质的特征因素上存在或多或少的差异，因此异质性成为住房最主要的特征之一。较之普通商品，异质性使得住房价格能够反映的信息是很有限的。其次是交易上的分散性。主要是由于住房位置的固定性而引起的。这种特殊性使得住房不能像其他商品那样，将实物集中到同一个市场上进行交易，因而呈现出分散性和个别性的特点。第三，交易双方信息严重不对称。与其他商品相比，住房交易的频率显然是很低的，再加上异质性和交易上的分散性，必然导致需方处于相对劣势的地位，相比较而言，供方掌握更多的住房信息。

住房自身的这些特征，使得住房市场成为典型的信息不完备市场，也使住房交易的难度高于普通商品市场。一方面，异质性使住房交易价格的可比性下降，这样住房需求者必须花费大量的时间和精力搜寻房源，方能实现需求与物业的匹配。而交易的最终达成，依赖于参与方对交易价格的讨价还价，这同样是一个需要耗费时间和精力的搜寻过程。另一方面，交易的分散性、信息不对称又进一步延长了搜寻和最终匹配的时间。

（二）住房市场上搜寻与匹配的模型描述

以下的分析以租赁市场为例。假设在租赁市场上，存在着出租方和承租方两类人群。出租方欲将自己所拥有的多余住房出租出去，结果是可能出租成功，也可能继续等待。将前者住房状态称为被人占着，用F表示；后者住房状态称为虚位以待，用V表示。无论出租成功与否，出租方都要承担一个维持成本c，以维护房屋的正常运营。承租方可能租到房子，也可能继续寻找。我们将前者称为成功租赁者，用E表示；后者称为继续等待者，用U表示。假设一定时期内租赁市场上供求总量一定，欲出租的房屋总数固定为H，H=F+V；承租方的总数固定为L，L=E+U。

以下研究均考虑单位时间。房屋的租赁过程实际上是租赁双方彼此之间的一个搜索与匹配的过程。若匹配成功，承租方支付给出租方的租金为w，而出租方获得的效用为w-c-A1，A1表示搜寻过程中出租人所付出的成本；若匹配不成功，则出租方获得的效用为-c-A1。承租方若成功租到房子，效用为A-w-A2，A表示成功匹配后承租方所获得的满意效用（转化为价值），也可以表示租赁活动所创造的社会价值；A2表示搜寻过程中承租方所付出的成本；若没有成功租到房子，效用为-A2。

房屋的适当空置是有利于租赁市场正常运行的。因为只有当市场上存在一定数量虚位以待的出租房屋时，承租方才有机会搜寻到合适的住房，租赁市场才能良性运行下去。假定继续等待者与虚位以待同时并存，由此产生了新的租赁机会，用公式表示为：

M=M（U，V）=KUαVβ，0≤α≤1，0≤β≤1（1）

（1）式称为租赁“匹配函数”。因为租赁市场上，出租方和承租方都在搜寻对方，租赁成功匹配是双方努力的结果，因此（1）式较为恰当地描述了租赁市场的运行特征。若α+β>1，则说明增加搜寻努力，成功匹配的机会递增，预示着市场交易活跃；若α+β

令a表示“继续等待者”租到房子的速率，b表示“虚位以待”的房子被租出去的速率，则有：

a=■，b=■ （2）

在租赁市场上，除了不断产生新的“匹配”之外，现有 “成功租赁者”还可能退掉原有住房房又重新回到租赁市场，假设这个比率是p。承租方的这种行为挤占了其他人的租赁机会，从而使新“匹配”发生变化，设变化后的“匹配”为λ。于是有：

■=M（U，V）-pE=λ （3）

M（U，V）=λ+pE （4）

（4）式表明，“继续等待者”与“虚位以待”同时并存所产生的新的租赁机会满足两部分人的需求：一是“继续等待者”中欲进入“成功租赁者”行列中的那部分人；二是现有 “成功租赁者”退房又重新回到租赁市场的那部分人。在出租房屋总数及承租方总数固定的情况下，上述表述是合理的。

现在考虑租赁收益问题。租赁市场上的搜寻与匹配过程产生了被人占着、虚位以待、成功租赁者、继续等待者四种状态。在一定的时间内，四种状态分别为出租方和承租方带来不同的收益流，其现值分别用VF、VV、VE和VU表示，利率用r表示。则有：

rVF=（w-c-A1）-p（VF-VV） （5）

rVV=（-c-A1）+b（VF-VV） （6）

rVE=（A-w-A2）-p（VE-VU） （7）

rVU=（-A2）+a（VE-VU） （8）

除此之外，还假设，在租赁过程中，双方要就租金水平w进行谈判，且势均力敌。对出租方来说，w必须足够高才能使其有利可图；而对承租方来说，又必须足够低才能对其产生吸引力。因此，双方讨价还价的结果就是均分成功匹配所带来的利益，即有：

