时间：2023-03-11 13:47:36
关键词：公证书；实际应用
中图分类号：D916.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01
建议一、亲属关系公证书格式正文部分的表述应更加精炼。亲属关系公证书从用途上说，主要用于公证当事人赴外国或港澳台定居、探亲、留学等。或许编写本格式的出发点是想让使用方对公证书中的关系可以一目了然，所以格式正文部分在表述了申请人是关系人的xxx(称谓)后，又反过来表述关系人是申请人的xxx(称谓)。虽然注解4说明“此处表述由公证员根据具体情况确定”，除关系人系申请人父母双方外，“此处可不做重复表述”，但我们知道，此项公证的主体是申请人，公证证明的也是申请人与关系人的关系，公证主体不应混淆，此其一。其二，既然已经证明申请人是关系人的儿子或女儿，那么即使是外国人也同样应当知道此处表述的关系人与申请人的关系是非父既母。此处的表述明显与中国人的语言习惯不符，属于我们所说的嗦话，车轱辘话，因此，此处不应做重复表述。
建议二、《定式公证书格式使用指南》第24页适用格式《承担寄养责任声明书》应表述为《承担寄养保证书》。《公证规章汇编》2000年版第419页-422页收录了《司法部公证律师司关于转发公安部六局关于受理、审批寄养外籍儿童问题的通知》(【88】司公字第97号)和《司法部公证司关于寄养外籍儿童有关公证问题的复函》(【89】司公字第9号)两份办理该公证业务的指导性文件。文件一的表述是“承担寄养者的保证书要经公证机关公证”。文件二的表述是“承担寄养者的保证书的四项内容均应由承担寄养者本人所写，公证处只证明其签字属实即可”。因此正确的表述应为《承担寄养保证书》，而非《承担寄养责任声明书》。
建议三、定式公证书第21式婚姻状况部分应保留结婚、离婚公证书格式。第21式包括未婚、离婚或丧偶后未再婚、初婚、再婚四种格式，无离婚公证书格式。近日，笔者受理了一件到加拿大使用的离婚公证申请，出具公证书时无定式格式可以参照，只能按定式公证书结构，即申请人基本情况，公证事项：离婚，正文部分按原离婚公证证词进行表述。除缺项外，将结婚更改为已婚，并进一步将已婚又细分为初婚、再婚，关于此处的更改，笔者认为不妥。一方面人为的增加了办证的难度和风险，公证员办证时是否需要判断当事人是初婚或是再婚？又如何去判明？仅凭当事人提交的结婚证、离婚证和当事人的陈述显然是不够的，那么又如何去核实？另一方面现实生活中将已婚分为初婚和再婚并无不妥，但是在司法文书中如此表述显然欠缺科学依据，公证实践中更是缺少操作性。因此，增加离婚公证书格式，并将已婚重新变回为结婚显得非常有必要。
建议四、定式公证书格式应当适当减轻公证机构、公证员的风险责任。新的定式公证书格式使得公证告知责任义务加大加重。主要表现在两个方面：
一方面，定式公证书1-6式委托、声明、赠与、受赠、遗嘱、保证格式，在正文部分都做了相同的表述，既：“并表示知悉xx的法律意义和法律后果”。公证当事人知悉其所为的法律行为的法律意义和法律后果，无外乎两种途径：一种是公证当事人在申请办理公证前自行知晓，另一种就是办理公证时通过公证员告知知晓。我们知道，公证告知是《公证法》规定的公证机构、公证员的法定义务，那么是不是履行了告知义务，公证当事人就知悉了其法律行为的法律意义和法律后果了哪？显然不是。因为这里还有一个告知是否充分、是否详尽的问题，而这又恰恰是当事人可能纠结不清的问题，是公证当事人投诉、上访的矛盾焦点所在。据笔者所知，为躲避风险，有的公证处将本应按实体出具的公证书转为采用定式公证书三十四式，按证明签字印鉴的方式办理和出具公证书，这也是不得已而为之。公证员也是人，是人就有局限性，不可能做到全知全觉。过高的要求不仅不现实，而且严重脱离实际。
另一方面，定式公证书第3式赠与公证书格式正文部分表述：“愿意将本人所有的xxxx(财产或者权利名称)赠与xxx(受赠人)”。第4式受赠公证书格式正文部分表述：“愿意接受xxx(赠与人)赠与的xxxx(财产或者权利名称)”。第六式保证公证书格式正文部分做了如下表述：“自愿为xxx(被保证人)提供担保，承担连带保证(或者一般保证)责任”。笔者认为上述表述不妥。我们知道，赠与、受赠及保证均属民事法律行为范畴，民事法律行为是根据当事人的个人意愿形成的一种有意识的活动，简言之就是公民在实施民事法律行为时就应当意识到并承担设立、变更、终止民事权利和民事义务的法律责任和法律后果。具体到上述三种民事法律行为，实践中，行为人基本上是采用赠与书、受赠书、保证书的方式来实施其法律行为，因此公证机构在办理此类公证时只需重点审查：1.行为人是否具有相应的民事行为能力，2.意思表示是否真实，3.行为的内容和形式是否合法，是否违背社会公德即可。公证书也只需证明当事人在赠与书、受赠书、保证书上签名和该民事法律行为是否符合法律规定。如果将当事人的在赠与书、受赠书和保证书中做出的意思表示也，再在公证书中进行表述的话，事实上是通过公证书的方式进行了法律上的确认，其实质是将应由实施法律行为的人承担的法律责任转移到公证机构，这种风险公证机构是否应当承担？又是否有能力去承担？这些非常现实的问题不容我们不做慎重的考虑。
