涂料市场调查报告范文
时间：2023-03-09 12:29:30
涂料市场调查报告范文第1篇
由于人们长时间半生活活动于室内，因此现代室内设计，或称室内环境设计，相对地是环境设计系列中和人们关系最为密切的环节。室内设计的总体，包括艺术风格，从宏观来看，往往能从一个侧面反映相应时期社会物质和精神生活的特征。随着社会发展的历代的室内设计，总是具有时代的印记，犹如一部无字的史书。这里由于室内设计从设计构思、施工工艺、装饰材料到内部设施，必须和社会当时的物质生产水平、社会文化和精神生活状况联系在一起；在室内空间组织、平面布局和装饰处理等方面，从总体说来，也还和当时的哲学思想、美学观点、社会经济、民俗民风等密切相关。本论文主要是针对市场上的装饰材料的种类和市场价格进行调查。
正 文
装饰材料的分类：
一、瓷砖。
现在市场上装饰用的瓷砖，按照使用功能可分为地砖、墙砖腰线砖等。地砖花色品种非常多，可供选择的余地很大
1、釉面砖
釉面砖是装修中最常见的砖种，由于色彩图案丰富，而且防污能力强，因此被广泛使用于墙面和地面装修
2、通体砖
通体砖的表面不上釉，而且正面和反面的材质和色泽一致。通体砖是一种耐磨砖，虽然现在还有渗花通体砖等品种，但相对来说，其花色比不上釉面砖。由于目前的室内设计越来越倾向于素色设计，因此通体砖越来越成为一种时尚，被广泛使用于厅堂、过道和室外走道等装修项目的地面；一般较少会使用于墙面。多数的防滑砖都属于通体砖。
3、抛光砖
抛光砖就是通体砖坯体的表面经过打磨而成的一种光亮砖，属于通体砖的一种。相对通体砖而言，抛光砖的表面要光洁的多。抛光砖坚硬耐磨，适合在除洗手间、厨房以外的多数室内空间中使用。在运用渗花技术的基础上，抛光砖可以做出各种仿石、仿木效果。
4、玻化砖：
为了解决抛光砖出现的易脏问题，又出现了一种玻化砖。玻化砖其实就是全瓷砖。其表面光洁但又不需要抛光，所以不存在抛光气孔的问题。
5、马赛克
马赛克的体积是各种瓷砖中最小的，一般俗称块砖。马赛克给人一种怀旧的感觉，因为它曾是十几年前装饰墙地面的材料。马赛克组合变化的可能非常多，比如在一个平面上，可以有多种表现方法：抽象的图案、同色系深浅跳跃或过渡、为瓷砖等其他装饰材料做纹样点缀等等。对于房间曲面或转角处，玻璃马赛克更能发挥它小身材的特长，能够把弧面包盖得平滑完整。缺点是耐磨性较差。
二、地板
木地板:木地板分实木地板、实木复合地板、强化木地板等
1、实木地板是木材经烘干、加工而成，具有花纹自然，脚感舒适，使用安全的特点，是卧室、客厅、书房等地面装饰的理想材料。实木的装饰风格返璞归真，质感自然，在森林覆盖率下降、大力提倡环保的今天，实木地板则更显珍贵。
2、实木复合地板分三层实木复合地板、以胶合板为基材的实木复合地板等。
3、强化木地板(浸渍纸层压木质地板)属于木材衍生材料，分为耐磨层、装饰层、基材层与防潮层四层。
地板装修一般市场价格：
一：地板(菠罗格、某牌、一等品9 0cm×9cm ×1 8cm)1 5 0元／m2
搁栅(落叶松，3cm ×5cm、干燥不带树皮)850元／m3
地板漆(某牌、亮光、漆三度)185元／组
水柏油、地板钉(某牌、3英寸)l.5元／m2
人工：铺地板(含搁栅加防腐)20元／m2，油漆8元／m2(三度)
二：①地板(菠罗格、某牌、一等品90cm×9cm×1.8cm)150元/m2
搁栅及辅科(落叶松、3cm×5cm、某牌钉、带防腐)10元／m2人工20元／m2
②油漆(某牌三度)32元／m：(含人工)
三、涂料
（一）、涂料的分类：
1、 内墙涂料：外墙涂料：2防火涂料： 3防水涂料：4地面涂料： 5木器涂料：
四、吊顶板
耐火纸面石膏板 耐水纸面石膏板 防水石膏板 吸声石膏板 矿棉板 矿棉吸声...高晶天花板 硅钙天花板 金属天花板 条形天花板铝天花板 矿棉天花板 阿姆斯壮矿棉天花板 吸音天花板 铝扣板吊顶 石膏吊顶。
饰面板材
饰面板材也叫贴面板，是装饰单板贴面胶合板（简称装饰板）的俗称。他是家庭装修中一种主要的面层装饰材料，属胶合板系列，是以胶合板为基础，表面贴各种天然及人造板材贴面。它具有各种木材的自然纹理和色泽，广泛应用于家庭及公共空间的面层装饰。
基层板材
基层板材是相对于饰面板而言的。他是从装饰材料的使用功能上进行区分的，在实际运用中，任何板材均可作为基层板材。一般来说，基层板材料具有造价低、强度大、不易变形、附着力强，可满足造型及以后贴面施工需要等特点。
细木工板的优缺点是什么？如何挑选？
细木工板的优点是：规格统一，易于加工，不易变形，可粘贴其他材料，重量轻，便于施工等，使家庭装修中墙体、顶部装修和木工制作的必不可少的木材制品。
细木工板的缺点是：由于上下两层是夹板，中间为小块木条压挤的芯材，有时中间有空隙，热胀冷缩后易开胶、鼓面、变形。
结 束 语
涂料市场调查报告范文第2篇
液态壁纸作为一种新型环保材料出现在人们的视野中，广大的液体壁纸商家纷纷从网络、电视、报纸这些重要渠道向广大的消费者展示液体壁纸效果。时尚、环保，种种优势集于一身，能否在未来市场中开辟出自己独特的发展道路，给消费者一种不一样的体验，我们拭目以待。
环保热催生液态壁纸
如今，环保已经是消费的主流观念，它已经渗透到不同行业、不同领域，墙纸行业也不能例外。对液体壁纸而言，究其环保性能，可以先从原料入手。据了解，液体壁纸是将取自天然贝壳生物壳体表层的原料，加以丙烯酸乳液、钛白粉、颜料及其他助剂，经高温处理而成，从而在原料成分中就避免了污染物质。
传统的墙体装饰材料主要是乳胶漆和墙纸，然而乳胶漆存在着有异味、易开裂、易老化、难清洁等问题，墙纸也有易霉变、易卷边、易起皮、易污损、易发黄的种种缺憾。虽然壁纸的主要原料是纯天然、少污染的纸材和微悬浮PVC 树脂，不含铅、苯等有害物质，与其他化学饰材相比，几乎谈不上毒性。但是在装饰墙壁时，却需要使用一些墙面胶，如果墙面胶选得不好，其中可能就会含铅、汞等重金属以及醛类物质，进而间接导致室内环境污染。而液体壁纸属水性涂料，因此可以摒除使用过程中的墙面胶污染和刺鼻气味，从而保证了产品使用的环保安全性。同时，因为是水性涂料，它还同时具有良好的防潮、抗菌性能，不易生虫，不易老化。
从另一角度看，液体壁纸的热销，实际上反映了人们环保意识的增强。过去涂料在装修中曾得到广泛使用，因为使用起来方便省事，加之以前的人们对时尚、个性、审美等方面也没有过多的追求，因此几乎所有家庭在装修时都会选择它。但随着环保和健康意识的增强，人们开始寻找一种价格适中、环保健康、个性十足的装修材料。液体壁纸由此应运而生，并受到人们的热烈追捧，满足了人们对健康高品质生活的追求。液体壁纸的出现让室内环境更加美观、环保，提高了人们的生活质量，避免了甲醛、苯类物质对人体造成的伤害，让人们可以过一种更环保健康的生活。
应用广泛前景好
墙艺漆液体壁纸，作为装饰是内墙涂料，该质感涂料具有良好的艺术装饰效果，目前约有10大类别，可变换500多种花型，90多种颜色效果。在当前众多的墙面饰材中，液体壁纸是最为环保和装饰效果最为丰富的产品之一。种类包含：质感涂料，艺术漆，壁纸漆，幻彩漆，浮雕漆，砂岩，肌理漆等。这种新型内墙涂料，把传统乳胶漆或涂料的单调、单色、平滑型时代带进了天然环保型、质感、纹理、个性色彩涂装的全新时代。
液体壁纸适用于住宅、写字楼、宾馆、娱乐场所、学校、医院病房等环境要求高的墙面装饰；也适合砖砌墙体、混凝土、石材、陶瓷砖、玻璃、金属、胶片等表层装饰。卫生间、厨房、户外走廊、桑拿房、足浴屋等潮湿环境的墙面装饰。各种文艺场所及家居等个性化特点的封面装饰。记者采访了青岛彩韵墙艺有限公司的赵登亭经理，他表示室内涂料红火跟这几年人们对室内涂料品味个性追求有直接关系。大家都知道家里墙壁越美丽越好，就跟洗照片希望能看到汗毛孔一样，人们永远都不能满足，心理老想着追求高贵、典雅、多极、与众不同，同理，随着人们对墙内涂料效果越来越重视，传统涂料单板的成品效果已远远无法满足人们的需要了，可如何让家居装饰做出花样、做出特色来，却一直未能引起人们的注意，可以说墙艺漆液体壁纸的发展任重道远。内墙涂料市场的需求量仍将迅速上升，从各地的内装工程来看，许多业主在表达情感诉求的时候都选择墙艺漆液体壁纸，一些大型装饰工程运用墙艺漆液体壁纸的比例也逐渐上升。庞大的市场，孕育财富的摇篮！液体壁纸行业正面临难得的机遇。
保障房绿色标准为行业提供新机遇
3月29日，住房和城乡建设部副部长仇保兴表示，大规模推进绿色建筑与建筑节能的时机已经成熟，需多措并举推动绿色建筑和建筑节能发展。推动绿色建筑和建筑节能发展，首先要提高新建建筑的绿色建筑比例。要加强规划管理，提供优惠政策，同时依托生态城建设强制实施绿色建筑，要求新建生态城区80%的新建建筑应为绿色建筑。其次，要推动公共建筑节能改造。目标是到2015年，重点城市公共建筑单位面积能耗下降20%以上。
