烂尾楼的解决方案范文

烂尾楼的解决方案篇1

关键词：信托；烂尾楼

中图分类号：D922.282 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01

针对治理“烂尾楼”，我国各大城市已有很多积极的探索，并积累了一定的经验。除了三亚对影响城市形象的“烂尾楼”坚决予以炸毁的做法之外，一些城市通过转让、拍卖、引资开发等方式实现了“烂尾楼”的盘活。但“烂尾楼”其形成原因多种多样，牵扯关系十分复杂，解决的难度自然很大。而随着《信托法》等法规政策的出台，为我们利用信托机制去针对性地解决“烂尾楼”项目创造了可行的条件，提供了独特的方式。

一、烂尾楼概述

停缓建工程俗称“烂尾楼”，其准确定义是指项目开工建设后已完成一定工程量（有的按投资额的25%为限；有的以工程量的2/3为限），但由于开发商资金链断裂或陷入债务纠纷、法律诉讼而无法继续进行建设的房地产项目，还包括项目已经建成，但由于水电交通等配套设施不齐全的房地产项目。停工工程（烂尾楼）形成的主要原因为：投资商续建资金短缺、负债沉重；项目开发中的债权方、承建方及协作方因资金链条断裂而陷入数年的法律纠纷中；大多数项目的主要债权人为商业银行或华融、东方、信达等资产管理公司，其以债转股或委托拍卖债权方式处置“烂尾楼”，因方式单一、直接购买耗资大而受阻；多方债权主体对盘活“烂尾楼”虽有愿望，但各自想法不一，利益冲突难以协调，仅靠某一债权人或简单联合运作均有较大运作难度，等等。

二、信托处于烂尾楼的优势

作为有别于银行的金融机构，信托公司可以利用信托机制和特有的方式，有效地参与盘活停缓建工程，通过一系列系统而专业的运作，在处置这个城市的疮疤上做出有益的探索和研究，其具体表现为四个优势：

1.《信托法》规定，信托财产具有独立的法律地位和闭锁效应。如停工工程业主或债权人（委托人）将其续建工程（烂尾楼）以信托方式委托给信托公司（受托人）后，其受托的工程项目，通过信托登记后，作为信托财产，就从法律意义上独立出来，构筑了一道与委托人和受托人的债务追偿相分离的“防火墙”，从法律上产生有效对抗第三人的效力，从而隔断各种纠纷的影响，使受托机构能有效地组织投入和续建。

2.信托财产的所有权和利益权相分离。当停工工程项目以信托方式交信托机构运作后，其受托财产的收益，既可以是委托人（如业主）本身，也可以是其他受益人（如归还银行、资产管理公司本息等）。信托机构按照委托人、受益人的意愿进行利益分配，并具有合法性、公正性和独立性，从而有效保证受托续建停工工程的收益预定目标实现，给项目业主及银行等债权人以充分信心。

3.信托财产的设立，以信托资产的占有、管理、运用及处分权的约定转移为条件。信托公司对通过信托合同取得的信托财产，将以自己的名义，按照信托目的进行经营和处置，并不受任何信托关系当事人的控制，即可以将多个委托人的共同财产（如烂尾楼）集中起来运作，将各种法律、经济关系收归于一个信托平台，排除分散持有和管理资产的障碍，使“烂尾楼”这样的项目通过集约经营、处置后，实现对不同债权人的多形式返利。在这个过程中，信托公司扮演的是一个共同受托人、公正管理、合理分配的角色，其自身得益是通过与信托关系各方可事先约定的经营佣金等形式实现。这对“烂尾楼”项目各方利益的实现，是有吸引力和保证条件的。

4.信托机构融资的合法性、多样性和独特性，将为盘活“烂尾楼”项目等不动产提供有效的资金支持。信托公司将以人总行允许的集合资金信托、项目融资、资产证券化及自有资金，对受托的项目进行投资或贷款，这是有别于商业银行业务的一个独有优势，从而有效地解决了续建项目筹资难的问题。

三、信托处理烂尾楼的操作路径

依据上述信托机理，我们将“烂尾楼”这样的特殊不动产信托加以运作处置，将金融创新和实业开发有机融合，走出一条利用信托这种特定财产管理制度盘活城市“烂尾楼”工程的可行路子，无疑具有合法性、独特性及可行性，也是一般房地产开发商所无法比拟的。在具体运作中，信托公司是金融机构而非房地产开发商或建筑施工单位，不可能深陷到具体建筑施工中去，应更多的在整体处置方案的设计、运作上体现信托制度的优势；在中短期资金融通领域，发挥其金融机构的优势，给停缓建工程以支持。信托公司应依据信托法进行合法操作，注重整体安排，联合实施开发，取得政府支持，创新稳健推进；通过股权信托、财产信托、资金信托搭建一个信托平台，将停缓建工程资产和负债整体打包，然后放在这个信托平台上统一操作。信托公司应先理顺烂尾楼原来的开发商与相关债权人理顺债权债务关系；将停缓建工程作为信托财产，设立财产信托合同或股权信托合同；信托公司作为受托人，利用信托公司的融资功能，向市场发售信托计划，筹集资金续建烂尾楼；最后，以售楼收入给付信托计划持有者的本金和相应的收益，实现信托目的的实现和停缓建工程的盘活。

烂尾楼的解决方案篇2

4月25日，率领重庆党政学习团考察上海，上海方面为其安排的首站就是漕泾化学工业区。这一天，化工区的工作人员在考察团里发现了一个熟悉的身影，就是重庆市常务副市长黄奇帆。

作为漕泾化工区初创时期的主要规划者，时任上海市经委主任的黄奇帆在政坛上还是初试啼声，而2001年，当他从长江之尾溯流而上，掌管中国西部重镇重庆的经济发展，七年时间，他已经成为政声卓著的“金融市长”。

热卖烂尾楼

初到重庆，人们已经知道这位架着金属镜框眼睛，身形微胖的副市长在上海做过几件漂亮事。1999年上海本地股重组过程中的“净壳模式”声名远播，上海原来的嘉丰股份、交运股份、电器股份进行净壳重组的操刀者就是黄奇帆。懂经济，熟悉金融工作，这是黄奇帆从上海带过来的“资本”，重庆人在期待黄奇帆使出资本腾挪术的第一招。

黄奇帆在一次重庆民营企业家的聚会上坦陈，他刚到重庆就碰上了烂尾楼问题。2001年前后，重庆市主城区“烂尾楼”总投资达50亿元，涉及拆迁户5000多户、银行贷款30多亿元。尽管黄奇帆多次提醒重庆的民营企业家“烂尾楼里有黄金”，但就是没有人敢去接盘。于是，黄奇帆决定操刀处置重庆市最著名的烂尾楼，紧邻重庆繁华的商业中心地带解放碑的地铁花园中心。

这个投资3亿元的项目，银行贷款1.7亿，1300户老百姓的集资款1.2亿。征地、动迁、打桩、造楼，楼盖到第6层，开发商的钱却用光了。这时，银行害怕损失就赶紧封账，而老百姓看集资项目前景无望就频频上访。为了追讨集资款，4年多时间，1300户老百姓上访市政府达38次。当时，政府协调了10多次也无法平息集资户的怒火，各方都陷入了僵局。

政府决定对该项目实施破产拍卖，关键谁来接盘？黄奇帆算了一笔账：2.2个亿接盘，再花1个亿，3.2个亿，10万平方米。地铁中心花园位于繁华地段，怎么说也能卖出4000多元一平方米，不就可以赚钱了吗？等不来民营资本，于是重庆市城司接盘，2.2个亿拿出1.2个亿给老百姓，还有1亿还银行，大家解套。

