房子纠纷的解决方案范文

房子纠纷的解决方案篇1

论文关键词：施工合同；经济纠纷；防范与对策

随着改革开放不断深入和企业体制多元化发展，建筑施工企业经济纠纷案件急剧上升，已严重困扰着企业的发展和流动资金的运转以及现代企业制度改革的深入。本文通过有关文件和大量报刊有关报导进行综合分析，提出建筑工程施工合同经济纠纷案件评析和相应对策。

一、建筑企业经济纠纷案件现状

（一）经济案件类型较多

随着市场体制的改革和市场经济的发展，企业在深化改革、生产经营中产生了许多新问题、新矛盾，由此导致企业经济纠纷也呈现多样性。除了建筑材料购销、加工承揽、借贷等常见的合同纠纷外，还出现了一些新类型的纠纷，如总包与分包经济纠纷、资金紧张导致经济危机转嫁纠纷、建设方诈骗案件、建设方违约纠纷、建筑物质量纠纷、投融资纠纷、贷款担保纠纷等。

（二）经济纠纷案件标的额大

一般建筑施工经济纠纷案件标的数额较大，少则几十万元，多则几百万元，甚至上千万元。

（三）工程款拖欠与三角债较多

虽然建设部《关于严禁在工程建设中带资承包的通知》下达五年，但带资施工情况在业内仍然有一定的普遍性，由此引发的诸如三角债、劳资纠纷等，并由此产生连带责任的经济案件屡见不鲜，如广东某市二建公司项目负责人林某以低价带资承包工程，因资金不到位，造成拖欠工人工资外，还赊欠钢材、水泥、砂石等材料款，结果某建筑商与林某发生争执和打斗，造成重大案件。

（四）隐性损失大

经济纠纷给企业造成的隐性损失不可估量，由于企业领导人缺少法律意识而造成超过诉讼时效后丧失了追索权还不同程度地存在；在合同履行过程中因种种原因已无法收回的应收拖欠工程款挂在企业帐册上，作坏帐、呆帐待处理的屡见不鲜；企业应收拖欠工程款和项目经理应上交款居高不下。有的双方自行协商调解或法院裁判，以抵债形式拿回来放在仓库里的那些销售不畅、以帐面价格计的物品，从经济角度来说是十分惊人的。

因拖欠工程款数额太大，不少施工企业由此造成流动资金严重缺乏，致使企业连年亏损，最后陷入破产困境的不在少数。

（五）诈骗案件增多

社会上不少坏分子不遵守市场经济的基本交易规则，钻法律上空子，利用合同欺诈、拖欠，不履行债务，致使不少施工企业上当受骗，造成重大经济损失。

二、对策与防范措施

尽管施工企业面临的经济纠纷原因很复杂，企业发生经济纠纷有其必然性。但通过对施工企业经济纠纷的调查分析，我们认为，施工企业只要提高自身法制观念和聘请法律顾问，由此达到减少施工企业经济纠纷发生的机率，从根本上预防企业陷入不必要的经济纠纷，在一定程度上是能做得到的。当前急需解决的有以下几个问题：

（一）加强施工企业法制教育与培训

在建立规范有秩序的现代企业制度中，一个很重要的环节是加大对施工企业经营者（包括项目经理）的法制教育，提高施工企业的法律素质。有的施工企业经济纠纷不断、屡屡败诉，企业资产严重流失，从反面告诉我们，提高企业经营者法律素质是减少不必要的经济纠纷发生的关键，也是建立现代企业管理制度内涵扩展的重要内容。若不提高经营者的法律素质，施工企业陷入重大经济危机的重大案件仍会发生。因此，要把企业经营者是否具备必要的法律知识和依法管理的能力作为考核、相关的规范市场经济的法律知识，作为继续教育和选拔经营的必要条件之一，针对施工企业经营者的现状，把与企业经营活动密切强化教育的重点，使施工企业有较强的法律意识、掌握必要的法律知识、具备依法管理的能力。

（二）建立和完善企业内部合同管理制度

1、合同问题

通过大量事实证明施工企业经济纠纷频频败诉往往是合同本身或履行过程中存在重大问题。主要原因有以下几个：

（1）合同没有归口管理，企业内部没有专门合同管理机构；（2）忽视对对方作资信调查，没有对合同的合法性、有效性进行审查；（3）合同条款不完备，在签订重大合同时缺乏法律论证；（4）对合同专用章、空白介绍信缺乏管理。

2、完善企业内部法律管理制度

这正是由于施工企业缺乏内部法律管理机制造成的。无数事实表明，内部法律管理松懈，漏洞百出的企业，就好像一个没有篱笆围墙的果园，随时都会发生果子被人偷摘祸害。由于市场经济的复杂性，以上几个问题往往涉及到合同双方之间的关系，以及企业内部经营部门法律意识和合同管理水平。当前，建立企业内部法律管理制度要做到以下五点：

（1）加强企业重大决策的法律论证制度，达到减少企业决策失误的目的。企业聘请法律顾问直接参加企业有关生产经营的决策会议，对重大经营决策或重大项目，再聘请法律事务部门的人参加；（2）加强合同管理制度，以提高企业签订合同有效性和合同的履行率。制定“公司经理和三总师合同会签负责制”、“重大合同履行报告制”、“企业对外担保管理和对内承包办法”、“企业对外经济合同管理办法”等制度；（3）加强企业财务结算的管理制度，堵塞资金管理方面的漏洞；（4）加强企业内子公司、分公司注册登记和项目经理信誉等级管理制度，提高企业内部管理的统一性和有效性；（5）加强纠纷管理制度，依法维护企业合法权益。企业应建立、健全《企业内部经济、民事经济纠纷管理办法》、《企业对外争议和经济纠纷管理办法》等制度，并根据发展需要，及时制订或修改相关规定。将企业管理纳入法制轨道。

（三）发挥企业法律顾问的作用

建筑施工企业法律顾问是现代企业制度法人治理管理层重要组成部分，是保障施工企业在相对合理和小风险的前提下进行施工生产的保障系统。其作用不仅仅是处理纠纷，更多的是着眼于事前防止经济纠纷的发生。1997年，国家经贸委、人事部、司法部共同的《企业法律顾问管理办法》和《企业法律顾问执业资格考试实施办法》等规章，是推动建筑施工企业法律顾问制度建设、促进建筑施工依法治企的一项重要措施。它明确了建筑施工企业法律顾问制度是现代企业制度的有机组成部分，既为施工企业提供了制度保障，也扩充和发展了建筑施工企业管理的方法和内涵。

（四）合约前的评审和签约后的评审

由于大多数经济纠纷案件与合同有关，因此加强合同评审极为重要。合同评审的内容主要有工程造价、付款方式、工期指标、质量目标、施工工艺、设备配备、物资供应、索赔条款等内容。对招投标项目，公司投标办公室要看得相当仔细，否则，将会造成“一招不慎，全盘皆输”的局面。合同评审主要有两个阶段，分为签约前的评审，最重要做好这几方面的工作：1、调查工作。签订合同之前，必须对建设方进行社会信誉和建设资金来源调查，凡是没有足够的建设资金，这个合同还是不签为好。对建设项目可靠性调查，包括建筑工程用地批准手续，城市规划许可证、需要拆迁的、拆迁进度情况、设计图纸及地质勘探报告、建设项目可行性报告、建设项目报建批准文件号以及相关会议的记录；2、评审合同文件是否符合法律规定，主要参照法律依据是《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》和各地方的招投标管理方法的规定，FIDIC条款、《保险法》、我国政府或地方政府颁发管理法规以及适用于本工程的技术标准与规范等；3、评审合同文本是否符合我国和项目所在地规定，条款制定是否有缺项；4、评审合同条款与原招标文件条款，以及技术、商务标书有无相悖之处，并及时沟通纠正。

签约后的评审，主要涉及到合同管理，工程施工追踪管理、工程施工中的索赔等内容，工程竣工后的评审。大型工程项目工期较长，可能3-5年或更长，不能因为人员的调动而间断评审工作。在施工过程中还可能对合同进行修订，也需要进行评审，该评审要与前面工作联系起来，保证前后必须连续一致，资料归档及时、完整。做好合同的评审工作非常重要，它是工程经营管理中一个重要环节。如果合同评审工作细致，不仅会避免企业经济上的损失，而且还会树立企业在外界的良好企业形象，提高企业知名度。相反，则会造成失误，即给企业带来经济上的巨大损失，直接影响企业形象。（上接第103页）载入宪法，这也是国家制定统一住房保障法的宪法依据。公民住房权立宪将成为世界历史发展的潮流。在我国，宪法是部门法的立法依据，我国主要是通过宪法修正案的形式来完善宪法。因此，我们可以采用宪法修正案的形式，在2004年宪法修正案“国家尊重和保障人权”后面增加一款，“中华人民共和国公民有获得适当住房权的权利。国家负有尊重、保障和促进公民住房权的逐步实现的义务”。

（二）及时出台保障公民住房权的基本法律。保障性住房关涉千家万户的切实利益，根据法律保留原则，全国人大及其常务会负有宪法义务为保障公民住房权提供法律保障。在城市住房问题日益严重的今天，此项立法工作更是刻不容缓。早在1983年,《住宅法》就被正式纳入全国人大的立法规划，并拟就了《住宅法》征求意见稿。但出于种种考虑，住宅法至今尚未出台。现在我国的住房改革进入攻坚阶段，住房保障的理论研究也达到了一个新的高度，制定一部具有中国特色的住宅法的时机完全成熟。住宅法应是我国住房保障制度方面的基本法，其立法宗旨在于确保公民的住房权。1、《住宅法》应合理划分国家与市场在解决公民住房问题上的责任；2、《住宅法》应认真履行我国的国际法义务，将《社会、经济、文化国际公约》中有关住房保障的内容纳入国内法。

（三）完善我国住房保障体系。1、要完善梯度保障性住房体系。应针对不同群体将保障性住房层次化，建立起以“廉租房-公租房-经济适用房”为主要内容的住房保障体系；2、要加大保障性住房的建设力度。我国是一个社会主义国家，用于保障性住房的资金比例绝不能少于资本主义国家。基于这种认识，我国应出台措施规定，每年用于保障性住房的资金占财政预算的3%，用于保障性住房的土地出让金比例不得低于三分之一；3、要完善保障性住房的分配程序：（1）要完善保障性住房分配的准入机制。建立居民收入状况核对系统，通过这一系统建立起“电子比对专线”，了解申请家庭的实际收入状况；（2）要建立“轮候制度”。将符合申请住房保障条件的家庭列入轮候册，并向社会公开，任何单位和个人均有权查阅，并赋予公民对该分配名单的异议权。

四、结语

房子纠纷的解决方案篇2

摘要：法律应是维护公平、正义的利器，然而法律实践的结果并非总是如此。人们对法律的预期总是和法律实践之间存有距离，甚至背反现象也非鲜见，尤其在乡村纠纷的解决中。乡村生活的逻辑和法律的逻辑并不完全一致，二者对公平、正义的理解也非完全重合。尽管如此，现代乡村仍然需要法律的介入。与此同时，我们也应该看到，在乡村纠纷的解决中，法律并不能解决所有问题。本文拟从乡村纠纷解决的法律实践中，考察法律在乡村的运行，透视法律在乡村生活和纠纷解决中的作用，以及村民运用法律的态度。

关键词：乡村；道德；法律

一、乡村的纠纷样态

（一）家庭纠纷

1.代际纠纷

乡村中的代际纠纷主要包括，子女与父母关于分家、婆媳关系和赡养所产生的纠纷。“在传统同居同财的大家庭中，只有在家族内部矛盾激烈，大家庭无法为继时才会选择分家。”[1]（P.103）而在中国今天的村庄中，“核心家庭也能应付生产劳动任务，于是，为了减少内部的摩擦与冲突大家庭就普遍解体。”[2]（P.103）这时家庭关系更加理性，纠纷也不如过去激烈。另外由于村民价值观的松弛而导致孝道的沦落，使得赡养纠纷成为了村庄中最多见的代际纠纷。

案例1

李怀生，78岁，和妻子一块吃住。4个儿子一年总共给2200元钱。儿子不给粮食，前些年是给每个老人一年配300斤小麦，250元钱。大儿子有3年没给老人交粮食，原因是大媳妇不讲理，老人本就觉得不够吃，大媳妇又闹意见不配粮食，老人只好将分出去的地收回来自己耕种，但是由4个儿子分成两组轮流帮着收庄稼，种的地能管吃。2008年老人在帮侄媳妇晒豆皮时从楼梯上摔下来摔断了腿，兄弟几个都不同意出钱看病，闹到大队调解，后来由侄媳妇出钱看病。[3]（P.109）

2.兄弟（妯娌）纠纷

过去兄弟之间的纠纷主要集中在合作使用农具上和生活中的琐事中，前者已经越来越少，而后者这些纠纷看起来不大，但长期累积起来也可能导致恶性事件的发生。

案例2

曹某和胡某是妯娌关系。曹某个性强，公公婆婆也听从她的摆布；胡某则老实、爱面子。1994年7月22日下午，两人因小孩的事情发生争吵打斗。当时胡某的丈夫刚好不在家，吃了亏的她觉得委屈就喝药自杀了。后来胡某的娘家人来闹丧，将尸体抬到曹某家，并将其家里砸得稀烂、在屋里洒粪。曹某的娘家人自觉着理亏都不敢出面阻拦，村里人也没有阻止他们。最后村委会出面进行调解，事情才得以平息。但是兄弟从此再也不说话了，两位老人也特别心痛。[4]（P.112）

（二）土地纠纷

1.耕地的纠纷

（1）土地边界纠纷；在土地调整后，责任田的边界都会打上石灰线或立有木桩。但经过一两年的时间，石灰线会逐渐变淡、消失，木桩也会由于自然或人为的原因而不知所踪。人们往往对田地的界限只有一个大概印象，这时一些村民为了多占一点地就会在犁地时往他人的地里多犁一两行，每年占一点。时间长了对方就会发现，由此产生纠纷。这类纠纷只要经过重新丈量就能解决，但却经常发生。

（2）承包权的纠纷；根据法律规定土地承包三十年不变，而且面积、位置都不能变。实际上农民往往会根据情况对土地进私自调整。因此有些地方把“土地承包30年不变”解释成“承包权30年不变”。[5]（P.81）这些土地调整的行为都得到了农民认可，可看作是村庄“共同的规范”，但严格来说这和国家法律规定是有出入的，但通常都不会细究。如果碰上有人为了维护个人或小群体的利益而细究法律时，村庄认可的“共同的规范”即趋于瓦解。

（3）和承包权有关的纠纷：在农村负担很重的时候，农民出现了“抛荒”现象，土地既闲置不种，又不转包给他人。由于土地负担太重，收益太少转包要倒贴钱。村干部为落实税款，就把土地处理给愿意种的人。税费改革后，种地的收益提高了，于是抛荒的人又回来要求要回承包地，而且没有任何商量的余地，否则就上访状告村干部侵害他的权利。

2.建房的纠纷

建房的纠纷主要体现在两方面，一方面是建房的高低走向问题；另一方面是宅基地纠纷，建房的高低走向虽然会引起纠纷，但是通常就是去闹一闹、出口气，停留在吵闹阶段，虽会积怨，但较少出事。在宅基地的使用上，有些人超出规定多占宅基地，但是房管部门通常也只是罚款处理，不退地更不可能扒房子，占了就占了。

（三）日常纠纷

日常纠纷包括家畜对农田的侵害、偷盗引起的纠纷和日常琐事引起的纠纷。一些村庄中放养的鸡、鸭会去偷吃别人地里的青苗，主人对此也放任不管。有些村庄组织“护苗队”。[6]（P.119）抓住就罚。这些都会产生纠纷，且大都没有办法调解。日常琐事引起的吵架，打架通常很容易化解，但有的如果处理不好也有可能积怨渐深，冲突面临升级为刑事案件的可能。

案例3

水电河与李长斤是邻居，李比较霸道。水喂养了一头水牛，门前有条大水沟往西排水，水牛喜欢泅水，有次就把李家的一棵小树磨破了一块，水觉得这事情自己背理，自己门户小也不敢惹事，又是党员，就认赔钱。而李不但耍无赖，而且动手打了水，最后在多方劝说下李给水道歉才解决此事。[7]（P.99-100）

二、乡村纠纷的特点

从上述纠纷案例我们可以看出乡村纠纷具有以下特点：

（一）纠纷的产生与乡村道德评价对村民的约束有关

改革开放后，乡村社会变迁剧烈，村民社会流动频繁，村庄已经不再是村民们获得生活意义的唯一场所，甚至可能不再是最主要的场所。村庄的舆论和道德评价正逐渐失去往日的权威。村民的行动更多地取决于利益需求。“利”逐渐取代“情”和“理”，成为人们的行动逻辑。