随着当前房地产市场的升温,房产的交易量剧增。在办理房屋所有权登记过户过程中,因房产登记部门把关不严、法律知识欠缺,导致产权纠纷不断,利害关系人要求产权机构撤销产权证的申请数量在近年也呈直线上升趋势。因此产权管理部门为避免责任、节约人力,对所有的赠与房屋的行为均要求办理公证,为此谈一下房屋赠与公证面临的相关问题。
一、房屋赠与公证的审查
1.审查房屋赠与人的主体资格。赠与公证一般是以产权证上的名字为准,但在实际生活中,房产部门为规避责任,发证时对夫妻共同财产只写有夫妻某一个人的名字,公证处在受理这类赠与公证申请时,必须要求夫妻双方提供房产证原件一起到场,并提供夫妻关系证明材料(如结婚证、户口簿、身份证等)。因此,认定赠与人是否有履行赠与行为的主体资格,应结合房屋的权属来源及共有权属几个方面来认定,而不能简单的以产权证上所列名字来认定产权所有人。认真审查,细致核实,避免遗漏其他共有人。
2.审查赠与房屋有建筑执照、土地使用证,无产权证的问题。在我们实际办证过程中,经常遇到这种情况,当事人常常拿着建房执照和土地使用权证来要求办理公证,出现这种情况往往是因为当事人法律意识不全、怕交钱、怕麻烦及发证部门工作不力等原因,使当事人不能充分认识到产权证的重要性。要求公证员给办理赠与公证手续。现实中很多公证员会本着变通,为民的错误思想,就有可能为当事人办理赠与公证。笔者认为:遇到类似情况,公证员应与房管部门的沟通,要求当事人去房管处办理不动产产权证明,作为公证处办理公证的法律依据。避免公证风险,一旦当事人另行再办理房照恶意出售,就侵犯了善意第三人的利益。
3.审查受赠人的要求。受赠人如提出该房屋自己也出资建筑,公证员应要求其提供充分的证明材料(如发票、相关证明人等),或者赠与人对受赠人的出资情况予以认可的证明。如申请人不能提权无异议的相关证据,则不能为其办理公证。
4.审查赠与房屋无产权证、无建房执照的问题。一般情况下,没有任何证照的房屋属于违章建筑,申请人前来申请办理赠与公证,通常情况下,有两种办法处理:一种是明确告知当事人不具备合法手续,不能办理房屋赠与公证,另一种是申请人坚持要求办证明,告别其必须先领取产权证明,方可办理公证。
二、房产赠与公证面临的现实问题
根据我国合同法及房地产管理法的规定,房屋赠与经公证后,当事人需要办理相应的产权变更登记手续后才能完成整个赠与行为。但是大多当事人在了解到相应的产权变更登记手续后才能完成整个赠与行为后,尤其是在了解到相应比较高的收费情况时,赠与合同公证申请人就会产生一种费用昂贵的感觉,从而选择其他方式直接或间接达到赠与的目的。
根据我国公证服务收费标准,赠与公证需要按照受益额的2%收取公证费;同时,按照房产管理部门在办理房屋权属变更登记时收取的有关税费,房屋赠与合同过户的契税为房屋评估价的4%~5%,而以房屋买卖方式过户的契税正常情况下为2%,二者相比,以赠与的方式比以买卖的方式取得房屋产权而需支出的费用要高出一倍之多。大部分当事人就会通过买卖过户方式直接达到赠与的目的,不办理赠与公证,还有部分当事人因年事已高,通过立遗嘱的方式间接达到赠与的目的,从而大大降低了当事人申办赠与公证的数量,赠与公证业务呈逐年递减趋势。公证的证明职能难以真正发挥。
本人认为,一方面房产管理部门是国家设立的确认并登记房屋产权的国家机关,但是经过公证的赠与,该公证书在法律上也是一种确认产权归属的具有证明力的法律文书,房产部门就应该承认公证书的效力。同时按照《中华人民共和国合同法》第一百八十八条的规定,经过公证的赠与合同是不可撤销的(除非有法定或约定的可撤销条件出现外)。赠与人在将房屋通过赠与公证的方式赠与给受赠人后,受赠人已经依法具有该房屋的所有权,受赠人向房产管理部门申请变更登记只是要求房产管理部门履行的一种确认或公示手续,不应再另行收取税费,根据国家计委(2002)595号文件标准,而只应收取换发新的房屋产权证书的工本费80元。就如同当事人申办的继续权公证一样,当事人凭《继承权公证书》就可以直接向房屋管理部门申领新的房屋产权证书,除支付换发新的房屋产权证书的工本费外,不需再额外承担类似于买卖过户而需要交纳的税费。
另一方面,如果赠与人在赠与签订并公证后,不愿交付赠与物即房屋,受赠人以此为由诉至法院,请求法院判令赠与人履行合同并确认房屋产权归受赠人所有,即确认之诉。法院在查明事实的基础上,会依据《赠与公证书》确认房屋归受赠人所有。受赠人凭法院的确认产权之判决书就拥有房屋产权,受赠人去房产管理部门办理变更登记手续也应该是收取换发新的房屋产权证书的工本费。也不需再额外承担类似于买卖过户而需要交纳的税费。
三、解决问题的办法