地铁中心花园项目的成功解决，让重庆的民营企业家开始看到烂尾楼里真的有“黄金”，他们发现，重庆的100多座烂尾楼都处于很好的地段，只是因为开发商没有后续资金，变成了半拉子工程。几年下来，好地段地价升值，只要资本充足，“吃”下来动工装修就可以销售，这样的“沙里淘金”需要的就是资本运作。

于是，从2003年开始，不仅仅是重庆本地民营企业，包括美国摩根财团、上海上投投资管理公司、深圳茂业百货等海内外投资者开始争食重庆的烂尾楼，甚至出现了走后门托关系的热闹场面。2004年，重庆120栋烂尾楼彻底得以解决。

热卖烂尾楼，只是黄奇帆小试牛刀，此时，他身边的人已经发现，这位副市长就像一个“机器人”，算账算得特别快，对数字尤为敏感，重庆的很多民营企业家也发现，在会议上黄奇帆经常一口气讲三四个小时，有时候引用数据多达千条，却没有一纸提纲，“几乎没有差错”，企业家们对黄奇帆的“电子脑壳”由衷赞叹。

保“壳”运动

施救烂尾楼的同时，黄奇帆手上还有一个更难医治的“疑难杂症”。

作为我国六大老工业基地之一，重庆的上市公司基本上都是从国企改制而来，加之上市公司集中分布于支柱产业和传统产业，市场竞争异常激烈，市场空间也相对饱和。很多公司在上市两三年后就出现连续亏损。黄奇帆在接受媒体采访时回忆说，重庆原来27家上市公司里有十个垃圾股，另外还有一批效益很低的股。2002年前后，重庆板块深陷泥淖，西南合成、渝三峡、重庆东源、渝开发、民丰农化等公司纷纷面临退市或ST风险。此时，重庆上市公司已经有三分之一被来自外地的公司重组，这些公司的主业淡出重庆，但是债务却在当地银行不断累积。

当时有两件事对重庆高层震动很大：2002年9月，广州凯得控股入主的乌江电力办公地址迁往广州，10月10日，公司名称更名为南方科学城；几乎在同时，华亚纸业在北京金融街建设集团入主之后，公司迁至北京，更名为金融街，主业也变更为房地产和物业管理。壳资源的旁落之痛，使得重庆市政府不得不下决心救市。2003年，在黄奇帆的推动下，重庆成立了上市公司重组领导小组和上市公司重组办，黄奇帆担任领导小组组长。

重庆当地观察家称，黄奇帆头顶着“金融市长”的帽子赤膊上阵，奋力挽救重庆上市公司之将倾。更有人称“这是一个人和一个城市的战争”，黄奇帆深知，上市指标和配股资格对于地方经济的重要性，必须想方设法“保壳保配”，于是掀起了政府强力主导的“保壳运动”。

“好孩子需要股改，坏孩子更需要股改”，黄奇帆把上海净壳重组的模式移植到重庆，从2002年的渝开发，2003年的西南合成，到2004年的民丰农化重组，2005年解决ST重实破产危机，共性均是先债务重组后资产置换。其中，民丰农化重组之路颇为崎岖。

2004年12月20日，一份紧急报告送到黄奇帆的案头，民丰农化面临退市危机。其时，民丰农化已经是连续两年亏损，ST戴星，如果2004年不能扭亏，公司将被暂停上市。时间异常紧急，政府想保牌，无奈企业的控制权还在外资手中，怎么办？黄奇帆发现，外资受让农化集团的股权转让金实际到位不足五分之一，外资自身底气不足，黄奇帆最终用了4天时间与其谈判，最终劝退外资，终止了合资协议，民丰农化的退市命运开始出现了转机。12月27日，民丰农化获得政府给予的5000万元财政补贴。仅仅7天时间，劝退外资、补贴保牌一气呵成。

重庆市政府将民丰农化这一个没有债务负担的净壳，“送”给了有着融资需求的建峰化工，2005年10月17日，民丰农化公布股改方案，这一年的最后一天，建峰化工成功借壳上市。

毫无疑问，被称为“黄奇帆式拯救”政府主导的上市公司重组无疑是成功的，在重庆，今天多达30多家上市公司洗心革面，从业绩提升到逆市上扬只花了3年时间。

对于净壳重组的重庆模式，尽管有人担忧政府强力干预的痕迹演绎了上市公司永不破产、永不摘牌的神话，但是也有人认为，只要最大限度地满足各方利益，ST公司可以凭借净壳模式全身而退，这未必不是一种具有中国特色的退出机制。

渝富“手术刀”

2004年之后，在重庆上演的一出出资本大戏的背后，人们发现都有渝富公司的身影：重组ST重实、重组ST东源、特钢厂破产、搬迁天原化工、挽救西南证券、再造重商行――

渝富的“乾坤袋”越来越大，短短3年时间，就由一家注册资金10亿元的公司，膨胀为资产规模150亿元，涉及证券、保险、金融控股多项职能的“渝富系”。渝富公司到底什么背景，何来如此神通？

渝富公司的诞生源于中国工商银行的一次不良资产处置。上世纪90年代后期的国企改革债转股中，仅工商银行重庆分行就有157亿元的不良债务。按照常规，国有银行的大量不良贷款将以国家买单的形式冲销和剥离，剥离的不良资产将被拍卖到资产管理公司，然后按照商业化程序处置。既然可以卖给资产管理公司，为什么不以相近的价格自己买下来呢？熟稔市场的黄奇帆抓住了这个机会，他明白政府机构自然不便于进行相关操作，2004年3月18日，渝富资产管理公司应运而生，第一单生意就是整体打包收购重庆工行157亿不良资产。

黄奇帆曾在公开场合表示，一个重伤的人，要想自己动手术治疗，那是办不到的，这就必须要有执刀的第三方，重庆渝富从诞生之日起就承担着“执刀”使命。渝富创立之初，其主攻方向，是处置国有企业的不良债务。面对历史债务沉重这一国有企业振兴发展中的死结，渝富公司成立后的首个拿手武器，就是打折后再打包收购企业债务，让企业轻装上阵，从债务泥潭或死局中重新振兴。渝富公司的办公大楼选址在江北区红石路一座由烂尾楼改造的大厦中，此举好似一个象征：公司系以处置不良资产，进行战略投资为己任。

在破解国企改革难题的时候，渝富不仅仅是一个救火队员的角色，事实上在处置完工行不良资产之后，渝富公司就开始介入地方金融机构的重组。渝富到底如何运作？重庆商业银行12.5亿元不良资产的剥离堪称渝富模式的经典案例。黄奇帆设计了一个巧妙的资本运作路线。渝富出资12.5亿元购买重庆商行等值的不良资产，事实上，渝富没有动用一分钱的现金。重庆市政府先划拨一块价值相当的土地给渝富，渝富以这块土地作为抵押获得重庆市商行贷款12.5亿，然后渝富就用这笔贷款直接购买商行12.5亿元的不良资产，再交给联合交易所进行资产处置。

在黄奇帆的渝富资本魔方中，离不开“土地杠杆”的重要作用，这一模式的本质就是以暂时无法大规模变现的土地资源获得国家开发银行贷款，然后起到为企业提供周转资金的作用，同时进一步扩大国有资产的版图。通过改变土地用途获得增值，既偿还了企业的欠债，亦使渝富赢得了利润。

2005年底，世界银行在其的《中国经济季报》中评论渝富模式，认为其打包处置不良资产的方式可能成为一个样板，特别对中国东北地区很多破产国企的重组、关闭和转型提供借鉴。尽管在渝富成立短短3年时间内，辽宁、吉林等地都纷纷前往重庆考察渝富模式，但是迄今没有一家成功拷贝。

“金融市长”的个性

拯救上市公司，开创渝富模式，黄奇帆担任重庆副市长7年时间，已经让重庆成为中国金融环境最好的地区之一。

金融作为现代经济的核心，城市经济的血脉，其地位和作用越来越重要。然而，我国真正懂金融的市长严重短缺，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌直言：中国懂金融的市长不超过10位，原北京市市长、原天津市长戴相龙，大连市长夏德仁，深圳市长都是屈指可数的几位，自然，黄奇帆也在其列。