（二）纠纷具有延伸性

案例2中导致胡某自杀的大原因，不仅仅是与曹某一次纠纷的结果，也是曹某的强势作风，对胡某长期压抑的结果。乡村的纠纷，尤其是恶性纠纷往往不是一因一果，而是多因一果，具有时间或空间的延伸性。

（三）纠纷的诉求不一定具有法律的可诉性

案例3中水电河想和李长斤拼命，只是想出口“气”，而这是对日常生活的状态的表述，不构成法律制度的一部份，法律不保护这样的利益。因此这些纠纷也无法通过法律手段得到解决。然而纠纷的解决往往需要运用像村规民约这样的“地方性知识”来解决。法律是对生活的抽象，而非直接源自生活，因此法律无法预测村庄中的每一种纠纷形态，无法包容这种种纠纷的内涵和外延，也无法解决所有的纠纷。

三、生活中的“合法性”与法律的合法性

法律是一套正式的制度，成文的法典确定了规则，正式的机构维护这些规则。法律有一套自己的话语体系，重新定义着人们的行为什么“合法”。这使法律有属于自己的调整范围和固定程序。复杂社会生活的方方面面，不可能被法律完全覆盖。对于法律与现实需求之间总有“留白”之处。社会生活中的冲突与纠纷，只有被法律确定了的才能得到法律的保护。因此，日常生活中的合法性不等于法律上的合法性。

（一）“法律已经下乡”亦或“法律没有下乡”

由于村庄发生的纠纷有相当一部分不在法律调整的范围之内，法律对乡村纠纷的介入也是有限的，这使得国家不可能在纠纷出现的第一时间现身。同时，正式的法律比较昂贵的，用来解决繁杂的乡村纠纷是不经济的。除非法律主动介入，否则乡村似乎处于法律之外。有研究者指出，乡村由于自身的调解能力下降，黑恶势力的入侵，国家行政权的后撤，导致了“结构混乱”——即乡村共同体趋于瓦解，乡村社会面临解组。[8]

在乡村，一方面，出于对稳定乡村秩序的需求，村民有亲近法律的倾向；另一方面，国家长期的法治宣传也使农民不再是法盲，学会运用法律保护自己的权益，甚至利用法律对抗违法的政府。①[9]因此，对乡村法律样态的解读，只局限于到法院的案件，或者只看到法律与乡村的格格不入，都是不符合乡村现实的，应当从乡村日常的法律实践入手去观察乡村中的行动者们是如何看待法律的，又如何运用法律的。

（二）生活逻辑与法律逻辑

上述案例让我们在具体的场景中看法律，而场景中的人同时被赋予了道德性。由于在适用法律时我们已经先确定了对事件的评价，并希望被置于生活框架下的法律，以场景的逻辑来定义行为。由于法律是超越场景的，法律的逻辑与特定的场景没有必然的关联性，而是独立存在的。法律看待的事实是被法律定义且永恒的行为，因此看待事件的生活视角和法律视角并不是一致的。法律有一套自己的规则，人们行为法律化的过程，就是把行为置于法律规则体系下运作的过程。法律最后会给出一个结果，这个结果是可预料的，也是偶然的。可预料性在于规则的确定性，其偶然性则因为采用的策略不同。法律不会提供一个完全确定的结果，但可以提供某一确定结果的概率。在乡村的法律实践中我们看到，法律对乡村而言是一种可供利用的工具，人们利用法律去追逐利益，对于法律抱有一种实用主义的态度。当有利可图时，把行为置于法律中，借用法律的力量去实现自己力量难以企及的结果；当行为置于法律中无利可图时，人们就把行为置于生活场景中解释。

四、结语

费孝通在描述法律下乡的困境时指出，“现行的司法制度在乡间发生很特殊的副作用，它破坏了原有的礼治秩序，但并不能有效的建立起法治秩序……结果是法治秩序的好处未得，而破坏礼治秩序的弊病却已经发生了”[10]（P.58），朱晓阳把这种法律与乡村的不适理解为“语言混乱”[11]，指的是“业已确立的正义观同从外部引入的、更多反应现代生活方式压力的正义观之间的紧张。”[12]然而在我们看到法律在乡村的种种不适的时候，同时也看到了法律成为了村民手中的一种“游戏”。他们“玩”法并从中获利，要么生活的正义在法律中无法得到彰显，要么法律的正义在乡村中无法实现。因此，单从生活视角，或法律视角来看待乡村法律问题，我们只能看到乡村与法律的二元对立。法律在乡村中的实际运行离不开对乡村资源的依托，乡村秩序的维护和纠纷的解决，也需要法律话语和权力的支持。乡村秩序的维持、演进与维系，需要法律的支持，而法律的运行也需要在良好乡村秩序环境，二者互为条件，相互促进，而非相互对立。（作者单位：苏州大学王建法学院）

注解：

① 于建嵘指出当代中国农民的维权是“以法维权”以国家法律和政策对抗地方政府。

参考文献

[1][2][3][4][5][6]董磊明.宋村的调解——巨变时代的权威与秩序[M].北京：法律出版社，2008.

[7]陈柏峰、郭俊霞.农民生活及其任何价值世界——皖北李圩村调查[M].山东：山东人民出版社，2009.

[8]董磊明、陈柏峰、聂良波.结构混乱与迎法下乡——河南宋村法律实践的解读[J].中国社会科学，2008（5）.

[9]于建嵘.当代农民的以法维权——关于农民维权的一个解释框架[J].文史博览，2008（12）.

[10]费孝通.乡土中国[M].北京：北京大学出版社，1998.

[11][12]朱晓阳.“语言混乱”与法律人类学的整体论进路[J].中国社会科学，2007（2）.

房子纠纷的解决方案篇3

贺林波，湖南农业大学公共管理与法学学院，副教授。

摘要：近年来，地处冀中平原的河间市黎民居等乡村早婚现象愈发严重。在调查、走访、座谈的过程中了解到愈发严重的农村早婚现状引发了诸多的社会矛盾，例如：多主体对早婚定性差异、早婚关系解除后该关系存续期间财产和债务如何分割、早婚关系解除后对子女探望权行使、早婚纠纷产生后不能得到及时有效的司法救济等纠纷和亟待解决和探究的法律问题。上述矛盾与问题的存在不利于社会的和谐与稳定，极大地影响了社会主义新农村建设。本文注重分析农村早婚所凸显的问题探究法律解决的途径，提出了对早婚如何定性、早婚纠纷如何解决以及创新救济方式等建议与尝试。

关键词：农村；早婚；纠纷；探究；解决措施

农村早婚现象在建国后的一个高潮时期产生于上世纪八十年代。而自从上世纪九十年代中期以来，许多学者认为农村早婚比例开始下降，农民初婚年龄推迟（石奕龙，2001；郑真真，2002；王跃生，2005；顾海兵、杨埃，2008），早婚似乎不再值得关注了[1]。不过近年来，这一现象在全国范围内不同地区又有不同程度的复苏。并且笔者在对黎民居等乡村所进行调查和走访过程中发现早婚现象已经在快速蔓延同时又有不断加重的趋势。有数据表明早婚比例已达20%-50%，个别地区高达80%[2]。

同时诸多学者都分析了近年早婚复苏且又加重的原因及其危害。就原因而言大致可分为以下几点：第一，农村的社会环境；第二，农村青年男女自身特点；第三，农村结婚登记工作不到位[3]。危害则可分为下列几点：第一，违反婚姻法规定破坏 了法律的严肃性给社会治安带来隐患；第二，早婚者年龄较小不能很好 的处理家庭矛盾，婚姻家庭纠纷引发的民事 至刑事案件数量上升较快，恶性事件也时有发生，严重影响了社会的和谐[4]。

就本文而言，本文以问卷调查、实地走访、个别谈话的方式，主要抽取了河间市黎民居镇中黎民居村、沙河村、南新河村、郭庄等村庄的早婚青年或早婚青年的父母为调查对象，同时对乡司法所、典型案例进行专门访谈来收集基础数据和被调查对象初始的观点。然后再借鉴、参考、引用其他学者论文进一步拓展思路方法，探究农村早婚突出的纠纷和法律问题。

通过问卷调查、走访的反馈总结来看，农村早婚存在下列亟待解决的纠纷与法律问题：

第一，早婚青年对早婚认识与实际行为的差异导致早婚纠纷难于得到司法救济问题。法定婚龄，即法律规定的男女可以结婚的最低年龄。我国现行婚姻法第六条规定：结婚年龄，男不得早于二十二周岁，女不得早于二十周岁[5]。关于基本的婚姻法知识尤其是有关法定结婚年龄这个问题的调查中，被调查者回答的正确率率分别为77.7%，这就说明普通民众对农村早婚是一种违法的行为在理论和思想认识上具有明确的观点。

但是，在现实状况上却存有较大的差异。就调查问卷反映出的结果是早婚青年明知道法定结婚年龄而并没有去遵守。虽然然造成这一结果的原因多方面但是这也从侧面反映出早婚青年从潜意识上认为自己的婚姻关系是不合法的，同时又难以接受自己的婚姻关系是非法同居现实状况。

第二，早婚关系存续期间的财产以及债务在早婚关系解除后如何处理，尤其是农村房产归属问题。

就调查结果而言仅有14.8%的女性认为婚姻关系解除后己方应当将婚后共同财产进行合法合理的分割。而剩余85.2%的女性认为己方只能分得自己的嫁妆，其它的财产是分不到的。同时就走访当中所反应的债务分割情况来看，早婚青年婚姻关系解除后一般由男方承担婚姻关系存续期间共同债务的偿还。针对上述内容所反映出来的对共同财产与共同债务的分割方式对男女双方都是不公平的。

同时对于农村中早婚关系解除后怎样对房产问题进行处理。婚姻法及其司法解释并未涉及。但随着农村社会的不断发展这一问题必将逐步凸显。在农村，都是在宅基地上自建房，不存在按揭买房等商品房买卖情形。早婚关系一旦解除，房产基本全部划归男方所有。这样的一刀切的方式在适用多种情况时难免会导致有失公平现象的发生。形成这种分割结果的原因虽有农村传统习俗与现实状况的影响，但婚姻法及其解释应当对该问题制定法律条文或补充司法解释。

第三，早婚关系解除后对子女探望权如何得以保障和探望权行使主体过窄的问题。对于早婚期间所育子女抚养权和抚养义务85.1%的人认为男女双方都负有抚养义务享有抚养权利，但是就早婚关系解除后男女双方争夺孩子的监护权、排斥另一方的探视权的观点很是强烈。有44.4%的男性和48.1%的女性都认为婚姻关系解除后自己一方拥有孩子的监护权，有55.6%的男性和37.1%的女性在婚姻关系解除后排斥对方对孩子的探视权。对于探视权，协议离婚后，探望权难以实施，处于执行难的尴尬境地。现状是孩子归男方抚养的，女方想见一下孩子是很难的，男方的家人根本不让见，女方只能偷偷地见。男方的家人甚至阻止孩子见女方，这种情况不利于儿童的身心健康成长。

第四，早婚纠纷产生后不能得到及时有效的司法救济，通过乡村传统习俗来解决早婚纠纷有失公平也不符合现代社会的法制要求。

关于早婚产生纠纷后寻找解决途径的问题中设有如下四个选项：A 双方通过协商解决 B 找村干部解决 C 找乡政府解决 D 通过法律途径解决。选择A项比例为44 .4%、D项为22.2%、AD双选的比例为29 .6%而选B、C两项的比例之和为33 .3%。需要说明的是即使村干部、乡政府部分人员参与到纠纷的解决中他们的身份也是非公职行为。结合走访镇司法所和调查问卷得出的结果来看，农村中出现早婚纠纷后大多数人会选择以传统的乡约民俗为解决依据，以协商、或通过乡村中比较有名望的人的调节解决。但也反映出早婚纠纷后民众希望得到公正的司法救济的需求。

通过上述问题的表述，我们得以认识到早婚纠纷的产生会引发的诸多社会矛盾。要探究解决这些问题的方法与建议，就要“对症下药”也就是首先要分析这些纠纷矛盾产生的不同原因，才能找准正确合适的解决方式。根据上文列出的问题，分别的原因大致有以下几点。

第一，婚姻法及婚姻法司法解释对早婚和早婚纠纷的规定基本处于难于适用或空白状态。

《婚姻法解释（一）》第5条规定：“未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，到人民法院要求离婚的，应当区别对待：

（一）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理。

（二）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记；未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。

《婚姻法解释（二）》）第1条第1款的规定，即“当事人请求解除同居关系的，人民法院不予受理。但当事人请求解除的同居关系，属于婚姻法第三条、第三十二条、第四十六条规定的”有配偶者与他人同居“的，人民法院应当受理并依法予以解除。”

《婚姻法解释（一）》第二条婚姻法第三条、第三十二条、第四十六条规定的“有配偶者与他人同居”的情形，是指有配偶者与婚外异性，不以夫妻名义，持续、稳定地共同居住。

近年的农村早婚青年的早婚行为均发生在1994年以后，所以《婚姻法解释（一）》第5条第一款也就难于适用近年的农村早婚；由于有法定结婚年龄的限制、现实早婚婚姻情感的差异、早婚利益群体的存在、乡约民俗的阻碍，因此《婚姻法解释（一）》第5条第二款中“未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。”的规定难以适应现实的需要。结合《婚姻法解释（二）》第1条第1款、《婚姻法解释（一）》第二条来看人民法院对于无配偶者之间要求解除同居关系的，人民法院不予受理。而农村早婚关系就属于无配偶之间的同居关系，所以在早婚纠纷产生后当事人提出解除同居关系的也就得不到司法救济。这也就是婚姻法及婚姻法司法解释在这方面的空白之处，当事人的私利救济也就难免引起民事以至刑事案件数量的较快上升，恶性事件的时有发生。

第二，农村中传统的风俗习惯和房地产法、婚姻法及婚姻法司法解释相关规定不明却导致同居期间财产尤其是被关注较少的房产分割矛盾纠纷。

农村婚姻关系中女方受传统的风俗习惯的影响，女方在婚姻关系中依然还是处于依附的地位，独立自主的人格与思想尚未形成。这也就束缚了女方及女方父母在早婚关系解除后进行财产分割时除了会要求男方返还嫁妆外再主张其他财产权利的需求。同时，虽有《婚姻法解释（二）》第1条第二款“当事人因同居期间财产分割或者子女抚养纠纷提讼的，人民法院应当受理。”的规定，但结合其他法律法规来看早婚青年不能成为适用主体；即使可以适用但在司法实践中也缺乏实体与程序的支撑。

另外，在农村风俗中男方一直是作为土地、房屋的专有者身份存在，而女方则是从属地位。加之在农村，都是在男方宅基地上自建房屋，不存在按揭买房等商品房买卖情形，《房地产法》、《土地管理法》等相关法律也对农村土地及房屋进行了多方面的限制。这也就导致了早婚关系解除后有关房屋的纠纷也就变得更为复杂且法律依据缺乏。

第三，早婚关系解除后，由男方获得早婚期间子女抚养权、监护权的情况下，女方对孩子行使探望权、抚养权的行为会受到男方及其家人的激烈反对。这是农村宗族传统风俗与社会舆论压力使然。

更重要的是婚姻法及其司法解释对子女抚养、监护的权利及义务即使规定的较为具体，且新修订的婚姻法第三十八条对探望权作出初步规定。但是从实际执行情况来看，这种强制执行规定，无法维护申请人的合法权益，也极大地伤害了未成年子女的身心健康。出现了法定权利被传统民俗和现实执行难等问题架空的状况。

第四，关于早婚产生纠纷后寻找解决途径这一问题，结合调查问卷结果和走访笔录来看之所以首选协商解决这和农村当中的传统观念密切相关，民众认为婚姻闹出纠纷本来就是很丢面子的事情，如果闹到法院去就更不符合“家丑不可外扬”的观念。而一开始就通过法律途径解决的人相对来讲比较是由于农村中的舆论认为这是一种很过激的处理方法，直接采取这种方法的一方大多不会受到舆论的支持，即使纠纷处理过后也会这一方也会受到持续的负面影响；很少有人通过村干部、乡政府解决原因就在于乡村中民众认为通过这样的人员和相关部门解决难以得到公平公正的解决，而村干部、乡政府的不作为、贪腐行为直接导致了其公信力的降低，基层政权这样的一种现状值得我们惊醒。

