新土地征收法范文

新土地征收法篇1

为认真贯彻落实省政府《省土地征收管理办法》及《关于实施<省土地征收管理办法实施规范>的批复》精神，进一步加强我市土地征收管理工作，现就有关事项通知如下。

一、进一步提高对土地征收管理工作的认识

加强土地征收管理工作，正确处理好城镇化建设和土地征收的关系，保护群众合法权益，维护社会和谐稳定，是促进我市经济社会又好又快发展、推动城市转型的重要保证。各级、各有关部门要充分认识做好土地征收管理工作的重要性，深入贯彻落实科学发展观，按照省政府统一要求，做到依法征地、和谐征地；要坚持依法行政，严格执行国家和省关于土地征收工作的法律、法规及政策规定，切实维护被征地农民利益，维护社会和谐稳定，促进全市经济社会健康、平稳发展。

二、明确征地工作主体和部门责任

按照《中华人民共和国土地管理法》和《省土地征收管理办法》规定，根据我市实际，市政府委托区人民政府和区管委会为土地征收具体实施主体，对所辖范围内的土地征收、补偿安置、被征地农民社会保障负全责。因征地引发的、行政复议、诉讼、裁决等由土地征收具体实施主体负责处理，并承担相应责任。

各级国土资源部门具体负责土地征收的组织工作，会同有关单位做好土地征收勘测调查、补偿安置协议签订、建设用地报批等。土地征收具体实施主体国土资源部门应当根据年度建设用地计划，拟订年度土地征收相关费用支出计划（土地征收相关费用包括征地补偿费、青苗和地上附着物补偿费、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费和被征地农民社会保障补助费等），报同级财政部门审核；财政部门要将土地征收相关费用纳入年度土地出让收支预算，确保土地征收相关费用及时足额到位；人力资源社会保障部门负责落实被征地农民社会保障工作。规划部门负责在预征收土地公告前，确定所征收土地的用途。农业部门、各乡镇（街道）负责具体监督土地补偿费用的分配使用以及土地征收有关工作。

三、规范土地征收程序

（一）拟征收土地公告。土地征收前，由市（含市）人民政府拟征收土地公告。薛城区、山亭区、市中区、峄城区、台儿庄区人民政府和高新区管委会拟征收土地公告由市人民政府。

（二）土地征收勘界调查。土地征收勘界由土地征收具体实施主体国土资源部门、财政部门、土地所在乡镇（街道）、被征地村（居）、被征收土地联产承包户或土地使用权人、勘测定界承担单位参加。属于单独选址项目用地的，还应有项目单位人员参加。

（三）拟定土地征收补偿安置方案。勘界调查结束后，由土地征收具体实施主体国土资源部门、财政部门、人力资源社会保障部门、土地所在乡镇（街道）、被征地集体经济组织共同拟定土地征收补偿安置方案，报经区（市）政府（高新区管委会）同意后公示。

土地征收补偿安置方案经公示、听证或放弃听证后，由土地征收具体实施主体国土资源部门、财政部门、人力资源社会保障部门与被征地集体经济组织签订土地征收补偿安置协议。

（四）拟定建设用地方案和组织报批。城市（镇）批次建设用地方案和单独选址项目建设用地方案，由土地征收具体实施主体国土资源部门拟定编制，并负责组织土地报件，撰写建设用地审查踏勘意见，按规定的程序呈报。人力资源社会保障部门和国土资源部门要将被征地农民社会保障资金政府补贴数额，报送同级财政部门审核，由同级财政部门及时将被征地农民社会保障资金政府补贴额（社保补贴资金）一次性拨付被征地农民参保的社会保障资金专户。建设用地呈报材料中必须附有土地征收具体实施主体财政部门出具的社保补贴资金到位证明。各区（市）每年组织上报建设用地方案控制在5个批次以内。

（五）征收土地公告和土地移交。建设用地按照法定权限批准后，由市（含市）人民政府征收土地公告，向被征收土地村（居）委会和村（居）民兑付土地补偿款，并清理地上附着物，办理土地移交。

四、严格土地征收纪律

（一）依法补偿。拟征收土地公告后，对抢栽、抢种、抢建的一律不予补偿。对阻扰征地工作、无理取闹的，要严肃查处，构成犯罪的移交司法机关处理。

（二）妥善处理历史遗留问题。对历史遗留的补偿款拖欠行为要抓紧组织清理，发现问题及时整改。各区（市）清理情况要于7月底前报市国土资源局。

（三）加强监督。监察、国土资源、财政等部门要加强对征地补偿安置费落实情况的监督检查。征地补偿安置费要做到专款专用，防止补偿费用不落实、出具虚假证明或不按照补偿规定要求执行等虚假征地补偿行为的发生。

五、加强组织领导

新土地征收法篇2

关键词：征收补偿价格、评估方法、公益用地

中图分类号： A715 文献标识码： A

1研究背景

集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。这种征地行为是国家的强制行为，在征地过程中政府只强调了国家的利益，从而导致了征收范围大、补偿标准低、征收程序不规范、缺乏民主等问题的发生，针对这些问题，国家制定了一系列提高补偿标准的法规，如征地区片综合地价。但是这些方法并没有从根本上解决问题，为此国家在十又提出缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，让农民参与土地增值收益分配等解决办法。对此笔者从实际情况出发，对集体土地征收价格内涵、评估方法进行了探索，并结合安阳市情况对一宗土地价格进行试算，经与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比，该方法算出的征收补偿价格相对合理，能满足各界对于集体土地征收补偿的要求。

2集体农用地征收评估

2.1集体农用地征收价格内涵

2.1.1土地性质界定

土地评估通常是评估土地使用权的价格，而这种土地征收行为，实质上是土地所有权从农村集体所有转变为国家所有的两种所有制的转移，因此集体农用地征收补偿价格应为所有权的买卖价格。

2.1.2年期界定

集体土地征收后，农民失去了土地，也就永久性的丧失了土地所能给他带来的收益，所以在评估土地征收价格时应为该宗地无限年期下的所有权买卖价格。

2.1.3市场界定

在市场经济条件下土地价格应该由市场来决定，而且国家的征地行为是公开的，在征地过程中农民对于征地补偿价格有讨价还价的权利，而不是政府单纯的强买强卖，所以土地征收补偿价格应为公开市场下的正常价格，评估过程中所用到的参数也应为公开市场下的正常参数。