这位长着“电子脑壳”的金融市长，同时也是一个个性鲜明的官员。黄奇帆的“话胆”既给他带来为官侠义的好评，也给他带来一些困扰。媒体曾多次用“怒斥”来形容黄奇帆的直言风格。

2003年10月，国家环保总局公布了十大环境违法案件，重庆民丰农化污染案位列其首，重庆市政府下决心关闭造成污染的老生产线。在一次重庆市政府关于民丰农化的污染整治问题的专题会议上，民丰农化公司负责人多次强调自己是铬盐产业亚洲第一、世界第五，每年上缴利税上千万元。“这是什么第一？这是尴尬的第一、可耻的第一。”主持会议的黄奇帆拍案而起：“因为发达国家和我国东部沿海发达地区，不愿意搞这种污染严重的铬盐产业，你们才占领了市场，才有了这个第一！可是对于可持续发展而言，这就是尴尬的第一！”。

2006年7月，面对重庆几个区市在全市实施电力体制改革多年后，依旧坚持抵制电网统一政策，黄奇帆要求：“这些区县级电力公司必须无条件把电网交出来。”他怒斥涪陵电力公司“是一家莫名其妙的公司”，“这家公司与万州电力公司一样，像两个洞，运行效率低，使整个库区经济发展受到影响。”

在重庆坊间流传的关于黄奇帆的直言故事还有很多，无论是与郎咸平辩论国企改革，还是在一次论坛上与南京市副市长蒋裕德就长江大桥问题的针锋相对，还是2007年重庆两会期间喝止一官员不要再讲官话，黄奇帆的“话胆”与金融市长的“电子脑壳”令其在政界特立独行。然而，最近黄奇帆在接受东方卫视、央视采访时，关于“重庆主城区房价3500，市民能接受的”判断却招致坊间微词。一首由重庆网民改编自《吉祥三宝》的歌曲日前在网上流传：

三千五的房子哪里去买，

找奇帆市长；

三千五的工资哪里去挣，

找奇帆市长；

一比一的房子哪里去买，

找奇帆市长――

烂尾楼的解决方案篇3

这是四川省诉讼史上第一个将合议庭、整个审判庭及庭长三级全部回避的案例；这是四川省第一个申诉人申诉时间最长、范围最广、影响面最大的案件；这是四川省第一个由贪官、法官及律师结成利益团伙，侵吞民营企业资产手段最恶劣的案件；这还是四川司法史上第一个诉讼双方经济实力和社会地位相差最悬殊的案例。

这场表面看起来两个男人之间的战争还开创了中国的多个“第一”：中国第一个物权与债权纠纷的经典案例；中国第一个递交法院的法律意见和材料最多、在诉讼中积累的书面材料最多的案件；中国第一个由一家民营企业面对四家国有金融机构为民事诉讼当事人的案件；中国第一个同一案涉及政治腐败、经济腐败、司法腐败结成利益团伙，侵吞巨额民营企业资产的民事案件；中国第一个因错误查封停工时间达八年以上的查封时间最长的烂尾楼……

辉煌的梦想与惨痛的现实

老蔡是一名颇有经济头脑和社会责任感的企业家，但无奈找错了合作伙伴，紧接着又被手握重拳的利益集团常年“夹攻”，资产被冻结、房产被查封、官司与噩梦缠身……

万通集团董事长冯仑说：“一个人最重要的是要有历史感、时空感，要知道你处在什么时代、地点和什么人做什么事情，不要把时间浪费在一些没有价值的地方，这是一个企业家应该不断思考的问题。”然而我却觉得，如果把这句话套在老蔡身上，无疑是老蔡的悲哀。

老蔡本名蔡文彬，四川成都天一集团董事长。这个在成都房地产界颇有知名度和影响力的人物，这些年来更是随着号称“成都最著名烂尾楼”的天一大厦而一时沉寂、一时躁动，为他的经历也平添了几分传奇色彩。

20世纪90年代初，全国各地的城市都兴起了房地产投资的热潮，成都也不例外。后来由于国家宏观调控政策的实施，大部分在这轮热潮中兴起的大厦，由于投资方拖欠银行的贷款，被迫停工成了烂尾楼。然而，天一大厦并不是因为拖欠银行贷款而无法修建，它的停工原因说起来有点荒谬，因为离奇的诉讼案。

1993年，蔡文彬掌控的天一集团梦想着构建一座教育版本的联合国大厦，而工商银行广场支行又要解决营业用房问题，双方可谓是一拍即合。

在《联建合同书》中，工商银行广场支行视工程进展分6次投入建设用资金8800万元，作为大厦建设所需资金，并享有该大厦完工后12000平方米建筑面积的所有权；天一集团负责其余款的筹集，以及该大厦立项至完工期间的所有工作，享受大厦其余房屋所有权。

协议达成之后，1994年上半年，广场支行如约投入第一笔资金1700万元，蔡文彬风风火火地打造着他人生的第二次神话。但国家宏观调控突然下达，势必要加强对固定资产投资的控制。由于工行广场支行的固定资产投资项目并没得到工行总行批准，因此第一笔资金投入后工行广场支行便再无能力继续向天一大厦注入建设资金。

工程进展到此时，天一集团已经为此投入了1亿多元，后续资金还需要6000万元，如果资金链运营正常，预计天一大厦在850天内全部竣工一点问题都没有。而广场支行的做法就意味着天一大厦面临成为烂尾楼的危险，同时广场支行也将面临着被天一集团的危机，并承担高额违约金风险。

广场支行的领导人找到蔡文彬诉苦，说国家控制的严，暂时不敢明目张胆地拿出那么多钱出来搞建筑，希望双方能商讨出个权宜之计来。蔡文彬心里琢磨：我轰轰烈烈的大事干过不少，还怕你小小支行赖账不成？凡事有个松缓，目前天一大厦的工期要紧，一旦国家政策转向，广场支行就可以继续履行协议，到时对方一定会感谢我的大力支持。

1995年7月20日，工行成都分行与天一集团签订《财产抵押合同》。合同约定：天一集团以“天一教育大厦12000平方米”作为抵押物，向工行成都市分行贷款最高额度4840万元人民币。看到此处，相信大家也有个疑惑：天一大厦还未建成，怎么就可以拿出12000平方米做抵押呢？不错，这正是双方商议出的权宜之计，蔡文彬可以不必拿出实质性的抵押财产便可以获得最高额贷款，而广场支行也可以“名正言顺”地将钱注入到天一大厦的建筑中，从而避免了蔡文彬的上诉，打消了上级部门的疑虑。广场支行已把自身问题洗得干干净净，蔡文彬却因这个违规操作而在之后的10年时间里受尽官司折磨。

随着华融成都办总经理张桂林的介入，天一集团与广场支行的复杂关系顿时变得剪不断理还乱。最终，这笔糊涂账统统被算到蔡文彬头上。在金钱与权力的博弈中，在张桂林的一手操控下，天一大厦经历了三次查封、三次诉讼的荒唐闹剧，蔡文彬从此一步一步陷入泥潭，不可自拔。

不良合作伙伴导致不良后果

1993年天一集团与广场支行合作之前，双方虽然都有建筑办公用房的迫切愿望，但对于投资巨大的合作，蔡文彬本身就处于被动一方，应该仔细考察广场支行的实力、效益、权力，因为这些因素决定了广场支行能否如期履行每一步合约。