据市地方税务局介绍，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》要求，本市从20**年6月1日起，将个人购买不足5年住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。这一政策出台后，对促进本市二手房市场平稳发展产生了积极效果。但是，同时也出现了无偿赠与住房增多行为，其中部分是房屋买卖双方以假赠与形式掩盖买卖交易偷逃税款行为。市地方税务局此次发文，涉及个人无偿赠与不动产的营业税、契税和印花税的管理，以及个人将受赠不动产对外销售的营业税和个人所得税管理等相关措施，目的旨在解决假赠与偷逃税款问题，加强个人无偿赠与不动产税收管理。
市地方税务局要求，个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应填写《营业税减免税申请审批表》，并区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：1、属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》2、属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；3、属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》，上述证明材料必须提交原件。税务机关审核上述材料，在《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，同时制发《**市地方税务局减免税通知书》。对个人无偿赠与不动产的，税务机关不为其代开发票。
市地方税务局指出，个人继承不动产的，经税务机关审核符合法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税，并在《个人无偿赠与不动产登记表》中“继承资料审核”栏加盖由市局统一刻制的“个人继承”印章。对除继承外其他无偿赠与不动产的受赠人全额征收契税，并对非继承、遗嘱、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房在缴纳契税前，由税务机关在《个人无偿赠与不动产登记表》中“无偿赠与契税审核”栏加盖由市局统一刻制“个人无偿赠与”印章，房管部门在契税完税证上加盖“个人无偿赠与”印章，并在受赠人领取房屋所有权证粘贴的印花税票骑缝处，由房管部门加盖“个人无偿赠与”印章予以注销。对个人无偿赠与不动产的产权转移书据，按市场评估价格计征印花税。
市地方税务局指出，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按照发生上述行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
2004年8月,尤丽玲和儿子来到无锡市一家公证处。公证人员杨阳接待了他们,并制作了相关的谈话笔录。随后,杨阳代书了一份赠与合同,主要内容为“赠与人将上述在山北镇湖西村二组53号的二层楼房全部赠与受赠人所有”。
几天后,公证处出具了公证书,尤丽玲也没仔细琢磨,以为这下事情办妥了。但是,两年半后,在儿子和儿媳妇的离婚诉讼中,问题出现了。
儿媳妇康美向无锡市北塘区人民法院,要求与范存书离婚。同年12月,法院作出离婚判决,判决书认定:“赠与合同未明确房屋只归范存书一人所有,该房屋应视为对夫妻双方的赠与”,并判决“房屋归范存书所有,范存书给付康美补偿款13万元”。
康美、范存书均对判决不服,向无锡市中级人民法院上诉。2007年1月,中级法院维持原判。同年10月,江苏省人民检察院向江苏省高级人民法院提出抗诉。
无锡中级法院根据高级人民法院的指令,于2009年1月再审判定:范存书认为房屋归其个人所有的意见无相关证据,法院不予支持。范存书在与康美夫妻关系存续期间受赠的房屋,应归夫妻共同所有。
官司输了,房子的一半被判给离了婚的儿媳妇,尤丽玲越想越气,和儿子商量要找公证处算账。2009年4月,他们把公证处告到了无锡市崇安区人民法院。
尤丽玲认为,公证书中仅载明将房屋赠与范存书所有,没有突出房子属于范存书个人这个意思,导致自己财产损失。公证处则认为,尤丽玲、范存书递交公证处的赠与合同中,并没有明确将房屋赠与范存书个人所有,自己没有违背他们的真实意思。
法院审理后认为,尤丽玲、范存书认为公证处违背其意愿的证据不足,驳回了他们主张公证处赔偿的诉讼请求。
尤丽玲母子不服判决,又向无锡中级法院提起上诉。
法院对公证人杨阳进行了调查。杨阳承认,尤丽玲确实是表示将涉案房屋赠与范存书个人,但他在代书赠与合同时疏忽了,只表述赠与给范存书,没有明确归范存书个人所有,造成理解歧义。
据此,法院认为,根据《公证程序规则》,公证人员询问当事人时,应当告知其权利、义务、法律责任、注意事项,并制作谈话笔录。公证人员明知尤丽玲的意愿与合同中表达的意思不符,仍出具公证书,所以存在过错。