2.1.4用途界定

《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”即为了开发建设公益性用地才可以对土地进行征收。这里所讲的公益性用地可以理解为承载集体福利或者社会公共利益用给的各类用地的总称。它是保证城市存在和发展不可或缺的物质载体，担负着承载城市各种活动、为社会利益服务的责任。关于公益性用地在评估时是否分用途进行评估存在争议，笔者认为按用途分类评估更符合实际，众所周知当前的土地征收过程中存在着不同程度暗补，而被征收土地未来用途不同，暗补也不同，以安阳市为例，交通运输用地暗补为3~5万，而住宅用地的暗补则为10~20万不等。综上所述，评估时应根据价值不同将公益用地分为交通、公共办公、廉租房用地等分别进行评估。

2.1.5集体农用地征收价格的构成

关于测算土地征收价格理论界存在不同的看法，经过对比分析，笔者认为土地征收补偿价格采用地价构成法较为合理。计算公式为：

土地征收补偿价格=土地取得成本+农用地开发费用+机会损失

上述公式中，土地取得成本表现为所征收土地未来若干年里的土地收益总和的现值，农用地开发费用指耕地重新开发所需要的费用，机会损失是指物化投入的损失。

但在计算集体农用地征收价格时笔者认为还应对公式进行进一步的量化，其中，土地取得成本就是现行的土地征收补偿标准(如：征地区片综合地价)；农用地开发费用实质上是土地从生地变熟地的开发过程的投入成本，包括耕地占用税、造地费、新菜地开发费等；机会损失是指土地在改变用途的同时，失去的改变为其他用途所能带来的收益，这种损失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地补偿时又不可能完全补偿给农民，政府会按照一定的比例进行分配，在这里笔者采用农民与政府均匀分配的比例。根据以上分析笔者把公式变型为：

集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益

2.1.6集体农用地征收价格的定义及构成

根据以上论述可以看出，笔者所探讨的集体农用地征收价格是在正常市场状况下，某一时点征收时确定的征收用途(如：交通运输、公共办公、廉租房用地等)下的无限年期的所有权买卖价格。其构成为：土地取得成本、农用地开发费用、农民应得按未来用途征收后的增值收益。

2.2集体农用地征收价格评估方法

在常规评估方法中，笔者认为成本法及出让地价修正法具有可操作性。其中成本法就是集体农用地征收价格成本的叠加，属于正算。根据以上论述可以得出成本法公式为：

集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得按未来用途征收后的增值收益

其中，增值收益是以土地成本价为基础，考虑其与公开市场下的正常出让价格的差额，计算出土地的增值收益率。

土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地成本价

土地增值收益率是采用样点法测算的，通过计算各样点增值收益率，从而得出该区域增值收益率的取值范围。以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为20%~30%，公共办公用地的土地增值收益率为25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率为25%~30%。

2.2.1采用出让地价修正法评估

2.2.1.1评估原理

根据土地出让价与集体农用地征收价格构成不同，从基准地价入手，对其地价的构成进行分析、剥离，从而得到集体农用地征收价格计算方法。

2.2.1.2价格构成及对比

土地出让价是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，可以表示为：

土地出让价=土地取得成本+土地开发成本+土地增值收益

其中，土地开发成本是城镇基础设施条件的开发费，土地增值收益包含政府和农民应得的土地增值收益。

笔者计算的集体农用地征收价格为：

集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益

其中，农用地开发成本为耕地占用税、造地费、新菜地开发费等的投入成本，增值收益只包含农民应得按未来用途征收后的增值收益。

经过对比分析可以看出土地出让价比集体农用地征收价格多的是城镇基础设施条件的开发费以及政府应得按未来用途征收后的增值收益。因此，在计算集体农用地征收价格时只需将多出的两部分扣除即可。

2.2.1.3基准地价系数修正法评估公式

根据以上分析，笔者将集体农用地征收价格计算公式进行变型：

集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本

其中，土地出让价采用经过期日修正、年期修正、容积率修正的修正后基准地价。

这里的土地增值收益是以公开市场下的正常出让价为基础，考虑其与土地成本价之间的差额，计算出土地增值收益率。

土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地出让价

同理，采用样点法测算土地增值收益率，以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为16.67%~23.08%，公共办公用地的土地增值收益率为20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率为20%~23.08%。

2.3价格分析

将集体农用地征收价格与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比。

各类价格构成对比

其中划拨基准地价中的土地取得成本应为集体农用地征收价格。且土地开发成本农用地开发成本，土地增值收益农民应得按未来用途征收后的增值收益。因此，经对比分析可以看出，集体农用地征收价格应高于征地区片综合地价，低于划拨基准地价、城镇基准地价。

3例证

我们选择安阳市城乡结合部一宗菜地为例进行分析。其中征收补偿中的增值收益分配笔者采用农民与政府均匀分配的比例。该宗地总面积为1.0公顷，被征收为交通运输用地。

用成本法计算土地征收补偿价格

集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得增值收益

其中，该宗地征地区片综合地价为10万元/亩，耕地占用税为31元/m2，造地费为13元/m2，新菜地开发费为37.5元/m2，交通用地增值收益率为20%。

由此计算出集体农用地征收价格=254.65万元/公顷=16.98万元/亩

用出让地价修正法计算土地征收补偿价格

集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本

其中，修正后的交通用地基准地价为500元/m2，土地增值收益率为16.67%，土地开发成本为95元/m2。

由此计算出集体农用地征收价格=363.35万元/公顷=24.22万元/亩

我们最终确定集体农用地征收价格取两种方法的平均值，即为20.60万元/亩。

与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价对比

通过上表我们可以看出，运用这种评估方法得出的集体农用地征收价格与现行的征地区片综合地价相比相当于其补偿标准的两倍，且低于划拨基准地价、城镇土地基准地价。理论上该价格水平应该可以得到各界人士的认可，同时也可以保障农民的生活水平不降低。

4小结

综上所述，集体农用地征收价格评估方法研究的总体思路是以市场价为标尺，以未来用途为基础，依据谁投资谁受益的原则，对国家和集体在土地征收过程中发生的土地增值进行了合理分配，此方法相对于传统的方法增加了农民集体参与增值收益的分配比例，但是这种方法也存在增值收益分配过于简单的问题，在实际过程中，政府、农村集体、农民也会对增值收益的分配进行一番博弈，随着时间的推移，政府从中获取的收益应逐渐降低，让利于民。