通过对早婚引发纠纷与矛盾的认识和对产生纠纷的原因进行分析和探究之后，更为重要的是要针对亟待解决的问题探寻法律上的处理措施和建议。

第一，个人认为对符合《婚姻法》实质要件的早婚行为在婚姻关系解除后产生纠纷的应该按照事实婚姻纳入《婚姻法》及婚姻法司法解释的适用主体范畴。

同时还要对《婚姻法解释（一）》第五条第二款进行修改。因为在“人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记；未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。”那假使早婚青年已在一起持续、稳定、以夫妻名义生活且双方感情和睦，只因为一方或双方未达到法定的结婚年龄所以就在收到人民法院对早婚青年进行补办结婚登记的告知行为后只能继而面临被解除同居关系的处理吗？难道要等双方或一方达到法定结婚年龄补办结婚登记后再重新生活在一起吗？这样一刀裁式的司法解释规定不符合人们日常的生活习惯也难以应多种现实情形的需要也会带来法律是否适用及怎样适用的问题。

所以应该规定为在法院进行告知义务时而双方均为达到或一方未达到法定结婚年龄的情况下在完成婚姻登记的补办之前其早婚关系引发纠纷的按事实婚姻关系依法处理。同时仍然要不断加对早婚现象不断发展的控制、监督、正确引导的力度，不能使早婚在事实婚姻的名义下进一步泛滥。

第二，对于农村中早婚关系解除后怎样对房产问题进行处理。婚姻法司法解释（三） 并未涉及。就实地调查走访来看，关于早婚青年的农村房产大多由男方在结婚之前建好，至于建房土地基本上是来自男方的宅基地，建房资金基本上可以分为男方父母出资、男方出资（婚后双方共同偿还建房债务）、男女双方共同出资三种情况。

在早婚关系解除后房产的纠纷个人认为处理的方法大致如下：

1、建房土地归宅基地出具方所有；

2、对于房屋由于农村的风俗习惯应所以应对房屋进行评估由建房宅基地出具方占有房屋并支付另一方相应价款的方式为原则进行处理；

3、对于建房宅基地出具方父母出资的房屋在婚姻关系解除后归建房宅基地出具方所有、在建房宅基地出具方出资并在婚后以共同财产偿还建房债务的以婚姻关系解除日期为止以另一方在偿还建房债务当中的出资比例得以男方相应价款补偿（如果在婚姻关系解除日期为止建房债务未偿清的另一方不在负有偿还建房债务的责任）；

4、对于婚前双方出资建房的在婚姻关系解除后应由建房宅基地出具方按另一方出资比例给付相应建房价款。

第三，对于法定权利被架空的现实状况，提出下列建议：

（一）、赋予未成年子女及其祖父母外祖父母兄弟姐妹探望权，扩大探视权权利主体

（二）完善子女在探望权制度中的权利主体地位、实现探望权权利义务的统一

（三）、适度、慎用、细化对拒不履行协助另一方行使探望权的有关单位和个人采取拘留、罚款、等强制措施。如果父母双方矛盾激烈，难以相互配合，可以考虑在探望权受阻情况下由未成年子女就读的幼儿园或学校协助执行探望。由幼儿园、学校和妇联及青少年权益保护部门协助执行，不会给孩子幼小的心灵带来创伤。

第四，所以针对解决机制反映出的问题与契机要在农村重新形成一个处理农村早婚纠纷的途径。笔者认为可以在乡村建立一个处理农村早婚纠纷的协调裁判机构。这样早婚纠纷就可以得到及时、公正、合法、兼顾乡规民约的协调裁判，有助于减少有早婚纠纷引发的一系列社会矛盾。有关该机构的设想大致如下：

（一）人员组成，由基层法院选派一人兼任该协调机构法官，这样可以保障协调裁判早婚纠纷过程中的合法与公正的司法要求。由乡村中的宗族议事机构选派一人，提供法律援助的律师协会中选派一人均兼任审判员，前者可以保证协调裁判兼顾乡规民约增强法律法规的适用性，后者则可以对法院和乡村议事机构选派的人员进行监督和引导。

（二）运转资金，由基层法院承担机构运转资金的三分之一，由乡镇政府及村委会负担运转资金的三分之一，由早婚青年群体自筹剩余三分之一运转资金，同时当早婚青年已经完成婚姻登记补办的可以凭借结婚证请求该机构返还已经缴纳的资金及同期的银行利息该机构接到申请后十五日内应当予以返还未返还的可以请求人可以提出诉讼和行政复议。

（三）机构性质及其协调裁判效力，个人认为该机构应属于法院的派出机构其协调裁判效力也应当具有法院派出机构所做裁决的法律效力

（四）法律法规适用，在法律法规的适用中要充分结合乡村当地的乡规民约，对乡村特殊情况应当在不违反法律法规的前提下注重协调裁决在乡村社会环境中的实际执行的效力、变通执行或进一步细致规定某些适用乡村情况的条款。

针对近年来农村早婚的不断蔓延和其引发纠纷的不断增多。笔者认为，基层政府应当结合乡村基层机构、妇联、宣传等职能部门切实减少农村早婚现象的发生和遏制这一现象的蔓延。同时笔者针对已有早婚现象引发纠纷如早婚如何定性、财产债务尤其是房产分割、子女抚养权探望权、以及解决纠纷途径等纠纷突出的而法律法规条文不足或不具体的现实问题进行法律方面的探究。采取了把早婚关系当做事实婚姻关系，使早婚纠纷在婚姻法及其司法解释是否适用及如何适用的问题及基于早婚产生的权利义务关系得以解决；同时对房产分割和探望权执行提出个人建议；最终法律法规条文及相关补充建议在结合乡村情况新设计的处理机构进行处理早婚纠纷的过程中得以应用的方式对农村早婚及其引发纠纷的现状进行法律探究。希望上述探究内容能解决实际的早婚纠纷，减少乡村社会的矛盾，促进社会和谐，提升立法者对农村立法的关注，最终服务于社会主义新农村建设和乡村法制化进程。（作者单位：1.湖南农业大学公共管理与法学学院；2.湖南农业大学公共管理与法学学院）

参考文献

[1]王德福，养老倒逼婚姻：理解当前农村早婚现象的一个视角[A]，南方人口，2012（2）

[2]韩沛锟，新农村建设视角下青年早婚问题探析，河南农业，2011（12）

[3]江园，对现现行法定婚龄幸见定的一些思考——以农村早婚状况为切入点[A]，法制与社会，2009（20）

[4]饶芬芬 宋悦峰，浅谈农村的早婚现象[A]，剑南文学：经典阅读，2012（1）

房子纠纷的解决方案篇4

农村纠纷是农村社会冲突的重要表现形式，也是农村社会秩序遭到挑战和受到破坏的明显表现方式;而纠纷的解决过程是社会控制机制发挥作用的过程，也是解决社会冲突、协调社会关系、恢复乃至改善社会秩序的过程。当前的农村社会秩序是纠纷当事人采取社会行为和社会行动的基础背景，其间相应的有效社会控制机制也就成为了当事人谋求解决纠纷的选择手段。另外，农村纠纷的解决过程及解决手段，依旧保留着浓厚的“乡土特征”。这些自然地为农民们所观察、体会乃至作为他们自己模仿表达自身之诉求的主要行为模式，这些过程和手段进而亦会影响到他们对所处社会秩序的认知及其在该秩序中的行为。笔者通过对黔东南苗族侗族自治州L村的一起遗产纠纷事件进行剖析，运用社会学的研究理论和方法，结合广大农村司法实践的现实，对目前的农村纠纷事件进行思考和剖析，以期为有效解决民族村社及农村社区居民的纠纷提供借鉴经验。

1L村的遗产纠纷事件

贵州省黔东南苗族侗族自治州的L村是一个典型的传统农业型村庄。此村落以种植业为主，大部分村民经济收入较低，生活还比较贫穷;全村人口约780人，侗族人口约占90%，其余为汉族。村落中张姓是大户，占总人口的70%，剩余的是田、彭、龙3个小姓。同姓人彼此之间保持着或近或远的血缘关系，类似于一个“宗族共同体”;该村因地处山区，交通不便，人口流动性小。基本上属于费孝通先生所描述的“熟人社会”。由于所处环境资源的稀缺和自身的贫穷，以及村民获取外部资源的能力有限，村民在一个非常狭小而且相对封闭的空间中常有纠纷事件的发生，其中又以家族财产纠纷最为常见。笔者选取了以下1起具有代表意义、曾经引起当地社会普遍关注的遗产纠纷事件来作为笔者研究的个案。2004年，L村张某的三儿子在当小学校长期间不幸因公殉职，死后留有在当地算是一笔数目不小的存款和一栋与父母共同新修的房子。其配偶A于2005年改嫁给了邻县的B。A与B结婚后与张某夫妇共同生活在张某三儿子生前与其老父亲共同修建的新房子里。2006年，张某去世，留下了自己的老房子一栋以及与三儿子共同修建的(由A和B实际所居住)的另一栋新房子和在当地算是一笔数目不小的其他遗产。2009年，张某的大儿子想自己拆迁父亲遗留的老房子，遭到了A和B的阻拦。大儿子觉得没面子，则约自己的二弟一起把B打了一顿。B随后向当地派出所报案，但派出所还是依照当地民俗，采用非正式控制机制来处理，即按照传统的村规民约方式来协商处理。处理结果是:A、B夫妇通过邀请族长以及其他家族成员，按照当地习俗向大哥和二哥道歉，希望在家族见证下与大哥、二哥重新和好;同时，通过当地家族的中间作用，就兄弟们对老人的遗产纠纷事宜达成了调解协议书，对遗产进行了分割，了结了此次纠纷。2009年张某的妻子去世，其大儿子和二儿子认为A、B夫妇与自己没有血缘关系，不让A、B夫妇参与老母亲的后事处理，A、B夫妇觉得自己与死者共同生活，尽了赡养老人义务，但后事却没有让自己参与，在当地社会觉得很没面子。于是到当地镇政府去哭诉，请求帮助并希望借助政府力量对家庭遗产重新进行合理分割。镇政府又让派出所来处理此事。派出所还是希望由村委会和家族来处理。而当了多年村支书的大哥觉得A、B夫妇此举使自己脸面无存，加大了对A、B夫妇的厌恨，并宣布与其断绝关系。但因A、B夫妇不认可经家族调解达成的协议，家族成员也就不愿意再次对张某家里的遗产纠纷进行调解。另外A、B夫妇觉得张某的大儿子在该村当村支书多年，让该村委会处理与他利益密切相关的纠纷，显然有失公平，也不同意村里面来进行调解。于是A、B夫妇咨询律师后向当地法院，状告大哥和二哥。A、B夫妇认为自己受到张某的家族成员的威胁，被迫签订了遗产处理协议，此协议应属无效协议。法院传票送达被告后，A、B夫妇遭到了张某家族成员的强烈谴责，认为A、B夫妇无视家族存在，想脱离家族约束和责任。法院对这起遗产纠纷进行了立案处理，引起了L村以及其周边邻村的熟人社会的很大关注。为了面子，不管官司输赢，张某的大儿子和二儿子也向法院反诉了A、B夫妇侵占自己父母和其三弟的遗产的非法行为，要求法院维护自己的合法权益。最终，尽管法院遵照当地民族传统风俗习惯，结合国家法律有关条款法规对案件进行了调解，但因原被告双方均不愿接受调解。此家庭遗产纠纷以诉诸法律的方式，即通过正式社会控制机制得以解决。然而，此纠纷案件宣判执行以后，致使家族成员反目成仇，形同陌路，整个村社也自然地排斥借助法律手段维护自身合法权益的当事人，使得普通的家庭遗产纠纷引发了更为深刻的引人注目的另一社会矛盾。

2对遗产纠纷事件过程的分析

L村是一个基本上属于费孝通先生所描述的“熟人社会”，同姓人之间保持着或近或远的血缘关系，是一个实际存在的“宗族共同体”。自老父亲张某去世之后，遗产纠纷事件由其大儿子自行搬迁老房子建加油站被三弟媳妇A阻拦而发生。张某的大儿子在当地当了多年的村支书，觉得当着前来帮忙搬迁的众多熟人的面，被已改嫁B的三弟媳A阻拦很没“面子”，纠纷升级变成了斗殴，而所谓“面子”是指他人对自己的良好评价和认可。在熟人社会的村庄中，甚至在一定区域的若干个村庄中，村民们很看重他人对自己的评价。尤其是在熟人面前所做的“重大事情”，更是比较在乎“面子”。B被打之后，向当地派出所报案，但当地派出所还是希望A、B夫妇通过家族调解达到和解，即“私了”。A也考虑到自己是弟媳的身份，考虑当地的社会状况，想通过请家族长老和其他家族人员参与调解并见证，把遗产纠纷及自己及丈夫B被打而丢面子的事情一并处理好，回归到正常的社会秩序中去。这虽然有点委曲求全，但是对于L村村落这样一个“熟人”社会，人们共同生活、长期互动，形成了交往信任和共同的道德观念，双方以互谅互让的态度，旨在通过相互说服的交流和对话自行解决纠纷，重视的是纠纷的永久性解决和尽量维持原有的社会关系。村民们按照农村遗留下来的传统的非正式手段进行处理，把因纠纷升级而对原有社会关系的破坏限制在最小程度，这对生活在“熟人社会”中的农村居民尤为重要。作为农村社会秩序正式控制手段的国家法律体系，在熟人社会村落里，并不是村民首先要运用的。而实际上相反，纠纷发生之后当事人首先选择的解决方式通常依然是依靠家族力量和村规民约，这是我国的基本国情。其直接而易见的后果即是加强了“人情”、“礼俗”等传统社会调控手段对社会的规范力。农民也乐于(从文化情感上)去利用现有的亲族人情社会关系网络获得支持和帮助。事实上，地处相对封闭的民族村社地区，家族势力在乡村社会起的作用就更大了。在抬头不见低头见的农村”熟人社会“里，发生了冲突，村民们还是倾向于大事化小、息事宁人的和解方式解决，以便还能维持原有的社会关系。但由于老母亲去世，大儿子和二儿子不让弟媳A、B夫妇参加老母亲的后事处理，A、B夫妇觉得很没有脸面。于是冒着私自翻悔自己签订的协议的重大“丢面子”的代价，向政府部门申诉，希望能公平处理好遗产分割。而此时政府权力机构又希望把家庭遗产纠纷处理交回家族和村委会平和处理。不过，A、B夫妇已经切身体会到现实中，自己根本无法依靠家族力量和村规民约来维护自己的合法权益，所以坚持通过正式控制机制来维护自己的合法权益，即通过诉诸法律的方式，使得该纠纷得以解决。在当地，打官司被认为撕破脸面的象征。所以，法庭在立案之前，也努力进行了调解。可是当大儿子看到书后感到自己的“面子”和长兄的尊严受到致命的威胁，为了挣面子，找回自己的社会地位，一定要办把官司打到底。与此同时，A、B夫妇在依赖熟人社会规则保护自己的合法权益未果的教训下，转而请求法律保护的社会行为却受到了家族成员乃至村民的一致排斥。事实说明传统的村规民约等熟人规则仍然是乡民社会行事规则，农村共同体依然存在，乡土社会的“地方性”特点仍然存在，传统的纠纷在农村纠纷范围中仍然居于主要地位。不过A、B夫妇向当地法院的，说明了转型期的农村社会也出现了诸多的变化。受现代法制、个人权利等外部思想影响，传统的血缘关系、地缘关系日益让位于利益关系，人们之间原有的强关系关联度降低，乡村缓慢地由“熟人社会”向“半熟人社会”过渡，法律在乡土社会中的地位在不断提高，人们通过法律程序实现自身权利的意识在逐步增强;然而这个看似自然合理的过程，其结果却遭到了社会的排斥，却使得想要依法办事的践行者付出了沉痛的代价的。如何在相对封闭的民族村社地区，促进和保护这种法律意识，构建新型的社会主义核心价值体系，这是现代社会学者和基层司法实践者的一个现实而艰巨的任务。