仇保兴表示，要推动保障房建设率先执行节能和绿色建筑标准。2014年起，所有直辖市、计划单列市及省会城市建设的保障房将实施绿色建筑标准。众所周知，保障房将在未来的中国房市中占据很的大比例，保障房绿色标准的执行，无疑会为正在发展的液体壁纸行业提供更大的空间。因为液体壁纸不仅是成品绿色环保，能为装修业主打造一个无甲醛污染的健康居室。更因为液体壁纸产品的生产原料来也是纯天然无污染的，而且生产过程中不需要消耗大量的能源，不会造成环境污染。因此，液体壁纸产品是真正符合绿色标准的产品。各液体壁纸企业应该重视和努力把握住这次难得的发展机遇，利用两年时间，做好充足的准备，等待标准实施那一刻，实现各自企业新的腾飞。
推广和普及水性知识是要务
不管是国内、国外的企业都希望往低碳方向发展，如果看一下外国的经验，会发现欧洲、美国二三十年才有一定的成绩，我们的企业可以坐在这里等，等它慢慢地改变，或者可以自己组织起来，一起来推动水性。希望可以在更短的时间内把水性涂料推广得更快更大，企业可以朝两个方向来走，第一是在价值链上推广，把正确的信息告诉我们的同行，还有终端的用户。第二，企业也希望跟政府部门有一个直接的沟通，也是把正确的信息跟政府多沟通，其中当然希望在一定的时间之内可以把标准提高，让更多水性可以在不同的工业上可以用得到。
时至今日，墙艺漆的水性已经成为解决低碳环保的重要解决方案，当然不能说水性墙艺漆是唯一的，因为还有粉末涂料等等来解决这个问题，但是水性已经公认为非常好的解决方案，所以在2009年的时候在国内和国际的一些涂料原辅料的倡议下在中国成立了水性平台，这个水性平台正在通过自身的努力来推动涂料行业相关法规和标准的发展，促进涂料行业向着更环保和更高效的方向发展。
从多年前讲水性，去年开始讲低碳，水性化一直是涂料的发展方向，现在国产的建筑涂料和国外的大公司最大的差别就是质量。虽然国产涂料在水性方面有些进展，有些应用，但是目前水性还取代不了传统的溶剂。
水性化是一个大趋势，环保更是一个大趋势，水性不能解决一切问题，国内大部分企业还在做油性，把油性做好了还是非常有前景的，因为很多油性的材料也是环保的。现在很多企业都投入了很多精力开发水性，这是一个大方向，任何人如果忽略了这么一个历史的机会都是不可原谅的。现在建筑涂料的水性化，如果某个企业还在强烈做油性给人感觉太不符合时代了，如果说这个企业只做水性相对来讲生存还是比较艰难的，我们采取的方法一定是齐头并进，既尊重现在，又面向未来。
液态壁纸行业还需进一步优化
但目前中国的液体壁纸行业出现了"伪竞争过剩"现象，这主要是概念创新带来的副作用。"液体壁纸"是一个非常好的营销概念，但只有一个概念创新为支撑的品牌多了就必然出现"伪竞争过剩"现象，生产企业应该在液体壁纸行业中独具慧眼，看穿重重迷雾之后的本质，让产品回归到产品本身的品质上去。实际上这是一个基本的营销规律，一个细分市场在发展过程中产生泡沫是必然的，但也在不断的通过渠道的扁平化滤除泡沫。空洞的品牌运营商与其经销商其实是泡沫的主要组成部分，因为"液体壁纸"概念虽好，但真实的需求还是要产品去支撑的，最终的竞争是决胜在产品端的。
国内的液体壁纸品牌大概有100多个，但很大一部分并没有自己的研发能力和生产基地。都是纯粹的品牌和渠道运作。真正拥有完善的研发到生产到销售到施工全套环节的品牌所占比例不足30%。
赵登亭经理指出：随着人们对健康的越来越重视及对环保意识的提高。液体壁纸自然就成为了主流，液体壁纸将会迎来一个跨越式的发展。但液体壁纸的发展受到了三个方面的制约：
一是我国油性涂料和乳胶漆相对比较成熟，其操作性比较好，装饰公司和施工人员效率高而不愿更换操作条件相对苛刻，成本相对较高的液体壁纸。
二是人们的认知度还不够，对于这个产品还不是很了解。
三是液体壁纸价格高是溶剂型涂料价格的好几倍。由于施工比普通墙纸和乳胶漆复杂，人工成本比较高，所以整体造价也比传统壁材要高。
未来5年力求转型大发展
在我国，液体壁纸已有10几年的历史。但其发展和销量、技术一直没什么大的突破，不过液体壁纸市场前途是光明的，但发展道路是曲折的。
尽管当前液体壁纸还存在着这样或者那样的不足，但液体壁纸的发展前景还是很光明的。这主要是因为液体壁纸有着接近于完美的环保特性。《2010-2013年中国液体壁纸油墨市场调查报告》显示：研究一个新产业的发展，就应该从整个产业链去分析。假如，只盯着液体壁纸某一个缺点不放，导致的结果只能是原地踏步、怨天尤人。
我们必须分析新产业初步发展的驱动力在哪里，快速发展的驱动力在哪里，快速发展所需的条件是什么。当前，液体壁纸，在各个领域都有了初步的发展，这就说明市场或者用户有这样的需求，这也代表着未来的发展方向。
涂料市场调查报告范文第3篇
[关键词] 商品 色彩 设计策略
一、商品色彩设计的意义
在竞争日趋激烈的市场中,由于商品逐渐趋于同质化,不同品牌商品的功能和价格往往非常接近,而此时商品的视觉效果就成为消费者的抉择的重要因素。而在影响商品的视觉效果的因素中,商品的色彩这一因素的作用非常独特和重要。因为色彩具有先声夺人的效应和魅力,它可以刺激和提升消费者购买的欲望。根据有关试验表明:人们所获得的信息80%由视觉得来的,而人们在观察物体时,最初的20秒中色彩感觉占80%,形态感觉占20%;两分钟后色彩占60%,形态占40%;五分钟后,两者各占一半。美国人总结出的“7秒定律”也印证了上述试验结果,他们发现消费者面对琳琅满目的商品,只要7秒钟,就可以确定对这些商品是否感兴趣。在这短暂而关键的7秒之中,色彩的作用达到了67%。这些结果都证明了色彩给人们的印象是多么的迅速和深刻。也决定了在商品的开发设计的过程中,为商品选择合适的色彩是必须而又重要的一个环节。
二、商品开发中影响色彩设计的因素
怎样来进行商品的色彩设计呢?首先我们就需要了解影响商品色彩的因素。商品的色彩设计是主要根据商品的目标用户、商品的类别和商品的销售三方面因素来决定色彩的选择和比例,这样可以使商品更具竞争性和适应性,减少满目性。要考虑商品是的目标用户是谁,其喜好的色彩有什么;商品的用途,使用环境是什么;不同民族、不同地域、不同职业的人对于商品的色彩有不同的选择;相同民族,不同地域的人群对商品色彩的选择也有明显差异;同一民族,不同的历史时期、不同经济发展状况的选择也有区别;消费者的文化修养也影响到对商品色彩的好恶;同时,流行色也是商品色彩设计的考虑因素,如手机、汽车常把室外流行色作为外表色;而家电产品、汽车内饰则选择室内流行色;流行色有着其自身发展规律,如果长期感受同样的色彩,人们就要寻求新的刺激;此外,商品色彩的选择还要考虑到实用性,如白色的商品易脏,需要经常擦洗,而深色商品的耐污性则相对要强很多。
三、商品开发中色彩设计的策略
从影响色彩设计的因素我们可以发现,在对商品进行色彩设计的过程中需要考虑的因素是很多的,我们怎样才能按部就班的完成这么一项复杂的工作,最终为商品准确的选择适合的色彩呢?这就需要有色彩设计的策略,在这里我将色彩设计的策略总结为4个环节,分别是:色彩的调查研究策略、色彩的功能性设计策略、色彩的情感性设计策略和色彩的营销性设计策略。
1.色彩的调查研究策略
在商品开发的过程中,不论任何类型的商品――小到牙刷,大到汽车,其色彩设计都必须建立在充分的调查研究的基础上。色彩的调查研究中,最重要的是分析色彩所处的时代环境。从具体的操作角度,色彩的调查研究可分为信息层面的流行色调查研究和实地层面的市场研究。前者可分为新闻、杂志、专业刊物等,还可以进一步分为国内刊物和国外刊物,流行趋势预测信息和市场调查报告。而实地层面的市场调查研究可分为店头调查研究和街头调查研究。店头调查研究又叫定店调查研究,即定期去固定店铺商场进行调查研究。街头调查研究又叫定点调查研究,它不局限于一家店铺商场,以人气旺的店铺商场为主要目标,定期在固定的场所进行调查研究。以上的调查可根据商品的类型,选择数月或每月一次进行,并汇总色彩样本和附有照片的表格。调查研究贵在坚持,以把握色彩的变化趋势为核心目标。
2.色彩的功能性设计策略
色彩的选择与商品的功能属性有密切的关系,不同功能的商品在进行色彩设计时的差别很大,这种差别来源于人们日常生活经验的积累,例如与饮食洗漱相关的产品强调清洁,而白色会让人感到清洁,所以电冰箱、微波炉、座便、洗脸池等厨卫用品大多会选用象征清洁的白色;商务用车强调高档、威严、地位,因此也大都会以稳健、重量感十足的黑色作为主色调;而红色最为醒目,因此在具有侵略性、指示性和应急性的产品上大量应用了红色,如高性能跑车、道路标示、消防设备等。
色彩的功能性设计策略还体现在,色彩不仅与视觉有关,还可以影响人的情绪和行为,甚至还会影响人的身体机能。比如:蓝色能给人以宁静、深邃之感,具有明显的镇定作用;紫色可使人的情绪得到安慰;黄色能促进血液循环,增加唾液腺的分泌,刺激食欲;绿色对人的视觉神经最为适宜,能够缓解眼睛疲劳,因此现在的黑板大都变成了绿色。色彩还可以影响到人的味觉。美国色彩研究所曾经做过实验:将同样的咖啡倒入形状相同、颜色各异的杯子,然后请人分别品尝,结果多数人认为杯子里的咖啡口味有很大区别。他们认为黄色杯子的咖啡太淡,绿色杯子的咖啡有酸味,红色咖啡的味道最香浓。因此,我们不难理解为什么雀巢咖啡的杯子要设计成红色了。
3.色彩的情感性设计策略