参考文献：

[1] 魏黎、杜海鹏，几种不同类型土地使用权价格评估之比较

[2] 刘静，集体土地征收补偿与价格评估研究

新土地征收法篇3

土地征收是国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，将农民集体所有的土地转变为国家所有，并给农民集体和个人以补偿的法律制度。土地不仅是不可再生的资源，也是人类赖以生存的物质基础，因此历来为人们所重视。那么作为土地征收的有关立法也显得异常重要，但目前我国还没有专门的《土地征收法》，目前的土地征收主要靠《宪法》和《土地管理法》及其实施条例来调整。这样的立法现状不但与土地征收的法律地位不相适应也显得有点单调。另外随着我国经济的飞速发展及各地工业化、城市化进程的加快，大量的农村土地被征收，用于非农化建设，农村集体土地征收的状况更加混乱。因此农村集体土地在征收过程中所暴漏出来的问题也就越来越多，有些行为已严重违背了土地征收的基本原则和立法本意。主要表现在以下几方面：如土地征收权被滥用、各地补偿标准及范围不合理、征收程序不规范不民主及以租等等。这一系列问题的存在如不加以妥善解决将直接侵犯广大农民的利益，另外也直接扰乱国家整个土地资源规划和利用，因此作者建议从以下几方面加以完善。一、首先从立法上明确规定“土地征收”和“土地征用”的区别。二、村民小组作为土地所有权人的法律地位应加以明确。三、严格限定土地征收的条件。四、农村集体土地征收应市场化运作，加强政府向服务型功能转化。五、扩大土地补偿范围，采取多种形式的土地征收补偿方式。六、完善土地征收程序，加强征地民主。七、“公共利益”应法定化。八、制定专门的土地征收法。

关键词：集体土地征收 土地征收和土地征用 缺陷及完善

土地征收制度是《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》为社会公共利益所确立的一种基本法律制度。①对土地征收的概念理论界无大的争议，在以前有的称土地征用即国家依照法律规定将土地收为公用。②有的还称为国家建设征用土地,也就是国家运用行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。③如一九九八年《土地管理法》就沿用此概念。因此我们现在一般认为土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，将农民集体所有的土地转变为国家所有并给农民集体和个人以补偿的法律制度。土地作为农民生产的基本要素和人类赖以生存的物质基础其重要性是不言而喻的，但是目前除了一部《土地管理法》及其实施条例和《宪法》的原则性规定外，我国没有一部专门的《土地征收法》，这显然与土地征收的法律地位及其重要性不相适应。另外随着我国经济的飞速发展和各地工业化、城市化进程的加快，大量的土地被打着“公共利益”的旗号而滥用，用于非农化建设，有些纯粹是经营性的开发，完全是为了获得企业私利。这些行为严重违背了土地征收的基本原则和立法本意，所暴漏出来的问题也越来越多，已严重影响了我国土地征收市场发展的秩序，这更迫切需要出台一部专门的《土地征收法》。

一 目前我国土地征收的法律概况

我国土地实行的是社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制。那么作为土地所有制的法律表现形式，土地所有权也相应分为国家土地所有权和集体土地所有权。而按照我国《土地管理法》第二条第四款的规定，我国的土地征收也只能发生在国家和农民集体之间，因此本文所谈的土地征收不包括国有土地使用权的征用。

近年来随着我国城镇化水平的进一步提高，土地征收现象越来越普遍，它也成为农村的一个基本法律问题。另外土地征收本身就是经济发展的结果，它和经济的发展密不可分，经济越发达的地区，土地征收发生率也越高，这就使我国的土地征收和经济发展紧密相连并且表现得越来越明显。土地的征收在国民经济生活中显得是如此重要，但是我国目前还没有一部专门的《土地征收法》，目前的土地征收、征用主要靠《宪法》、《土地管理法》及其《实施条例》以及国务院《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条理》等相关行政法规、规章来调整。就目前来说国家只要是为了“公共利益”的需要随时都可以对农民集体所有的土地实行强制征收。并且按照《土地管理法实施条例》第25条的规定对征收这种法律行为任何单位和个人不得提出异议，如对征收土地的补偿费用有异议也只能提请批准征地的政府裁决。但征收补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。另外按照现行《土地管理法》第47条的规定，征收耕地的补偿费用仅包括土地补偿费用、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费，至于补偿标准为该耕地被征收前3年平均年产值的六至十倍，特殊情况下不超过三十倍。从以上立法可以看到我国的土地征收补偿采用的是有限的低价补偿，并且补偿范围也只限于《土地管理法》第47条的规定。

实质上土地征收的补偿费用在我国是和当地的经济发展相适应的，东部地区往往高于中西部地区，就目前中原地区一般耕地年产值仅为1000元左右，也就是说每亩耕地的土地补偿费用为3万元，这点费用根本不能保障失地农民以后的生活，而征地后土地的市场价格往往为补偿费用的十几倍甚至几十倍。土地征收前后的巨大差价诱惑着部分地区大搞各类开发区，以致前几年出现大规模的“圈地运动”，甚至有些地方出现了征而不用，等待升值使大量土地闲置，浪费土地资源的现象。另据有关部门统计：在《中华人民共和国土地管理法》通过后的1986年至1995年，耕地累计减少10266万亩，年均减少1027万亩，在这些减少的耕地中，其中违法用地总量达428.7万亩。④全国1/3以上的群众生活归因于土地问题，而其中60%左右直接由征用引起。⑤因此基于上述土地使用状况土地征收制度的改革也是势在必行。

二 当前土地征收制度的缺陷

（一） 土地征收权被滥用

当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设，可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地，那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。我建一个学校和医院是为了公共利益，我开发一个经济适用房住宅小区是否也为公共利益呢？

另外“公共利益”外延界定的不明确也导致土地征收权被国家权力机关极度滥用。因为我国土地征收的补偿费用实行的并非真正的市场价格，而是由国家单方制定的补偿标准和范围，远远低于市场价格。即使这样的低价也往往是由用地单位来支付的，国家实际上是无对价取得土地，这就加剧了土地征收权的滥用。

（二） 土地征收补偿标准和范围不合理

1、补偿标准和范围缺乏足够的法律依据

按照目前的土地征收制度，实际上是土地所有权的转移，即由农村集体所有转变为国家所有。既然是两种所有制的转移，那么在市场经济条件下土地的价格就应该由市场来决定，就应该由法定的土地价格评估机构来评估。而现行法律规定是按照被征用土地前3年的平均产值的6—10倍来计算的，一方面这种制度受多种因素的影响如市场、土地用途、地区差异、种植条件等。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的人民政府裁决。这个异议是指对6—10倍以内，而对于被征地单位的补偿要求高于10倍的救济措施在立法及司法解释中并未提及。另外这样的规定也违背了民法规定的财产所有权的基本权能，体现不出农村集体组织作为土地所有权人的法律地位。