关键词 房屋赠予 审查 公证
1在办理房屋赠与公证方面存在的主要问题
（1）赠与的房屋是共有财产，赠与人尚未征得其他共有人的同意，便擅自将房屋赠与他人，如赠与人在婚姻存续期间继承了一间房屋，这间房屋属夫妻共有财产，但未征得配偶同意，就将房屋赠送给他人。
（2）在未取得确凿真实的赠与意思表示证据之前，便轻率出证。如赠与人陈某是聋哑人，也不会写字，只能通过手势动作表达意思（即“手语”），但陈某的这些“手语”不是国家规定的规范手语，无法确认其真实意思表示。然而，公证处仅凭当事人的不规范的手势就确定当事人实施了赠与房屋这一重大的民事法律行为。
（3）赠与声明书的不完善。如缺少赠与人与受赠人的关系，赠与理由、赠与是否有条件和是否反悔以及赠与房屋面积等内容。
（4）出具赠与公证书的证据材料不够充分。有的甚至连赠与房屋所有权凭证也没有索取，仅凭单位证明就草率出证；有的则没有制作谈话记录，或者虽然已制作谈话记录，但其内容过于简单，该问的事项没有问，该记录的内容没有记录；致使谈话内容流于形式，失去应有的证据作用。
2办理房屋赠与公证应注意的问题
2.1在办证方面应注意的问题
第一，当事人必须亲自到公证处提出申请，不能委托他人，如果当事人前来公证处有困难，公证员可应赠与人的要求，上门办理，如果当事人居住在国外或者港澳台地区，想将国内或者大陆房屋赠与他人而申办公证，笔者认为有三种解决办法：一是当事人亲自回来办理：二是当事人事先可以与公证处预约，到指定的公证员可以到的地点办理；三是当事人先向居住地所在的注册公证人办房屋赠与声明书公证，并经我国驻该国使馆或者当地办理机构认证后，寄回当地给房屋受赠人，再由受赠人到所在地申办“接受房屋赠与声明书”公证。第二，如果赠与人所赠与的房屋属于遗产（赠与人是法定继承人之一的），尚未办妥继承手续的，应先办理继承权公证，然后才能办理赠与公证，因为，只有对房屋拥有所有权，才又资格对该房屋进行处分。所以，公证员在接待当事人过程中，应问清楚当事人对赠与的房屋是否已拥有所有权。第三，为避免公证后赠与人反悔而带来不必要麻烦，在办证中要求赠与人与受赠人在公证员面前签订《房屋赠与合同》，公证处证明双方在合同上的签名属实。这种做法主要适用于赠与人与受赠人都居住在国内，而且同住在一起的情况。还有一种做法是“附条件的赠与”，即在赠与合同中明确规定，受赠人必须在一定的期限内履行约定的义务（如对老人尽到赡养义务或不遗弃不虐待某养子女等）后，才能对受赠房屋用友所有权，否则，赠与人可反悔，并可依法撤销原来的赠与行为。这种做法有利于保护赠与人的合法权益，确保赠与目的得到实现。
2.2在取证方面应该注意的问题
第一，办理房屋赠与公证，一般应向当事人收集下列材料：（1）省份证件；（2）房屋所有权凭证；（3）房屋赠与书或合同。但，每个案件往往应具有本身的特殊性，因此，在特殊情况下，应补充一些其他证据材料，如赠与的房屋若为共同财产，则应提供共有人同意赠与的声明书；赠与人若有依靠其抚养、扶养或赡养的又无生活来源的人则应提供证明其实施赠与行为没有影响自己履行抚养、扶养或赡养义务的材料；受赠人为组织的，不但应提供合法资格证明、法定代表人证明，而且还应提供有关主管部门同意其接受赠与的批文；受赠人若为无民事能力人或限制民事行为能力人，其人应提供有监护权的证明等等。
第二，鉴于近年来办理房屋赠与公证后出现赠与人反悔较多的情况，取证时，除索取赠与人亲自书写的材料及有关证明和谈话笔录外，如果公证员认为有必要，还可索取录音带、录像带等证明材料，有利于促进公证书档案工作朝着更高的层次发展。
2.3在审查方面应该注意的问题
第一，应审查的内容。（1）赠与人赠与房屋的意思是否真实、自愿；（2）赠与人是否具有完全民事行为能力；（3）被赠与的房屋所有权时个人所有还是共同所有；（4）被赠与房屋来源是否清楚、合法；（5）被赠与的房屋有无争议或有被抵押、查封等情况；（6）是否有依靠赠与人抚养、扶养或赡养的又无生活来源的人，或者是否有因赠与房屋影响赠与人本身的居住情况；（7）赠与人的赠与目的、动机是否正当，是否有意躲避债务或规避交税等意图；（8）赠与行为是否违背当地有关房地产方面的政策规定；（9）赠与合同的条款是否完备，文字表达是否准确。第二，审查的重点。审查房屋赠与公证案有关证据材料时应重点审查的内容是：赠与行为是否真实、合法和当事人提供的证明材料是否充分可靠以及赠与合同的条款是否完备。这是针对每个案件而言的。但是，具体的案件在审查中往往又侧重某一点，如有一个案件既真实又合法，赠与合同条款也完善，仅缺一份重要证据，对此，只要抓住“补充证据材料”这一点就可以了。
2.4在出证方面应注意的问题
依据《公证法》第二十七条第二款的规定，现将你申办房屋赠与合同公证的法律意义、法律后果以及申办房屋赠与合同公证的注意事项告知如下：
1."房屋赠与合同"是指赠与人将自己的房屋无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
