北京市大学毕业生租房情况调查及建议

摘 要：通过描述大学毕业生面临的租房困境和对其原因进行分析，结合其他国家、省市及地区先进经验，提出合理增大供给、引导需求，同时规范其中的市场次序，以体现公平合理性的建议。

关键词：大学毕业生 租房市场 住房问题 保障性住房

自1999年国家实行大规模扩招政策以来，北京各高校招生人数由1999年的6.1万人到2011年的21.9万人，扩大了近4倍。大学毕业生虽然是国家发展的原动力，但是由于这一群体处在人生最初的困难时期，工资水平不高。北京房价近年来持续上涨，现在的购房价格已非大学毕业生所能承受，所以大部分外地来京的大学毕业生选择租房。但是由于北京便利的城市资源、近几年通货膨胀率的增加、房价和个人收入的增速不协调等因素，导致了北京租房市场严重供不应求。在2010年4月房地产宏观政策调整的背景下，北京住宅租赁市场更为活跃。

北京是国际化大都市，是中国政治、经济、文化的中心，它需要人才，而大学毕业生无疑是可以促进其健康持续稳步发展的必需品。因而逐步改善北京市大学毕业生的租房状况也就变得尤为重要。

1.北京市大学毕业生租房情况调查

1.1合租面积的限定让大学毕业生租房难上加难

在“2010年北京住宅租赁市场报告”中，伟业我爱我家与人总行在年内进行了问卷分析，具体数据显示：“租房的毕业生中83.6%与他人共同租住，81%的租房毕业生个人承担月房租在1000元以下，平均795元。租住面积平均59.7平米，人均租住住房建筑面积23.8平米，使用面积按70%计，为16.7平米，低于北京市统计局公布的2009年城镇居民人均住宅建筑面积（28.81平方米）。”[1]但未来一段时间内，合租人群将因为合租面积的限定而被迫选择大面积或多居室房源来平衡租金支付关系，这样便进一步加大了北京的大学毕业生租房难度。

1.2一房决定大学毕业生的去留，北京市政府政策开始向大学毕业生开放

据有关部门透露，有些单位的非北京籍大学毕业生员工多因无房而离开北京，这种人才的流失对单位、对北京市都是一种巨大的损失。因此，北京市政府逐渐认识到问题的严重性，保障房政策也有了向大学毕业生倾斜的倾向：“根据目前规定，限价房中30周岁的年龄准入标准将降低。公租房还打破了户籍限制。限价房准入门槛的降低，意味着未来作为保障房主力的公租房门槛将降低，更多刚毕业的大学生和产业园区工人将住进公租房。”[2]

1.3大学毕业生是北京市租房市场的主要客户

根据伟业我爱我家市场研究部的年度统计数据显示：2011年北京市承租客户的群体中，87.81%为30岁以下的两口或独身家庭。 这一群体八成来自外地，他们普遍受过良好的高等教育，64.35%任职于私企、外企或企事业单位。[4]上述调查数据表明，北京市租房市场目前的主要客户是外埠30岁以下普遍受过良好的高等教育的人群，而这一部分人中的绝大多数正是毕业2至8年的大学毕业生。由此可见，大学毕业生在未来几年仍是北京市租房市场的主要客户。

1.4北京市房屋租赁价格持续上涨

（如图1）由以上数据和图表可见，北京市租房市场的租金价格不仅年内走势呈上升趋势，并且年间增幅较大。可以预计，在近几年内，北京市租房市场的租金将持续增长。

2.北京市大学毕业生的租房障碍

2.1大学毕业生租房信息来源导致的弊端

当代大学生是信息化时代的伴生品，对于他们来说，学习、工作以及生活上的种种信息都可以也乐于通过互联网来获取。租房信息也同样如此，除了亲朋好友介绍，通过各种租房信息网查询租房信息是大部分大学生最易选择的便捷途径。而网络信息的虚假性和网络背后的不安全又很大程度上导致大学生租房障碍的产生。

网络真实性本来就不高，加上大学生涉世经验不足，容易被条件很好、房租相对很低的租房信息所吸引。我们通过实地调查，发现很多房屋的屋内外设施（尤其屋内设施）与房主（或中介）在网上张贴的照片或者对房屋的描述相去甚远。这种信息的不真实性和卖家对于信息的绝对解释权都对租房者大为不利。

除了网络上信息真实性的有待考量，在租房时与房主（或中介）签订合同时以及租房后的意外事件处理上，涉世不深的大学毕业生也难免缺乏经验，往往认为房主不会在合同中动手脚。可是一旦房子出了任何问题，责任就很难明确，甚至绝大部分责任都要有租房子的大学毕业生承担。

2.2忽视大学毕业生群体的特殊性及重要性，缺乏政策支持

选择留在北京打拼的大学毕业生，属于社会的夹心阶层，这一群体普遍受过良好的高等教育，理所应当会有让自己的生活理想化的能力。与那些需要养家糊口的城市困难户相比，政策支持的风向标很难向他们倾斜。因此，政策的变革也给大学毕业生带来了希望。

而且，留京奋斗的虽然是大学毕业生本身，但支持他们奋斗的是身后整个家庭的期待。需要为了房租而整日整夜地奔走的不是北京人，也不是那些有家庭供给的外地富家子弟，而是那些想要闯出一片自己天地的非北京籍、非殷实门户的孩子。由此可见，对大学毕业生租房的政策支持，是另一种缩小社会贫富差距的表现。大学毕业生所具备的一切特殊性和重要性，都证明，北京市政府在政策上所做的对这一群体的支持必定会是一种最高回报的投资。