2、征地补偿范围小、标准低

从现行的法律法规来看，土地征收的补偿范围一般限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费等。这样的补偿范围在土地市场发展的今天远远弥补不了农民失去土地的损失。因此是否能考虑一下象国外一样进一步扩大征地的补偿范围，如加拿大的土地征收补偿一般包括（1）被征收部分的补偿，必须根据土地的最高和最佳用途及当时的市场价格。（2）有害或不良影响补偿，主要针对被征收地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。（3）干扰损失补偿，被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收，因混乱而造成的成本或开支补偿。（4）重新安置的困难补偿。⑥

另外德国对土地的补偿范围也值得借鉴，如（1）土地或其他标的物权利损失补偿标准为：以土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的转移价值或市场价值为准。（2）营业损失补偿，补偿标准为：在其他土地投资可获得的同等收益。（3）征收标的物上的一切附带损失。⑦其实土地征收补偿范围在我国个别地方也有所突破，如《江苏省苏州市征用土地暂行办法》第14条规定的就有保养费，并且在该办法第24条还对保养费的发放办法作出了详细规定。

另一方面土地的补偿标准也有点过低，按照法律规定补偿标准为被征收前3年亩产量的6—10倍，这样算下来荒地补偿费每亩为5000元左右，即使可耕地在有些农村也只有20000元，不要说弥补损失了，甚至连原来的生活水平都难以维持。

3、安置补助费过低，解决不了劳动力安置问题，另外也与我国现行劳动法不协调。

例如湖北省的安置补助费一般在5000—14000元/亩，这样低的安置费，用人单位根本

不愿接受。⑧另外在劳动力安置方面我国《土地管理法》虽然作了多次修改但仍未脱离计

划经济的阴影，主要表现在与我国现行劳动立法不协调，如企业现在都是自负盈亏的市场经济主体，企业有自主与劳动者签订劳动合同的自由，强行向企业安排劳动力显然干?h了企业的用工自。⑨另一方面企业实行的是全员劳动合同制，当劳动者违反劳动合同或劳动法规时企业有权单方解除劳动合同，这样的结果是被安置农民的就业权利根本无法得到保障。

（三） 土地征收程序不规范，缺乏民主

我国土地管理法及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定，但在实施过程中存在许多问题，严重侵犯了被征地农民的利益。如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。而事实上在征收土地的过程中不但不听取意见，甚至在补偿方案未出台的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。另外在签订土地补偿合同时应该由征地单位和土地所有权人或土地承包人依法签订土地征收补偿合同，而在操作过程中显得很混乱，如新乡市东开发区在征收延津县农用地时先是延津县国土局和土地被征收的村民委员会所在的乡政府签订一份合同，然后再由乡政府和村民委员会签订一份合同，至于承包土地的农民任何合同都没有。

实质上不管是土地管理法及其实施条例或是村民委员会组织法，其立法目的都是为了规范和监督在土地征收过程中存在的问题。也就是防止征收权利被滥用，在这里主要是指村民委员会和村民小组的主任、组长，因为他们的民主法律意识很淡薄，有些事情不要说召开村民会议，甚至事后也不通知群众，严重违反村民委员会组织法19条规定的民主议定原则。⑩一个小组长甚至连上百亩的土地都敢私自出卖，完全不顾村民的利益，更不考虑失去土地的农民以后的生计，这也是近年来土地上访案件逐渐增多的原因之一。

（四） 存在“以租”现象

我们知道土地管理法及其实施条例对农村土地的征收程序作出了相当严格的规定，目的是不言而喻的，在这里我们并不是反对租用土地，而是由于立法滞后用地单位及有关部门忽略了土地租用后的复耕等一系列问题，最终受害的还是农民。如沁阳市的宏达钢铁有限公司，2003年他们在沁阳市西万镇校尉营村租用了240多亩土地，租期为 30 年，租金每亩每年仅为600 元，并且是按年度支付的，而且这全是耕地，如果按照土地征收程序是要报省级人民政府批准的，可实际上他们只在沁阳市和焦作市土地主管部门作了备案和批准，因此这种租地行为属于严重规避土地征收程序的行为，它简化了土地使用手续。最关键的还是他们双方的合同太简单，对以后企业经营风险产生的问题及违约责任没有作出约定，如企业在土地租用期限内出现破产怎么办？土地由谁来复耕？我们认为只所以出现这些问题，租用土地的双方只考虑短期利益，不考虑土地的长期用途是一方面的原因，而作为政府部门由于缺乏相应 法律依据无法加强监管也是主要原因。

三 对完善土地征收法律制度的思考

（一） 从立法上明确“土地征收”和“土地征用”的概念

我国2004年《宪法》第10条第3款规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。现行《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款也规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。上述两部法律虽然对土地征收和征用作出了规定，但土地管理法实施条例及其他有关土地征用的法律法规、部门规章还未作出相应修改，立法上有点滞后，在现行土地征收、征用的操作过程中出现了法律空挡。那么什么是土地征收？什么是土地征用？实际上征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，征用只是使用权的改变。11

关于土地征收其实在我国以往的立法中早有涉及，如建国后1950年的《中华人民共和国法》规定：征收土地的范围是（1）征收祠堂、庙宇、寺院、教堂、学校和团体在农村中的土地及其他公地。（2）工商业家在农村中的土地。（3）小土地出租者每人平均所有土地数量超过当地每人平均数百分之二的，得征收其超过部分的土地。这里的征收是指我国时，为了消灭封建土地所有制，国家采取的改变土地所有权的一项措施。12这里的土地征收主要是基于当时的历史条件所作出的规定，有一定的局限性，当然不能与现代市场经济条件下的土地征收同日而语。另外按照我国法学家应松年的观点，行政征收是指行政主体依法强制无偿取得相对人财产所有权的具体行为。目前主要有行政征税和行政收费。13这种认识主要是基于取得相对人财产是否需要给予补偿。即征收无须给予补偿，征用应当依法给予相应补偿。