2.赠与人赠与的房屋必须是赠与人个人所有的合法财产。如果赠与人所赠与的房屋属于赠与人与配偶（或者其他人）共有的财产，赠与人应当与配偶（或者其他共有人）共同签订赠与合同并共同申办公证或者取得共有人的书面同意。
3.如果赠与人曾经立有遗嘱处分过本次赠与所涉及的房屋，那么赠与人之前所立的相关遗嘱可能视为被撤销或者部分被撤销。如果赠与人曾经将本次赠与所涉及的房屋赠与给他人（或者以财产约定的方式约定为他人所有），只是尚未办理房屋变更登记，那么赠与人本次申请办理房屋赠与公证可能导致赠与人与前后二个受赠人之间，以及二个受赠人之间产生纠纷甚至诉讼。
4.你签订赠与合同必须是出于自愿，必须是真实意思表示，如果因为恶意串通（例如，以赠与为名行买卖之实）或者受到欺诈、胁迫等原因导致意思表示不真实，则可能导致赠与合同无效，本处可以撤销公证书。
5.你不得以签订赠与合同的方式逃避税收或者履行其他法定义务，否则，因此所致损失及后果由你（们）自己承担。本处可以撤销公证书。
6.你不得以赠与规避合法债务，否则债权人可以对该赠与合同行使撤销权。
7.依据《合同法》第186条的规定，赠与人签订赠与合同之后，在办理房屋权属变更登记之前，赠与人有权随时撤销赠与。但是，如果赠与人申请办理了赠与合同公证，在本处出具公证书后，赠与人就丧失了《合同法》第186条所赋予赠与人的可以任意撤销赠与的权利。赠与人不交付赠与的房屋，受赠人可以要求赠与人交付，因此，赠与人应当慎重考虑。
8.赠与人可以在赠与合同中对受赠人附义务，也可以对赠与合同附条件或者期限。
9.如果赠与人的真实意思是将所赠与的房屋仅赠与给受赠人个人所有，不作为受赠人与其配偶的夫妻共有财产，那么赠与人应当明确地将"所赠与的房屋仅作为受赠人个人财产，不作为受赠人与其配偶的夫妻共有财产"的意思表示写入赠与合同。
（1）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
（2）对赠与人有扶养义务而不履行；
（3）不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自其知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因起六个月内行使。撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。受赠人不同意撤销赠与的，赠与人或者其他撤销权人应当通过向人民法院提起民事诉讼的方式解决与受赠人的纠纷，不能要求公证处撤销公证书。
11.赠与的房屋有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的房屋有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
12.因赠与人故意或者重大过失致使赠与的房屋毁损、灭失的，赠与人须承担损害赔偿责任。
13.房屋赠与合同办理公证后，当事人应当及时到房屋产权登记部门办理房屋权属变更登记。所赠与的房屋自办理房屋权属变更登记后转移给受赠人所有。
14.在转移赠与房屋的所有权之前（办理屋权属变更登记之前），赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，赠与人可以不再履行赠与义务。
15.如果将房产赠与未成年人的，根据《民法通则》的规定，赠与后，监护人除非为未成年人利益不得处分该财产。
16.在本处出具赠与合同公证书后，如果出现下列情形之一，本处可能撤销或者更正公证书，你需向相关的权利人承担恢复原状、返还财产和补偿的义务，对他人或者本处造成侵害的，还应当承当侵权责任。这些情形包括但不限于：
（1）所赠与的房屋属于赠与人与他人共有，而该赠与没有取得其他共有人（包括共同继承人）的同意；
（2）所赠与的房屋在公证后被法律文件确认不属于赠与人所有或者不属于赠与人合法拥有的财产；
（3）赠与人受欺诈、胁迫等原因所签订的赠与合同；
（4）所赠与的房屋已经被查封。
17.赠与合同公证后，在办理房屋过户之前，双方可以协商解除合同。办理房屋过户登记之后，赠与合同已经履行完毕，即使双方协商一致也不能解除赠与合同。如果赠与人反悔赠与，而受赠人也同意不接受赠与，那只能通过再次赠与或者买卖的方式方能把所赠与房屋返还给赠与人所有。
本处特别提示：请你在本告知书上签字（按指印）之前务必认真阅读本告知书。如果你有疑问或者异议，可以要求本处工作人员作出解答；如果你阅读本告知书有困难，可以要求本处工作人员向你宣读。经你签字确认后，本告知书将存入本处的公证档案，作为你已经知悉本告知书所载明内容，并愿意承担相应义务的证据。
公证申请人（签字、按指印）：
年 月 日
房屋赠与协议书（二）