为了抓到一个共同与他构筑联合国大厦梦的合作伙伴，蔡文彬似乎显得太过焦急，包括双方的第一份协议便”摇摇欲坠“，令人惶恐。数额如此巨大的房产投资，广场支行竟然不事先向总行申报或备案，而是利用职权之便私自决定投入，与天一集团签订合约。因此，这种不保险的做法直接导致了当国家要严控对固定资产的投资时，再也无法如约履行义务。

烂尾楼的解决方案篇4

关键词：烂尾楼房地产项目；股权转让；债权；或有负债

案例介绍：A公司是1996年成立的一家房地产开发公司，注册资本3600万元，五个法人股东，拥有唯一的资产即一块80亩左右的土地，于1997-1998年进行了第一期开发约42亩别墅。前后共计投入开发资金11000万元，除股本金及股东借款外，还向十来家与股东相关联的公司借入大额资金。因所开发的土地在办理国土权证过程中存在纠纷，直到2002年才办妥土地使用权证，导致项目竣工后未能进行验收，且因房屋设计不合理，只对外自然人销售了8套房屋，签订售房合同460万元，收到购房款245万元；对股东的关联公司销售少部分房屋，签订合同1920万元，收到房款约1500万元；除此之外没有销售。因不能办理房产证，购房人未交清购房余款，A公司因无资金没有对项目进行再开发，一直拖延至今形成烂尾楼。因时间太久，股东均有甩包袱的意愿，2011年启动了转让程序，理顺了各种经济关系，在国家产权交易所挂牌成功转让了所持有的A公司股权及债权。该案例中涉及到的多方面的财税及法律知识，值得推荐的操作方法剖析如下。

一、 将购房的“物权”关系转化为债权关系

A公司所开发的项目需整体对外转让，存在少部分的预售房无疑是转让的最大障碍。根据该项目的现状，房屋未竣工验收、售房合同未经房产管理部门登记、未办理房产证，根据法律法规，该种房屋销售并不成立，况且购房者未付清全部价款、也并未一直居住，可以界定为购房者对房屋并不拥有物权，只能对已支付的房款拥有债权。经过与购买者协商、法院诉讼等途径，由A公司按银行贷款利率支付购房者历年的资金占用费并适当补偿予以解除购房合同，转化为债权债务关系。

从财务角度看，虽然A公司账面1998年确认了该部分售房收入，根据《企业会计准则》收入的确认条件中的二条：企业将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方、企业既没有保留与与所有权相联系的继续管理权、也没有对已售商品实施有效控制。因为A公司的所售房屋虽然已发放了钥匙但并未真正移交给购房人，仍属于A公司控制，不符合收入的确认条件，应将确认的收入冲回，并向税务局申请确认已多交的税金。

二、 股权及债权捆绑转让

五个股东对A公司分别拥有股权及债权，向A公司提供借款的十来家股东关联公司也对A公司拥有债权，这些关联公司希望与股东共同退出。如果逐一转让，则形成了众多交易方，程序复杂。A公司股东基于某种考虑在确定采用股权转让方式后，为简化经济关系，拟定了股权及债权捆绑转让的方案，并且通过签订债务转移合同，将十来家关联公司的债权也转移给相关的股东，由股东作为交易方对外统一转让。通过这种处理，交易主体简化为五个股东，更好地吸引了受让方。

三、 股权转让与房地产转让过程中土地增值税差异问题的解决

根据我国现行税法及《土地增值税暂行条例》，土地使用权及房地产项目转让需缴纳土地增值税，而且税赋较重。公司股权转让不涉及到土地增值税。虽然国家税务总局（2000）687号文对广西地方税务局的一份请示函进行了批复，明确：如果房地产公司的主要资产表现为土地使用权、地上建筑物及附着物，此类股权转让实现了房地产转让的目的，应按规定征收土地增值税。但这种征税方式并未推广实施。此案例中，A公司除所开发的房地产项目外并无其他实物资产，受让方购买A公司的股权，相当于购买了此房地产项目。但购买股权及购买土地两种方式从纳税义务来看存在区别：转让A公司股权，股东目前不需清算土地增值税，受让方接收A公司后，再进行后续开发及销售时需清算土地增值税，即转让方股东将清算土地增值税的义务转嫁到了受让方。此部分的纳税成本成为交易双方在转让价格谈判中的一个焦点。具体情况为：受让方支付了现在的转让价款，接受A公司后再继续开发销售清算土地增值税时，土地增值税的可抵减成本为A公司目前财务账面开发成本中符合税法规定的有效抵减部分。若直接转让土地则现行的转让价款即为受让方以后再开发清算土地增值税时的可抵减成本。若现在的成交价高于A公司目前财务账面开发成本中符合税法规定的有效抵减部分，不利于受让方；若现在的成交价低于A公司目前财务账面开发成本中符合税法规定的有效抵减部分，有利于受让方。当然，税金成本还需综合A公司账面是否有未分配利润负数可用于税前弥补亏损抵减企业所得税等其他因素。为了消除受让方的担忧，促进交易，A公司聘请了一家税务所事务所对账面开发成本中清算土地增值税的有效抵减部分进行了审计并公布了审计结果，便于买卖双方分析税收成本确定成交价。

四、 或有债务事项的处理

此案例中转让的是A公司的股权，A公司存续，若存在转让时尽职调查相关资料未能反映的或有负债，无疑将会损害到受让方以后的经济利益。但现实情况通常是：受让方希望待确认不存在或有负债后才支付交易价款中的余款，以避免接管A公司后发现出现或有负债损害自身利益需要向原股东追偿。转让方希望能尽快收到全部交易价款，免得部分价款迟迟不能收回。此案例中的解决方案为：双方设立银行共管账户，约定从交易价款中拿出一定金额的资金存入共管账户作为或有事项的押金。交易成功后受让方接管公司对公司进行全面的检查，并采取登报等方式公告申报A公司或有债务的有效期，以确认或有债务是否存在。待约定期限到期后根据或有负债是否存在决定共管账户中资金的支付，这对双方都是公平的。

烂尾楼的解决方案篇5

关键词：烂尾楼 续建工程

中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：

停缓建项目指经有关部门批准停止建设或近期内不再建设的项目，也就是我们通常所说的“烂尾楼”。这些停缓建项目中有住宅、商住楼，也有写字楼。房地产属于国家的支柱产业，他的状况直接影响到国家的经济，因此受国家政策导向影响很大。国内的房地产开发到目前还处于一个并不成熟的时期，在出现发展过快过热的现象的时候，国家就会采取紧缩银根等一些措施对房地产进行调控。在这个过程中不可避免的出现了一些停缓建项目。

停缓建项目不同与一般新建项目，往往伴随着大量财务纠纷和技术难题，对开发商有着极高的要求。下面对停缓建项目开发设计过程的一些重点做一些想法。

一、续建工程的特点

和新建工程相比，续建工程除了也要进行立项、设计、施工及验收等程序之外，还有一些自身特点。表现在以下几个方面：

续建方对已建部分和拟续建部分房屋用途和功能的重新定位，使整个建筑的功能可能发生很大的改变，其立面外形、各楼层使用功能配置，都会相应的发生改变。由于使用功能的改变势必造成建筑结构上的结构构件调整，同时也会改变原来的荷载条件，为此需要对已建部分对续建方案的可能性进行评价。

由于续建工程停工的时间可能有10年甚至更久，项目现场往往缺乏管理，已建部分由于长期风吹雨淋且无维护措施，所以已建部分难免会发生损坏现象。暴露在空气中的混凝土表面会发生炭化现象，外露的钢筋一般锈蚀状况较普遍。原本按室内环境设计的结构部分多年经受露天环境的冷热雨雪，整个结构的整体安全性及结构的耐久性都需要重新进行鉴定。

已建部分设计和施工时所用规范，在续建时可能多数都已经停止使用。续建时的设计施工以及构造要求都应满足现行规范的要求。而已建部分往往不满足现行规范的要求，需要对已建部分进行加固处理。