王兆国同志作为全国人大副委员长，既然在宪法修正案中已作出了说明，因此我们还是依照其观点区分土地征收和土地征用比较合适，即主要看是否改变土地所有权的性质，不应仅从是否给予土地补偿上来区分。另外新修订的宪法和土地管理法并未排除对征用土地给予补偿。另一方面也可以从土地用途上予以区别，即为了社会公共利益而使用土地的应为征收，而临时占用土地的应为征用，也就是我们所说的有借有还。作者基于上述认识，因此建议在立法上尽早对土地征收和土地征用的法律制度作出具体规定，以便在操作中有章可循。

（二） 从立法上明确规定村民小组作为土地所有权人的法律地位

按照我国土地管理法所确立的土地所有权三级所有的法律制度，村民小组可以作为土地所有权人是毫无争议的，不管是理论上或是司法实践中也都是认可的。关键是我国《民法通则》所确立的法人制度与之不相协调，一方面村民小组作为村民委员会的下属机构不具有法人资格，只有村民委员会才具有法人 资格，另一方面按照现行土地管理法规，农村集体土地所有权可以归村民小组所有。那么村民委员会作为具有法人资格的上级机构竟然不能对下属村民小组的土地行使所有权，这与《民法通则》所确立的法人制度总有点不太一致。另外村民小组一般没有自己的公章，在签订土地征收补偿协议的时候往往还要加盖村民委员会的公章。甚至有些情况下不加盖村民委员会的公章征地单位就不支付土地补偿款。这也另作为土地所有权人的村民小组多少有点尴尬。

（三） 严格限定土地征收或者征用条件

按照我国《宪法》第10条第3款及《土地管理法》第 2 条第4款所确立的土地征收或者征用条件，只有国家为了公共利益的需要才能依法征收或者征用土地。那么什么是公共利益，在现行立法 上并未作出具体规定，只作出了概括性规定，在实施过程中有被任意扩大化的倾向。因此有必要对公共利益的概念和外延作出新的规定。如可以采取以下列举式和概括式相结合的方式：下列用地国家为了公共利益的需要可以依法征收（1）国家机关和军事设施用地；（2）交通、水利、能源、供电、供水、供暖、供气等公共事业用地；（3）教育、文化、卫生、体育、环保、绿化及慈善机构等社会公共事业用地；（4）国家重大经济建设项目；（5）其他以公益事业为目的的项目用地。上述用地建议立法为征收，是因为他改变了土地所有权的性质，而对于其他经营性建设项目用地及临时用地建议国家采取土地征用的方式。只有把土地征收或征用的条件严格限定在上述几中情形那么我们的土地征收权才不会被滥用，我国的土地征收、征用法律制度才会更加完善。

（四） 扩大土地征收补偿范围和方式

按照我国现行土地管理法及其他法规的规定，土地征收的补偿范围主要限于土地补偿费、附属物设施补偿费、青苗补偿费、安置补助费及新菜地开发基金等几项费用。上述几项补偿费用相比较其他国家和地区明显显得有点过窄，如我国台湾省，除按市场价格支付土地补偿金外，还应支付被征收土地上改良物的补偿及改良物的迁移费，如因征收土地致使其相邻地受到损失的也应补偿。另外我国香港特别行政区同样对合理的搬迁费及搬迁造成的损坏或损失的数额都予以补偿。再如印度，如因补偿费发生争议诉至法院或由仲裁机构仲裁将来还要支付补偿金的利息。而在德国土地被征收后相关人甚至因此多走弯路、多用汽油都应予以补偿。14可见在国外土地征收补偿范围之广。

另外在我国也有人提出残地征收补偿，即土地部分征收导致土地分割，形成不经济的规模，最高最佳使用发生改变，影响了整个地块的规模效益，从而对失地人造成的损失给予的补偿。15

从上述范例可以看出，各国土地征收的补偿范围都有扩大化的趋势，因此随着我国土地征收立法的发展也应在借鉴上述各国的经验上进一部完善。如征地补偿费用不局限于上述几种费用，还应包括搬迁费、迟付款滞纳金及利息、农村集体公益金等等。农民如果全部失去土地，政府还应支付最低生活保证金。

另外在土地补偿方式方面不妨也做一下改革，我国目前土地征收的补偿方式主要是现金，而在国外除支付现金外还有让失地农民参与股份或者发行债券，如韩国1991年新修订的“土地征收法”就规定除支付现金外在有些情况下还可以采用债券的方式。在有条件的情况下国家也不妨考虑采用土地替代的方式，即国家将其他闲置的土地和被征收的土地予以置换。总之土地补偿费的补偿方式在保证合理、效率的前提下也应予以发展。

（五） 加大土地征收补偿价格的市场化运作

征收土地的交易过程目前主要是先由国家征收后再由国家出让或划拨，国家征收只是对土地作出一定补偿，不是市场交换的价值，即低价征收。而国家在征收后再进一步出让却是高价，有的高出几倍、十几倍不等，就在国家对征收土地的进一步出让过程中，国家却赚取了巨大利润，而失地的农民甚至连原来的生活水平都难以维持。这也是前几年全国为何会出现各地乱搞开发区、‘圈地运动’成风的原因。

因此考虑到上述情形，我国的土地储备制度和土地征收价格也应采取市场化运作，这也是与我国现在实行的市场经济相适应的，在补偿时甚至可以由土地使用人直接和集体土地所有人签订土地补偿协议，政府只在征收过程中把好审核批准关，不再吃取差价，真正体现出向服务型的政府转化，这也与现在政府职能的改革相适应。

其实土地征收价格市场化，在国外早已不是先例，如美国、印度、中国香港特别行政区等，我国只所以还由政府来制定补偿标准，是因为我国的土地征收立法 还没有真正摆脱计划经济体制的阴影，另一方面存在着利益诱惑也是主要原因。但随着市场经济的发展及与国际化接轨，我国的土地征收补偿价格没有理由不实行市场化。

（六）尽快制定《土地征收法》

土地征收制度是一项重要的法律制度，之所以重要是因为土地是不可再生的资源，它与人们的生活息息相关，它是人们懒以生存的基础。但目前我国还没有一部独立的土地征收法，宪法、土地管理法等有关土地征收补偿的内容还很不全面和具体，因为土地征收涉及到许多问题，比如农村集体土地所有权性质、征收的范围、土地征收补偿依据和标准、非农业人口安置形式、社会保障制度等等都需要在立法上进一步明确和完善。因此仅靠一部土地管理法和一些行政法规是远远解决不了的。另外，现行法律中关于土地征收权及其他方面的规定也相互矛盾，彼此不尽协调。而且最关键的是虽然现行宪法和土地管理法都规定国家为了公共利益的需要可以对土地实行征收和征用，但是所有的法律、法规都没有对土地征收和土地征用作出区别性的规定。