3农村纠纷的社会学思考

在我国社会大转型的当今社会，在城乡二元结构的现实条件下，农村社会还保留着浓厚的“乡土”特征。法律下乡与乡土社会的人情、道德和习俗等时常发生着冲突。农村法制的建设在农村社会秩序的维持中，将会是正式社会控制手段对非正式控制手段的排挤和渗透。农村社会的非正式控制手段内嵌于农村社会的日常生活逻辑之中，能够在一定的范围和限度内有效地协调社会关系、化解社会矛盾，因而得到农民的普遍认同和支持。由于社会转型的长期性和复杂性，农村社会生活的“乡土”特征不可能在短时间内迅速消失，所以在很长一段时间里，非正式控制手段仍将是农村的主要社会控制手段。农村原有的非正式控制手段仍然有其存在的社会基础和心理基础，弥补了法律在当前农村社会中推行的缺陷，农村社会中的习俗、道德、习惯等依然是维持社会秩序的首选手段，在协调农村社会关系中依然发挥着重要作用。这一点在该案例的纠纷处理过程中的一波三折中，表现得十分突出。从社会学的视野看，社会学是关于社会良性运行和协调发展的条件和机制等综合性研究的一门具体社会科学。从社会整体出发，通过社会关系和社会行为来研究社会的结构、功能、发生、发展规律。笔者运用社会学专业相关理论和研究方法，对在社会转型期相对封闭的民族村社地区的一起遗产纠纷事件展开研究。针对现实条件下当地还保留着浓厚的“乡土”特征的农村社会现状加以剖析，通过理论与实证相结合的手段，为当前农村纠纷解决机制、维护稳定与推动发展等诸多方面的社会工作，提供了新的思路和视角。从社会学的角度看，纠纷实际属于社会冲突构成表现形式，反映的是社会成员间具有非合作的、抵触性，甚至滋生敌意的社会互动形式或社会关系。因为纠纷或冲突的解决方式可能与其功能方向及正功能的条件有内在联系，所以必须关注纠纷或冲突在现实中是怎样产生、怎样解决、又会引发产生怎样的后续社会效果。农村纠纷往往是因为纠纷“场域”影响，所以当事人很看重“面子”。但从村庄整体来看，村庄生活中的面子以及围绕着面子所展开的竞争总是停留在某一个层次上，并能够在较长的时间上保持稳定。因为家族团体里的“面子”问题，村民们还是愿意和解处理，听从家族调解处理。人情、礼俗就成了一种社会控制的手段，对村庄生活的社会秩序将会起到特定的社会控制作用。而类似于该类型的中国传统农村社会现在主要还是一个熟人社会，存在着“远亲不如近邻”等的传统心里基础。熟人规则仍然是乡民社会行事规则，农村共同体依旧存在，乡土社会的“地方性”特点仍然存在。而现代法律的定位在于现代的法制社会，对于熟人社会的既定“法则”采取的是否定或者说是改造的态度，在农村形成了一种“熟人社会”与“讨说法”的困惑。如何在相对封闭的民族村社地区，促进、提升乃至保护村民依法办事的法律意识，这正是现代社会学者的一个现实而艰巨的任务。从发展社会学理论来讲，当前我国的社会转型，仅仅是社会制度的完善和改良。所以，必须要求社会学者和法律界人士高度关注农村纠纷或冲突在现实中是怎样产生、怎样解决、又会引发产生怎样的后续社会效果。这也是更值得全社会思考的问题。另外，从社会学的实践角度来看，在化解纠纷解决社会冲突时即要警惕村民自治和乡规民约对个别村民成员切身权益的剥夺，应当积极采用政府公权力鼓励弱势群体的抗争意识，及时救助和保护他们的合法权益。以此同时，又要注意因势利导，适时推进民主法治进程，为构建社会主义核心价值体系作出不懈的努力。

4结语

房子纠纷的解决方案篇5

绣惠镇崖南村调委会主任××各位领导：

我叫××，今年42岁，现任章丘市绣惠镇崖南村支部书记兼调解委员会主任。自从1996年11月份被群众选上这个岗位，一晃已有八个年头。八年来，自己从一名不懂任何调解经验的年轻调解员，逐步成为一名群众认可的调委会主任。期间经历了许多磕磕拌拌，有苦也有乐，有酸也有咸，但最令自己心慰的是一起起纠纷被化解，一个个问题被解决，全村没有一起到镇上的纠纷，真正做到了自己村的事自己处理，乡亲们也给予了我个人很多的理解和支持，大家伙团结互助，和睦相处，已成风气。回首过去的日子，自己无怨无悔；展望美好的明天，自己充满信心。下面，就把我从事调解工作的有关经历和想法向诸位领导作一汇报。

一、加强学习，提高素质，努力增强做好调解工作的能力

俗话说：“打铁还须自身硬”。要想胜任人民调解工作，空有一腔热情是远远不够的，还必须要有过硬的业务本领。为此，我从干上调委会主任的第一天起，就暗暗给自己定下了几条制度：每年必须认真学习几部与调解有关的法律法规，必须按时参加上级组织的业务培训，必须做到不懂就问，多做学生。几年来，自己先后学习了“人民调解制度与实务”、“关于审理涉及人民调解协议的民事案件若干规定与应用”、“人民调解工作程序”、《合同法》、《土地法》、《赡养法》以及有关新时期人民调解工作的一系列文件精神。自己花钱购买了一本又一本的法律书籍，几年下来，细一算帐，竟也花去了四、五千元。为了能够尽快掌握调解知识，自己便在干好其他工作的同时，挤出一切可能挤出的时间，认真学习民调知识，并结合村里发生的纠纷案例，及时进行归纳总结，有时遇到比较棘手和难办的问题，便积极求教于镇司法所的领导和同志，以至于有一段时间对民调工作到了痴迷的程度，点灯熬油、通宵达旦是经常的，一边吃饭一边看书已经成了习惯。目前在我自家的书橱里已经堆满了整整两大摞学习笔记。看到这些，妻子有时就会嗔怪说：“先安，别瞎折腾了，崖南村没了你大伙照样过日子，人家都是挣钱交家里，你倒好净从家里拿钱。”此时，我总是对她歉意的一笑：“乡亲们相信咱，让这个差事，不多学点东西干好工作，愧对大伙的期望哪1功夫不负有心人，经过一年多的学习，自己的理论知识逐步丰富了，业务本领也有了新的提高，逐渐由一个门外汉成为了能够熟练化解各种矛盾的行家里手。

二、健全制度，强化措施，进一步规范村级人民调解工作

“没有规矩，不成方圆”，人民调解工作也是如此。在我的建议和直接指挥下，村两委从民调工作的特点和需要出发，相继健全了对调委会的检查监督制度、调委会定期向村两委汇报工作制度、民调人员学习例会制度、重点疑难纠纷集体讨论制度以及处理纠纷回访制度等一系列工作制度，并严格实行了以“调查民间纠纷登记簿”、“普法宣传情况登记北为主要内容的民调工作规范化管理，定期检查各项制度的落实情况，逐步形成了事事有安排，工作有秩序的良好工作机制。村里的调解员分组到户，划岗定责，确保做到“小事不出组，大事不出村”。与此同时，规定每周一为例会和学习日，村里的调解员共同学习法律、法规和民调知识，研究解决矛盾纠纷的方法和措施。同时，采取张贴标语、广播宣讲、授课辅导等形式，在群众中广泛宣传民调知识，有效增强了乡亲们自觉学法、依法办事的主动性和积极性，营造起了良好的社会环境。在“四五”普法活动中，我村每年坚持4次以上的普法教育，组织群众学习“四五”规定的普法内容，向群众下发《公民学法指南》、《文明市民读本》及相关辅导材料600余册，为群众自觉学法、守法、用法打下了良好基矗此外，我还带头组织群众修订了《村民自治章程》，出台了《村规民约》等八项规范性制度，并将制度内容公布上墙，便于学习。看到这些，村里65岁的王先亮老大爷动情地说：“法律、法规宣传得好啊，让我们长了知识，开了眼界，我们以后再也不会因为一点鸡毛蒜皮的小事就闹着找上级领导了。”

三、抓早抓小，从源头预防，牢牢把握工作的主动权

农村问题错综复杂，群众矛盾千变万化，但加以仔细总结和分析，总有它的普遍性，规律性和预见性。因此，几年来，我努力带领村调委会成员把工作重点放在一个“防”字上，认真研究分析各类纠纷的特点和发生规律，摸索并总结出了“四季工作摸排法”，对一年四季可能发生的纠纷矛盾提前做出预测，并制定相应的防范对策和措施，如春天是农闲时节，群众大都会忙着盖房砌墙，这时便会因建筑材料占道，水电供应紧张而出现纠纷，我便与调委会一起制定了有关制度，公平公开，一视同仁，从而将大量矛盾消灭在了萌芽状态。

农村因盖房而产生纠纷是很普遍的，“公说公有理，婆说婆有理”，结果是伤害了邻里感情，造成双方背地里相互诋毁，形同陌路，长此以往，也就给村庄的安定埋下了隐患。针对这一现象，我及时召开了调委会成员会议，并吸引部分群众代表参加，一致决定村里以后无论谁盖房，都必须先向村里申报方案，然后由村调委会成员走访四邻，广泛征求他们对房屋高度，采光，排水等各方面的意见，达成共识后方可盖房。这一办法，不仅有效化解了不必要纠纷的发生，而且进一步促进了邻里关系，一人盖房四邻帮，大家伙有说有笑，互相帮助，其乐融融。

家庭矛盾，特别是赡养问题一直是农村纠纷问题的重中之重。我村75岁的王先忠老人，膝下有三儿一女，女儿很孝顺，对老人问寒问暖，每月都给老人家几十元生活费，但是三个儿子却都推三堵四，互相扯皮，不尽孝道，老人家非常寒心，一气之下就想将三个儿子告上法庭。我在得知这一情况后，立即将他的三个儿子叫到调委会，从亲情、法律、道德等多个角度苦口婆心地开导教育他们，晓之以理，动之以情，历经三个多小时的“谈判”，终于取得了情至深处花自开的良好效果，三个人都深深地低

下了头，惭愧地说：“王主任，是你让我们懂得了以后该怎样做人，我们哥仨以后一定尽心伺候老人，做个好儿子”，就这样，一嘲老子告儿子”的风波终于平息了。

在多年的工作中，我还从村里的实际出发，重点排查因征地拆迁、修街扩道等可能引发的因素，对可能存在的问题做到早发现，早解决，由于防范到位，措施得力，一些可能诱发的倾向性、苗头性问题，全部解决在萌芽状态，截止目前，我村没有一起集体访、越级访案件。

四、德法相济，多措并举，确保调解工作的成功率和有效率

八年来，无论是占地建房纠纷，还是夫妻不和矛盾，我都能做到认真履行职责，坚持严格调处与灵活处理相结合，努力做到小不扩大，大不激化，力争给每个当事人一个公正公平的说法和交待。

“人心都是肉长的”，对于一般的民事纠纷，我采取情感性调解办法，靠“德治”解决问题，做到以人为本。去年五月份，村民王令新的妻子做饭时引起火灾，家里的两间房子及全部家当，被一把大火化为灰烬，夫妻俩都傻了眼，丈夫骂妻子太大意，做饭做得连锅都没了，妻子说丈夫是事后诸葛亮，净说没用的。小两口从斗嘴升级到动手，打得不可开交，最后竟闹着要离婚。我了解到这一情况后，及时来到他们家，由于两人当时都在气头上，我就一边劝和一边表示：“有我吃的，就有你们吃的，有我住的，就有你们住的，你们是崖南村的群众，村里和大家伙不会袖手旁观的。再说你们这样闹，正在上学的孩子怎么办。”这样，在夫妻俩的矛盾出现缓和的当天晚上，我便主持召开了村两委及调委会成员会议，征求了大家的意见，决定一是发动群众募捐，二是争取上级支持帮助。第二天，村里就为他们安排了住所，当乡亲们得知这一情况后，也都纷纷伸出援助之手，“大火无情人有情”，仅一天时间便为他们捐款8000余元，捐物上百件，被褥10多套，镇上领导也及时送来了3000元现金及面粉、食油、厨具等生活用品。看着一张张真诚的笑脸，望着一件件送来的物品，小两口感动的哭了半天都没能说出一句话，只是紧紧握住了我的手，一个劲地摇晃……

“国有国法，家有家规”，任何违背法律、法规的行为都是必须严肃处理的。对于这样的矛盾纠纷，我采取依法调解的办法，靠“法治”解决问题，体现法律的公正性。～年农历腊月二十三日，当我接到调解员李宝泉的报告赶到老李家时，看到由于几个儿女争夺房产过于激烈，李老汉正大吵着要跳楼，几个人都快拉不住了。人命关天，看到此情此景，我一个箭步上前拉住李老汉，对他的孩子们厉声说道：“老人都这样了，还闹腾什么，先把老人拉下来再说，还有解决不了的问题吗?＃”几句话使老人安定了下来，儿女们也不再争吵。后来，在我的协调下，一家人终于达成了分房协议，并决定把房子卖掉。鉴于他们兄妹当时都互不信任，卖房和平分财产的任务也就自然落在了我的身上。为了彻底解决纠纷，我任劳任怨，从联系买主，卖房、收款、过户，一路办下来，2个多月后，李家一家人顺利拿到了钱，李老汉握着我的手说：“你解决了我多年的心病，让我能安享晚年了。真不知道怎么感谢你才好。”“怎么感谢？矛盾纠纷得到妥善解决，皆大欢喜就是对我最好的答谢了。”真的，仔细想想，纠纷矛盾是错综复杂，但解决方法应该是有章可循，关键是要适时用好“德、法”两个武器，晓之以理，动之以情，导之以行，这样就能有效化解多种矛盾纠纷，实现民乐村安。

回顾多年的工作，自己深有感触，尽管调解工作对于个人来说也许是生气惹恼，甚至有时会让别人误会，遭到别人的嘲讽，但成功调解每一起纠纷后的欣慰也是常人体会不到的，既然大伙让咱干这个活，并且凭着个人的努力得到了乡亲们的认可，我无怨无悔，我真诚的希望自己的一腔热情执著和付出能换来更多家庭的幸福美满，能换来村庄的平安稳定，民乐村兴是我永恒的追求。

房子纠纷的解决方案篇6

关键词:房屋拆迁 纠纷解决机制 行政法治

一、房屋拆迁纠纷的特点

房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为，在我国主要是指城市房屋拆迁。房屋拆迁纠纷是指在拆迁过程中形成的纠纷，既有拆迁人与被拆迁人的纠纷、拆迁人与政府之间的纠纷，也有被拆迁人与政府之间的纠纷；既有民事纠纷，也有行政纠纷，在出现暴力事件等情况下还演化为刑事案件。

我国城市拆迁在建国后就已开始，上世纪70年代末，城市住宅紧张情况突出，迅速改善居住条件，成为民众迫切要求。由于拆迁是以旧城改造为主，被拆迁人的生活水平得到提高，拆迁成为多数危旧房居民盼望的事情，因此受到欢迎。上世纪末到本世纪初，城市化进程急速推进，土地作为稀缺资源的价值凸现出来，无论是旧城改造还是新建商品楼等，都不得不依赖拆迁已有房屋，由拆迁引发的纠纷更是不断，成为我国城市化进程最突出的矛盾之一。随着政府与开发商联合进行危房改造，拆迁向商业拆迁发展，外部矛盾凸显，拆迁纠纷从内部家庭矛盾演变为拆迁户和开发商、拆迁户和地方政府的矛盾。经过连续几年整治，拆迁纠纷局势总体上似乎有所好转，但是制度深层次矛盾并没有解决。

房屋拆迁纠纷呈现出以下特点：第一，拆迁涉及地区广泛，拆迁纠纷数目庞大。城市化热潮席卷全国，从沿海地区到中西部省份，大大小小城市都在忙于城市建设，而土地资源的增值也刺激了地产开发，拆迁涉及地区非常广泛，全国各地拆迁纠纷数目也是非常可观的。第二，拆迁涉及人数众多，集团诉讼和群体上访多，钉子户现象不断。第三，拆迁纠纷复杂程度高，房屋不仅是老百姓赖以生活的物质空间，而且往往是最重要的财产。拆迁往往牵涉到被拆迁人的居住、就学、工作、就医、休闲等多方面生活条件，部分低收人和老弱病群体更可能由于房屋拆迁陷入赤贫状态，生活无着落，解决难度也很大。第四，违法拆迁、野蛮拆迁造成纠纷积怨大、易激化。为拆迁抢工期，拆迁人不仅没有就证据保全办理公证，而且采用停水断电、停止供热供气、恐吓、暴力殴打、限制被拆迁人人身自由、突袭拆迁等等恶劣方式逼迫当事人拆迁，违法拆迁、野蛮拆迁的事件不断出现，各地拆迁引起的极端事件仍然不绝于耳，株连拆迁、钉子户以及自焚事件将拆迁制度推到风口浪尖，拆迁制度遭人诟病。

二、房屋拆迁纠纷产生的原因

当前现实条件下，之所以产生数量惊人、极端化的拆迁纠纷，同全国的城市化大背景密不可分，城市房屋拆迁纠纷的根源是城市建设规模的急剧扩张与城市经济发展水平不相适应之间的矛盾。在拆迁这样涉及综合利益分配和格局调整的重大问题上，制度的科学、完备和法治是这一问题的核心，而拆迁制度本身存在诸多问题，引发了拆迁纠纷的升级和恶化。

第一，拆迁立法不完备

2008年之前，拆迁的主要法律依据只有2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称为《拆迁条例》），作为国务院的行政法规，并无权对公民私人房屋的征收进行规定，明显违反了《宪法》、《立法法》和《物权法》等的规定。因此，2008年修改的《城市房地产管理法》在总则中增加了一条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”目前，《拆迁条例》正在修改中，[1]拆迁尚缺乏完备的操作依据。