续建工程由于停工时间久远，停工前过程往往十分复杂，非常容易出现由于各种原因造成其原始资料不全。这些会对办理复工手续、后期验收、竣工备案，以及给重新设计工作带来许多困难。

续建工程多处于闹市区，周围居民楼较多，施工场地往往十分狭小，周边道路车流量大。而续建工程的施工往往都要求不能对现有周边的正常生活秩序不能产生影响，这些都会对后期施工带来诸多的不便。

续建工程大部分的设计施工都要考虑到已建部分的现状，在整个续建过程中设计、施工变更会远大于新建项目。对于续建方来说，项目工期及造价的控制难度远大于新建项目。

二、设计前的准备工作

原有施工图纸、设计修改单等施工资料的收集整理

原有的设计图纸、设计变更单、施工验收资料是重要的原始资料，对于项目的重新设计施工有着非常重要的意义。在项目启动时就要尽可能的收集有关于项目的所有设计施工资料，作为以后设计施工的依据。

对已建部分进行实测实量

续建工程往往停工时间较长，对于已建部分不能保证所有变更修改都留有记录。而在施工过程中施工误差也难免发生，已施工部分与原设计尺寸误差有多大？已建部分在经过这么多年后，已建部分在荷载作用下有没有发生过大变形？地下室在停建的这段时间里会不会因为上部荷载没有加载完毕而在水浮力作用下发生上浮？这些在重新设计前都必须搞清楚。因此需要对既有部分的所有构件尺寸进行实测实量，对已建部分的标高进行测量。将测得的数据与原有设计图纸进行详细比对。

对已建基础部分的检测

对于基础施工已经完成的工程，在续建设计时会出现即使按照原有功能设计原也无法满足现有规范要求的情况。而续建时往往会对原有设计在功能上做出大量的更改，因此在设计时必然要考虑对已施工基础工程进行处理，而已施工的基础在经历了若干年后承载力、耐久性会不会发生变化？因此需要根据工程的实际情况考虑对已建基础部分进行检测。在经历若干年后，地下水位是否会发生变化，地下水的变化对土层是否产生了影响？原有的勘测点间距往往也不满足现有规范要求。这些问题要求需要对场地进行补充勘测，具体补勘内容应结合工程实际情况进行决定。

对已建结构主体的检测

停缓建项目的停建时间一般在2~7年，有的甚至达到10年以上。由于停建的建筑物大都是因为资金问题，这就使得施工单位在停工后对的钢筋和混凝土的保护处理往往都是敷衍了事。这就造成了项目在停建若干年后，混凝土的碳化开裂、钢筋的锈蚀成为每一个停缓建项目在续建时都会碰到的问题。已建结构部分在经过若干年的日晒雨淋后，已建混凝土部分的强度是否能达到原有的设计要求？混凝土表面的炭化程度？已建混凝土部分是否出现裂缝？结构连接部分及后浇带处钢筋的锈蚀程度？这些问题在设计前都必须弄清楚。

对已建结构部分的鉴定评估。

按照《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）3.7节的要求，对现有建筑进行改建或扩建时均应对其进行评定、验算和重新设计。续建方应该在设计开始之前委托具有相关资质的评估单位对已建结构部分进行鉴定评估。鉴定评估单位应根据委托方提供的检测报告对已建结构部分进行分析，提交的报告中应明确哪些部分可以满足现行规范要求可以直接使用，哪些部分需要进行处理后方可继续使用，哪些部分损坏严重需要拆除。

三、设计中可能遇到的问题

烂尾楼的续建工程一般可以根据原有工程的进展状态分为三类：1）仅完成了设计工作，尚未开始建造。这类续建工程往往是对原设计进行复核，满足现行规范要求，与新建工程的设计相类似。2）已经完成施工图设计并开始土建施工，但尚未完成全部结构部分的施工，未完成结构验收。根据具体的工程进展又划分为以下几个阶段：完成桩基工程的施工、完成±0.000以下结构部分施工并验收、完成至上部结构某一楼层几个阶段。3）烂尾楼已经完成全部结构施工，主体结构验收完毕，但尚未完成装饰工程施工，这类基本属于改建工程，如果建筑功能改变不大可以和当地建管单位沟通决定是否需要进行加固。一下主要讨论第二种情况时在设计过程中经常会碰到的一些问题。

设计使用年限的明确

按照《建筑结构可靠度计统一标准》指出：所有标准采用的设计基准期为50年，而一个烂尾楼盘在重新启动前往往都经历了几年甚至十几年的停工。设计使用年限是从第一次设计施工算起还是从续建时算起，对续建方的开发成本有着很大的影响。就以一幢原设计使用年限50年，现已有15年楼龄的烂尾楼计，其真正合理的后续使用年限应为35年，因为如果按发展商的预期目标使用50年时，那么相当于原设计时，其设计使用年限延长为65年，变相降低了建筑的性能要求和设防标准。如设计时采用新的设计基准期(如65年)，则必须另外确定最大荷载和材料的概率分布及相应的统计参数，对续建方来说这将大大增加建造成本。所以在设计之初应与当地建管部门深入沟通，明确续建工程的设计使用年限。

规划指标的改变

随着社会的进步，对建筑各方面的要求也越来越高。比如车位的数量，在数年前一个小区的配比达到1：0.8就是高的了，可现在就是1：1也仍满足不了人们的需求。还有其他许多问题，由于续建工程的先天不足，即使进行重新设计改造仍然可能达不到现阶段的要求。这就要求续建方一方面要跟当地规划部门对规划指标的确定进行沟通，另一方面要积极考虑通过其他途径解决存在的问题，使得续建工程在完成后能够达到预期的要求。

原有设计的调整和规范的更新

续建方接手后，会根据当前情况对原有设计在使用功能或者造型上进行调整，需要请设计院对进行重新设计。而设计院在重新设计时，由于时间的原因设计规范已经更新，原有设计已达不到现有规范的要求。为了要满足现有的规范的要求，需要对已建部分进行大量的改造和加固。对于设计院来说，在原有图纸上的设计工作量和难度远远大于新建项目。

设计施工的深入配合

续建工程的设计工作并不是出完图纸就结束了，而是会贯穿于整个施工过程中。由于现场情况的复杂性，造成设计院无法在设计过程中考虑到现场的每一个细节。在施工过程中，设计院需要根据施工单位提供的现场信息对原有设计不断进行调整。加固工程往往都有专业单位进行施工，施工前加固单位需要对设计院的图纸进行深化设计，在深化设计过程中往往也需要设计院对原有图纸进行设计调整。

烂尾楼的解决方案篇6

一是规划工作有了新进展。一年以来，我们在认真抓好广州后花园、清远碧桂园和各工业园区规划报建和旧城松岗路、环城一路、曙光二路、先锋东路四条道路规划设计的基础上，突出重点，切实抓好了中心镇的规划修编工作。按照市委、区委的部署要求，我们高标准、严要求地对中心镇的规划进行了修编，至目前工作已有了较大进展，其中源潭镇的总体规划修编完成了规划方案设计，现已送到市建设局评审，石角、龙塘镇已完成总体规划评审纲要修编工作，已进入评审阶段，中心镇规划工作的顺利完成，必将为我区城镇和工业的发展打下良好的基础。

二是建设工作有了新亮点。一年来，为加快城区的建设改造，我们认真抓好东城新区、朝阳花园、金碧湾花园、海逸华庭、威龙新城、上廓、下廓等小区的建设改造，并认真抓好清远碧桂园、广州后花园的建设，同时，认真抓好工业园区建设，这些工程项目的逐步建成，成为城市建设的新亮点，加快城区经济的发展，改变城市面貌，提高了城市品位。