3.北京市大学毕业生租房问题解决措施

3.1增加市场供给

3.1.1转售为租

转售为租是改善大学毕业生租房状况以及提高北京市住房保障水平最为有效的方法之一。北京虽然建房很多，但房屋买卖交易却不多。政府引领开发商认清形势，将空置房屋租给有能力在3至5年内可以转租为购的人群，而这一人群，非大学毕业生莫属。这样可以使得开发商提前占有相当大的市场份额，不仅租房收入对开发商来说是一个长期稳定的收入和利润增长方式，而且这种由租转购的方式也可以最大可能地帮助开发商拓宽售房市场。

需要注意的是，转售为租的房屋可以是政府的诸多优惠政策下开发商所掌控的商品房，经济适用房也同样在转售为租之列。经济适用房本身就是住房保障的推手之一，将经济适用房转售为租可以提前达到住房保障预期。

3.1.2通过BOT方式增加市场供给

BOT(build—operate—transfer)，即建设—经营—转让，是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。

近些年来，BOT这种投资与建设方式被一些发展中国家用来进行其基础设施建设并取得了一定的成功，引起了世界范围广泛的青睐。在缓解北京市大学毕业生租房压力的问题上，我们同样可以采取BOT方式，向社会融资并增加房屋供给，这种方式可以在合作方获利的同时在一定期限之后增加政府可控制房源量，从而缓解北京市住房保障压力。

3.1.3鼓励机关及企事业单位、高校、科研院所等社会单位自建公租房

机关及企事业单位、高校、科研院所等社会单位利用自有国有土地建设公租房，鼓励产业园区建设公租房向园区内企业职工出租，鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建公租房。这样从内部解决住房问题的办法，不仅方便社会单位对人员的管理和安排，而且也可以给社会空余出大量住房，解决例如大学毕业生的住房问题和其他相关问题。

3.2加大监管力度，规范市场秩序

3.2.1合同要统一

目前的北京租房合同各式各样，难以管理，一旦出现纠纷，责任人很难界定。因此，政府相关部门可以通过向法律部门咨询，结合不同房屋的特点，从租赁房、房屋使用年限、破旧程度、租住形式（合租还是单租）等几个方面，拟定几个类型的租房合同，规定租者必须根据相关法规条例选择适当的合同类型来签订。

3.2.2房屋租赁方要合法

北京租房市场上的黑中介并不稀少，严重影响了北京房屋中介的信誉。政府应该进一步加大对房屋中介的监管力度，实现正规化。收购或合资经营部分市场份额高的中介，合理收取中介费，并加强对其他中介的监督和管理。除了中介如林，北京的个体房主也数不胜数。相对于中介来说，个体房主更难管理。政府可以单独设立一个部门，负责个体房主登记注册，并给予房屋租赁许可凭证，同时对其房租价格进行限制，在法律法规中表明，只有持有房屋租赁许可证的房主才可将自己的房子外租。

3.2.3价格要控制

为了避免中介乱收中介费及个体房主及中介随意抬高房租价格，政府要分情况对中介费及各种不同情况下的房租规定价格上限，涨幅不得超过一定的百分比（具体价格和上浮百分比需要进行详细的市场调查和计算）。

3.2.4程序要完善

租房市场若想得到彻底的改善，就必须规范其程序。租客可以通过正规中介网站查询可租房屋信息，或者直接到中介所在地询问。当租客在某些网站上看到个体房主的租房信息时，可以登录正规中介网站，核实网站上的房屋信息是否属实。双方按照政府规定的房租价格进行比对，在价格限制范围内，且双方都满意，方可签署政府统一规定的租赁合同。

3.3完善辅助条件

3.3.1政府可以利用自己掌握的房源，联合学校和就业单位或者创业园区，建立一个公益性质的房屋中介，为新就业或者创业的大学生推荐合适的房屋租赁。

3.3.2政府可以和用人单位或者创业园区合作，给予就业或者创业的大学生每月一定的房租补贴。

3.3.3大学毕业生想要找到合适的居所，首先要对自己负责：通过正规中介来寻找房源；在合同的签订过程中时刻提高警惕，最大限度地维护自己的权益。

参考文献：

[1]曹易,石超明,陈园.当代大学毕业生住房保障现状与对策分析[J].经济视角(下),2010,(07).

[2]倪娜,张一兵,顾贤光.大学毕业生低收入聚居群体住房问题研究[J].华中建筑,2011,(09).

[3]李艳华.毕业大学生住房保障问题的困境及出路[J].四川理工学院学报(社会科学版),2010,(03).

[4]我爱我家研究人员.2010年北京住宅租赁市场报告(图表)[EB/OL].北京:2010.

[5]北京保障房将降准入门槛 公租房面向刚毕业大学生[J/OL].京华时报.2010.

[6]张建坤,姚燕.现阶段大学毕业生住房问题分析及对策[J].东南大学学报(哲学社会科学版),2009,(02).

[7]李勇辉,帅晓玲.我国大学毕业生城市住房问题浅探[J].湖南财经高等专科学校学报,2009,(02).

作者简介：

宋记文（1990-），女，汉，籍贯山东，北京师范大学管理学院人力资源管理本科生，研究方向：公共经济与政府管理、行政管理、组织行为和人力资源管理等。

韩垚（1992-），女，汉，籍贯四川，北京师范大学管理学院人力资源管理本科生，研究方向：公共部门人力资源管理，战略人力资源管理等。

孙烨（1991-），女，汉，籍贯东北，北京师范大学管理学院信息管理与信息系统本科生，研究方向：系统分析与设计等。