一说到房屋赠与，估计很多人都有听说过，但是也应该有很多人对房屋赠与及房屋赠与协议很陌生，毕竟也不是每个人都必须要经历房屋赠与过程的。房屋赠与，顾名思义就是一个人把自己的所有的房屋无偿赠与给别人。房屋赠与的两个人要想真正完成房屋的赠与，就必须要赠与双方签订一份房屋赠与协议，但是应该很多人对这份房屋赠与协议里面的具体内容不了解。那么，接下来大家就随YJBYS小编一起来了解一下房屋赠与协议的范本吧！
房屋赠与协议范本：
赠与人（甲方）： 身份证号码：
受赠人（乙方）： 身份证号码：
甲、乙双方系 关系，就甲方赠与房屋给乙方的相关事宜，经充分自愿协商一致，签订如下房屋赠与合同：
一、赠与房屋的基本情况
赠与房产为甲方于 年 月 日以 元价格购买的私有房产，尚欠 银行房贷 元，坐落于 ,房产证号： ,土地证号： ,建筑面积： 平方米。
二、甲方自愿将第一条所述房产无偿赠与给乙方，乙方自愿接受上述房屋全部产权。
三、上述赠与房屋甲方须在 年 月 日前将房屋腾空，并交付房屋钥匙给乙方。且甲方须在 年 月 日前办理完赠与房屋的产权至乙方名下的变更登记手续，办理上述房屋产权变更登记的税及相关费用由 方负责。
四、甲方保证赠与给乙方的是上述房屋的全部所有权，不存在任何权利上的瑕疵，保证并免遭任何第三人追索。
五、甲方赠与房屋交接前的债权债务由甲方负责，赠与房屋交接后的债权债务由乙方负责（包括赠与房屋交接后，即 年 月 日后的房贷款由乙方负责偿还）。
六、甲、乙双方须在本合同签订之日起日内到公证处办理赠与合同公证手续。
七、在本合同履行中，如任何一方违约，违约方须依法赔偿守约方因此造成的实际损失，并承担守约方所花去的诉讼费、律师费、差旅费等一切费用。
八、甲、乙双方因履行本合同发生争议时，甲、乙双方可以协商解决，协商不成的向 人民法院或 仲裁委员会申请仲裁。
九、本合同自甲、乙双方签字生效。本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，到公证处办理公证一份。
甲 方：
乙 方：
合同签订地点：
读者林树
林树读者:
张林获得该房屋无需缴纳个人所得税。因为财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》,明确规定以下情形,对当事双方不征收个人所得税:(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。从介绍的情况看,张林属于第(二)种。
张林在办理房屋免税过户手续时,应向税务机关提交以下资料:一是《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠予不动产税收管理有关问题的通知》第一条规定的:(1)属于继承不动产的,继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠予不动产登记表》;(2)属于遗嘱人处分不动产的,遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠予不动产登记表》;(3)属于其他情况无偿赠予不动产的,受赠人应当提交房产所有人“赠予公证书”和受赠人“接受赠予公证书”,或持双方共同办理的“赠予合同公证书”,以及房产所有权证和《个人无偿赠予不动产登记表》。二是赠与双方当事人的有效身份证件;三是属于上述第(一)项情形的,须提供公证机构出具的赠予人和受赠人亲属关系的公证书原件);四是属于上述第(二)项情形的,还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书原件,乡、镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
1．**、**区的房屋赠与，在**市财政局财政征管分局契税征收点办理申报纳税。
2．海珠区的二手房赠与（海珠区房管部门受理的），在海珠区契税征收点办理申报纳税；**区的二手房赠与（**区房管部门受理的），在**区契税征收点办理申报纳税；黄埔区的二手房赠与（黄埔区房管部门受理的），在黄埔区契税征收点办理申报纳税。
政策依据：
1．《中华人民共和国契税暂行条例》
2．《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》
3．《**省契税实施办法》
提交资料：
序号资料名称备注
1房屋估价答复书房管部门出具。
2赠与公证书赠与内容涉及析产、继承的提供析产、继承公证书。
3房地产权证书包括：房地产证、国有土地使用证、权属证明书、产权情况表（查册表）。
公证书与产权证书地址不一致的，还须提供公安部门的门牌地址证明。
4土地使用权基准地价评估书房屋土地使用权属划拨，改为转让或出让的提供。
5**市房屋调换总站免税回条由**市房屋调换总站提供。
6身份证明法人及其他组织的身份证明包括：工商登记营业执照或组织机构代码证。
自然人的身份证明包括：身份证或军官证或护照或户口簿或其他身份证明（曾改名的还须提供户口簿或改名证明）。
委托办理的须提供法定代表人证明书、委托书原件及法定代表人和人的身份证明。