色彩是具有强烈的情感倾向的,比如柔和的浅色会给人以轻盈的感觉、冷色系具有男性的感觉、艳丽柔和的色彩则具有女性的感觉。利用色彩在情感上的强烈的渲染力,可以增强商品形象的渲染力,加强识别记忆。在开发商品的过程中,针对不同职业、地区、年龄的人要考虑他们的情感倾向和审美趣味,据此进行色彩设计。比如,给小孩子设计玩具产品时就应该色彩鲜艳,色相对比强烈,这样可以给孩子产生新奇感;青年人则喜欢张扬、夸张的色彩;成年人则喜欢沉稳、丰富的感觉;而老年人则要避免太强烈的色彩,要以宁静、安详的色调为主。
比如,2006年12月在中国地区上市的索尼VAIO C系列笔记本电脑以鲜明的流行色以及和谐的配色,荣获“2006年度中国电子产品色彩大奖”。除了经典的白与黑,浅绿、粉红、淡蓝以及灰色都成为了该系列的主推色,再辅以与机身颜色搭配的键盘,其和谐之美使C系列具有出类拔萃的悦目和自信。虽然C系列笔记本电脑的成功不能全部归功于对色彩的大胆运用,但是色彩作为“沉默的推销员”,其地位和作用已经得到了广泛的认同。
4.色彩的营销性设计策略
产品只有在消费者购买之后才能成为商品,在产品设计生产出来后怎样更好的销售出去,这主要是营销环节的事情。但是在商品的开发设计中,就必须要考虑到营销环节的因素。日本立邦涂料有限公司设计中心研究表明,色彩能为产品及品牌的信息传播拓展40%的受众,可以将人们的认知理解力提升75%,也就是说在不增加营销成本的基础上,成功的色彩设计可以为品牌的传播增加15%～30%的附加值。
我们以联想的手机为例:联想手机在2006年9月10日了“粉”时尚手机i807,并在同期启动以“粉时尚”为主题的营销推广活动,使得联想手机成为国内首个利用色彩去诠释产品感性诉求的品牌。i807手机作为手机市场上首款拥有缤纷亮丽色彩的PDA手机产品,销售状况非常不错,使联想手机的市场份额得到了显著的提升。在销售旺季,一些地区甚至供不应求。根据第三方调研数据显示,在粉时尚的宣传攻势下,联想手机的整体品牌知名度得到了进一步的提升,尤其在一级城市提升了近7%。这意味着 “色彩”成为了联想手机体验营销的新卖点。
四、结论
在“眼球经济”时代,如何让商品更吸引消费者的注意并唤起他们购买的欲望成为所有商家都在思索的问题,而这就需要从商品的开发阶段就进行深入的色彩研究与设计,根据商品在目标用户、功能特性、造型特点等因素,充分利用色彩的调查研究策略、功能性设计策略、情感性设计策略和营销性设计策略,为商品设计出更多适合的色彩,使商品从市场上脱颖而出,在激烈的竞争中赢得一席之地。
参考文献:
[1](日)下川美知:色彩营销[M].北京;科学出版社,2006
[2]北京领先空间商用色彩研究中心:商用色彩设计指南[M].北京;中国青年出版社,2008
[3]孙 云:现代营销中的色彩战略[J].科技经济市场,2009年03期
涂料市场调查报告范文第4篇
CTP制版系统的市场在很大程度上已经饱和，如果把印后加工企业从德国印刷业的企业总数中扣除，那么剩下约8000家企业就是潜在的系统投资者。假设折旧期限为5年，从理论上讲，每年市场上需要新安装1600台CTP系统。涉及到供应商的数量和竞争压力，其销售额和贡献毛利保持在一定的范围内。怪不得，自2013年以来，供应商的数量在下降。
系统结构
CTP制版机可以分为外鼓式、内鼓式和平台式系统。
外鼓式系统：应用范围最广。印版张紧在鼓上，类似于在印刷机的印版滚筒上定位，不同数量的红外二极管（或紫二极管）组合成光学系统，从而产生相应数量的像素。光学系统与鼓轴平行，在印版上面通过扫描线在X方向被“记录”在印版上，同时鼓在旋转，这样在Y方向产生一个接一个的扫描线。在二极管和带有旋转印版的鼓之间距离是很小的。
内鼓式系统：比2013年供应量大幅减少。在该系统中，印版静止在半圆形的槽内，紫二极管和旋转的光学偏转部件或多棱镜处于圆心。当整个光学系统在印版的长边方向 （Y方向） 运动时，扫描线一条接一条大多在印版短边被记录 （X方向），光束的长度相当于槽圆度的半径，印版尺寸越大，光束越长。由于长度限制，印版尺寸限于950mm×1150mm。
外鼓式系统每分钟滚筒转数达6000转，而内鼓式系统的偏转部件或多棱镜每分钟旋转25000转，但在成像效率上只有很小的差别。
平台式系统：像内鼓式一样工作，但印版静止在一个Y方向运动的平面滑床上。光学系统至印版中心的距离比至印版边缘的距离短。为了排除像素在印版上的大小变化，必须通过光学系统补偿差异。绞盘技术符合平台原理。聚酯印版由卷筒牵引，并通过辊子在Y方向传送。贝斯印（BasysPrint）公司采用特殊技术工作，使用光学滑床在X和Y方向运动。
能源
几乎所有CTP系统都用紫、红或红外光成像，区别在于能量功率和能源的光谱发射。
对U V光敏感的传统印版对第一组的CTP系统是“宽带”（超出400nm）感光的，所以可以用功率强的紫二极管（约120毫瓦，405nm）成像。
同样紫二极管，405nm，大多只用60毫瓦，主要在内鼓和平台式系统用于光聚合物印版成像。UV和光聚合物印版在黄光下进行手工处理。
高度感光的卤化银聚酯印版使用红二极管650nm进行成像。通过全自动生产可在日光下操作。
红外二极管830nm，为热敏印版成像，大多用1瓦功率。多个二极管可以组合成一个阵列，在快速CTP系统上可以安装多组阵列。功率强的红外激光，其光束分成128个通道，可以替代单个二极管。
分辨率
分辨率（每英寸点数，dpi）是每小时印版可成像数量的标准，2400dpi或2540dpi（950或1000像素/平方厘米）是质量和产量之间最好的折中。分辨率减少一半到1200dpi或1270dpi，每平方厘米的像素p少1/4，但产量没有增加一倍，因为换版时间没有改变。对于要求最高的质量，例如特殊要求的安全印刷，海德堡和Lüscher公司提供的分辨率可达5080dpi（2000像素/平方厘米），甚至更高。
印版尺寸
如果在大尺寸的CTP系统上为小型印刷机的印版成像时，那么印版最小尺寸则是标准尺寸。爱克发（Agfa）、网屏（SCREEN）和富士胶片（Fujifilm）公司的印版尺寸都是同样的，其他规格也一样。
产量
外鼓式系统通过分辨率和二极管的数量（或通道）可以影响产量。偏转部件或多棱镜的旋转速度能改变内鼓和平台式系统的产量。大多数系统都有不同的型号，例如柯达的CTP系统可提供5个速度等级。
冲孔系统
印版在CTP系统冲孔，保证在印刷机上用少量调节达到精确套准和废纸消耗少。手工冲孔产生误差，因此不能完全排除印版在垂直度上的少量差异。此外，在CTP系统的三点冲孔设备上冲孔和机外冲孔是不一样的。
印版处理
自动将印版输入CTP系统的版盒和除去印版之间隔离的保护纸并不便宜，但手工处理印版更贵。在每小时产量20块版时，换版的周期时间为3分钟。在成像时间内，需要在CTP系统绑定一名技术人员，即使换版进行得很快。
除去单版盒外，还有为不同印版尺寸用的双版盒和多版盒。当然，可以更换不同尺寸的印版成像。大尺寸的CTP系统可以将整堆的印版装入版盒。
印版标准
归根到底，印版成本影响投资的决定。传统的UV印版与免化学和全免处理的印版之间存在显著的差价。印版差价受不同因素的影响，例如印版乳剂和年需求量。特别是巴西、中国和西班牙的版材制造商面对较高的竞争压力，这在印刷厂进行价格谈判时非常有利。
传统的UV印版仍具有明显的价格优势，但它离不开化学处理过程。趋势是明显向免处理印版（贵一些）发展，虽然其耐印力提高，但还远不能达到与化学连接的印版的印数稳定性，也不能为最高印数烤版。但是印数下降有利于免处理印版。
另一个标准是对表面整饰和立即印后加工进行UV干燥的趋势，这与印版由于受侵蚀性UV油墨的影响而降低耐印力有关。这样在印版耐印力、包括内部成本的处理费用和价格之间找到理想的折中，并不是容易的事。
市场变化
最近，版材制造商发生了很大变化。中国制造商爱司凯和科雷强力挤入市场，而其他供应商从市场上消失。
■ 科雷：drupa 2016新推出UVP-26 H 3合1系列，可提供小印刷厂用的带自动装版和冲孔的两页系统，计划扩大到大幅面尺寸的CTP系统。
■ CTP Optotec：意大利制造商，迄今为止由Marks 3-zet（已不存在）。
■ Dotline：德国制造商已从商业印刷市场退出，目前只集中在报纸印刷领域。
■ Kinoto公司同样已从CTP市场退出。
■ Krause：自德鲁巴以来，新推出带B1尺寸的UV-Star 106的“Commercial CTP生产线”，带有从装版机至弯版边和分选机的全自动生产工作流程。
■ Xante’公司新推出HWC-Pagemaker 7系统。这是一款专用的激光打印机，可以用1200dpi分辨率为尺寸达340mm×505mm的聚酯印版成像，印版在机外冲孔，版盒容纳50块印版。
■ ECRM和Presstek （美国） 、Escher Grad （加拿大） 和Highwater （英国） 公司迄今为止占有市场份额很小。
结论