随着我国社会主义市场经济的日趋成熟与完善以及我国“依法治国”方略的实施、最严格耕地制度的实行以及我国征地制度改革的进一步深化，从对土地征收立法的发展来看，建议制定一部单独的《土地征收法》，其具体的内容，可从土地征收及土地征用的概念、适用范围、法律特征、操作程序、违法责任等几大方面加以界定和扩充。

注释：

①2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议和2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议分别对原宪法、土地管理法作出了修改，将土地征用改为土地征收或者土地征用，故这里表述为土地征收。

② 江 平 巫昌祯：《现代实用民法词典》北京出版社出版 1988年6月第1版第325页 我国当时的土地立法很不健全，只有1982年5月4日国务院公布施行的《国家建设征用土地条例》，该条例规定了征用土地的程序和审批权限，及租地、购地等法律制度。

③ 程信和 刘国臻：《房地产法学》北京大学出版社 2001年2月 第1版 第52页

④ 陈小君等《农村土地法律制度研究》中国政法大学出版社2004年1月第1版 第258页

⑤ 《半月谈》内部版2002年第1期

⑥ 卢丽华《加拿大土地征用制度及其借鉴》 《中国土地》2000年第8期

⑦ 李珍贵《美国土地征用制度》 《中国土地》2001年第4期

⑧ 陈小君等《农村土地法律制度研究》中国政法大学出版社2004年1月第1版 第264页

⑨ 陈小君等《农村土地法律制度研究》 中国政法大学出版社2004年1月第1版 第264页

⑩ 《中华人民共和国村民委员会组织法》第19条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

11 王兆国《第十届全国人大二次会议宪法修正案草案说明》2004年3月8日《人民网》, 王兆国同志系全国人大常委会副委员长，这是2004年3月8日在第十届全国人大二次会议上对宪法修正案所作的说明。

12 江 平 巫昌祯《现代实用民法词典》北京出版社1988年6月第1版第326页

13 应松年《行政法学新论》中国方正出版社1998年版第307页

14 摘自2003年10月《国土资源》（52—54）

15 敬 松 范 萍 黄蓓蓉《目前征地制度存在的问题及改革思路》重庆2004“征地制度改革学术研讨会交流论文”

主要参考文献：

1、江 平 巫昌祯：《现代实用民法词典》北京出版社出版 1988年6月第1版第325页

2、程信和 刘国臻：《房地产法学》北京大学出版社 2001年2月 第1版 第52页

3、《中国土地》2000年第8期 2001年第4期

4、陈小君等《农村土地法律制度研究》中国政法大学出版社2004年1月第1版 第264页

5、应松年《行政法学新论》中国方正出版社1998年版第307页

6、2003年10月《国土资源》

新土地征收法篇4

一、公平补偿应为土地征收补偿的基本原则

土地征收补偿是土地征收制度的重要组成部分，而土地征收补偿原则是征收补偿的基础。我国现行的征地制度是在1953年确立的，当时正值第一个五年计划开始，国家的一切经济行为都围绕工业化建设而展开，征地也不例外。就当时的经济体制而言土地不是商品，所以土地价值无从体现，国家以实现工业化为建设宗旨，农村土地资源成为国家城市建设的巨大后备资源。由于生产力水平和城乡居民生活水平普遍低下，国家对农民的土地补偿也是低水平的，有时甚至是无偿的。这种征地补偿制度在计划经济时期是合理的，也是适用的，政府通过低价购买土地实现资本积累，达到快速实现工业化和城市化的目的。但是这种征地补偿制度却有很大的局限性，当经济体制完全由市场经济主导并且工业化、城市化程度处于较高水平时，其不适应性会越来越强，与新体制的碰撞也会愈加频繁。

为了避免因征地而导致失地农民生活贫困化，保持社会稳定，2006年8月国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》提出“征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则”，以此作为衡量征地补偿的标准。然而，这个衡量标准对被征收土地的农民来说是有失公平的。在市场经济环境中，土地征收补偿避而不谈土地价值却按照不降低农民原有生活水平为准则，显然违背了市场经济“等价交换”的基本规则。农民原有生活水平不可充当被征收土地的等价物，与被征收土地价值对等的只能是土地的市场价值。

即便以生活水平为衡量标准，现行征地补偿也是偏低的，被征地农民的生活水平面临事实上的下降。从收入来说，土地被征前农民每年都能取得土地收益，尽管收入不多却也细水长流；征地后除获得一次性的货币补偿外再无土地收益，即使从事二三产业收入也很不确定。据国家统计局对2942户的农民调查，耕地被征收前人均纯收入平均为2765元，土地被征收后人均纯收入为2739元，约下降了1%。其中，年人均纯收入增加的有1265户，约占调查总户数的43%；持平的有324 户，约占11%；下降的有1353户，约占46%。再看支出，土地被征前农户的家庭消费支出相对较低，有些农产品如粮食、蔬菜等还可以自给自足；土地被征后农户面临与城镇居民相同的消费环境，生活支出大大增加，不仅所有商品都需要从市场购买，一些大项消费如住房、子女入学、大病就医等更增加了普通农民的生活负担。另外，大量农业转移人口虽然被统计为城镇人口，但并没有真正获得城镇居民身份，无法在就业、社会保障等公共服务领域享受同城镇居民同等的待遇，也无法长期在城市稳定就业和居住生活。由此可见，征地后农民的生活水平总体是下降的。

纵观世界各地，几乎所有的宪政国家都坚持公平补偿的原则，征地补偿标准基本是以土地市场价值为基础，按照被征收土地的正常市场价格计价赔偿。如美国法律确立土地征收以公平补偿为原则，“未经公正补偿，私有财产不得充作公用。”加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上，依据土地的最高和最佳用途，按当时的市场价格补偿。英国也明确规定土地征用补偿以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础，补偿以相等为原则，损害以恢复原状为原则。鉴于此，我国应完善宪法的征地补偿条款，或设立《土地征收法》，依法确立土地征收补偿原则为“公平补偿”，明确补偿依据、补偿范围、补偿方法，不管用地性质是否为公益性用地都应按公平市场价格给予补偿。