第二，拆迁性质错位

“城市房屋拆迁制度是‘中国特有’的一项制度”。[2]我国土地为公有制，城市土地为国有，城市郊区和农村土地属于集体所有，农村土地转变为国有是土地征收，城市房屋拆迁是对私人房屋的征收。但拆迁不只是要征收被拆迁人的房屋及其他地上附属物，真正目的是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设。1998年修订《土地管理法》规定，为公共利益需要使用土地，以及为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地权的，可以收回国有土地使用权但应当对土地使用权人给予适当补偿。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也作出了类似的规定。国家基于对国有土地的所有权，可以视需要收回国有土地使用权。实践中，要使开发建设的项目得以实施，必须先完成对原使用土地的回收工作，而原使用土地之上一般都已建有房屋及其他附属物。进行旧城改造和房地产开发建设，首要工作是拆除所需用地上的房屋及其他地上附属物，配合土地使用权的回收。因此，拆迁的真正目的，不是要取得被拆迁人的房屋及其他地上附属物，而是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设；其核心是政府对城乡土地和空间资源进行的再次分配和利用，对房屋进行拆迁的表象掩盖了土地所有者收回土地使用权进行重新分配的法律实质，拆迁制度的设计偏离了正确的方向。

第三，公益拆迁和非公益拆迁混为一谈

目前我国土地供应统一由政府运作，城市土地供应的主要方式是政府委托有关单位进行拆迁、土地平整等前期开发工作后再以招标、拍卖方式出让。政府拍卖的是净地，即便在非公益拆迁中，虽然土地使用权是开发商以竞拍方式取得，房屋拆迁补偿资金也是开发商支付，但是开发商反而不能成为拆迁人，政府不可避免地充当了实质上的拆迁人，公益拆迁和非公益拆迁混为一谈。

理论上讲，拆迁的性质应当取决于被拆迁房屋所占土地的开发性质。土地开发可以分为三类，即公益型土地开发、商业型土地开发和混合型土地开发。公益型土地开发，是指为了满足公共利益的需要而进行的土地开发，主要包括为各类城市基础设施和市政建设，如建设城市道路、桥梁、国防和军事、公用事业、城市绿化、环境保护设施等。商业型土地开发，即非公益性质的开发，是指出于营利目的而进行的土地开发，主要包括建设住宅商品房、写字楼、商场、娱乐场所等。混合型土地开发，是指既能满足公共利益的需要，又能获得商业利润的土地开发，主要包括旧城改造以及建造学校、医院等公共设施。[3]但是，实践中城市房屋拆迁并没有按照土地开发的性质进行区分，而是全部由政府进行拆迁。一旦发生矛盾，被拆迁人往往迁怒于政府，如果拆迁规模很大，还会产生局部地区社会不稳定。

第四，补偿不公正

目前关于补偿的原则，众说纷纭，有适当补偿说、公正补偿、相应补偿、合理补偿、完全补偿、按市场价格补偿等。[4]现有拆迁补偿只规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，完全回避相应土地使用权价值这一问题，而单纯房屋的补偿无论如何也无法给被拆迁人以公正补偿，从而使得拆迁纠纷不可避免。虽然《拆迁条例》规定了市场评估价格机制，还规定实行房屋产权调换的，拆迁人

与被拆迁人应当依照本条例规定的评估程序确定价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，但实践中执行的情况并不容乐观，拆迁评估价格过低，被拆迁人无法购置合适新住处，而即便是调换，地点多为城市边缘、交通不便利、不方便就学、就医等，对被拆迁人生活影响巨大。拆迁补偿不公正成为拆迁纠纷中最多的问题。

第五，拆迁程序不完备，被拆迁人参与不够

房屋拆迁实际上是包括土地、房屋等不动产所有权人或者使用权人在行使各自物权时发生的现象，由于涉及不同主体，因此需要行政机关加以协调。“但是，管理作为一种政府为民众服务的手段，不是也不应当是立法的目的，尤其不应当是立法的首要目的”。[5]现有房屋拆迁制度设计却更多是从行政管理出发的，拆迁程序缺失，对被拆迁人的知情权和参与权没有给予充分地关注和保护。根据《拆迁条例》第7条和第8条的规定，听证仅在补偿协议有纠纷时才进行，从拆迁许可证颁发到拆迁实施都没有被拆迁人表达意见的机会，被拆迁人不能申辩和质疑。而且，被拆迁人是在拆迁人已取得房屋拆迁许可证之后才被公告自己的房屋要被拆了，房屋拆迁管理部门和拆迁人要做的也仅仅是宣传和解释工作，而不是与被拆迁人协商。

第六，强制拆迁设计不合理

目前强制拆迁不区分公益拆迁和非公益拆迁，也没有赋予被拆迁人不同意拆迁的权利。如果达成补偿协议，诉讼期间，拆迁人申请法院先予执行；如果没有达成补偿协议，诉讼期间不停止拆迁的执行。结果，无论对拆迁补偿协议是否有异议，房屋都会被拆迁。从理论上讲，能够先予执行或者不停止执行的必须是不会造成无可挽回或者难以弥补的损失，而房屋拆迁明显是一种无可挽回的损失，房屋已经不存在，救济的充分性无从谈起。《拆迁条例》第17条规定由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。问题是，我国的行政强制执行格局是以申请人民法院执行为原则，行政机关执行为例外，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门拆迁，实际上赋予了政府强制执行权，国务院的行政法规有为自己赋权的嫌疑。行政机关公告，限期拆除，直至强制拆除，暴露出很多问题。而且，何谓“有关部门”却没有明确规定。政府为了达到快速有效拆迁的目的，调动公安、城管、城建、国土、规划、房管等部门，甚至法院和检察院都参加具体拆迁，造成恶劣影响。

第七，拆迁救济渠道失灵

1．行政裁决作为诉前救济没有发挥应有作用

《拆迁条例》规定了城市房屋拆迁补偿、安置纠纷的解决途径，即申请裁决和提起行政诉讼，但是未达成安置补偿协议的，当事人必须先申请行政裁决，然后才能进人行政诉讼。这样，行政裁决成为诉讼的前置程序，徒增被拆迁人负担，也为同是拆迁可能出现不同种诉讼出现不同判决埋下祸根。2004年3月，建设部颁布《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序作了明确规范，对行政裁决的申请、受理、裁决和强制拆迁都作了规定。但是，行政裁决机构的独立、中立等根本性问题没有解决，政府就是拆迁人，同时又是拆迁裁决机关，政府既是运动员，又是裁判员，无法有效为被拆迁人提供权利保护。

2．法院诉讼不能提供有效救济

1993年最高人民法院在给江苏省高院（1993）法民字第9号《关于适用<城市房屋拆迁管理条例＞第十四条有关问题的复函》中明确将房屋拆迁补偿安置纠纷的性质界定为民事案件，各地法院参照此复函精神审理了大量的拆迁纠纷案件。但是，1996年最高人民法院法复（1996)12号《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》废止了上述第9号复函，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理；而公民、法人或其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。据此，各地法院对房屋拆迁纠纷的审理，大多采取下述两分法，第一，拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议之后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁或反悔的，拆迁人因此起诉的，作为民事案件审理；第二，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人及房屋承租人不能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门或人民政府裁决，当事人不服裁决向法院起诉的，作为行政案件处理。因此出现虽然同是拆迁案件，但由于是否达成拆迁补偿安置协议，以及是否经过行政裁决的不同，可能作为不同种诉讼来对待的现象。民事诉讼和行政诉讼的审理方式、判决种类不同，所得到的判决也可能是完全不同的，实践中也出现同类案件在不同法院的受理及审理情况不同。[6]特别是对行政裁决提起的行政诉讼，由于我国行政附带民事诉讼制度的不完善，法院仅能对行政行为进行合法性审查，对民事纠纷不能作出判决，行政诉讼即便撤销或者确认行政裁决违法，拆迁补偿安置纠纷并没有得到完全解决，后患无穷。

3．其他救济途径也未能解决问题

目前行政复议制度作为内部监督和救济程序，对拆迁纠纷所能发挥的作用有限。而国家赔偿制度由于国家赔偿范围、赔偿标准等立法缺陷也将众多拆迁纠纷挡在门外。信访和申诉的制度化明显不够，面对如此复杂的拆迁纠纷也更加显得力不从心，即使在2005年《信访条例》颁布实施后，基本上也是无计可施。

三、房屋拆迁纠纷解决机制的改革和完善

房屋拆迁制度的复杂性决定了解决拆迁纠纷不能单纯依靠完善事后监督救济制度，而必须在制度源头加强对公民财产权的保护，严格依据宪法建立公平公正的征收制度，同时对具体程序、补偿和救济等进行改革和完善，才能真正将房屋拆迁制度化、法治化，有效化解房屋拆迁纠纷。

第一，明确区分公益拆迁和非公益拆迁

从各国财产征收的情况来看，征收私人财产，只能是出于公共利益的需要。我国宪法、物权法和城市房地产管理法也都有明确规定。[7]由于公共利益为不确定法律概念，实践中出现了大量问题。如何界定公共利益，还需进一步讨论和研究。这里我们需要指出的是，城市土地为国有，任何人进行土地建设都必须从国家取得土地使用权，如果在国有土地上建设私有房屋，即为了非公益建设需要使用土地，房屋拆迁道路又在何处？仅仅围绕界定公共利益展开讨论，其实回避了因非公益目的使用国有土地而需要拆迁私有房屋的现实。完整的房屋拆迁制度应该将两种不同性质问题纳人到考虑范围中来，在立法、程序、补偿、强制拆迁和政府角色等问题上予以区别。1，在立法上，要分别立法，将两类拆迁分别对待，政府在公益拆迁中是拆迁人，在非公益拆迁中，开发商是拆迁人。2．在程序上，公益拆迁在颁发拆迁许可证之前，要举行听证会论证公益目的和补偿方案，并经地方人民代表大会或者其他第三方主体对公益目的进行确认。非公益拆迁应当首先由开发商与房屋所有权人协商达成补偿协议，再申请土地使用权。3．在补偿上，公益拆迁补偿标准由政府根据完善的法律规定确定基本计算方法，非公益拆迁在根据法律规定的最低补偿标准之上由开发商与房屋所有权人协商确定。4．在强制拆迁的设置上，公益拆迁

中政府不得自己执行，只能申请人民法院强制执行，政府更不可以参与非公益拆迁的强制拆迁，开发商应当通过诉讼申请法院执行判决。5．政府角色方面，在公益拆迁中，政府应当依法行政，切实代表公共利益，可以在房屋管理部门中设立专门的机构从事公益拆迁的立项、制定方案、落实补偿安置等工作。非公益拆迁中，政府应有所不为，有所为。有所不为，是指政府应当退出拆迁第一线，不再参与补偿价格制定、拆迁谈判等具体事务，让市场发挥作用；有所为，是指政府定位为监督者、管理者和裁决者，加强对拆迁工作的监督、调控和保障，重点解决好困难群众安置问题。

第二，还原城市房屋拆迁的本质，完善拆迁补偿制度

公益拆迁和非公益拆迁补偿的机理有所不同。公益拆迁是为了公共利益征收私人房屋，因此是为了成全特定多数人的利益而牺牲少数人利益，对被拆迁人损失的利益需要给与填平，即特别牺牲。对被拆迁人予以补偿是征收制度的应有之意，补偿条款被认为是征收条款的唇齿条款，无补偿即无征收。非公益拆迁，拆迁人为获取被拆迁人房屋占用之土地，除了向国家交纳土地出让金获取土地使用权外，也应向被拆迁人房屋支付相应对价，即与被拆迁人达成交易的价格，不仅是被拆迁人可能的损失，而且是被拆迁人愿意出让房屋所有权给出的价格。拆迁人与被拆迁人为平等之民事主体，双方协商确定，从民法角度讲也可以说是一种补偿，双方签订的也是补偿协议。

无论是公益拆迁，还是非公益拆迁，拆迁补偿应当是公正补偿，而且是按照公平市场价格计算。2004年《城市房屋拆迁估价指导意见》规定房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，从而确立了以市场价格（市场比较法）为主导的评估标准。去年4月北京市西长安街沿线拆迁首次采用市场价格评估进行补偿,6月北京出台新规定，拆迁实行货币补偿的，补偿价格由房地产价格评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。[8]市场评估方式应该越来越多地依法得到使用。

拆迁补偿不应回避国有土地使用权收回问题。土地使用权具有财产属性，土地在使用中，由于资源稀缺和基础设施的逐步完善，土地处于一种动态的增值过程中，增值后的土地无论是无偿收回还是按原价格收回，都是有失公平的。因此，在制定新的拆迁补偿标准时，应当将土地使用权的价格计算在内。具体地讲，补偿范围应包括：被拆除的房屋、房屋的附属物、期限内的临时建筑物，土地使用权；被拆迁人其他的利益损失和费用（包括搬迁补助费、临时安置补助费、部分预期利益的损失、房屋的装修费用；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿等等）。

 补偿安置款发放也是很重要的一个环节，拆迁人应当建立拆迁专用账户，由银行实行监管，拆迁人按照拆迁补偿协议的补偿数额将补偿款存人账户后，银行确认被拆迁人完全搬迁之后，直接将款项转入被拆迁人账户。

第三，重新设计拆迁程序

1．公益拆迁程序

我国房屋拆迁程序，从规划、拆迁许可证、确定补偿标准等环节都没有被拆迁人的参与，只有到最后拆迁时才有一纸公告，对被拆迁人的知情权和参与权保护不力。房屋拆迁程序设置程序的关键是给当事人及利害关系人提供信息交换、意见交流、平等协商、民主参与的机会。听证作为落实当事人知情权和参与权的重要制度，是防止和减少矛盾和纠纷产生的防线，应该提前到立项和规划的同时，将公告征询被拆迁人意见、举行听证、确定评估机构和完成价格评估、草签补偿协议、建立拆迁安置补偿费用专项资金等作为设定拆迁许可证的前置条件。“程序不是次要的事情，随着政府权力持续不断地急剧增长，只有依靠程序公正，权力才可能变得让人容忍”。[9]因此，必须对公益拆迁的程序重新设计，具体包括：城市拆迁规划和拆迁立项（公告征询意见、听证）—确定评估机构和完成价格评估—草签补偿协议—建立拆迁补偿安置专项资金—颁发拆迁许可证—拆迁。

2．非公益拆迁程序

由于非公益拆迁需要开发商与被拆迁人就补偿问题进行协商，如果协商不成，就有可能无法进行开发项目，因此需要改革目前先颁发国有土地使用权证书，后颁发拆迁许可证的做法。可以先由开发商征询土地管理部门的意见，确认开发项目符合土地规划和使用权出让，再与被拆迁人沟通协商签订补偿协议，其后才可申请颁发国有土地使用权证书。可以考虑按照下列步骤设计非公益拆迁程序：确认开发项目符合规划要求—协商沟通—确定评估机构和完成房屋价格评估—签订房屋拆迁补偿协议—缴纳土地出让金、领取国有土地使用权证—领取拆迁许可证—拆迁。

第四，改革强制拆迁

需要明确的是，在公益拆迁中才可以强制拆迁，而且要改变目前关于诉讼不停止拆迁执行的规定，强制拆迁权不得由政府行使。只有在诉讼时效期满，被拆迁人既不履行拆迁协议又不起诉的，拆迁人方可申请人民法院执行。法院执行时，要对拆迁决定进行审查，明显违法的，包括明显缺乏事实依据的、明显缺乏法律依据的、严重违反法定程序的、超过申请期限的、拆迁人没有对被拆迁人实施货币补偿、补偿货币提存或者未提供拆迁安置用房以及其他明显违法并损害被拆迁人合法权益的情形，不予执行。由于强制拆迁仅能适用于公益拆迁，对于商业拆迁，拆迁人只能通过诉讼的形式，由人民法院来作出判决，然后再通过判决执行来完成拆迁；诉讼中，拆迁人可以申请先予执行，但需要提前向法院交付足额的拆迁补偿金作为担保。

第五，完善被拆迁人权利救济制度

1．发挥行政裁决的作用

行政裁决在解决数量众多的拆迁补偿安置纠纷方面，还是能够发挥重要作用的，对节省老百姓诉讼成本、及时得到合适的安置补偿还是有利的，必须要从制度上根本解决裁决制度的中立和公正，应当建立专门的、独立的行政裁决机构对此类纠纷进行审理和裁决，同时完备相关的裁决程序等法律规定。

2．按照拆迁纠纷的不同属性，分别在行政诉讼和民事诉讼中解决

房屋拆迁纠纷在不同阶段体现为不同性质的纠纷，包括拆迁许可纠纷、拆迁补偿纠纷、拆迁裁决纠纷、强制拆迁纠纷、拆迁处罚纠纷和拆迁不作为纠纷等等。借鉴德国和法国解决财产征收制度和诉讼制度，可以考虑分别从行政诉讼和民事诉讼去解决我国拆迁纠纷。除了非公益拆迁中的拆迁补偿纠纷属于民事诉讼外，其他都应属于行政诉讼，被拆迁人对于与拆迁有关的行政行为，包括计划发展部门的项目审批、规划部门的规划许可证、政府部门的土地使用权文件、拆迁管理部门的拆迁许可证、行政裁决部门的行政裁决决定、行政机关的强制拆迁行为、拆迁管理部门的处罚和不作为，都可以提起行政诉讼。特别需要说明的是，在行政裁决的情况下，针对补偿纠纷的行政裁决提起的诉讼，是行政诉讼，但是要附带民事诉讼，将补偿纠纷也一并解决。诉讼制度应当成为拆迁纠纷有效的解决途径，需要通过保障司法独立和司法权威，落实法院对所有拆迁纠纷的最终裁判权。

3．促进其他方式解决拆迁纠纷

除了加强诉讼制度解决拆迁纠纷外，信访、申诉、行政复议也应当在房屋拆迁纠纷解决中发挥作用。

而且，应积极鼓励拆迁人（包括政府作为拆迁人）同被拆迁人就补偿数额和安置方法进行和解和调解，倡导通过沟通、协商等方式积极稳妥地解决出现的分歧、矛盾和不同意见。

注释

：

[1]《北大五学者上书全国人大，建议修改拆迁条例》，人民网2009年12月10日，npc. people. com. cn/gb/14840/10553850.html。《国务院法制办：城市房屋拆迁管理条例有效》，人民网2009年12月12日，politics. people. com. cn/gb/1026/10557879. html.（最后访问时间：2010年1月10日）。five scholars of peking university advised to amend the regulation on the dismantlement of urban houses. npc. people. com. cn/gb/14840/10553850. html. (last visited jan. 10,2010).