与2013年的调查对比，第一组（传统UV印版成像）和第五组（热敏印版成像）提供的CTP系统明显增加。中国供应商提供的CTP系统不仅可以用紫二极管，而且也能用红外二极管为UV或热敏印版成像。其他组的CTP系统明显减少。
由于UV干燥和免处理印版的使用增加，是否会产生向热敏印版方向转变？没有什么事情不可能发生。
如同相应的CTP系统一样，免处理、免化学、低化学、免显影和传统的热敏印版明显领先，其次是传统的UV印版，光聚合物印版供应下降，聚酯基的印版依然在小印刷厂用于尺寸约50cm×70cm的印刷。在三菱的Silver Digiplae印乳剂中嵌入的显影物质被激活并稳定，而Violet Digiplate印版只需要用水冲洗。相应装置整合在特定的CTP系统。
对CTP系统的投资受印版的影响，因为印版作为消耗材料造成日常的流动成本。因此许多印版需求量大的印刷厂喜欢使用廉价的传统UV印版，这种印版在全球依然大量生产。这种印版的乳剂原来是为在晒版机上用UV灯晒版研制的。但是光谱感光度的带宽如此之宽，以致于基本上全覆盖可见光的紫外区，因此可以用紫二极管成像。
我们把热敏印版区分为免处理印版 （由CTP直接到印刷机）、免化学印版 （在简单的冲洗机上脱膜）、低化学和传统的显影印版。爱克发和海德堡公司也按照“无显影”的印版界定，因为在冲洗印版时用胶液，显然不是完全无化学药剂。
免处理印版无疑具有很大的未来潜力和节省的费用：无显影机、无化学药剂、不用清洗显影机的化学处理、不用连接上下水通道、减少空间需要和由于显影故障造成的废版，经常用于昂贵的印刷机。
但是也有局限性，较高的价格通过节省更多的油墨作为补偿。在使用普通油墨时，印数限于10万份，而使用UV油墨印刷时，印数限于8000（爱克发）和1万份 （富士胶片和柯达）。不能用烤版增加印数。
但是，富士胶片和柯达已经宣布，2017年第一季度推出耐印率增加一倍的改良印版。对于提高印数的要求，类似于化学显影的印版可以暂且不实现。尽管如此，中小企业尚未发展到新一代的印版。8000至1万或最近2万份的耐印率对大多数活件来说足够了，必要时制作第二套印版也比用化学处理便宜。
关于表格
见表7～11。最小的网点和细微层次在印版和印刷中再现的分辨率，在印版上的差别保持在一定的限度。1%～99%或2%～98%的网点大多以80线/厘米完美地复制在印版上，印刷也没有问题。这相当于小网点直径为12.5或17.5微米（μm）。常见的调频网点直径为20μm或21μm，用这种印版分辨率可以完美地复制。
高感光度的光聚合物印版成像所需要的能量低于每平方厘米1毫焦耳（mj/cm2）热敏印版所需的能量达200mj/cm2 。
例如，1焦耳相当于在1秒钟产生1瓦的功率或将102克的物体提升1米所需要的能量。光聚合物印版需要微焦耳/平方米厘米（μJ/cm2）范围内的能量，一只苍蝇在飞行中产生约150μJ的运动能量。传统UV印版的感光度在50mj/cm2范围内。一粒小冰雹（0.5克）以50km/h的速度下落，其运动能量同样是50mj。虽然这种比较可能经不起科学标准的检验，因为印版成像的能量涉及1cm2，但是可以说明印版成像需要的能量是多么小。
为了确保每小时尽可能高的产量，印版的高感光度是必要的，因为射在印版上的二极管光点直径只有0.01～0.02mm（10～20μm）。曝光时间同样特别短，用16、32、64或128同时成像的二极管，大大减少了整个曝光时间。
化学处理和印版的耐印力影响生产成本。小企业的印数少、印版需要量小，倾向于较贵的免处理印版。印数多和印版需要量大时，使用传统的UV印版可以降低成本。
针对数字印刷的竞争，使用UV油墨印刷给胶印带来了显著的优势。优化的|量，特别在非涂料纸上印刷时，在印完正面之后印张可以直接翻面或立即进行装订和印后加工，能大大缩短交货时间。
在耐印力方面，在使用免处理印版印刷的8000份与使用烤版的低化学印版的40万份之间上下波动。
价格
如果设定传统显影的热敏印版费用为100%（价格有很大差距），那么传统的UV印版用减价20%计算。免处理印版加价在15%～20%的范围，因此，在传统的UV印版和免处理印版之间存在很大的差距。
涂料市场调查报告范文第5篇
关键词：功能分区资源共享绿色医院
一、项目概况
位置：项目位于云南省楚雄州大姚县城东北方向。建设用地东侧隔路（12米）与县城居民区相连，南侧紧邻居民区，西侧临百草岭大道（36米），北向紧邻西河河滨路（18米）。用地平坦，交通便利，周边城市设施配套较为完善。
用地：项目用地面积32668.2 （合49亩）；总建筑面积55148 ，项目分两期建设，一期总建筑面积29253 ，二期总建筑面积25895；医院建设按照国家制定的二级综合医院建设标准执行，具备二级综合医院诊治常见病、多发病的功能，设置病床数499张。总的建设目标为，一次规划设计，分两期实施。
项目建设内容包括主体工程、公用辅助工程、环保工程等。主体工程包括住院楼、门诊楼、急诊楼、医技楼等；公用辅助工程包括供电设施、供排水设施、通风系统、停车场、周边道路等；环保工程包括污水处理站、垃圾收集间、相关绿化设施等。
二、规划依据
1．《中华人民共和国城市规划法》1989年
2．《中华人民共和国土地管理法》1998年
3．《城市规划编制办法实施细则》1991年
4．《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90
5．甲方提供的地形图和道路红线及设计委托书
6．民用建筑设计通则GB50352-2005
7．建筑设计防火规范GB50016-2006
8.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95
9.《综合医院建筑设计规范》JGJ49-88
10．城市道路设计规范CJJ37-90
11．建设主管部门提供的规划设计通知单和地形图
12．建设单位提供的项目定位报告，市场调查报告和任务书
13．国家相关的城市规划和建设的技术规范和规定
14.当地政府提供的规划意见书
三、项目目标
1、创建集医疗、保健、科研、教学、康复、休闲服务为一体的现代医疗中心。
2、以人为本，体现对医院内的各种使用者的关心，创建适宜的就诊、工作空间。
3、尊重地方建筑文化和地域特色，将现代化的医疗中心和大姚传统建筑文化有机的结合起来。
4、注重节能、环保、绿色、低碳的设计理念，营造温馨、舒适、人性化的绿色医院。
四、总体规划布局
1.大姚平安医院作为独立的建设项目，医疗用房的功能基本完整，科室配置基本齐全，可以独立运营发挥自身效能，根据规划的发展，总图预留了部分用地，可增加和完善其它医疗服务功能。
2.沿用地西北角各退让道路约25米，布置医院一期主体建筑（门诊部、医技部和住院部），一期主体建筑南侧预留二期医技部和二期住院部，一期主体建筑在西向百草岭大道和北向西河河滨路一侧各留一至两个出入口。门急诊是医院最前沿的窗口，是接触病人最早、最多的场所，门诊部具有功能、流线、使用人群复杂的特点，因此将门诊部面向百草岭大道，毗邻主要人流来往的干道，是展示医院形象的所在，是整个区域的构图重点，占据首要位置；住院部位于医疗区的北侧，在干道西河河滨路上有较好的景观，南面全部为病房，面向开阔的绿化庭院；医技部位于两者之间，便于衔接住院部及门诊楼两者的功能。
3．其他附属用房呈现分散而又联系的布局，其中职工活动中心和保障用房为一期建设，行政楼、实习生公寓、食堂为二期建设，附属用房与主体用房有一定的间距，且联系紧密。
五、交通组织
本项目在西向临百草邻大道（36米）一侧开设一个门诊主出入口和一个急诊出入口，在北向的西河河滨路（18米）路开设一个住院人员出入口，在东向的规划路（12米）设置一个后勤供应出入口。以主体建筑为核心，内部主要道路（7-9米）呈环形设置，行政办公楼、后勤供应房和职工食堂等建筑与主要道路各自连接，在主体建筑的西侧、北侧设置集中式的停车场，在各个行政后勤用房周边设置小型的停车场，各个功能区周边均设置消防通道或环道。满足消防疏散要求和方便管理，区内道路宽度约6米。静态交通方面考虑地面停车，主要停车场位于主体建筑周边，停车位能满足院区停车需要。
严格规范内部人流、车流及物流的清洁与污染路线，洁净物资与废弃物均设独立的通道与出入口，做到清洁路线与污染路线分开，互不交叉。医院主入口设于城市干道上，充分利用城市道路界面，根据门诊的特点，设多个出入口，方便各种就医人；污物出口设于南侧城市支干道上，远离门诊主入口，出口隐蔽。
明确各功能联系，医院各功能楼布局联系疏密有致。纵观全局，医院建筑按照其相互联系的密切程度进行集中与分散设计。医疗区的医技与门诊、住院紧密联系，门急诊部与住院部的病患与医技部有着直接的联系，因此将医技楼设于门诊楼与住院楼之间的交通枢纽上，通过水平和垂直交通元素进行有机的联系，使得总体分区合理，开合有致。
六、绿化景观