二、建设用地收益应为征地补偿的测算依据

按照现代土地估价理论，土地价格的测算要反映地价的形成规律，要遵循基本的估价原则。土地估价的重要原则之一是预期收益原则。预期收益原则要求土地估价应以待估宗地未来的预期收益为测算依据。如果土地没有改变用途的预期，过去的土地收益可以为未来收益提供参考依据，但当土地面临改变用途时，购买者要根据土地的未来收益支付地价，其价值测算的依据应当是新用途的土地收益。估价理论中还有一项重要原则即最高最佳利用原则，该原则要求估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。遵循该原则评估房地产价值时要根据估价对象的情况选择城市规划允许的最大收益用途的利用方式。如果将这一原则用于土地征收的地价评估，则应按照建设用地的收益计算征地补偿价格，因为我国土地征收过程是土地所有权转变和土地用途转变同时发生的，土地权属的“农转非”伴随着土地用途的“农转非”。对被征收土地而言，最高最佳的利用状况是建设用地而不是农业用地，建设用地是城市规划允许的最大收益用途，也是使土地价值到达最大化的利用方式。

不论是预期原则还是最高最佳利用原则都将征地补偿的测算依据指向建设用地，而我国现行的征地补偿却是按照征地前的原用途进行补偿，农村土地的原用途多指农业用途。《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿”。由于农业的比较效益低，农业用途的土地收益与商业、工业及房地产开发等用途的土地收益相比要低得多，因此，按照农用地产值进行补偿是属于低价补偿。现实中，用地单位的土地成本中很大一部分作为出让金上交给地方政府，而支付给失地农民的补偿金却很少。政府一手从农民那里廉价得到土地，另一手又高价卖给开发商，征地价格与市场价格相差巨大。国务院发展研究中心的调查结果显示，农民最终拿到的征地补偿款只占到整个土地增值收益的5%-10%。用地单位获得农村土地的过程成了地方政府侵占农民利益而获取土地增值收益的过程。征地前后巨大的地价反差使被征地农民的不公平感更加强烈，社会矛盾也有可能愈加尖锐。

三、新补偿标准与市场价格还有相当大的差距

2005年国土资源部下发《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》后，征地补偿按照新标准即统一年产值标准和征地区片综合地价标准测算补偿费。征地统一年产值标准是在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。征地区片综合地价标准是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。新补偿标准使支付给被征地农民的征地补偿费用有所提高并减少了地方政府的随意性，但其自身的缺陷同样不容忽视。

1. 征地区片综合地价的“综合性”使真实的土地价值被掩盖。我国现行土地管理法规定征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中土地补偿费是对土地所有权的补偿，安置补助费是对失地农民进行生活安置以及再就业费用的补偿，地上附着物和青苗的补偿费是对农民投入损失的补偿。由于这几项补偿费用的性质不同，因此分别补偿是正确的。但征地区片综合地价却取消了分项补偿的做法，将土地补偿费和安置补助费捆绑在一起进行综合补偿，这种做法混淆了土地的自身价值与附属价值的界限，使真实的土地价值被掩盖。而在征地补偿费中，对土地所有权价值损失的补偿是征地补偿的主要内容，因为一切损失皆因土地所有权的丧失而引起。从理论上来说，地租、地价是土地所有权借以实现的经济形式，如果征地补偿虚化或掩盖了土地所有权的成分，那么这种补偿不能称其为地价。从这个意义上说，征地区片综合地价不是真正的地价。

2. “标准化”的征地补偿难以体现土地质量及土地价值的差异性。由于土地具有自身的特性，如位置的固定性、质量的差异性等，使得每一宗土地都是独一无二的，没有两宗土地在实体上完全相同，这也是土地价值需要评估的理由之一。因此，绝对的地价标准是不存在的，所谓的标准只能作为评估的参考或基准数据。如我国城镇土地估价规程中的基准地价就是作为宗地评估的基准数据而存在的，评估时要根据宗地具体情况对基准地价进行估价期日、容积率、土地使用年期等方面的修正和调整，这样测算出的结果才是待估地块的价值。但我国现行的征地补偿“标准”不是作为评估参考或基准数据而是直接拿来测算价格的，没有中间的修正与调整过程，属于“刚性标准”。这种做法虽然实现了“同地同价”的目标，但却产生了“异地同价”的问题，同区域内土地的地类不同、用途不同、征地目的不同却适用相同的标准，这样会产生新的不公平。

可见，新补偿标准虽然使征地补偿金额有所提高，但它并没有突破政府定价的框架，与真正的市场价格还有相当大的差距。

在征地补偿范围和标准上，国外的经验值得我们借鉴。大多数国家和地区对土地征用补偿的范围和标准都有详尽的规定。如英国法律规定征地补偿的范围包括：土地（包括建筑物）的补偿，其标准为公开市场土地价格；残余地的分割或损害补偿，其标准为市场的贬值价格；租赁权损失补偿，其标准为契约未到期的价值及因征用而引起的损害；迁移费、经营损失等干扰的补偿；其他必要费用支出的补偿（如律师或专家的费用、权利维护费用等）。如果征购的土地是租赁中的土地，则不仅向所有者补偿，还应赔偿承租者的损失，并充分考虑到租赁终止的各种情况，分别予以补偿。

新土地征收法篇5

各国的土地税制，是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，各国的土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。各国的土地税制包括3个方面的内容：（1）土地保有课税；（2）土地有偿转移和增值课税；（3）土地取得和无偿转移课税。

一、土地保育课制的国际比较

土地保有税是一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的土地资源课征的税。课征土地保有税的目的在于平抑地价上涨，确保土地保有的负担公平，降低土地作为资产保有的有利性。由于国情不同，各国对土地保有课税的范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征收管理等，差别很大，特别是许多国家的土地税是作为地方税税种，即使在一国之内，各地方之间也不一样。

（一）课税范围

各国对土地税的课税范围，有广义和狭义两种：（1）广义的土地税，把房屋建筑物等不动产均包括在土地税之内。（2）狭义的土地税，只是单指对土地的课税。

（二）税种设置

各国对土地保有课税的税种设置，基本上可分为两种情况：

1．合并在其他财产税中征收

由于土地与房屋、建筑物等不动产都属于财产的存量，目前有许多国家和地区都把这些财产合并在一个税种中征收，合并征收的情况，主要有以下几种：

（1）合并在一般财产税内征收，一般财产税是对有选择的几类财产综合课征的一种税。如美国、新加坡等的一般财产税，把土地等不动产和动产合并征收。

（2）合并在不动产税内征收。由于土地是一种主要的不动产，如加拿大、法国、英国、荷兰等，都把土地归入不动产税内征收。加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。法国不动产税的征收对象分为已建筑土地税和未建筑土地税。我国香港特别行政区的差饷税相当于不动产税，对拥有土地、房屋、其他建筑物等不动产的所有人课征。