另外，我局认真落实省推进城镇化工作会议精神，加大旧城区基础设施建设。一年来，投资老城区基础设施建设比较大的项目有：

1、杉岗塘开发改造工程。该项目是在古城杉岗塘地段建小商品流通中心，首期开发占地62亩，项目总投资约5200万元，现项目正在建设中，计划在20*年春节前竣工。

2、东门塘排雨排污工程。东门塘排雨排污工程是关系到东门塘附近一带在北江河水超过警界水位时的防洪排涝问题和污水排放问题，工程需建造一条长698米、高0.8-1米，宽2米的雨水渠箱和敷设一条长865米，直径0.8-1.2米的预制污水管，总投资300万元。局对该项工程极为重视，专门安排一名副局长亲自抓，在施工单位的密切配合下，终于能赶在汛期完成了建造雨水渠箱的施工，如期解决了东门塘一带的排涝问题。

3、松岗路等四条道路改造。今年，我局受区政府委托，开展进行老城区道路改造，今年改造的道路有松岗路、曙光一路、先锋东路、环城一路等四条道路，改造总长3000米，投入资金3000万元。

三是管理工作有了新水平。一年来，我们将建设工程质量、安全、施工管理和城镇管理工作摆上首要位置，采取切实有效措施，将管理工作推上了一个新水平。通过建立健全各项规章制度，我们坚持贯彻“质量第一、安全第一、服务至上”的工作方针，严格执行工程质量、安全监督检查制度，对出现的问题，我们狠抓落实，收到了较好效果。同时，我们认直抓好建筑材料试验工作，及时准确地为质量监督提供了有力的依据。一年来全区没有出现过大的质量或安全事故。同时，我们认真抓好城镇管理工作，特别是结合创建省文明城市，认真抓好了市容市貌的整治工作。

四是农村安居工程有了新发展。抓好农村安居工程工作。农村安居工程是区政府的十项民心工程之一，实施农村安居工程，是深入贯彻落实“三个代表”重要思想，坚持立党为公、执政为民，全面建设小康社会的一项重大政治任务，我们认真抓好农村安居工程工作。20*年我区计划改造农房2*9户，已完成改造2110户，占年度计划的101%，投入建设资金9500万元。

五是处理历史遗留的拆迁问题有了新突破。近几年来，市政府、区政府加大了对旧城区的改造建设，引进多个开发商对旧城区进行开发改造。由于当时有关部门把关审查不严，造成小区改造有漏洞，有的开发商因资金不落实，出现“烂尾楼”的情况，造成拆迁户不能按时回迁，严重影响了旧城改造建设和社会稳定。遗留问题的有：富利花园、下濠基、北门小区、朝阳花园、百顺大厦、海逸华庭等。我们本着为民“办实事、办好事”的思想，努力做到认真落实，逐件处理。拆迁问题影响比较大的有富利花园小区，由于资金不落实，开发商与承建商产生矛盾，出现四幢楼“烂尾”的情况，造成60多户回迁户不能按期回迁，拖欠过渡期租金长达两年多，欠款额共计200多万元，拆迁户反响较大，不断上访，要求政府出面解决。区政府指示我局认真处理，我们在认真摸清情况的基础上，实事求是，加大工作力度。一是从七月份开始发放过渡期租金；二是认真做好开发商、承建商、法院等有关方面的协调工作，通过数十次艰辛的会谈，在区政府的大力支持下，最终使两幢“烂尾楼”续建工程顺利开工，使群众看到了希望，维持了社会稳定。

20*年，我局将继续贯彻区委提出的“鼓劲加温谋追赶，全力以赴促提升”的精神，创新思路，加大力度，奋力拼搏，力求将各项工作推上一个新的台阶。

一是加强城乡规划管理，大力推进城镇化。我们要认真贯彻落实省城镇化工作会议精神，进一步完善城镇体系规划，抓好中心镇、中心村规划和建设，我们要切实抓好城中村的改造和建设，解决好城中村的问题。继续抓好全区规划建设和工程施工管理等方面工作，确保在建工程顺利推进。

二是继续抓好工业园区的规划、建设和管理工作。今后，工业园区的建设一定要按规划来进行，严格按规划来实施。同时切实抓好工业园区建设项目的工程质量和施工安全生产。在为园区服务方面，要做到改进工作作风，发挥效能作用，提高工作效率，把管理寓于服务之中，提倡上门服务、热情服务。

三是努力提高建设工程的质量和建设行业的安全生产管理水平。工程质量和安全生产管理是建设工作的永恒主题，要努力建立起完善的管理体系，采取得力的措施，以最大的力度，最严格的管理，认真抓好建设工程质量和建设行业安全生产管理工作。

四是认真抓好老城区基础设施建设。首先继续协助抓好杉岗塘开发改造，认真抓好东门塘排污系统整治工程。其次认真做好老城区城北路、环城路等道路的改造计划，计划改造总长2300，计划总投入资金2200万元。再次认真抓好桥北路牛皇庙二号地回迁楼的建设，该楼占地面积1041平方米，建筑面积6832平方米，需要回迁安置48户居民，计划投入资金550万元。最后认真抓好历史遗留拆迁问题的处理，特别是认真抓好富利花园“烂尾楼”工程的续建工作，使居民群众早日回迁。

五是推进依法行政，加强精神文明建设。在依法行政工作方面：一是抓好行政执法责任制的落实；二是加强执法队伍建设，认真开展普法工作，进一步提高广大干部职工的法律知识水平；三是规范行政执法行为，不断提高本单位的依法行政水平。在精神文明建设方面，继续加强党的建设和思想政治工作。认真组织广大干部职工学习党的十六大精神，将“三个代表”重要思想贯彻到全区建设事业各项工作中。进一步搞好机关党风廉政建设和机关作风建设，围绕窗口服务，推动机关和事业单位服务水平和办事效率不断提高。

烂尾楼的解决方案篇7

随着新一轮的全球金融风暴持续肆虐，拥有了多种货币储备和多元汇率机制的东南亚，已经没有十年前那么脆弱了。曼谷烂尾楼

这是一个湿热的午后，光着膀子的看门人那普拿出几块散发着臭味的肉条扔给十几只流浪狗。他和这些狗生活在同一屋檐下一座47层的烂尾楼。

这幢尚未完工的建筑本来要成为曼谷最耀眼的大厦，但现在，饱经湿热空气侵蚀的巨大立柱和数十米高的斗拱，被一片茂密的树枝藤条覆盖。这所建筑的基础架构已经完工，但外立面一直没有完成，20层以上是光秃秃的屋顶和金属支架，院子里堆满建筑废料，大楼电梯的拐角处，传来一阵尿臊味。

这座名为“奇特沙通塔”的巨大建筑位于细暹罗广场第3拉玛路，它只是矗立在曼谷城里上百座烂尾楼之一。它们在上世纪90年代中期开始兴建，那时候泰国经济蓬勃发展，开发商和市民梦想的城市景象是：一幢幢高楼大厦拔地而起，人们衣着光鲜地出入其中。这一切都取决于国家经济的飞速发展，因为在那之前，曼谷的最高建筑还只是高大寺庙。

1997年夏，国际游资开始攻击泰铢。对冲基金通过金融衍生产品市场大行其道。以索罗斯量子基金为首，全力打压泰铢，促其贬值，同时在货币的远期、期货和期权市场上对泰铢大规模卖空。泰国政府干预失败后，只能任由泰铢贬值，使处于空头位置的对冲基金获利而去。

泰铢大幅贬值导致泰国金融持续恶化，地产泡沫破裂，金融机构出现大量不良债权，并迅速产生多米诺骨牌效应，波及马来西亚、印尼、日本、韩国以及中国台湾和香港地区，很多国家的经济、社会秩序陷入混乱。大半个亚洲进入了万户萧疏的危机时代。

因1997年亚洲金融危机而停工的大约300幢高层建筑，已经成为曼谷城市景观的一部分，在一个名为“烂尾楼余韵”的艺术展上，艺术家展示了他们从空空如也的建筑中拍摄和录下的图像和声音。谁掏空了东南亚