本项目在主体建筑东侧和南侧成片绿化、集中造景；草坪、 灌木、乔木、观赏类花卉与点缀在绿树花木丛中的亭台楼阁以及艳丽的广场砖相得益彰；内部环形道路东侧和南侧做带状绿化，西侧沿百草岭大道和北侧西河河滨路作二级道路景观绿化和生态式停车场，多层次、多维度的绿化方式，绿化系统由自然原生态景观、屋顶功能绿化、屋顶节能绿化等构成，形态丰富的绿化方式与建筑之间形成穿插与渗透的亲近自然的空间和错落有致的景观，满足了医院生态景观需要，以及病患、医生的活动、休憩之用。其他小面积绿地，分散于整个区域，形成了点、线、面相结合的绿化体系。
本方案强调绿色景观与建筑融合，将自然的阳光与空气引入建筑内部。自然园林的“治愈力”和现代医疗一起，共同促进病人早日康复。
七、节能设计
大姚县属于VB（温和地区），设计需满足《公共建筑节能设计标准》50189-2005的规定，住院部的病房全部朝南，门诊部和医技楼朝西向房间的外窗设置水平遮阳板，楼电梯间、内走道全部自然采光，屋顶设置太阳能集热设备，充分利用太阳能资源。
门诊大厅为玻璃采光顶，侧向百叶自然通风，围绕大厅做垂直绿化。
在多层建筑及退台屋面设置屋顶花园，既调节了微气候环境，又起到保温节能、雨水利用、美化环境、保护建筑等作用。
八、人性化设计
设计中强调全方位的人性化服务：
1、布置富于乡土意味的中庭绿化，让人性回归自然；
2、缩短医患步行距离，减少高度转换，清晰科室方向性；
3、无障碍设计，大到医院规划布局，流线控制，小到功能房间以及建筑施工的细技末节，无不体现这一原则。
九、建筑造型
在提倡自然环保与强调资源整合、集中管理的双重考虑下，采用了高低结合的相对集中式设计。兼顾到水平式与集中式的优点，功能分区明确，流线便捷、清晰，住院部为高层建筑，相对垂直发展可集中管理，留有水平发展空间，门急诊医技楼为多层建筑，总体上错落有致，有利于丰富造型。医院作为一种公共建筑，同时存在着公众形象与医疗场所两种外形特质，建筑外观以现代建筑风格为主，建筑外墙以中黄色涂料加纵横向分格缝，摸拟铝塑板效果，女儿墙采用白色架空金属栏板，外窗采用结构梁柱自然划分，门诊部西向沿窗上口外挑横向遮阳板，居中门厅采用大玻璃幕墙。
雅致明朗的立面色调，简洁精致的建筑细部，以及穿插其中的退台绿化，让医患置身其中倍感温馨舒适。
十、主要单体建筑功能设计
1.门诊、急诊及医技楼
门急诊楼为四层，医技楼为六层。
门诊部以尺度开阔的中庭组织建筑入口空间，在视觉上是空间系列的高潮和导向中心。医院的所有部门都围绕着一个大型的中庭布置，垂直交通电梯，公共活动场所以及植物、水景、照明等都有秩序地设于中庭周边，创造了一个有静有动，构图丰富，充满生机的公共空间。
门急诊及医技楼采用医患分流，洁污分区的布局。患者由西北侧入口广场进入门诊大厅，由电梯到各层诊室，各门诊医技侯诊区由景观共享大厅连接，使患者的就诊检查路线便捷。医护人员由南北两侧进入门急诊医技楼，经过卫生通过，由医护专用楼梯及通道到达工作区域。将急诊和急救分开设置，急救的绿色通道，可保证危重病人的在最短时间内得到救治，与放射、手术部的便捷联系使急救功能更加完善。
2.住院楼
住院楼为九层，一期有250床，分为中医老年病科、内科、妇产科、儿科、外科、五官科6个护理单元，每护理单元30床左右，各护理单元的端部设置科室手术室；污梯及餐梯分设于护理单元两端；病房全部南向布置，具有良好的景观朝向，医护用房成区设置，改善医护人员的工作条件。
住院楼的退台屋顶花园，为医患提供了欣赏风景和沐浴阳光的休憩场所。
3.手术中心
采用梳状多通道的布局，医生设单独出入口，手术部与各ICU间同层布局，既可避免术后感染，又是对危重病人的尊重。
十一、设计心得
医院是一个经济性及持续性的医疗机构，它会因为社会的变迁，医疗设备的更新或医疗观念的改变而产生相对的成长，因而医院规划建设必须要有前瞻性，在医院建设开始前应充分调研、周全策划、准确决策、科学规划。
大姚平安医院属民间资产、个人参股、自筹建设，为配合医院的成长，预算的编制，经营方式及土地取得等各项因素，建设采取整体规划、分期建设，在处理好目前建筑布局的前提下为未来发展留有余地，且让未来的建设能依循总体功能脉络发展，使未来延伸的建筑与老建筑无缝对接，达到流程顺畅，资源共享，这样既可缓解建筑方资金压力，又能更好的适应飞速发展的未来。
现代医院的建筑设计，是一种整合医务、管理、建筑、设备与环境内容的全方位设计学。而以一建筑设计专业者，要进行医院的设计工作，必须对医院流程做深入的了解，才能照顾到各种使用者的需求，除了达到合理分区、功能方便、流程短捷、洁污分区分流外，还要达到功能共享、功能单元的易识别性、灵活性和弹性以及医院可扩展的目标，使医院的设计合理完善。
涂料市场调查报告范文第6篇
1、概念策划模式
2、卖点群策划模式
3、等值策划模式
4、房地产全程策划的内涵
（1）土地价值研判
（2）概念设计
（3）视觉设计
（4）营销策划
（5）市场推广、媒体组合
（6）工程质量、成本、工期控制
（7）物业管理、售后服务
（8）品牌培植与运用
房地产项目的选择与论证
──房地产项目发展策划的内容与方法
一、对房地产项目选择与论证认识的误区
误区一：房地产开发经营的简单化、概念化
误区二：房地产后期营销、广告万能化
误区三：房地产项目选择与论证的形式化
以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。
二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性
1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。
房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；
由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；
开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。
一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。
2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。
房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。
项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。
3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。
一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；
同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。
因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜的把握。
4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。
房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。
三、房地产开发项目选择的概念和步骤
1、 概念：项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。
2、 项目选择的步骤：
a、 广泛寻找投资项目
b、 精心筛选投资项目
c、 对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）
d、 项目投资谈判
e、 详细可行性研究（发展策划）
f、 公司的决策与实施
四、房地产开发项目的论证（可行性研究或发展策划）
1、 概念：房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或初步决策之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分析，运用已有的经验和专业的评价方法，寻找到项目较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施操作具有较高的策划指导作用。
2、 项目论证的阶段性
项目投资开发的机会性论证
指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。
项目投资开发的详细论证
指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。
3、项目论证要解决的问题
立项时的宏观环境是怎样的
主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。
立项时的微观环境是怎样的
了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。
项目的市场定位分析