[2]王克稳："论房屋拆迁行政争议的司法审查"，载《中国法学》2004年第4期，第74页。wang kewen. on judicial review of administrative dispute relating to house demolition and relocation[j]. 4 china legalscience,74 (2004).

[3]洪莉萍、黄道雄："土地开发与居民动拆迁利益调整的法律机制研究"，载《政治与法律》2004年第4期，第88－89页。hong liping, huang daoxiong. on the legal system of adjusting interests in the house demolition and relocation [ j ]．4political science and law.88-89(2004).

[4]参见沈开举：《行政补偿法研究》，法律出版社2004年版，第163-172页。see shen kaiju. on the administrative compensation law[m]．beijing: law press,163-172 (2004).

[5]费安玲："私权理念与城市私房拆迁的立法"，载《政法论坛》2004年第5期，第46页。fei anling. concept of private right and legislation of urban private house demolition and relocation, 5 trirune ofpolitical science and law ,46 (2004) .

[6]山东省济宁市中级人民法院："关于城市房屋拆迁法律适用问题的调查报告"，载《山东审判》2005年第1期，第56页。jining intermediate people' s court. investigation report on the problems of legal application related to urban housedemolition and relocation [ j ] . 1 shangdong jutice, 56 (2005) .

[7]我国《宪法》修正案第13条第3款已经明确规定："国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿"。《物权法》第42条也规定："为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产"。"征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。"

[8]《北京首次参照市场价补偿拆迁，每平米超过3万元》，载2009年4月2日《京华时报》。beijing first compensated referring to market price[ n]. beijing times, april 2,2009.

房子纠纷的解决方案篇7

关键词:房屋拆迁 纠纷解决机制 行政法治

一、房屋拆迁纠纷的特点

房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为，在我国主要是指城市房屋拆迁。房屋拆迁纠纷是指在拆迁过程中形成的纠纷，既有拆迁人与被拆迁人的纠纷、拆迁人与政府之间的纠纷，也有被拆迁人与政府之间的纠纷；既有民事纠纷，也有行政纠纷，在出现暴力事件等情况下还演化为刑事案件。

我国城市拆迁在建国后就已开始，上世纪70年代末，城市住宅紧张情况突出，迅速改善居住条件，成为民众迫切要求。由于拆迁是以旧城改造为主，被拆迁人的生活水平得到提高，拆迁成为多数危旧房居民盼望的事情，因此受到欢迎。上世纪末到本世纪初，城市化进程急速推进，土地作为稀缺资源的价值凸现出来，无论是旧城改造还是新建商品楼等，都不得不依赖拆迁已有房屋，由拆迁引发的纠纷更是不断，成为我国城市化进程最突出的矛盾之一。随着政府与开发商联合进行危房改造，拆迁向商业拆迁发展，外部矛盾凸显，拆迁纠纷从内部家庭矛盾演变为拆迁户和开发商、拆迁户和地方政府的矛盾。WWw.133229.CoM经过连续几年整治，拆迁纠纷局势总体上似乎有所好转，但是制度深层次矛盾并没有解决。

房屋拆迁纠纷呈现出以下特点：第一，拆迁涉及地区广泛，拆迁纠纷数目庞大。城市化热潮席卷全国，从沿海地区到中西部省份，大大小小城市都在忙于城市建设，而土地资源的增值也刺激了地产开发，拆迁涉及地区非常广泛，全国各地拆迁纠纷数目也是非常可观的。第二，拆迁涉及人数众多，集团诉讼和群体上访多，钉子户现象不断。第三，拆迁纠纷复杂程度高，房屋不仅是老百姓赖以生活的物质空间，而且往往是最重要的财产。拆迁往往牵涉到被拆迁人的居住、就学、工作、就医、休闲等多方面生活条件，部分低收人和老弱病群体更可能由于房屋拆迁陷入赤贫状态，生活无着落，解决难度也很大。第四，违法拆迁、野蛮拆迁造成纠纷积怨大、易激化。为拆迁抢工期，拆迁人不仅没有就证据保全办理公证，而且采用停水断电、停止供热供气、恐吓、暴力殴打、限制被拆迁人人身自由、突袭拆迁等等恶劣方式逼迫当事人拆迁，违法拆迁、野蛮拆迁的事件不断出现，各地拆迁引起的极端事件仍然不绝于耳，株连拆迁、钉子户以及自焚事件将拆迁制度推到风口浪尖，拆迁制度遭人诟病。

二、房屋拆迁纠纷产生的原因

当前现实条件下，之所以产生数量惊人、极端化的拆迁纠纷，同全国的城市化大背景密不可分，城市房屋拆迁纠纷的根源是城市建设规模的急剧扩张与城市经济发展水平不相适应之间的矛盾。在拆迁这样涉及综合利益分配和格局调整的重大问题上，制度的科学、完备和法治是这一问题的核心，而拆迁制度本身存在诸多问题，引发了拆迁纠纷的升级和恶化。

第一，拆迁立法不完备

2008年之前，拆迁的主要法律依据只有2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称为《拆迁条例》），作为国务院的行政法规，并无权对公民私人房屋的征收进行规定，明显违反了《宪法》、《立法法》和《物权法》等的规定。因此，2008年修改的《城市房地产管理法》在总则中增加了一条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”目前，《拆迁条例》正在修改中，[1]拆迁尚缺乏完备的操作依据。

第二，拆迁性质错位

“城市房屋拆迁制度是‘中国特有’的一项制度”。[2]我国土地为公有制，城市土地为国有，城市郊区和农村土地属于集体所有，农村土地转变为国有是土地征收，城市房屋拆迁是对私人房屋的征收。但拆迁不只是要征收被拆迁人的房屋及其他地上附属物，真正目的是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设。1998年修订《土地管理法》规定，为公共利益需要使用土地，以及为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地权的，可以收回国有土地使用权但应当对土地使用权人给予适当补偿。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也作出了类似的规定。国家基于对国有土地的所有权，可以视需要收回国有土地使用权。实践中，要使开发建设的项目得以实施，必须先完成对原使用土地的回收工作，而原使用土地之上一般都已建有房屋及其他附属物。进行旧城改造和房地产开发建设，首要工作是拆除所需用地上的房屋及其他地上附属物，配合土地使用权的回收。因此，拆迁的真正目的，不是要取得被拆迁人的房屋及其他地上附属物，而是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设；其核心是政府对城乡土地和空间资源进行的再次分配和利用，对房屋进行拆迁的表象掩盖了土地所有者收回土地使用权进行重新分配的法律实质，拆迁制度的设计偏离了正确的方向。

第三，公益拆迁和非公益拆迁混为一谈

目前我国土地供应统一由政府运作，城市土地供应的主要方式是政府委托有关单位进行拆迁、土地平整等前期开发工作后再以招标、拍卖方式出让。政府拍卖的是净地，即便在非公益拆迁中，虽然土地使用权是开发商以竞拍方式取得，房屋拆迁补偿资金也是开发商支付，但是开发商反而不能成为拆迁人，政府不可避免地充当了实质上的拆迁人，公益拆迁和非公益拆迁混为一谈。

理论上讲，拆迁的性质应当取决于被拆迁房屋所占土地的开发性质。土地开发可以分为三类，即公益型土地开发、商业型土地开发和混合型土地开发。公益型土地开发，是指为了满足公共利益的需要而进行的土地开发，主要包括为各类城市基础设施和市政建设，如建设城市道路、桥梁、国防和军事、公用事业、城市绿化、环境保护设施等。商业型土地开发，即非公益性质的开发，是指出于营利目的而进行的土地开发，主要包括建设住宅商品房、写字楼、商场、娱乐场所等。混合型土地开发，是指既能满足公共利益的需要，又能获得商业利润的土地开发，主要包括旧城改造以及建造学校、医院等公共设施。[3]但是，实践中城市房屋拆迁并没有按照土地开发的性质进行区分，而是全部由政府进行拆迁。一旦发生矛盾，被拆迁人往往迁怒于政府，如果拆迁规模很大，还会产生局部地区社会不稳定。

第四，补偿不公正

目前关于补偿的原则，众说纷纭，有适当补偿说、公正补偿、相应补偿、合理补偿、完全补偿、按市场价格补偿等。[4]现有拆迁补偿只规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，完全回避相应土地使用权价值这一问题，而单纯房屋的补偿无论如何也无法给被拆迁人以公正补偿，从而使得拆迁纠纷不可避免。虽然《拆迁条例》规定了市场评估价格机制，还规定实行房屋产权调换的，拆迁人

与被拆迁人应当依照本条例规定的评估程序确定价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，但实践中执行的情况并不容乐观，拆迁评估价格过低，被拆迁人无法购置合适新住处，而即便是调换，地点多为城市边缘、交通不便利、不方便就学、就医等，对被拆迁人生活影响巨大。拆迁补偿不公正成为拆迁纠纷中最多的问题。

第五，拆迁程序不完备，被拆迁人参与不够

房屋拆迁实际上是包括土地、房屋等不动产所有权人或者使用权人在行使各自物权时发生的现象，由于涉及不同主体，因此需要行政机关加以协调。“但是，管理作为一种政府为民众服务的手段，不是也不应当是立法的目的，尤其不应当是立法的首要目的”。[5]现有房屋拆迁制度设计却更多是从行政管理出发的，拆迁程序缺失，对被拆迁人的知情权和参与权没有给予充分地关注和保护。根据《拆迁条例》第7条和第8条的规定，听证仅在补偿协议有纠纷时才进行，从拆迁许可证颁发到拆迁实施都没有被拆迁人表达意见的机会，被拆迁人不能申辩和质疑。而且，被拆迁人是在拆迁人已取得房屋拆迁许可证之后才被公告自己的房屋要被拆了，房屋拆迁管理部门和拆迁人要做的也仅仅是宣传和解释工作，而不是与被拆迁人协商。

第六，强制拆迁设计不合理

目前强制拆迁不区分公益拆迁和非公益拆迁，也没有赋予被拆迁人不同意拆迁的权利。如果达成补偿协议，诉讼期间，拆迁人申请法院先予执行；如果没有达成补偿协议，诉讼期间不停止拆迁的执行。结果，无论对拆迁补偿协议是否有异议，房屋都会被拆迁。从理论上讲，能够先予执行或者不停止执行的必须是不会造成无可挽回或者难以弥补的损失，而房屋拆迁明显是一种无可挽回的损失，房屋已经不存在，救济的充分性无从谈起。《拆迁条例》第17条规定由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。问题是，我国的行政强制执行格局是以申请人民法院执行为原则，行政机关执行为例外，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门拆迁，实际上赋予了政府强制执行权，国务院的行政法规有为自己赋权的嫌疑。行政机关公告，限期拆除，直至强制拆除，暴露出很多问题。而且，何谓“有关部门”却没有明确规定。政府为了达到快速有效拆迁的目的，调动公安、城管、城建、国土、规划、房管等部门，甚至法院和检察院都参加具体拆迁，造成恶劣影响。

第七，拆迁救济渠道失灵

1．行政裁决作为诉前救济没有发挥应有作用

《拆迁条例》规定了城市房屋拆迁补偿、安置纠纷的解决途径，即申请裁决和提起行政诉讼，但是未达成安置补偿协议的，当事人必须先申请行政裁决，然后才能进人行政诉讼。这样，行政裁决成为诉讼的前置程序，徒增被拆迁人负担，也为同是拆迁可能出现不同种诉讼出现不同判决埋下祸根。2004年3月，建设部颁布《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序作了明确规范，对行政裁决的申请、受理、裁决和强制拆迁都作了规定。但是，行政裁决机构的独立、中立等根本性问题没有解决，政府就是拆迁人，同时又是拆迁裁决机关，政府既是运动员，又是裁判员，无法有效为被拆迁人提供权利保护。

2．法院诉讼不能提供有效救济

1993年最高人民法院在给江苏省高院（1993）法民字第9号《关于适用<城市房屋拆迁管理条例＞第十四条有关问题的复函》中明确将房屋拆迁补偿安置纠纷的性质界定为民事案件，各地法院参照此复函精神审理了大量的拆迁纠纷案件。但是，1996年最高人民法院法复（1996)12号《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》废止了上述第9号复函，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理；而公民、法人或其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。据此，各地法院对房屋拆迁纠纷的审理，大多采取下述两分法，第一，拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议之后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁或反悔的，拆迁人因此起诉的，作为民事案件审理；第二，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人及房屋承租人不能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门或人民政府裁决，当事人不服裁决向法院起诉的，作为行政案件处理。因此出现虽然同是拆迁案件，但由于是否达成拆迁补偿安置协议，以及是否经过行政裁决的不同，可能作为不同种诉讼来对待的现象。民事诉讼和行政诉讼的审理方式、判决种类不同，所得到的判决也可能是完全不同的，实践中也出现同类案件在不同法院的受理及审理情况不同。[6]特别是对行政裁决提起的行政诉讼，由于我国行政附带民事诉讼制度的不完善，法院仅能对行政行为进行合法性审查，对民事纠纷不能作出判决，行政诉讼即便撤销或者确认行政裁决违法，拆迁补偿安置纠纷并没有得到完全解决，后患无穷。

3．其他救济途径也未能解决问题

目前行政复议制度作为内部监督和救济程序，对拆迁纠纷所能发挥的作用有限。而国家赔偿制度由于国家赔偿范围、赔偿标准等立法缺陷也将众多拆迁纠纷挡在门外。信访和申诉的制度化明显不够，面对如此复杂的拆迁纠纷也更加显得力不从心，即使在2005年《信访条例》颁布实施后，基本上也是无计可施。

三、房屋拆迁纠纷解决机制的改革和完善

房屋拆迁制度的复杂性决定了解决拆迁纠纷不能单纯依靠完善事后监督救济制度，而必须在制度源头加强对公民财产权的保护，严格依据宪法建立公平公正的征收制度，同时对具体程序、补偿和救济等进行改革和完善，才能真正将房屋拆迁制度化、法治化，有效化解房屋拆迁纠纷。

第一，明确区分公益拆迁和非公益拆迁

从各国财产征收的情况来看，征收私人财产，只能是出于公共利益的需要。我国宪法、物权法和城市房地产管理法也都有明确规定。[7]由于公共利益为不确定法律概念，实践中出现了大量问题。如何界定公共利益，还需进一步讨论和研究。这里我们需要指出的是，城市土地为国有，任何人进行土地建设都必须从国家取得土地使用权，如果在国有土地上建设私有房屋，即为了非公益建设需要使用土地，房屋拆迁道路又在何处？仅仅围绕界定公共利益展开讨论，其实回避了因非公益目的使用国有土地而需要拆迁私有房屋的现实。完整的房屋拆迁制度应该将两种不同性质问题纳人到考虑范围中来，在立法、程序、补偿、强制拆迁和政府角色等问题上予以区别。1，在立法上，要分别立法，将两类拆迁分别对待，政府在公益拆迁中是拆迁人，在非公益拆迁中，开发商是拆迁人。2．在程序上，公益拆迁在颁发拆迁许可证之前，要举行听证会论证公益目的和补偿方案，并经地方人民代表大会或者其他第三方主体对公益目的进行确认。非公益拆迁应当首先由开发商与房屋所有权人协商达成补偿协议，再申请土地使用权。3．在补偿上，公益拆迁补偿标准由政府根据完善的法律规定确定基本计算方法，非公益拆迁在根据法律规定的最低补偿标准之上由开发商与房屋所有权人协商确定。4．在强制拆迁的设置上，公益拆迁

