关于发展我国住房合作社的思考

住房合作社是指城市居民在政府支持和单位帮助下，以解决自身住房困难为宗旨，以自愿、平等、民主、互利为原则，以自筹资金、合作建房的形式建立的实现民主管理、自我服务的不以盈利为目的的群众性合作经济组织。住房合作社兼有住房建设和住房信贷双重职能，其内容包括：组织社员交纳入社基金，同时多方筹集建房资金，引导消费资金投向住房建设积极组织住房建设，并为社员提供住房；推进合作住房的出售、出租和物业管理等等。

1国内外住房合作社的发展现状

住房合作社始刨予十九世纪中叶的英国、丹麦、德国、法国等欧洲国家。二战以后，该制度在世界范围内迅速扩展。现在，全世界已有49个国家组建了7万多个住房合作社，拥有社员2000余万户。目前。瑞典住房合作社向社会提供的住房有40多万套．约占全国总量的16％；瑞士住房合作社建房占全国总量17％；挪威占25％；前联邦德国l9舯年住房合作社建房占当年新建住房总量的33％；前捷克斯洛伐克1985年住房合作社建房占当年新建房总量的48．7％；土耳其1987年住房合作社建房占当年新建总量的62％。可以看出，住房合作社已在许多国家得到推广，这一模式切实有效地解决了这些国家的住房问题。

在我国，住房合作社还是一种新事物，处于刚刚起步阶段。从1980年开始，温州总工会系统组织合作建房，先后建成四批合作住房共12．3万平方米，每平方米造价98．41～229．7元，分别比当时市场造价低10％一15％，解决了2695户职工的住房困难。1986年上海玩具出口公司创办了中国第一家住房合作社。随后，北京、武汉、沈阳、昆明、郑州、温州、太原等太中城市成立了各种形式的住房合作社。19q1年夏，武汉市建成全国最早、最大的社会型合作住宅小区。1700户居民住进新楼。据中国房地产业协会集体合作企业专业委员会统计，截止1994年第三季度，中国已有105个城市组建了24o多个住房合作社，集资儿．2亿元人民币，当年住房竣工面积986万平方米．约有近20万户社员迁入合作住房。在短短十几年里。住房合作社以其特有的形式为解决城市住房问题，特别是中低收入家庭的住房困难，开辟了一条崭新的渠道．显示出强太的生命力。

2住房合作社的作用

从国内外的实践发展来看，组织住房合作社，吸收个人资金，发展合作建房，为加速住房建设，为解决住房困难发挥了巨大作用。

第一，有利于支持个人勰决住房问题，减轻国家负担。住房合作社的原则是“个人集资、政府支持、单位帮助、合作建房、民主管理、自我服务“，充分俸现了国家、单位、个人共同承担多渠道建房的精神。住房合作社调动民间力量向社员提供廉价住房，政府以社会保障的方式通过一定的优惠政策给予支持，单位也以各种形式扶助，这就便住房问题的解决由单靠国家或单位力量统包逐步转向依靠先个人、单位、国家三者力量共同解决，同时也调动了个人解决住房建设的积极性，大大加快了住房建设的发展。

第二，有利于解决中低收入家庭住房困难，形成社会保障体系。根据我国城镇居民家庭经济状况抽样调查，我国居民中高收入家庭占家庭总数的7％，中低收入家庭占家庭总数的89％，另外还有4％的贫困型家庭。“九五”期间，我国平均每年要建2．4亿平方米的住房才能实现小康目标。以目前的发展状况是远远不能满足需求的。因此建立以中低收入家庭为对象的社会保障性经济适用住房体系是当务之急。合作住房类属经济适用住房，价格适宜。发展住房合作社。组织合作建房正是适应了中低收入家庭住房需要，有利于形成社会保障体系．稳定社会秩序。真正实现安居乐业。

第三，有利于推进住房制度改革，加速实现住房商品化。住房合作社实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。按照一般商品的生产机制运行。合作建房摆脱了开发商等中间环节的层层盘荦I，社员亲自参与并监督。保证了合作住房严格的质量要求和科学管理。扣除一定的税费减免优惠外．合作社住房成本与普通商品房大体相当。围此，可以借其为参照，考虑一些因素修正，确定真实的城市建房价格，规范住房售价，制止牟取暴利行为，有利于推动住房制度改革，对住房建设和住宅行业也能起到示范作用。