包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的
发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。
初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案
投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。
项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定
项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。
五、项目选择与论证要注意的问题
1、 营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。
2、 项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。
3、 项目的客观市场条件与研件因素是项目前期决策的基础。
4、 开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。
5、 既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。
六、房地产项目发展策划的工作理念简介
房地产项目发展策划的工作理念
1、 服务性质：辅助决策
2、 对客户的适应性：满足需求引导需求发掘需求
3、 服务的目标：
建立能够达致利润最大化的发展模式
建立资金运用的最优化策划方案
七、最佳的服务过程：全程参与（前期发展研究过程参与营销培训与监测）
八、前期发展研究的主要服务模块：
1、 项目的区位价值评估；
2、 项目地块的开发价值评估；
3、 重要宏观经济指标的监控与分析；
4、 微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）；
5、 项目swot分析与隐显因素分析；
6、 开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）；
7、 市场定位（基于消费者搜索之上的营销策划方案）；
8、 物业管理的要求；
9、 规划建筑设计方案的要求与评估；
10、 成本效益分析；
11、 风险分析。
九、为“全程参与”工作模式所进行的必要准备
1、 信息的积累──基础数据的系统收集、整理与分析与经验的积累
目的：建立快捷、灵敏的数据库，降低营运成本
基础信息的内容：①新推楼盘监控；②行业聚焦点监控；③供求关系监控；④工程技术信息；⑤其他基础信息。
形成中间信息产品：①对行业发展趋势的观点；②对行业聚焦点的评述；③区域市场分析；④特异性分析。
对信息服务的要求：主动、热情、快速
2、 人才的积累──人才的系统招聘与培训与专业的组合；
目的：提高服务质量、形成行业差异
人员的招聘条件：①良好的基础素质：分析力与创造力；②专业要求：规划与建筑、市场研究与营销、财会与数学分析等；③工作经验：丰富阅历是创造力的源泉。
人员培训：①基本技能培训：信息的收集、整理与分析方法、形成工作程序、进行专业理论培训等；②“在战争中学习”。
人员积累：公平、公开的激励机制、逐步提高的福利待遇、均等的机会等。
良好的工作氛围：上进勤奋、主动热情、严谨谦虚。
专业部门的构成：发展策划部、建筑部、营销策划部、部、物业管理部、市场信息部、电脑部。
3、 客户的积累──检验策划的成果和与客户双嬴
目的：“养客”之道
工作方法：①求同存异；②尽量满足其“不合理要求”；③晓之以利害；④强调“双赢”的策略
投资分析篇
案例名称：住宅投资分析与价值研判体系
项目价值最大兑现与量化
第一段：如何创建“投资分析报告”的目录？
一、项目概况
1、地理位置
2、主要经济指标
3、项目规划
4、户型指标
二、当地房地产市场走势分析
（一）当地房地产市场总体回顾与展望
1、’97回顾
2、’98展望
3、结论
（二）当地住宅市场走势分析
1、供求关系
2、价格走势
3、结论
（三）所在区域住宅市场走势分析
1、回顾与展望
2、市场特点
3、结论
（四）项目邻近地段住宅市场分析
1、区位特点
2、个盘素质
3、结论
三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析
（一）土地价值
1、地理位置
2、周边景观
3、环境、污染
4、市政配套
5、邻近楼盘素质
（二）
项目地块优劣势分析
（三）结论
四、可提升价值研判
1、类比土地价值
2、规划能力对于土地价值的提升
3、单体设计
4、建筑形式
5、市场细分及客户定位
6、项目现场包装
7、项目营销策划
8、物业管理
9、结论
五、项目投资估算
六、财务评定
七、敏感性分析
1、盈亏平衡分析
2、成本变动对利润的影响
3、销售价格变动对利润的影响
第二段：如何进行项目的概况分析？
“知已知彼”和“自知之明”都是一个赢家不可缺少的品质。俗话说：追鹿者不见山。房地产经营者要既能钻进去，又可跳出来。更何况，最难认清的面孔往往就是自己的。
1、地理位置
地处南山区深南大道以北，金麒麟路立交桥交叉口的西北侧。
2、主要经济指标
a、 用地面积：23689平米
b、 占地面积：4605平米
c、 覆盖率：19.5%
d、 地上总建筑面积：58960平米
地下总建筑面积：4617平米
其中：住宅：58160平米
紫蝶苑：16695平米
金麟阁：21605平米
玉蟾楼：19860平米
配套商业：800平米
防空地下室：1200平米
架空层：3470平米
e、 容积率：2.49
f、 绿化率：33%
g、 建筑密度：
h、 总户数：565户
i、 车位数：221个
其中：地上车位：41个
架空层及地下车位：180个 k、 车位占总户数比例：39.1%
3、项目规划
从以下四个方面分析：
a、 小区整体风格
金麒麟花园的总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。在具体的小区规划上，本着21世纪居住建筑人性化的原则，在整体规划上突出了以下特点：
在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：
· 一组林荫步行道，南北贯穿全区，延伸至公共绿地。 · 对应三个组团是三个主题各异的环艺广场。
b、 建筑风格
顺应消费者对人性化住宅的心理需求，金麒麟花园采用了新古典欧陆风格的建筑形式。
· 在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使三个组团色彩协调统一。
· 小区轮廓设计上，12-18层住宅错落有致，摆布有序，三个组团顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。
c、 小区配套（略）
d、 小区环境
小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。
整个小区以一组林荫步行道贯穿，以三个主题广场配合三个建筑组团，整体内外空间交错穿插，一气呵成。广场、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。
4、户型指标
金麒麟花园户型设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型上以75-105平米的两房、三房为主，并引入大户型复式房作配合。其户型比例如下：
a、 按户型分
户型 一室一厅 两室两厅 三室两厅 复式
套数 89 228 213 35
比例 15.8% 40% 37.7% 6.5%
b、 按形式分（略）
c、 按面积分（略）
第三段：如何对区域市场走势作出分析？
房地产项目没有试探可言，只有看准了再下手，不像打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。
以下工作是非做不可的。
（一）当地房地产市场总体回顾与展望
（二）当地住宅市场走势分析
（三）项目所在城市区域住宅市场走势分析
（四）项目邻近地段住宅市场分析
（一）深圳市房地产市场总体回顾与展望
1、1997年回顾（略）
2、1998年展望（略）
3、结论：
1997年深圳市房地产市场明显升温，开始进入新的一轮发展周期。
1998年受宏观经济和政府住宅政策倾斜的影响，深圳市房地产市场将继
续保持稳定的发展，某些刺激政策可能出台。
（二）深圳市住宅市场走势分析
1、市场供求关系（略）
2、价格走势（略）
3、结论
1997年深圳市商品住宅市场有效需求显著增长，空置率下降，供求压力减轻，整个发展趋势看好。
商品住宅市场中，多层住宅仍然是主流。反映在市场价格上，多层住宅价格有较大幅度的增长，而高层住宅价格增长幅度较小，部分区域甚至有回落。