7已经审批的**省契税减免税申请表房屋在权属转移过程中一方曾发生更名、改制、合并等需先行办理减免契税手续的提供。
8法律文书属法院判决或仲裁委员会仲裁的提供。
包括：判决书、裁定书、协助执行通知书。
9合并、分割报告书房地产涉及合并、分割的提供。
10财政部门要求提供的其他资料
说明：
1．以上资料需出示原件和提交复印件各1份，复印件规格为A4纸，并加盖单位公章。
2．房屋在权属转移过程中一方曾发生单位更名、政府行政性划拨资产、企业实行公司制改造、股份合作制改组、合并、股权转让等改制或其他符合减免契税情况的，需携带申请报告、上级主管部门批文、新旧营业执照复印件、工商变更核准登记证明、股东会决议、转制时的资产评估报告、房地产权证书等资料先行办理减免契税手续，取得《**省契税减免税申请表》；不符合减免契税规定的，应按规定申报缴纳契税。
3、房屋占用范围内的土地使用权原为划拨，改为转让或出让的，应按规定补缴土地契税。
申报纳税程序：
纳税人提交纳税申报资料工作人员受理申报、审核资料打印《**省契税纳税申报表》一式两份交纳税人签名确认打印缴款书给纳税人。
缴款手续：
纳税人在10个工作日内凭缴款书到指定银行缴款，交付现金或刷卡的，银行收讫后盖章确认退还缴款书第一、二联；交付支票的，4个工作日后凭回执到银行取回缴款书第一、二联。
领取完税证手续：
工作人员收回缴款书第一联存档，打印契税完税证，其中第二、四联完税证及纳税申报表第二联交纳税人，纳税人确认签收。
办理时限：
1．纳税人在受理申报时领取缴款书。
2．纳税人在交回缴款书第一联时领取完税证。
农村宅基地房地产登记发证所需资料
一、宅基地使用证换证的登记发证
l、申请书
2、身份证(复印件2份)
3、宅基地使用证或房地产权证(原件)(复印件1份)
4、契税收据
5、宅基地勘丈图
6、宅基地户地图(一式2份)
7、房屋分层平面图(一式2份)
8、墙界表
9、审核表
二、拆迁、翻建、拆建、加层、建围墙的登记发证
除需同"一"资料外另需
1、市、区、镇人民政府对宅基地用地指示及附表一式2份(复印件)
2、村(居)民原房，新建房屋平面示意图(复印件)
3、竣工验收证明
三、宅基地房屋析产的登记发证
除需同"一"资料外另需
l、镇土地管理所分户证明
2、房屋析产公证书
四、宅基地房屋买卖的登记发证
除需同"一"资料外另需
1、镇土地管理所对宅基地变更的批准文件
2、市房地产买卖合同
五、宅基地房屋继承的登记发证
除需同"一"资料外另需
1、镇土地管理所对宅基地变更的批准文件
2、继承证明文件及继承公证书
六、宅基地房屋赠与登记发证
除需同"一"资料外另需
1、赠与书及公证书
2、遗赠的提供遗赠证明及遗赠公证书
七、宅基地房屋其他转移登记发证
除需同"一"资料外另需
l、其他有关相应资料(复印件2份)(如:离婚发生变化的离婚证书或离婚协议书)
2、房屋分割协议书、公证书
具体操作顺序:
由各村委组织人员勘丈、制图、计算、初审，村民填写申请表、墙界表，送镇土地管理所复核复审后(一式2份)一份送区财政申请契税减免及对房屋赠与、买卖，经估价所估价后，办理完税。另一份送区房屋土地管理局权证科审查，经局领导批准。缮证后在领证窗费领证。
收费项目及标准:发证登记费100元，勘丈及资料费50元，印花税5元，合计155元。
工作时限:资料齐全经复核，以村为单位审批，分批报上级审批，以100户计算为2个月工作日。
集体单位房地产登记发证需资料
1、计委项目批文(复印件2份)
2、土地批文及附图与土地使用证(正本)(复印件1份)
3、用地批准书(正本)和(复印件1份)
4、建设规划许可证(即建筑执照正本)((复印件1份)
5、营业执照或法人代码证(复印件2份)
6、申请书
7、墙界表
8、法人身份证明书、法人身份证(复印件)
9、委托书、人身份证(复印件)
10、契税收据
11、建筑面积计算表
12、审核表
13、区房屋土地管理局编制的电子地籍图(2份)
14、竣工验收报告单(复印件)
15、单位总平面图
16、区房屋土地变更会办单(户名变更者要)(2份)
17、具结书(89年7月15日以前房屋建筑执照补办直办者)
18、情况说明(情况复杂需要说明的)
19、纳税申报表(区财政局办理契税交上述资料2份中1份)
20、其他相应有关资料(复印件2份)(如:合资企业的章程、合同、可行性报告、外经委批文)。
随着社会经济的发展，个人财富的增多，房地产的升值，旧城区改造的力度的加大，特别是各级政府对被征收房屋补偿数额的增加，一些上世纪八十年代、九十年代公证处办理的涉及房地产的遗产分割、继承、赠与、遗赠等公证事项被投诉案件日益增多。设立公证争议投诉制度，其根本目的是保障当事人、公证事项的利害关系人的权益。公证法修订时，新增加的公证争议处理是对原公证程序规则申诉与复议时的替代。公证当事人、规则事项的利害关系人与公证机构发生争议时的救济主要包括公证机构复查、向公证协会投诉、向人民法院提起民事诉讼三种途径。