上世纪90年代前期，当西方发达国家在衰退中苦苦煎熬时，东南亚经济增长却势如破竹，所向无敌，令世界惊叹。这是一场东南亚式“”，经济的快速增长，生活水平急速提高，人们紧张而忙碌，并获得前所未有的自信：21世纪是亚洲的世纪，而亚洲的世纪即是东南亚的世纪，世界权力的重心将向这个渐露雏形的地区偏移……

其实，早在1995年，新加坡克罗斯比公司曾对亚洲七国经济状况作了一份研究报告，指出东南亚正面临经济过热的危险，有关当局加快金融市场自由化的步伐过快。

然而，沉浸在“东亚奇迹”的喜悦之中的东南亚诸国，对上述忠告均置若罔闻。泰国对外国资本敞开了金融大门。果然，外国银行带来了大量低息美元贷款，泰国金融业就此大尝了甜头，财源滚滚，乐不可支，并开始对诸如房地产等基础产业产生浓厚兴趣，许多银行一窝蜂似地把近30％的贷款投向了房地产业。

大量以美元计价的债务，让亚洲陷入了一个危险的境地。此前，美元受到日元和德国马克的攻击而持续贬值，但却对其他货币急剧升值。强势美元对脆弱的东南亚金融体制形成围剿之势。由于美元债务不断增加，亚洲四小虎的国际收支账户上相继出现了本币过剩而美元短缺的状况，人们将希望寄托于一个侥幸的想法上――维持固定汇率。

但美元比价的上升意味着出口的下降。大批工厂开始倒闭，公司纷纷减员，物价大幅上涨，城市居民的生活水准急剧下降，泰国率先打破固定汇率，泰铢一泻千里，泡沫破碎了。在日德战场上遭受损失的美元，在东南亚找回尊严。

人民币来啦

2008年4月，北京游客石建勋去东南亚旅游，走之前，按照出国惯例，他去换了些美元备用。不过，到了当地发现，人民币居然也很好使，不仅在免税店可以方便刷卡使用人民币消费，而且在一些便利店买些食品饮料、在饭店吃饭，商家也愿意收人民币。石建勋说，早知道如此，就不用带美元了，还要承担汇率损失。

中国社科院金融研究所曹红辉调研发现，人民币在东南亚地区已经成了仅次于美元、欧元、日元的又一个“硬通货”。在西南边境地区，人民币有“小美元”之称，被当作硬通货使用，流通范围较广，老挝东北三省人民币完全可以替代本币在境内流通，最远深入到老挝首都万象一带。而在中缅边贸及旅游活动中，缅甸掸邦重镇小勐拉，每年流出、流入的人民币多达10多亿元。

美元的历史和现实或许给了东南亚答案。美国凭借美元的特殊地位直接或间接地掠夺其他国家特别是发展中国家的财富，向全球输出通胀，缓解本国经济压力。1997亚洲金融危机的教训之一就是，亚洲开放式的新兴市场如要减少国际金融冲击的机会，便要建立较大规模的市场。为了达到这个目的，其中一个办法是参考欧元的方案，推行某种形式的货币联盟。

随着中国经济地位的提高，以及与中国经贸关系往来日趋频繁，人民币成为东南亚多元货币的最受欢迎者。

越来越多东南亚国家的中小企业和居民开始通过各种渠道购买人民币，以确保自身资产价值。过度抢购甚至造成假人民币泛滥。

人民币在越南流通范围也非常广，已经在越南全境流通。越南国家银行已经开展了人民币存储业务。

人民币在泰国已经成为硬通货，黑市宁愿以高出银行买入价的价格收购人民币。他们认为，人民币将会继续升值。很多泰国的商家都以“人民币支付”作为促销的手段。泰国的ATM运营商甚至开通了人民币卡业务，在泰国的取款机上，可以直接提取人民币现金。

马来西亚于三年前就已放弃林吉特与美元挂钩，转而实行一篮子货币的汇率浮动，并将人民币作为其外汇储备之一。

菲律宾更于2006年签署总统令，要求其央行将人民币作为外汇储备之一，并将菲律宾比索运到中国，换取同样价值的人民币储存在中国央行，以取得利息，获得保值。

在巴厘岛，已出现专门囤积人民币的小商贩，他们都与各处的货币兑换店打好招呼，一收到人民币立刻上门收购。在马尼拉的货币兑换店中，也早就可以自由兑换人民币，且兑换量均超过日元。

烂尾楼的解决方案篇8

2005年3月，内蒙古呼和浩特市来了一位名叫“郑泽”的港商，自称香港金鹰国际集团投资有限责任公司董事局主席，他带来了一个“神话”般的辉煌构想：在呼市商业繁华区盖“西北第一高楼”――金鹰国际CBD(中央商务区)。楼高169米，建筑面积65万平方米，投资53亿元，两年建成。

这一“大手笔”立即引起呼市政府重视，当年就被列为向2007年内蒙古自治区成立60周年献礼项目。为了保证工程进度，当地采取了一系列“非常动作”。

辉煌构想和“西北第一爆”

2005年5月17日凌晨，一声闷响，刚建成四年的呼市公安局11层指挥大楼被炸掉了，目的是给“西北第一高楼”腾地方。这次定向爆破也被称作“西北第一爆”。

接着，原市政府大楼、龙海商厦、第一人民医院保健楼、市公安局的三栋宿舍楼相继拆除，“郑泽”在呼市中山西路黄金地段得到了50多亩土地。

由于“特事特办”，金鹰公司在呼市办事几乎是一路绿灯，很快就违规在工商部门注册、办理了《工程规划许可证》《土地规划许可证》《房地产开发资质证书》《施工许可证》《土地使用权证》。

然而，尽管获得了种种不可思议的优惠政策，“实力雄厚”的金鹰公司却无资注入，“西北第一高楼”很快成了烂摊子，甚至还非法集资，这引起了社会的质疑与警方的注意。

内蒙古警方有关负责人说：“根据群众的反映，我们比对分析了当时的各种情报信息，咋看‘郑泽’也不像是正儿八经的商人。”

随着警方调查的展开，“神话”破灭了，一个令人瞠目结舌的骗局却浮出水面⋯⋯

“王木匠”的胃口越来越大

“郑泽”原名王细牛，1958年生于湖北省黄梅县龙感湖农场，读了五年小学，13岁学木匠，1974年成为农场木工，当地人都叫他“王木匠”。

1998年9月，他因涉嫌虚报注册资本罪被南京市警方刑拘，第二年取保候审。2000年，“王木匠”往河北省石家庄市迁了假户口，改名“郑泽”，年龄缩小11岁。警方发现，“王木匠”有6个名字：王细牛、王亚伟、王世伟、舒兵、王伟、郑泽，每个名字都注册了一家公司。

香港金鹰公司真相如何呢？这原来是一家1万元港币注册的“三无”公司，无办公场所，无资金，无工作人员。

2001年2月，王细牛得知宁夏回族自治区政府想改造宁夏宾馆，于是前往宁夏，许诺出资4.56亿元改造宁夏宾馆，合作建设“宁夏国际村”，与区政府办公厅签订了引资合同。同年7月21日，双方又签订协议成立中外合资企业，宁夏提供建设用地，金鹰公司出资3.8亿元，合作开发自治区政府周边农场等地段。

拿到了土地，金鹰公司当然没钱投入，但是“王木匠”有办法，他用“空手套白狼”的方式，展开了一系列令人眼花缭乱的诈骗行动。

他采取招标不开标、开标后不退还投标保证金的办法，骗了32家投标单位投标保证金2075万元；通过虚构贷款主体、房屋置换按揭等方式，骗取中国工商银行宁夏分行银川东城区支行以及中国农业银行宁夏分行银川新市区支行贷款179笔约1.09亿元；骗取149家企业的工程款和材料款共计约3.8亿元；以20%的高息为诱饵，非法向银川市民集资约3.18亿元。