（三）南山区住宅市场走势分析
1、回顾与展望（略）
2、市场特点：内部区域市场发展的不平衡性
南山区商品住宅楼市场具有显著的地域不平衡性特征，可以将其划分为以下五个子区域市场：
区域一：北环大道以北区域，主要为大型政府微利房和福利房。该区域位置较偏僻，市场地价低，同时商品楼价格也较低。由于具微利房的特征，将来基本的市政设施会有配套。
区域二：北环大道以内，深南大道以北，侨城西路以东区域。主要为华侨城和沙河一带。该区域是深圳市第一人文景观概念区域，其市场地价较高，商品楼档次和价格也相应较高。但市政设施配套不是很方便。
区域三：北环大道以南，深南大道以北，侨城西路以西区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房，商品住宅较少，其它是工业厂房。该区市场地价较低，周边环境总体较杂乱，市政配套较远。金麒麟花园项目正位于该区域。
区域四：深南大道以南，内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心，市场地价中等，同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规划的实施，该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化，在市政设施方面也将越来越齐全方便。
区域五：内环路以南区域，主要指蛇口、赤湾。该区域拥有丰富的海景和山景等自然景观，是南山区高档豪宅的集中区域。但由于目前位置离深圳中心较远，普通商品住宅楼的价位相对较低。
3、结论
在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素，发展较罗湖区、福田区滞后，到目前，商品住宅价格要比前者低能0-40%。
深圳市中心区的西移，南山区西部建设的加速，为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为南山区房地产，尤其是商品住宅市场提供了契机。
南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性，这种不平衡性在短期内仍将存在，但随着南山区西部建设的加快，以及发展商的努力，这种不平衡性将日益缩小。
（四）金麒麟项目邻近地段住宅市场分析
1、区位特点：如上（三）2.所述
2、个盘素质
金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多，以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料：
佳鹏大厦
a、 位置：深南大道边，在该地块的西南方向。
b、 性质：高层集合型大厦，5层以上是住宅，5层以下为商业用途。
c、 价格：起价5000元/平方米（第5层价），每上升一层加80元/平方米。
其它（略）
3、结论
金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带，是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域，因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少，且缺乏高素质可比楼盘，楼价普遍较低。
第四段：如何进行项目土地价值判断及地块优劣势分析？
“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。
（一）土地价值
一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。金麒麟花园的土地价值各要素如下：
1、土地性质综述：
项目面积：约23689平方米，地形整体条件较完备，部分用地上原有厂房建筑，实际上满足“七通”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通）条件；除规划中二期工程部分有两个大坑之外，土地绝大部分平整。总之，地块属较理想的建筑用地。
2、地块周围景观
自然景观
a、前方景观（东方）
该方向上，因有一高压输电线路沿麒麒路架设，使得该方向上的无论近看或远望的视线都扰。因此，该方向远景虽有景观，但视线不佳；近景虽林中有水，但其景却被杂乱的棚户、散落的废物削弱。
b、后方景观（西方）
后方景观，虽然因紧临的几个小区开发未完成，近景尚为未知数；但远景视线极佳；远处青山轮廓清晰可见。中部为高层建筑的彩色，稍近处则为玉泉花圃；景色层次分明，就如青色的山景中嵌进彩色的建筑图象，如视点在8层以上，还可看到左后方（西北方）的中山公园的山景。
c、左方景观（北方）（略）
d、右方景观（南方）（略）
人文、历史景观
a、人文、历史景观（略）
b、历史古迹，人文景观（略）
景观综述
从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向景观中只有西方景观尚可，东方景观因视线被高压线阻隔而大打折扣；南方景观视线亦受阻挡；北方景观不佳（变电站、工厂）；总之，地块周围景观应属该地块的弱项。但因该地块形状南北方向较
长，东西方向较窄，故将来可以设法通过环艺设计来弱化南北方向上的不佳景观，消除此弱项。
外部景观如青青世界、世界之窗、动物园等，直达交通极为方便；且临近有古县衙、古城堡等一批历史古迹，以及宗教景观──天主教堂。这些外部景观及其交通的便利程度应属该地块的优势。
3、环境、污染情况
水、空气、土地污染情况：
地块周围因有工厂和一些无规划的杂乱棚户，工厂的废气、废水的排放，棚户区住户乱抛的废物，使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染。
噪音污染（略）
社会治安状况（略）
4、地块周围的交通条件
环临地块的公共交通极为便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通连接问题，更无交通瓶颈限制，因此该地块的交通条件极为优越，属一优势条件。
5、配套设施
菜市场（略）
商店、购物中心（略）
小学（略）
中学（略）
医院（略）
体育娱乐场所（略）
银行、邮局、酒店（略）
6、近邻的周边楼盘情况
见第三段（三）。
（二）项目地块的优劣势分析
1、地理条件分析
就此地块的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，和swot分析法，列出swot坐标图如下：
s（优势） w（劣势）
“七能”+交通 景观+拆迁费
购物 娱乐+银行、邮局
污染
o（机会） t（威胁）
1、掌握“前海”、“玉泉”的详细情况， 直接对手
在设计风格、入市机会等避开对手； 前海花园
2、概念、环艺设计弱化景观劣势、降低 玉泉花园
噪音影响。
从以上四个象限中的因素分布情况可以看出：地块环临的几个主要条件如交通、购物、医疗都非弱势；地形地貌亦无特别的劣势；几个劣势因素（污染、景观）都可经过未来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。因此该地块无完全劣势。就金麒麟项目的开发、投资而言，未来开发营销工作，只要注意威胁（t）因素，把握机会（o）因素，那么，地块的地理条件就不会成为影响整个小区价值的劣势因素。
2、环临竞争楼盘对比
从环临地块的7个楼盘的地理位置和楼盘性质看，该地区的多层住宅（最高8层），价格均不超过3500元/平方米，与地块直连的两楼盘售价最低仅为2200元/平方米。
（三）结论
从项目地块性质来看，金麒麟花园地块是较理想的住宅建筑用地。
根据swot分析，该地块在市政配套、环境污染及区位位置方面具有暂的劣势，并考虑到地块直临麒麟立交桥和两大交通主干道，且与交通主干道（深南大道和麒麟道）之间没有足够的空间进行环艺设计以屏蔽交通的喧嚣，故在此块地上难以开发出豪华住宅区。周边高素质可比楼盘减少，在建楼盘售价均偏低。
综合以上各项，比照地块周边的地产开发水平。金麒麟项目常规类比土地价值在3500元/平米左右。若结合全程策划，在小区规划、建筑风格、营销推广等方面进行综合提升，则项目单位平均价值可上升至5000元以上。
第五段：海绵里的利润：如何进行可提升价值研判？
潜在价值兑现最大化方为成功
美食家评判厨师的水准，常以“家常菜”为依据。珍禽野味不算数，真把世界上萝卜白菜“做出来了”，才叫真功夫。这句话的潜台词是：从平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潜能，才能形成真正的竞争力。
房地产项目的可比性并不简单在于价格和利润。如果听说那个发展商将住宅楼卖出了每平方3万元的天价，也不必急于对其钦佩得五体投地。若项目本身的潜在价值是每平方3.5万元，那么该发展商就并非一个高手了。