第四．有利于引导居民的消费倾向。改革开放十九年来，我国经济迅速发展．国民收入分配格局变化显著。民间资金迅速积累。但是，我国目前的消费结构仍不尽合理，投入住房建设的资金微乎其微。住房合作社通过交纳入杜基金，多方筹集建房资金。在协助居民建房解决资金困难的同时，还可以把居民的部分消费资金引导到住房建设上来．从而调整居民家庭消费结构，缓解庞大的剩余购买力对市场产生的潜在压力，抑制通货膨胀，同时诱发潜在的住房购买力。

第五，有利于进行科学合理的城市规划。住房合作社把分散的社会资金集中于住房建设．使住房生产规模更加经济，避免了个人建房乱搭乱建的现象，防止腐败滋生。既能够提高住房建设资金的使用效果，又能够与城市规翔相衔接．使之与住房建设过程有机地结为一体，保证城市规翊与住房建设的有序进行。

3我国政府对发展合作建房的政策支持

在我国，住房制度改革就是要恢复住房作为商品的本质属性。即把住房的生产、分配、交换和消费纳入到市场经济的大循环中。依据住宅产业这种市场化指导思想．住房投资方向要促成国家、单位和个人三者的合理负担，并逐步提高个人投资的比例，直到形成个人投资为主，单位和国家为辅的投资体制。国家已决定将住宅建设作为我国新的经济增长点，并巳采取多种有效措麓。其中．大力推进合作建房制成为一个重要手段。鼓励个人购建住房。提高个人投资在住房建设的比重经作为“九五”期间和下个世纪初我国城市住房发展任务之一。目前，中国城市住房投资个人比例仍然很低。合作建房是提高个人住房投资比例的有效途径。国家和政府有关部门采取了适当倾斜政策，给予一定的优惠，积极支持。主要表现在：(1)在住房建设用地上。对中低收入家庭的合作建房用地。因为是具有社会保障性质的经济适用住房用地，可以实行计划翔拔土地方式，减免其他土地费用和基础设施费用。同时，要提高土地供应的透明度。(2)在住房价格政策上，面向低收入的台作建房可以适用成本价相对普通商品房的市场价有很大优惠。(3)在住房投资融资政策上，发展面向合作建房的长期低息贷款业务。(4)在税收政策上，不同程度地减免建筑税、营业税、房产税、投资方向调节税和其他税费等。

4我国发展住房合作社需要注意的几个问题

1．培养居民住房商品化观念．鼓励居民合作建房。住房制度改革实施至今。人们的住房商品化意识有了很大进步，但就大多数居民而言，还没有从根本上改变长期形成的“等、靠、要”的福利型观念。目前应该加大宣传力度，提高群众的住房商品化和住房消费意识，鼓鼬组织住房合作社。开展合作建房。必须使居民认识到．只有广大中低收入家庭进入住房生产与消费市场，才是启动住房市场的突破口。

2．加快住房合作社配套建设的鬟展。政府及有关部门应加强对住房合作社的鼎力配合。给予方便。(1)搞好合作建房资金的筹集工作。大力发展住房金融，为合作建房的居民筹措资金，建立国家、城市、单位和个人住房发展基金．完善住房公积金制度，探索住房储蓄的新路子。办理个人住房抵押贷款业务，目的是要通过各种个人住房融资渠道为合作建房的发展提供必要条件。(2)建立健全住房合作社方面的法规。住房合作社没有明确的法律地位，从业者的组织形态，合作住房的建设、分配、维修、物业管理等工作没有严格规定，就不能保障住房合作社的权益。因此．应尽恢出台住房合作社管理法规以及相应的条例、细则，从法律上明确国家、单位和个人权利义务．及住房产权产藉、债权债务关系等。

3．建立健全管理体制．抓好各项服务。(1)把住房储蓄和住房建设结合起来。(2)规范住房建设管理，提高住房质量。建房前，在投资许可的情况下，住房合作社尽量为社员设计舒适、方便、安全的现代化标准住房。建房期间，住房合作社在工地现场派驻专职质量检查员，负责监督合同执行以及工程质量情况。交付使用后，住房合作社为住户提供规范化的售后服务与物业管理。(3)注意保持和协调各方面关系，经常邀请政府有关人员视察合作建房项目，让他们了解合作建房发展情况，积极推动相关法规的制订。(4)培养各层次的住房合作社管理人才，提高人员业务素质。一般社员要加强学习，利用高校培训高层次复合型管理人才，选派业务骨干人员到国外考察进修，以便借鉴先进国家住房合作社的具体操作程序及其有关规则。