中政府不得自己执行，只能申请人民法院强制执行，政府更不可以参与非公益拆迁的强制拆迁，开发商应当通过诉讼申请法院执行判决。5．政府角色方面，在公益拆迁中，政府应当依法行政，切实代表公共利益，可以在房屋管理部门中设立专门的机构从事公益拆迁的立项、制定方案、落实补偿安置等工作。非公益拆迁中，政府应有所不为，有所为。有所不为，是指政府应当退出拆迁第一线，不再参与补偿价格制定、拆迁谈判等具体事务，让市场发挥作用；有所为，是指政府定位为监督者、管理者和裁决者，加强对拆迁工作的监督、调控和保障，重点解决好困难群众安置问题。

第二，还原城市房屋拆迁的本质，完善拆迁补偿制度

公益拆迁和非公益拆迁补偿的机理有所不同。公益拆迁是为了公共利益征收私人房屋，因此是为了成全特定多数人的利益而牺牲少数人利益，对被拆迁人损失的利益需要给与填平，即特别牺牲。对被拆迁人予以补偿是征收制度的应有之意，补偿条款被认为是征收条款的唇齿条款，无补偿即无征收。非公益拆迁，拆迁人为获取被拆迁人房屋占用之土地，除了向国家交纳土地出让金获取土地使用权外，也应向被拆迁人房屋支付相应对价，即与被拆迁人达成交易的价格，不仅是被拆迁人可能的损失，而且是被拆迁人愿意出让房屋所有权给出的价格。拆迁人与被拆迁人为平等之民事主体，双方协商确定，从民法角度讲也可以说是一种补偿，双方签订的也是补偿协议。

无论是公益拆迁，还是非公益拆迁，拆迁补偿应当是公正补偿，而且是按照公平市场价格计算。2004年《城市房屋拆迁估价指导意见》规定房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，从而确立了以市场价格（市场比较法）为主导的评估标准。去年4月北京市西长安街沿线拆迁首次采用市场价格评估进行补偿,6月北京出台新规定，拆迁实行货币补偿的，补偿价格由房地产价格评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。[8]市场评估方式应该越来越多地依法得到使用。

拆迁补偿不应回避国有土地使用权收回问题。土地使用权具有财产属性，土地在使用中，由于资源稀缺和基础设施的逐步完善，土地处于一种动态的增值过程中，增值后的土地无论是无偿收回还是按原价格收回，都是有失公平的。因此，在制定新的拆迁补偿标准时，应当将土地使用权的价格计算在内。具体地讲，补偿范围应包括：被拆除的房屋、房屋的附属物、期限内的临时建筑物，土地使用权；被拆迁人其他的利益损失和费用（包括搬迁补助费、临时安置补助费、部分预期利益的损失、房屋的装修费用；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿等等）。

补偿安置款发放也是很重要的一个环节，拆迁人应当建立拆迁专用账户，由银行实行监管，拆迁人按照拆迁补偿协议的补偿数额将补偿款存人账户后，银行确认被拆迁人完全搬迁之后，直接将款项转入被拆迁人账户。

第三，重新设计拆迁程序

1．公益拆迁程序

我国房屋拆迁程序，从规划、拆迁许可证、确定补偿标准等环节都没有被拆迁人的参与，只有到最后拆迁时才有一纸公告，对被拆迁人的知情权和参与权保护不力。房屋拆迁程序设置程序的关键是给当事人及利害关系人提供信息交换、意见交流、平等协商、民主参与的机会。听证作为落实当事人知情权和参与权的重要制度，是防止和减少矛盾和纠纷产生的防线，应该提前到立项和规划的同时，将公告征询被拆迁人意见、举行听证、确定评估机构和完成价格评估、草签补偿协议、建立拆迁安置补偿费用专项资金等作为设定拆迁许可证的前置条件。“程序不是次要的事情，随着政府权力持续不断地急剧增长，只有依靠程序公正，权力才可能变得让人容忍”。[9]因此，必须对公益拆迁的程序重新设计，具体包括：城市拆迁规划和拆迁立项（公告征询意见、听证）—确定评估机构和完成价格评估—草签补偿协议—建立拆迁补偿安置专项资金—颁发拆迁许可证—拆迁。

2．非公益拆迁程序

由于非公益拆迁需要开发商与被拆迁人就补偿问题进行协商，如果协商不成，就有可能无法进行开发项目，因此需要改革目前先颁发国有土地使用权证书，后颁发拆迁许可证的做法。可以先由开发商征询土地管理部门的意见，确认开发项目符合土地规划和使用权出让，再与被拆迁人沟通协商签订补偿协议，其后才可申请颁发国有土地使用权证书。可以考虑按照下列步骤设计非公益拆迁程序：确认开发项目符合规划要求—协商沟通—确定评估机构和完成房屋价格评估—签订房屋拆迁补偿协议—缴纳土地出让金、领取国有土地使用权证—领取拆迁许可证—拆迁。

第四，改革强制拆迁

需要明确的是，在公益拆迁中才可以强制拆迁，而且要改变目前关于诉讼不停止拆迁执行的规定，强制拆迁权不得由政府行使。只有在诉讼时效期满，被拆迁人既不履行拆迁协议又不起诉的，拆迁人方可申请人民法院执行。法院执行时，要对拆迁决定进行审查，明显违法的，包括明显缺乏事实依据的、明显缺乏法律依据的、严重违反法定程序的、超过申请期限的、拆迁人没有对被拆迁人实施货币补偿、补偿货币提存或者未提供拆迁安置用房以及其他明显违法并损害被拆迁人合法权益的情形，不予执行。由于强制拆迁仅能适用于公益拆迁，对于商业拆迁，拆迁人只能通过诉讼的形式，由人民法院来作出判决，然后再通过判决执行来完成拆迁；诉讼中，拆迁人可以申请先予执行，但需要提前向法院交付足额的拆迁补偿金作为担保。

第五，完善被拆迁人权利救济制度

1．发挥行政裁决的作用

行政裁决在解决数量众多的拆迁补偿安置纠纷方面，还是能够发挥重要作用的，对节省老百姓诉讼成本、及时得到合适的安置补偿还是有利的，必须要从制度上根本解决裁决制度的中立和公正，应当建立专门的、独立的行政裁决机构对此类纠纷进行审理和裁决，同时完备相关的裁决程序等法律规定。

2．按照拆迁纠纷的不同属性，分别在行政诉讼和民事诉讼中解决

房屋拆迁纠纷在不同阶段体现为不同性质的纠纷，包括拆迁许可纠纷、拆迁补偿纠纷、拆迁裁决纠纷、强制拆迁纠纷、拆迁处罚纠纷和拆迁不作为纠纷等等。借鉴德国和法国解决财产征收制度和诉讼制度，可以考虑分别从行政诉讼和民事诉讼去解决我国拆迁纠纷。除了非公益拆迁中的拆迁补偿纠纷属于民事诉讼外，其他都应属于行政诉讼，被拆迁人对于与拆迁有关的行政行为，包括计划发展部门的项目审批、规划部门的规划许可证、政府部门的土地使用权文件、拆迁管理部门的拆迁许可证、行政裁决部门的行政裁决决定、行政机关的强制拆迁行为、拆迁管理部门的处罚和不作为，都可以提起行政诉讼。特别需要说明的是，在行政裁决的情况下，针对补偿纠纷的行政裁决提起的诉讼，是行政诉讼，但是要附带民事诉讼，将补偿纠纷也一并解决。诉讼制度应当成为拆迁纠纷有效的解决途径，需要通过保障司法独立和司法权威，落实法院对所有拆迁纠纷的最终裁判权。

3．促进其他方式解决拆迁纠纷

除了加强诉讼制度解决拆迁纠纷外，信访、申诉、行政复议也应当在房屋拆迁纠纷解决中发挥作用。

而且，应积极鼓励拆迁人（包括政府作为拆迁人）同被拆迁人就补偿数额和安置方法进行和解和调解，倡导通过沟通、协商等方式积极稳妥地解决出现的分歧、矛盾和不同意见。

注释

：

[1]《北大五学者上书全国人大，建议修改拆迁条例》，人民网2009年12月10日，http://npc. people. com. cn/gb/14840/10553850.html。《国务院法制办：城市房屋拆迁管理条例有效》，人民网2009年12月12日，http://politics. people. com. cn/gb/1026/10557879. html.（最后访问时间：2010年1月10日）。five scholars of peking university advised to amend the regulation on the dismantlement of urban houses. http://npc. people. com. cn/gb/14840/10553850. html. (last visited jan. 10,2010).

[2]王克稳："论房屋拆迁行政争议的司法审查"，载《中国法学》2004年第4期，第74页。wang kewen. on judicial review of administrative dispute relating to house demolition and relocation[j]. 4 china legalscience,74 (2004).

[3]洪莉萍、黄道雄："土地开发与居民动拆迁利益调整的法律机制研究"，载《政治与法律》2004年第4期，第88－89页。hong liping, huang daoxiong. on the legal system of adjusting interests in the house demolition and relocation [ j ]．4political science and law.88-89(2004).

[4]参见沈开举：《行政补偿法研究》，法律出版社2004年版，第163-172页。see shen kaiju. on the administrative compensation law[m]．beijing: law press,163-172 (2004).

[5]费安玲："私权理念与城市私房拆迁的立法"，载《政法论坛》2004年第5期，第46页。fei anling. concept of private right and legislation of urban private house demolition and relocation, 5 trirune ofpolitical science and law ,46 (2004) .

[6]山东省济宁市中级人民法院："关于城市房屋拆迁法律适用问题的调查报告"，载《山东审判》2005年第1期，第56页。jining intermediate people' s court. investigation report on the problems of legal application related to urban housedemolition and relocation [ j ] . 1 shangdong jutice, 56 (2005) .

[7]我国《宪法》修正案第13条第3款已经明确规定："国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿"。《物权法》第42条也规定："为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产"。"征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。"

[8]《北京首次参照市场价补偿拆迁，每平米超过3万元》，载2009年4月2日《京华时报》。beijing first compensated referring to market price[ n]. beijing times, april 2,2009.

房子纠纷的解决方案篇8

【关键词】房屋拆迁 纠纷解决机制 行政法治

【 英文 摘要】having summarized the house removal conditions and related dispute features in china andanalyzed the main dispute causes from both aspects of legislation and practice，this paper puts forwardsuggestions of perfection of house removal dispute settlement mechanism, including to distinguish publicinterest removal form non-public interest one explicitly，to confine removal procedure severely，to improvehearing system，to guarantee the right to know and to participate of householders，to complete systems ofremoval compensation，compulsory removal and remedy of holders’right，etc.

【英文关键词】house removal dispute settlement mechanism rule of administrative law

一、房屋拆迁纠纷的特点

房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为，在我国主要是指城市房屋拆迁。房屋拆迁纠纷是指在拆迁过程中形成的纠纷，既有拆迁人与被拆迁人的纠纷、拆迁人与政府之间的纠纷，也有被拆迁人与政府之间的纠纷；既有民事纠纷，也有行政纠纷，在出现暴力事件等情况下还演化为刑事案件。

我国城市拆迁在建国后就已开始，上世纪70年代末，城市住宅紧张情况突出，迅速改善居住条件，成为民众迫切要求。由于拆迁是以旧城改造为主，被拆迁人的生活水平得到提高，拆迁成为多数危旧房居民盼望的事情，因此受到欢迎。上世纪末到本世纪初，城市化进程急速推进，土地作为稀缺资源的价值凸现出来，无论是旧城改造还是新建商品楼等，都不得不依赖拆迁已有房屋，由拆迁引发的纠纷更是不断，成为我国城市化进程最突出的矛盾之一。随着政府与开发商联合进行危房改造，拆迁向商业拆迁 发展 ，外部矛盾凸显，拆迁纠纷从内部家庭矛盾演变为拆迁户和开发商、拆迁户和地方政府的矛盾。经过连续几年整治，拆迁纠纷局势总体上似乎有所好转，但是制度深层次矛盾并没有解决。

房屋拆迁纠纷呈现出以下特点：第一，拆迁涉及地区广泛，拆迁纠纷数目庞大。城市化热潮席卷全国，从沿海地区到中西部省份，大大小小城市都在忙于城市建设，而土地资源的增值也刺激了地产开发，拆迁涉及地区非常广泛，全国各地拆迁纠纷数目也是非常可观的。第二，拆迁涉及人数众多，集团诉讼和群体上访多，钉子户现象不断。第三，拆迁纠纷复杂程度高，房屋不仅是老百姓赖以生活的物质空间，而且往往是最重要的财产。拆迁往往牵涉到被拆迁人的居住、就学、工作、就医、休闲等多方面生活条件，部分低收人和老弱病群体更可能由于房屋拆迁陷入赤贫状态，生活无着落，解决难度也很大。第四，违法拆迁、野蛮拆迁造成纠纷积怨大、易激化。为拆迁抢工期，拆迁人不仅没有就证据保全办理公证，而且采用停水断电、停止供热供气、恐吓、暴力殴打、限制被拆迁人人身自由、突袭拆迁等等恶劣方式逼迫当事人拆迁，违法拆迁、野蛮拆迁的事件不断出现，各地拆迁引起的极端事件仍然不绝于耳，株连拆迁、钉子户以及自焚事件将拆迁制度推到风口浪尖，拆迁制度遭人诟病。

二、房屋拆迁纠纷产生的原因

当前现实条件下，之所以产生数量惊人、极端化的拆迁纠纷，同全国的城市化大背景密不可分，城市房屋拆迁纠纷的根源是城市建设规模的急剧扩张与城市 经济 发展水平不相适应之间的矛盾。在拆迁这样涉及综合利益分配和格局调整的重大问题上，制度的 科学 、完备和法治是这一问题的核心，而拆迁制度本身存在诸多问题，引发了拆迁纠纷的升级和恶化。

第一，拆迁立法不完备

2008年之前，拆迁的主要 法律 依据只有2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称为《拆迁条例》），作为国务院的行政法规，并无权对公民私人房屋的征收进行规定，明显违反了《宪法》、《立法法》和《物权法》等的规定。因此，2008年修改的《城市房地产管理法》在总则中增加了一条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”目前，《拆迁条例》正在修改中，[1]拆迁尚缺乏完备的操作依据。

第二，拆迁性质错位

“城市房屋拆迁制度是‘ 中国 特有’的一项制度”。[2]我国土地为公有制，城市土地为国有，城市郊区和 农村 土地属于集体所有，农村土地转变为国有是土地征收，城市房屋拆迁是对私人房屋的征收。但拆迁不只是要征收被拆迁人的房屋及其他地上附属物，真正目的是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设。1998年修订《土地管理法》规定，为公共利益需要使用土地，以及为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地权的，可以收回国有土地使用权但应当对土地使用权人给予适当补偿。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》也作出了类似的规定。国家基于对国有土地的所有权，可以视需要收回国有土地使用权。实践中，要使开发建设的项目得以实施，必须先完成对原使用土地的回收工作，而原使用土地之上一般都已建有房屋及其他附属物。进行旧城改造和房地产开发建设，首要工作是拆除所需用地上的房屋及其他地上附属物，配合土地使用权的回收。因此，拆迁的真正目的，不是要取得被拆迁人的房屋及其他地上附属物，而是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设；其核心是政府对城乡土地和空间资源进行的再次分配和利用，对房屋进行拆迁的表象掩盖了土地所有者收回土地使用权进行重新分配的法律实质，拆迁制度的设计偏离了正确的方向。

第三，公益拆迁和非公益拆迁混为一谈

目前我国土地供应统一由政府运作，城市土地供应的主要方式是政府委托有关单位进行拆迁、土地平整等前期开发工作后再以招标、拍卖方式出让。政府拍卖的是净地，即便在非公益拆迁中，虽然土地使用权是开发商以竞拍方式取得，房屋拆迁补偿资金也是开发商支付，但是开发商反而不能成为拆迁人，政府不可避免地充当了实质上的拆迁人，公益拆迁和非公益拆迁混为一谈。