相反，假如某地段公认只能盖出3500元每平方的房子，而你却能做到4500元每平方而且卖得不错，才称得上最真正成功。
那么，如何最大提升项目的价值？如何进行可提升价值的研判？
利润就像是海绵生的水，只要愿意挤总是会有的。要想深入挖掘房地产项目的潜在价值，必须 “从头压挤每一个环节”。如下：
1、类比土地价值
如上一节所述，从相邻地块性质、环境、配套、交通、景观等方面综合判断，金麒麟地块的单位建筑面积类比价值在3500元左右。
2、规划能力对土地价值的提升
现有规划思想的闪光之处：
a、净化功能，将项目规划为纯住宅。
b、人车分流。
c、首层架空，增强视觉通透感。
d、通过人造景观丰富小区景观层次。
e、以环芤的质素提升小区品味和档次。
综合以上较为超前的规划要点可提升物业价值500-1000元。
3、单体设计
金麒麟花园常规小户型的经典设计最大限度地满足了实用、舒适的功能需求，使每平方米均得到有效运用。复式大户型设计则领先市场，注重主人空间的独立和舒展，尊重隐私权。其价值提升空间可在500-1000元。
4、建筑形式
项目的建筑形式包括建筑风格、建筑符号和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市场中，
金麒麟花园新古典欧陆风格的建筑形式设计迎合了消费者对人性化住宅的心理需求，在南山区该地段同类物业中较为突出，将提升500元以上的相对单位价值。
5、市场细分及客户定位
从项目邻近楼盘的客户群情况看，没有任何一个能具有倾向性较强的，职业层次单一的客户群。究竟原因，有以下几点原因：
a、由于此地的地理位置，仍然处在深圳市区和蛇口工业区之间的“软肋”。
b、两头都靠不上，地价较低房屋成本低，售价低。因此，这种低价位的住宅覆盖的潜在客户面就广。只要收入水平达到一定程度，即有能力购置入住。这些价位覆盖的社会层次越宽，往往客户群的社会成分越复杂，也就越难以在职业上区分他们，而只能用其收入水平（中等收入，年收入5-8万元，即有能力购房）来界定。
c、由南山区的人文地理条件决定：整个南山区大部分被规划为高科技工业园区，这就决定了该地区的人员的从业结构的特殊性，即科研共员、企业管理人员和普通的工人、外资方的代表等。在这些企业中，除少数高级管理人员和外方代表以外，绝大部分的普通职工和中、低级的管理人员，其收入水平均不足以支持购买中、高档价位（5000-8000元/平方米）的住宅。因此，中低档价位住宅更适合该地区的中高层企业人员和部分科研人员。这就必然导致在该区内同一收入水平上的各行各业的人都可能购置同样的住房，使这些小区的居民成分复杂化。同时，南山区内还有许多当地村民，这些村民因各种原因（如征地补偿、多种经营或股票投资等）有相当的收入和积蓄，他们完全有能力在该地区选择适当的住宅，这就使这些小区居民的成分更加复杂。
总之，由于各方面的因素制约，金麒麟花园附近的房价低，限制了该地区的住宅开发的档次，住宅档次不高，又必然导致居民成分复杂。
综上所述，对金麒麟花园主力客户群的判断，应基于以下几个基础：
a、中等收入的企业中，高级管理人员，部分政府机关工作人员（集体购买），这些人更趋向选择于中、小户型（50m2-90m2）。
b、购房更注意经济实惠，较少关注“人以群分”而产生的明显社会阶层界限（如“万科城市花园“，被多数人认为是”成功人士“的选择）。
c、小户型面对的住户，是第一次购房的客户（从统计的几个临近楼盘看小户占相当大的比例，近六成）。
6、项目现场包装及平面设计
现场物业形象的好坏主要依赖视觉感官的冲击效果，最终体现于项目现场包装和平面设计上。
在本项目的操作中，引入项目vi（项目标识、工地围板、营销中心等）至少每平方米可以提升价值500元以上。
7、项目营销策划
营销策划水平是决定项目价值实现程度的重要因素，金麒麟项目借助于国企的营销策划经验和操作能力，通过强卖点的提示与推广，可以使物业单位价值提升500元以上。
8、物业管理
引入先进的物业管理思想和管理体制，是建立名牌效应的有效途径。物业管理的3： 11原理表明，如果小区物业管理水平差，其坏影响的传播面将是1：11。而好的物业管理传播面是1：3。由此，物业管理对物业价值的提升有着重要影响。如万科物业对项目的价值提升空间在1000元以上。
9、结论
以上各因素的兑现对于金麒麟项目价值提升起着直接的驱动作用，即使以上每一项只挤出20元的潜在利润，那么你每平方就可以多赚160元，如果在几个主要项目上做足功夫，则可使每平方的价值上升至5000元以上。
第六段：如何进行项目投资估算？
序号 项 目 总投资（万元） 单位成本（万元） 备 注
1 土地征用及拆迁费 6993.47 1100
2 前期工程费 330 52 4 前期费用 350 55
5 公共配套设施费 330 51.9 含网球场、会所、环艺小品、保安监控等 7 期间费用 2161.62 340
管理费 80
财务费用 60 按20xx万元贷款,2年期限计
销售费用 200
8 土地增值税 327.42 51.5 按总收入的1%计提
9 合计 24994.98 3931.5
第七段：如何进行财务评定？
1、利润预测
销售平均价格：4660元/平方米
（入市价格：4300元/平方米）
（全部销售实现价格：6000元/平方米）
单位成本：3931.5元/平方米
可售面积：63577平方米
销售收入：29245.42元
税前利润：4250.44元
税前利润率：4250.44÷24994.98=17%
2、其他（略）
商品房中，住宅占大部分，比例为70.2%。由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大的需求。
1993年—1994年荔湾区商品房销售情况
单位：平方米
住宅 商场 写字楼 合计
93年 成交面积 87678 2420 0 90098
占该年总成交 97.3% 2.7% 0% 100% 占该年总成交量比例 50.2% 25.4% 24.4% 100% 所占比例 70.2% 15.8% 14% 100%
由于广州市普遍存在商品房交易登记滞后的情况，实际成交率往往高于政府的登记数，通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。
2.4.2.2楼盘调查范围
本报告调查该区内8个高层及3个多层居住物业，以其为代表分析荔湾区居住物业的销售情况。其中8个高层居住物业总建筑面积为50万平方米，占荔湾区全部高层居住物业的83.3%。
2.4.2.3楼盘销售情况分析
在调查的8个高层居住物业中，成交情况较理想的当数西关大厦、荔湾广场和安富花园。（见后表） 至于荔湾广场，占尽天时、地利、人和，特别性较大，为一般楼盘所不能相比，其一：该物业地处下九路商业中心区，西面单边临街，距地铁首期工程沿线长寿路站步行仅需几分钟；其二：荔湾广场是荔湾区规模最大的大型高层居住物业，总建筑面积达24万平方米，同时也是广州市旧城改造的典范，受到政府有关部门的高度重视和广大市民的关注、配合，发展商耗资逾5亿港元，仅以一年时间就完成了所有拆迁工作；其三：发展商非常注重对楼盘的宣传，每期推出均在各大报刊（包括香港地区）刊登。
2.4.3物业出租情况（略）
2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析
（1）供应方面，商品房的开发以居住物业的开发为主并向高层发展。
（2）需求方面，住宅需求大于商业用房需求。买家香港、国内人士各半，自用客多，中小面积单元的销路较大。
2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议
1.文昌广场位于广州旧城区人口稠密的地段，生活配套设施较为完善，邻近商业中心区或主要商业繁华街道，至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟路程，是较理想的住宅开发地点。从市场调查可知其附近区域住宅以及商业物业的发展与广州其他地区相比，是有较大市场潜力的。但在实际开发中仍需要根据具体条件加以分析，以确定合适的市场目标及开发营销方式。
2.根据市场调查报告显示以及项目所在地点环境条件等因素，文昌广场地段是以居住为主的地区，商业环境不佳。由于商业物业的发展在广州受传统商业消费地段、市民消费习惯，以及市区整体规划功能的影响甚大，以目前文昌广场改造的局部商业环境是难以形成城市商业中心的，过大规模的以及过高标准建设商业用房，容易造成今后在出售和出租上的困难。建议商业用房在3层以下，标准则以居住区配套商业中心较适宜。 4.由于近年供应量增大，把握好销售的时机和制定好相应的销售策略是十分重要的。首期销售应在结构出地面，或完成裙楼时推出，鉴于现时楼花一次性付款的客户甚少，分期付款以及银行按揭对于内外销来说都是十分必要的。随着竞争的加剧，投资者对物业认识的设计合理与否、质量的高低、企业信誉以及售楼前后服务的好坏是十分重要的，发展商在开发过程中应注意好以上的工作。