“宁夏国际村”资金链断裂后，“王木匠”的目光又盯上了呼和浩特。他在呼市的骗术几乎是宁夏的翻版。 屡骗得手，“王木匠”的胃口更大了。他以赊欠广告费的方式，在内蒙古大小媒体铺天盖地地宣传一个更为华丽的“肥皂泡”：要在中国五个少数民族自治区首府各建一个“CBD”。他开始在南宁、乌鲁木齐等地活动，企图以相同的骗术来弥补呼和浩特与银川市的断裂资金链。

两个地区的政府被蒙骗

综观“王木匠”的骗术要旨，可以用四个字来概括：投其所好。

有人爱“攀富结贵”，王细牛就进行奢华表演。到呼市“投资”时，他坐着加长凯迪拉克轿车，跟着8名保镖。以8万元一天的价格，包住了五星级宾馆的一个楼层。

有人喜好“大手笔”，王细牛就在“大”字上做文章。 “第一高”“CBD”都是他的招牌。

“这叫抱大领导打大旗号发大财。”王木匠供称，别看有些领导职务高，其实他们没经历过商场险恶。

有人喜欢商业名人，“王木匠”就给自己罩了一身光环。“中国房地产领先企业”“中国房地产百强企业”“中国建筑行业信用AAA级单位”“中国优秀工程”“西部开发杰出贡献奖”“世界杰出人士”“全球100位华商品牌人物”“爱国企业家”⋯⋯王细牛花钱买了70余道光环戴在自己头上。

深谙骗术的“王木匠”，在包装自己嘴脸时向来不惜重金。他一面大肆行骗，一面以“郑泽公益救助基金会”之名向四川省仪陇县捐助扶贫款100万元，又以“金鹰国际投资公司总裁郑泽”之名向四川省巴中市捐赠100万元，用于社会公益事业。

在他看来，没有什么是用钱买不到的。尽管他在宁夏坑骗了政府、银行、建筑企业和数千集资群众，中国企业改革与发展研究会仍在2005年5月召开的“中国诚信企业高峰论坛上”向金鹰公司颁发了“中国诚信示范单位”荣誉证书。宁夏的CBD烂尾楼工程居然获得了原建设部中国建筑文化中心颁发的“中国优秀工程”奖牌。中国城市标志楼盘年度金榜活动组委会还授予宁夏CBD烂尾楼“2004中国西部国际CBD标志性商务中心特别金奖”。

令人惊奇的是，个别领导也跟着这个骗子“忽悠”。2005年，呼市炸掉市公安局指挥大楼后，社会上响起一片“假港商”“大骗子”的质疑声，许多已经中标的建筑企业开始退却。

没有建筑企业垫资，金鹰CBD就难以破土动工。王细牛请建筑施工单位领导到内蒙古饭店的“金顶大帐”吃饭，他邀请当地一位领导出面作陪。席间，这位领导拍着“王木匠”的肩膀说：“小郑(王细牛当时叫郑泽)是很有实力的啊，你们怕什么？”

结果，王细牛在呼市骗了中建三局装饰公司等25家投标单位4688万余元投标、履约保证金，还骗了中铁十七局等6家施工企业的垫资款2.2亿多元，拖欠大同水泥厂等20家材料供应单位货款950万元。

两大骗术：“利诱”和“威逼”

“利诱”只是“王木匠”骗术的一面，另一面则是“威逼”。他总是先以“大项目”吸引人上钩，再以“大破坏”把对方绑上一条战船，不由你不听他差遣。

在宁夏，王细牛以36亿元投资为诱饵，“忽悠”政府拆了宁夏宾馆，骗取土地使用权，然后委托中介机构出具隐瞒重要事实的验资报告，套取公司自有资金，在黑市换成美元后打入香港金鹰公司账户，再作为金鹰公司投资款打回宁夏的验资账户，以“空手道”冒充投资。少数领导发现上当又顾忌面子，只好打掉牙往肚里吞，硬着头皮支持他往下干。

在呼市，炸掉公安局指挥大楼后，新楼动了几锹土就没了影子。在两年时间里，呼市公安局的办公场所分散租赁了十几处⋯⋯于是，“木匠不急政府急”的局面出现了：市里垫钱垫料帮着建，到最后干脆全盘接过来替他建。眼看“王木匠”无钱建设“西北第一高楼”已成事实，政府也只能想方设法帮他往起拱楼。

上了“王木匠”的贼船想下来都难。面对多方压力，为摆脱金鹰CBD项目和市公安局新指挥大楼的建设困境，2007年1月31日，呼市想与王细牛解除合作协议，另请有实力的企业解套。但王细牛索要“船票”：至少3000万元“补偿”，否则，坚决不退出。

不过，精于算计的王细牛，咋也没算到警方下手这么快，更没想到公安部直接介入案件侦办。早在2006年12月31日，内蒙古警方在公安部的直接指挥下，以涉嫌非法吸收公众存款罪对其正式立案，并向自治区党委和政府主要领导发出了预警通报。

由于警方出手及时，王细牛从深圳定做的准备在呼市进行非法集资的3万张贵宾卡被缴获。据介绍，这些贵宾卡一旦售出，老百姓的17亿元血汗钱将被王细牛收入囊中。

即便如此，不包括施工企业、材料商和政府的被骗资金，以及拖欠数百名农民工一年的工资，仍有百余名呼和浩特市民的8000多万元资金被王细牛非法吸收。而在宁夏，王细牛向5000余名自然人非法募集资金达3.24亿元。

近日，宁夏回族自治区高级人民法院二审宣判，王细牛因合同诈骗罪被判处无期徒刑、，并处没收个人全部财产。

骗子是落网了，然而人们却不由得深思：一个只有小学文化程度、漏洞百出的骗子，为何能在数年内“呼风唤雨”，导演了这起“天方夜谭”般的诈骗大案？

（摘自2008年11月18日《新华每日电讯》，作者为该报记者）

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4万亿如何防住“王木匠”

一个小学文化程度“假港商”王细牛，数年间在宁夏、呼和浩特等地呼风唤雨，用近似“空手套白狼”的方式竟骗走17.58亿元，只留下了几座烂尾楼，以及非法集资等一堆烂摊子。当地政府不得不为这一切收拾残局。

从“王木匠”的交代中，我们能找到骗局之所以成立的“支点”：就是瞅准了一些地方政府领导好大喜功的心理，并有针对性地投其所好。

地方政府热衷于拉大投资、上大项目、出大政绩，已不是什么新问题。尽管很多做法已被实践证明与科学发展观背道而驰，也是中央明令禁止的。但变着法“媚商”的引资土政策，层出不穷的圈地运动、豪华广场办公楼，仍是按下葫芦又起瓢。王细牛案，只不过是这种畸形发展思维制造的一个极端个例。

联系在当前金融危机背景下，我国为扩大内需，促进经济增长推出的4万亿投资计划，这一案例又有了更新的现实意义。那就是巨额投资将投向哪里？如何保证发改委官员所说的“对得起黎民百姓”？

中央为投资计划确定的大方向是，扩大基础设施建设，更多向民生和农村倾斜。而方案出台后，在发改委门前“跑部前进”人流，以及各地陆续跟进投出的真金白银，不能不引起亿万双眼睛对投资的去向关注。

在财政政策转向，新一轮投资启动之时，不得不警惕的是，一些已被证明是违背科学发展观的做法，比如高能耗高排放及产能过剩的项目，会不会借机重新上马；违法圈地、大拆大建等做法会不会死灰复燃？新一轮投资运动中，如何防止可能滋生的违法违规和腐败行为，以及“王木匠”这样浑水摸鱼的骗子。