因上世纪八十年代初，各地公证处才相继设立，当时配套的法律和公证规范相对较少，以现在公证规范的要求审视八、九十年代的公证事项，难免有一些法律上的纰漏和瑕疵，有一些利害关系人正是抓住了这种纰漏和瑕疵，按现在的价值尺度来衡量自己的得失，提出一些不尽合理的要求，觉得撤销当时的公证书，自己现在能够获得更大的利益和好处。因此，不顾亲情和友情，互相反目成仇，到公证处进行投诉或纠缠，公证处疲于应付，不得不集中人力进行复查复核，有时甚至影响业务的正常开展。为保持社会稳定，正确处理好当事人的投诉，减小矛盾，化解纠纷，公证处要勇于担当，承担起历史责任，这也是公证处的职责和责任。遇到这类问题，公证处应着手从以下几个方面去解决。
一、依据《公证程序规则》第六十一条，进行规劝
根据《公证程序规则》第六十一条的规定，“公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以自知道或者应当知道公证之日起一年内向出具公证书的机构提出复查，但能证明自己不知道的除外。提出复查的期限自公证书出具之日起最长不得超过二十年”。根据本条规定，从公证书出具之日至投诉之日，已经满二十年的，可以明确告知当事人，公证处不予复查。2011年8月我公证处就有这样一个例子。张某，某单位职工，在1987年单位房改的时候，单位以350元的价格，将单位产权土草结构房屋处理给个人，当时他有两所房屋。经他老父亲做他本人工作，同意将单位要处理的房屋产权办在他弟弟名下，因他弟弟当时要结婚，张某本人也同意将该房屋产权办在弟弟名下，张某同父亲、弟弟一同来到公证处办理了公证，并到房地产管理处将该房屋的产权办在了弟弟的名下。但在2010年，由于棚户区改造，要拆迁这所房子，该房屋评估价值达10万元。这样，张某的弟弟将得到十万元的拆迁补偿。张某得知这种情况后，就与弟弟商量，要求弟弟分给他5万元，弟弟不同意给，这样就产生了矛盾。张某到公证处声称，他没有到过公证处办理公证房屋的事情，要求撤销公证书。公证人员查到该公证卷宗后得知，该公证书自出具之日到张某投诉之日，已经超过了20年时间，公证人员明确告诉张某，对该公证不予复查。其实在查看公证卷宗后，公证法律文书的签名就是张某本人所为。其后张某又到县政法委等有关部门上访，后经公证处人员耐心、细致解释后，张某觉得无胜诉希望，放弃复查。
二、依据《公证法》第四十四条进行引导
根据《中华人民共和国公证法》第四十条的规定，“当事人、公证事项利害关系人对公证书的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼”。
本条所讲的是，当事人、利害关系人对已经生效的公证书发生争议，可以提起民事诉讼。也就是说，在进行了公证，拿到公证书之后，当事人、利害关系人对公证书公证的事项发生实体权利义务争议。此时，当事人、利害关系人也可能向公证机构提出撤销但公证机构拒绝，当事人、利害关系人可以以其他当事人为被告提起民事诉讼解决争议。这是本条规定的情形。如2010年12月初，公证处来了一位王某，说要查一本1992的卷宗。其本身是当时公证的当事人。公证人员很快就查到这本公证卷宗。公证内容大体是这样的，王某姊妹6人于1992年8月25日来到公证处，签订了遗产分割协议。原来父亲于1970年死亡，母亲于1989年死亡，当时父母遗产总体作价4万元人民币，主要是房产经过这哥六个的商议，同意最小儿子分一万元，因与母亲在一起生活时间较长，所以多分，其他五个人每人分陆仟元人民币，公证处只证明六人签字属实。当时王某也在遗产分割协议上签名，并分得6000元。公证书内容非常简单，该遗产分割协议均已履行完毕。可是在2010年10月份，因建高速客运专线，归六子所有的房屋被拆迁，获得拆迁补偿款50多万元。王某声称，他还有一个同胞大哥，在河北省某县，是同母亲所生，小时被过继到河北的叔叔家，分遗产时被落下了，公证处已经穷尽了审查义务，公证处并无不当，公证人员以《中华人民共和国公证法》第四十条告之王某，如果真有这样一个大哥，权利受到侵害，可以直接到人民法院。
三、当事人或利害关系人的投诉符合《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》的规定，公证处应予以复查
若当事人或利害关系人的投诉符合上诉规定，则公证可以依据《公证复查争议投诉处理办法（试行）》的规定，进行复查，依据《中华人民共和国公证法》第三十九条的规定，公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效。公证的宗旨就是通过民事法律行为，有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明，以防止纠纷，保障自然人、法人或者其他组织的合法权益。如果公证书的内容违法或与事实不符，就起不到预防纠纷、保障合法权益的作用。对于内容违法或者与事实不符的公证书，应当依法予以撤销。