VE-VU=VF-VV （9）

（三）租赁市场上搜寻与匹配的模型解

现在探寻在租赁市场信息不完备的情况下，租金w以及“虚位以待”的价值VV的决定。

1. a、b给定情况下，w和VV的决定及影响因素分析

首先考察租金w。由（5）式-（6）式得到：

r（VF-VV）=w-（p+b）（VF-VV）

即：VF -VV=■ （10）

由（7）式-（8）式得到：

r（VE-VU）=（A-w）-（p+a）（VE-VU）

即：VE-VU=■ （11）

运用条件（9）式，得到：

w=■ （12）

现在考察（12）式的经济意义。当p增大时，租金w也随之提高。这说明，若租赁市场中不断地有人退旧房换新房，势必会引起租金的上涨，也意味着租赁期限的稳定对租金的稳定是非常重要的。当a=b时，w=A/2，即“继续等待者”成功租到房子的速率等于“虚位以待”的房子被成功租出去的速率时，租赁双方处于信息对等的位置上，因而分享成功匹配所创造的社会价值；当a>b时，意味着承租方租到房子的速率要高于出租方成功出租的速率，此时承租方更容易租到房子，因而处于有利地位，所支付的租金wA/2。另外，（12）式是运用（9）式得到的，这说明即使当租赁双方“势均力敌”，但由于租赁过程中双方处于信息不对称的地位（a>b或a

再考察出租房屋“虚位以待”的价值VV。若 VV处于较高水平，出租房屋会变得很紧俏，让其“虚位以待”会给出租方带来更大的利益，出租方就可能“待价而沽”，致使房屋出租率下降，这种状态不利于租赁市场的健康发展。相反，随着VV的下降，出租房屋“虚位以待”会对出租方不利，因而出租方为了减少损失，只能降低租金将房子尽快出租出去。由（8）式、（10）式和（12）式，得到：

rVV=（-c-A1）+■ （13）

出租房屋“虚位以待”的价值VV同样取决于多种因素的制约。在其他因素不变的条件下，对比a和b可以发现，当承租方更加容易租到房子时，VV的价值会下降；相反，出租方更容易出租房子，VV的价值则会上升。

2. a、b内生情况下，讨论VV和E的相互关系

由（2）式和（4）式得到：

a=■ （14）

b=■ （15）

由（14）式和（15）式可知，随着E的增加，a随之增加，而b却随之减少。考虑（13）式可知，出租房屋“虚位以待”的价值VV是E的减函数。这说明，在承租方总数一定的情况下，随着“成功租赁者”的增加，尤其是EL，U0 时，a∞，b0，VV■，意味着出租房屋“虚位以待”只能让出租方亏损。只有当租不着房子的人很多时，尤其是E0，UL时，出租房屋不愁租不出去，“虚位以待”才会具有较高的价值。

七、主要结论与启示

城市化的推进，使传统的公共住房保障模式实施过程中保障对象的遴选问题以及保障线的划分问题更加突出。本文所提出的关系型住房保障模式若能得以实施，将有助于上述问题的解决，并从实施基础、实施方式以及实施保障三方面，对关系型住房保障模式做了全面论述。主要研究结论与启示如下：

第一，传统公共住房保障模式存在多种弊端，已不能充分发挥保障房的保障性，必须加以改进。与传统模式相比，关系型公共住房保障模式的优点是显而易见的，审核期、保障期、市场期清晰可辨，能够充分发挥保障房的保障性。只不过关系型公共住房保障模式的实施，必须以完善的“家庭信息系统”作为基础，据此政府部门才能够做到适时审核、适时监管，确保入选者信息的真实性。缺少了这个基础，新模式也无法实施。

第二，以“双向货币补贴”作为关系型公共住房保障模式实施的方式。这种货币补贴方式，对需求方而言，采取“统一货币补贴”对符合住房保障条件的家庭或个人发放同一数量的货币补贴，使其得到补贴后，结合自己的现有支付水平，自由到市场上去租住或购买不同等级的房屋，这样就避免了保障对象必须分类的难题。同时，政府应改变现有房地产市场管理观念和政策，对将房屋出租或售卖给保障家庭的居民给予一定的补贴或税收减免等奖励。且租售的套数越多，奖励的力度就越大，从而对这种租售行为形成一种正向激励机制。

第三，降低住房市场上供求双方的搜寻与匹配成本，以保障关系型住房保障模式的实施。租赁市场上，信息不完备是一种常态，所能做的就是尽量通过一些经济、技术等手段降低这种不完备性，为租售双方提供可靠的信息指导。本文分析表明，疏通信息渠道，使想购买或租赁房子的人尽快找到到合适的房子，降低租售房屋“虚位以待”的价值，对于充分利用已有住房资源，发挥住房市场的作用，尤其是在住房保障方面的作用，至关重要。

[注 释]

① 当然，并不是所有出租房屋都被允许进入住房保障领域。政府可进行参照现行住房保障标准进行筛选，符合条件即可。

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The Study of Relational Public Housing Security

Li Ying，Yang Guofeng

（Geomatics Department of Resource，Shandong University of Science and Technology College，Qingdao 266590，China）

Abstract： The problem of security objects' selection has not been solved effectively but can not be avoided in the implementation of the current public housing policy. This paper， drawing on the basic idea of relationship lending， puts forward a security mode of relational housing， compares it with the traditional public housing security mode， and makes a comprehensive discussion of relational housing security mode from three aspects： implementation basis， implementation method and implementation guarantee， believing that to establish a perfect “Home Information System” is the fundamental premise of the implementation of relational housing security mode； “two-way monetary subsidies” should be the implementation method of relational housing security mode. Besides， it will play a security role in the successful implementation of relational housing security mode to reduce the incomplete housing market information and the cost of supply and demand in the searching and matching.

Key words： relational housing security mode； two-way monetary subsidies； incomplete housing market information； searching and matching； selection of security objects； division of security line