理论上讲，拆迁的性质应当取决于被拆迁房屋所占土地的开发性质。土地开发可以分为三类，即公益型土地开发、商业型土地开发和混合型土地开发。公益型土地开发，是指为了满足公共利益的需要而进行的土地开发，主要包括为各类城市基础设施和市政建设，如建设城市道路、桥梁、国防和军事、公用事业、城市绿化、环境保护设施等。商业型土地开发，即非公益性质的开发，是指出于营利目的而进行的土地开发，主要包括建设住宅商品房、写字楼、商场、娱乐场所等。混合型土地开发，是指既能满足公共利益的需要，又能获得商业利润的土地开发，主要包括旧城改造以及建造学校、 医院 等公共设施。[3]但是，实践中城市房屋拆迁并没有按照土地开发的性质进行区分，而是全部由政府进行拆迁。一旦发生矛盾，被拆迁人往往迁怒于政府，如果拆迁规模很大，还会产生局部地区社会不稳定。

第四，补偿不公正

目前关于补偿的原则，众说纷纭，有适当补偿说、公正补偿、相应补偿、合理补偿、完全补偿、按市场价格补偿等。[4]现有拆迁补偿只规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，完全回避相应土地使用权价值这一问题，而单纯房屋的补偿无论如何也无法给被拆迁人以公正补偿，从而使得拆迁纠纷不可避免。虽然《拆迁条例》规定了市场评估价格机制，还规定实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例规定的评估程序确定价格， 计算 被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，但实践中执行的情况并不容乐观，拆迁评估价格过低，被拆迁人无法购置合适新住处，而即便是调换，地点多为城市边缘、 交通 不便利、不方便就学、就医等，对被拆迁人生活影响巨大。拆迁补偿不公正成为拆迁纠纷中最多的问题。

第五，拆迁程序不完备，被拆迁人参与不够

房屋拆迁实际上是包括土地、房屋等不动产所有权人或者使用权人在行使各自物权时发生的现象，由于涉及不同主体，因此需要行政机关加以协调。“但是，管理作为一种政府为民众服务的手段，不是也不应当是立法的目的，尤其不应当是立法的首要目的”。[5]现有房屋拆迁制度设计却更多是从行政管理出发的，拆迁程序缺失，对被拆迁人的知情权和参与权没有给予充分地关注和保护。根据《拆迁条例》第7条和第8条的规定，听证仅在补偿协议有纠纷时才进行，从拆迁许可证颁发到拆迁实施都没有被拆迁人表达意见的机会，被拆迁人不能申辩和质疑。而且，被拆迁人是在拆迁人已取得房屋拆迁许可证之后才被公告自己的房屋要被拆了，房屋拆迁管理部门和拆迁人要做的也仅仅是宣传和解释工作，而不是与被拆迁人协商。

第六，强制拆迁设计不合理

目前强制拆迁不区分公益拆迁和非公益拆迁，也没有赋予被拆迁人不同意拆迁的权利。如果达成补偿协议，诉讼期间，拆迁人申请法院先予执行；如果没有达成补偿协议，诉讼期间不停止拆迁的执行。结果，无论对拆迁补偿协议是否有异议，房屋都会被拆迁。从理论上讲，能够先予执行或者不停止执行的必须是不会造成无可挽回或者难以弥补的损失，而房屋拆迁明显是一种无可挽回的损失，房屋已经不存在，救济的充分性无从谈起。《拆迁条例》第17条规定由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。问题是，我国的行政强制执行格局是以申请人民法院执行为原则，行政机关执行为例外，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门拆迁，实际上赋予了政府强制执行权，国务院的行政法规有为自己赋权的嫌疑。行政机关公告，限期拆除，直至，暴露出很多问题。而且，何谓“有关部门”却没有明确规定。政府为了达到快速有效拆迁的目的，调动公安、城管、城建、国土、规划、房管等部门，甚至法院和检察院都参加具体拆迁，造成恶劣影响。

第七，拆迁救济渠道失灵

1．行政裁决作为诉前救济没有发挥应有作用

《拆迁条例》规定了城市房屋拆迁补偿、安置纠纷的解决途径，即申请裁决和提起行政诉讼，但是未达成安置补偿协议的，当事人必须先申请行政裁决，然后才能进人行政诉讼。这样，行政裁决成为诉讼的前置程序，徒增被拆迁人负担，也为同是拆迁可能出现不同种诉讼出现不同判决埋下祸根。2004年3月，建设部颁布《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序作了明确规范，对行政裁决的申请、受理、裁决和强制拆迁都作了规定。但是，行政裁决机构的独立、中立等根本性问题没有解决，政府就是拆迁人，同时又是拆迁裁决机关，政府既是运动员，又是裁判员，无法有效为被拆迁人提供权利保护。

2．法院诉讼不能提供有效救济

1993年最高人民法院在给江苏省高院（1993）法民字第9号《关于适用<城市房屋拆迁管理条例＞第十四条有关问题的复函》中明确将房屋拆迁补偿安置纠纷的性质界定为民事案件，各地法院参照此复函精神审理了大量的拆迁纠纷案件。但是，1996年最高人民法院法复（1996)12号《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》废止了上述第9号复函，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提讼的，人民法院应当作为民事案件受理；而公民、法人或其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提讼的，人民法院应当作为行政案件受理。据此，各地法院对房屋拆迁纠纷的审理，大多采取下述两分法，第一，拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议之后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁或反悔的，拆迁人因此的，作为民事案件审理；第二，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人及房屋承租人不能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门或人民政府裁决，当事人不服裁决向法院的，作为行政案件处理。因此出现虽然同是拆迁案件，但由于是否达成拆迁补偿安置协议，以及是否经过行政裁决的不同，可能作为不同种诉讼来对待的现象。民事诉讼和行政诉讼的审理方式、判决种类不同，所得到的判决也可能是完全不同的，实践中也出现同类案件在不同法院的受理及审理情况不同。[6]特别是对行政裁决提起的行政诉讼，由于我国行政附带民事诉讼制度的不完善，法院仅能对行政行为进行合法性审查，对民事纠纷不能作出判决，行政诉讼即便撤销或者确认行政裁决违法，拆迁补偿安置纠纷并没有得到完全解决，后患无穷。

3．其他救济途径也未能解决问题

目前行政复议制度作为内部监督和救济程序，对拆迁纠纷所能发挥的作用有限。而国家赔偿制度由于国家赔偿范围、赔偿标准等立法缺陷也将众多拆迁纠纷挡在门外。和申诉的制度化明显不够，面对如此复杂的拆迁纠纷也更加显得力不从心，即使在2005年《条例》颁布实施后，基本上也是无计可施。

三、房屋拆迁纠纷解决机制的改革和完善

房屋拆迁制度的复杂性决定了解决拆迁纠纷不能单纯依靠完善事后监督救济制度，而必须在制度源头加强对公民财产权的保护，严格依据宪法建立公平公正的征收制度，同时对具体程序、补偿和救济等进行改革和完善，才能真正将房屋拆迁制度化、法治化，有效化解房屋拆迁纠纷。

第一，明确区分公益拆迁和非公益拆迁

从各国财产征收的情况来看，征收私人财产，只能是出于公共利益的需要。我国宪法、物权法和城市房地产管理法也都有明确规定。[7]由于公共利益为不确定法律概念，实践中出现了大量问题。如何界定公共利益，还需进一步讨论和研究。这里我们需要指出的是，城市土地为国有，任何人进行土地建设都必须从国家取得土地使用权，如果在国有土地上建设私有房屋，即为了非公益建设需要使用土地，房屋拆迁道路又在何处？仅仅围绕界定公共利益展开讨论，其实回避了因非公益目的使用国有土地而需要拆迁私有房屋的现实。完整的房屋拆迁制度应该将两种不同性质问题纳人到考虑范围中来，在立法、程序、补偿、强制拆迁和政府角色等问题上予以区别。1，在立法上，要分别立法，将两类拆迁分别对待，政府在公益拆迁中是拆迁人，在非公益拆迁中，开发商是拆迁人。2．在程序上，公益拆迁在颁发拆迁许可证之前，要举行听证会论证公益目的和补偿方案，并经地方人民代表大会或者其他第三方主体对公益目的进行确认。非公益拆迁应当首先由开发商与房屋所有权人协商达成补偿协议，再申请土地使用权。3．在补偿上，公益拆迁补偿标准由政府根据完善的法律规定确定基本计算方法，非公益拆迁在根据法律规定的最低补偿标准之上由开发商与房屋所有权人协商确定。4．在强制拆迁的设置上，公益拆迁中政府不得自己执行，只能申请人民法院强制执行，政府更不可以参与非公益拆迁的强制拆迁，开发商应当通过诉讼申请法院执行判决。5．政府角色方面，在公益拆迁中，政府应当依法行政，切实代表公共利益，可以在房屋管理部门中设立专门的机构从事公益拆迁的立项、制定方案、落实补偿安置等工作。非公益拆迁中，政府应有所不为，有所为。有所不为，是指政府应当退出拆迁第一线，不再参与补偿价格制定、拆迁谈判等具体事务，让市场发挥作用；有所为，是指政府定位为监督者、管理者和裁决者，加强对拆迁工作的监督、调控和保障，重点解决好困难群众安置问题。

第二，还原城市房屋拆迁的本质，完善拆迁补偿制度

公益拆迁和非公益拆迁补偿的机理有所不同。公益拆迁是为了公共利益征收私人房屋，因此是为了成全特定多数人的利益而牺牲少数人利益，对被拆迁人损失的利益需要给与填平，即特别牺牲。对被拆迁人予以补偿是征收制度的应有之意，补偿条款被认为是征收条款的唇齿条款，无补偿即无征收。非公益拆迁，拆迁人为获取被拆迁人房屋占用之土地，除了向国家交纳土地出让金获取土地使用权外，也应向被拆迁人房屋支付相应对价，即与被拆迁人达成交易的价格，不仅是被拆迁人可能的损失，而且是被拆迁人愿意出让房屋所有权给出的价格。拆迁人与被拆迁人为平等之民事主体，双方协商确定，从民法角度讲也可以说是一种补偿，双方签订的也是补偿协议。

无论是公益拆迁，还是非公益拆迁，拆迁补偿应当是公正补偿，而且是按照公平市场价格计算。2004年《城市房屋拆迁估价指导意见》规定房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，从而确立了以市场价格（市场比较法）为主导的评估标准。去年4月北京市西长安街沿线拆迁首次采用市场价格评估进行补偿,6月北京出台新规定，拆迁实行货币补偿的，补偿价格由房地产价格评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。[8]市场评估方式应该越来越多地依法得到使用。

拆迁补偿不应回避国有土地使用权收回问题。土地使用权具有财产属性，土地在使用中，由于资源稀缺和基础设施的逐步完善，土地处于一种动态的增值过程中，增值后的土地无论是无偿收回还是按原价格收回，都是有失公平的。因此，在制定新的拆迁补偿标准时，应当将土地使用权的价格计算在内。具体地讲，补偿范围应包括：被拆除的房屋、房屋的附属物、期限内的临时建筑物，土地使用权；被拆迁人其他的利益损失和费用（包括搬迁补助费、临时安置补助费、部分预期利益的损失、房屋的装修费用；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿等等）。

补偿安置款发放也是很重要的一个环节，拆迁人应当建立拆迁专用账户，由银行实行监管，拆迁人按照拆迁补偿协议的补偿数额将补偿款存人账户后，银行确认被拆迁人完全搬迁之后，直接将款项转入被拆迁人账户。

第三，重新设计拆迁程序

1．公益拆迁程序

我国房屋拆迁程序，从规划、拆迁许可证、确定补偿标准等环节都没有被拆迁人的参与，只有到最后拆迁时才有一纸公告，对被拆迁人的知情权和参与权保护不力。房屋拆迁程序设置程序的关键是给当事人及利害关系人提供信息交换、意见交流、平等协商、民主参与的机会。听证作为落实当事人知情权和参与权的重要制度，是防止和减少矛盾和纠纷产生的防线，应该提前到立项和规划的同时，将公告征询被拆迁人意见、举行听证、确定评估机构和完成价格评估、草签补偿协议、建立拆迁安置补偿费用专项资金等作为设定拆迁许可证的前置条件。“程序不是次要的事情，随着政府权力持续不断地急剧增长，只有依靠程序公正，权力才可能变得让人容忍”。[9]因此，必须对公益拆迁的程序重新设计，具体包括：城市拆迁规划和拆迁立项（公告征询意见、听证）—确定评估机构和完成价格评估—草签补偿协议—建立拆迁补偿安置专项资金—颁发拆迁许可证—拆迁。

2．非公益拆迁程序

由于非公益拆迁需要开发商与被拆迁人就补偿问题进行协商，如果协商不成，就有可能无法进行开发项目，因此需要改革目前先颁发国有土地使用权证书，后颁发拆迁许可证的做法。可以先由开发商征询土地管理部门的意见，确认开发项目符合土地规划和使用权出让，再与被拆迁人沟通协商签订补偿协议，其后才可申请颁发国有土地使用权证书。可以考虑按照下列步骤设计非公益拆迁程序：确认开发项目符合规划要求—协商沟通—确定评估机构和完成房屋价格评估—签订房屋拆迁补偿协议—缴纳土地出让金、领取国有土地使用权证—领取拆迁许可证—拆迁。

第四，改革强制拆迁

需要明确的是，在公益拆迁中才可以强制拆迁，而且要改变目前关于诉讼不停止拆迁执行的规定，强制拆迁权不得由政府行使。只有在诉讼时效期满，被拆迁人既不履行拆迁协议又不的，拆迁人方可申请人民法院执行。法院执行时，要对拆迁决定进行审查，明显违法的，包括明显缺乏事实依据的、明显缺乏 法律 依据的、严重违反法定程序的、超过申请期限的、拆迁人没有对被拆迁人实施货币补偿、补偿货币提存或者未提供拆迁安置用房以及其他明显违法并损害被拆迁人合法权益的情形，不予执行。由于强制拆迁仅能适用于公益拆迁，对于商业拆迁，拆迁人只能通过诉讼的形式，由人民法院来作出判决，然后再通过判决执行来完成拆迁；诉讼中，拆迁人可以申请先予执行，但需要提前向法院交付足额的拆迁补偿金作为担保。

第五，完善被拆迁人权利救济制度

1．发挥行政裁决的作用

行政裁决在解决数量众多的拆迁补偿安置纠纷方面，还是能够发挥重要作用的，对节省老百姓诉讼成本、及时得到合适的安置补偿还是有利的，必须要从制度上根本解决裁决制度的中立和公正，应当建立专门的、独立的行政裁决机构对此类纠纷进行审理和裁决，同时完备相关的裁决程序等法律规定。

2．按照拆迁纠纷的不同属性，分别在行政诉讼和民事诉讼中解决

房屋拆迁纠纷在不同阶段体现为不同性质的纠纷，包括拆迁许可纠纷、拆迁补偿纠纷、拆迁裁决纠纷、强制拆迁纠纷、拆迁处罚纠纷和拆迁不作为纠纷等等。借鉴德国和法国解决财产征收制度和诉讼制度，可以考虑分别从行政诉讼和民事诉讼去解决我国拆迁纠纷。除了非公益拆迁中的拆迁补偿纠纷属于民事诉讼外，其他都应属于行政诉讼，被拆迁人对于与拆迁有关的行政行为，包括计划 发展 部门的项目审批、规划部门的规划许可证、政府部门的土地使用权文件、拆迁管理部门的拆迁许可证、行政裁决部门的行政裁决决定、行政机关的强制拆迁行为、拆迁管理部门的处罚和不作为，都可以提起行政诉讼。特别需要说明的是，在行政裁决的情况下，针对补偿纠纷的行政裁决提起的诉讼，是行政诉讼，但是要附带民事诉讼，将补偿纠纷也一并解决。诉讼制度应当成为拆迁纠纷有效的解决途径，需要通过保障司法独立和司法权威，落实法院对所有拆迁纠纷的最终裁判权。

3．促进其他方式解决拆迁纠纷

除了加强诉讼制度解决拆迁纠纷外，、申诉、行政复议也应当在房屋拆迁纠纷解决中发挥作用。

而且，应积极鼓励拆迁人（包括政府作为拆迁人）同被拆迁人就补偿数额和安置方法进行和解和调解，倡导通过沟通、协商等方式积极稳妥地解决出现的分歧、矛盾和不同意见。

注释：

[1]《北大五学者上书全国人大，建议修改拆迁条例》，人民网2009年12月10日， 。《国务院法制办：城市房屋拆迁管理条例有效》，人民网2009年12月12日， politics . people. com. cn/gb/1026/10557879. html.（最后访问时间：2010年1月10日）。five scholars of peking university advised to amend the regulation on the dismantlement of urban houses. npc . people. com. cn/gb/14840/10553850. html. (last visited jan. 10,2010).