（3）合并在财产净值税内征收。财产净值税的课税对象是纳税人拥有的全部财产的净值。财产净值是从财产总额中扣除纳税人债务后的余额。印度、挪威、秘鲁、墨西哥等国，都把土地合并在财产净值税中征收。

（4）合并在房地产税中征收。房地产税是土地税和房屋税的总称。因为房屋往往附着于土地之上，密不可分，有些国家和地区将土地与房屋合并在房地产税中征收，如泰国对房屋及其占用的土地征收房地产税；巴西对城镇土地连同上面的房屋建筑物征收城市房地产税。

（5）合并在其他税种中征收。日本的土地保有税由地价税、固定资产税、城市规划税和特别土地保有税等4个税种组成，其中固定资产税和城市规划税2个税种是对土地与其他不动产合并征收的税种。固定资产税，是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为课税对象，其中土地占有非常重要的地位。城市规划税是为了确保城市、特别是城市规划事业所需资金而课征的税。课税对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域内的土地和房屋。法定纳税人是此类土地和房屋的所有者。城市规划税与其他土地保有税的区别在于，它是专门用于城市规划事业或土地规划整理事业开支的目的税。而固定资产税和特别土地保有税则属于普通税。

2．单独设置土地保有税税种，分别课征。

据不完全统计，目前把土地保有单列税种征收的国家和地区大约有30个，所用税种名称也多种多样。土地资源比较丰富的巴西，一直征收土地税，包括对农业土地征收的农村土地税，对城市土地及房屋建筑物征收的城市财产税。印度的州政府对农业耕地征收土地税。我国台湾地区有地价税，还有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税，都是以地价税为基础加增若干倍征收的，而非经常性的土地税。泰国对所有土地征收地方发展税。韩国征收综合土地税。新西兰的土地税，是对非农业用地征收，由土地所有者缴纳。日本的土地保有税税种，除合并在其他税种中征收的固定资产税和都市规划税外，还有单列税种征收的地价税（国税）和特别土地保有税（地方税）。

（三）计税依据

各国土地税的计税依据，基本上可以分为从量计征和从价计征两种。

从量计征的土地税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征。这种从量计征的土地税，因为计征简便，税额确实，在古代曾被普遍采用。但随着商品经济的发展和级差地租的扩大，如果再按土地面积或生产物的产量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各国已少采用，以从价计征取而代之。

从价计征的土地税，是以土地的价值或价格为课税标准所课征的土地税。1873年首先由加拿大始征，后来各国相继仿行。从价计征的关键是土地的计价。各国的土地计价方法不尽相同，大多数国家是根据土地的估价课征，也有少数国家按年度租金价值课征。美国的土地税一般是根据专门机构确定的“估定价”为标准课征。德国的应税财产价值也是根据“估价法”确定。瑞典财产净值税中土地等不动产的净值由官方评估确定。我国台湾地区的土地估价由地方政府负责实施，包括每年公告一次的“公告现值”和每3年公告一次的“公告地价”，税务机关按“公告现值”征收土地增值税，按“公告地价”征收地价税。日本作为国税征收的“地价税”，对土地的价额是以征税期的“时价”计算的。作为市町村征收的“特别土地保有税”（保有部分）的课税标准为该土地的取得价格。

（四）税率设计

各国土地税税率的形式较多，总的来说，有比例税率和累进税率两种。有少数国家对农业土地实行从量定额课征。

美国、德国、日本等多数经济发达国家，对土地课税一般采用比例税率。美国的税率由各地方政府逐年自行规定。德国对个人和公司分别适用0．5％和0.6％的比例税率。日本的地价税税率为0．3％，特别土地保有税税率为1．4％。新西兰的土地税税率为2％。

许多国家和地区，根据以下不同情况采用不同税率：

1．根据土地用途不同，采用不同税率。

有些国家和地区，对不同用途的土地采用不同税率，农业用地低于城市用地，工业用地低于商业用地，住宅用地低于营业用地，宗教、社会福利、教育、体育用地低于其他用途的土地。如我国台湾地区地价税税率，分为一般税率和优惠税率两种，对限额内的自用地、工业用地、公共设施保留地和公有土地均实行优惠税率。公共设施保留地税率为1％，公有土地税率为1．5％。菲律宾、牙买加、利比里亚等国，也按土地的不同用途采用不同税率。

2．根据土地所处地理位置不同，采用不同税率。

美国包括土地在内的一般财产税的税率，各州都不一样，一般在3％-10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率比其他地区要高。丹麦依土地位置的不同，将税率定为l％——5．5％，首都哥本哈根的税率最高。

3．根据土地开发程度不同，采用不同税率。

我国香港特别行政区的不动产税税率，原则上是17％，新开辟地区为11％，但对供应不过滤水的地区为16％，无水道的地区为15％，新开辟区为9％。新加坡为了适应经济开发政策的需要，原将全国地区分为发达地区、半发达地区和不发达地区3类，采用不同的税率，分别为36％、18％和12％。从1984年起修改为全国23％的统一税率。

4．对空地或闲置土地，采用较高税率。

如日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税。奥地利征收闲置土地价值税。我国台湾地区对私有空地（所谓空地是指已完成道路、排水及电力设施，而仍未依规定建筑，或虽已建筑但建筑改良物价值不及所占基地申报地价15％的土地）按该宗土地地价税的3——5倍征收。对空地或闲置土地课征较高税率，目的是为了促进土地的有效利用。

发展中国家的土地税多数采用累进税率，这主要是因为累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用效率。如巴西的农村土地税实行22个级次（从0．2％——3．5％不等）的累进税率。泰国的土地发展税税率按土地中间价值大小，课以一定税额，分34个级次。我国台湾地区的地价税税率，按地价总额和土地用途不同，分别适用基本税率、累进税率和特别税率：凡地价总额未超过累进起点地价的，适用10％的基本税率；超过累进起点地价的，按超倍累进税率征收；对某些用途的土地如名胜古迹占地，适用10％的特别税率。韩国综合土地税税率比较复杂，分为一般税率、特别税率和个别税率3类：一般税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，一般税率和特别税率都设有9个级别，最低级次的税率分别为0．2％和0．3％，最高级次的税率分别为5％和2％；个别税率的应税土地为旱田、水田、果园和森林，税率为0．1％；工厂厂址、牧场、电力公司用地、土地开发公司出售、出租的土地，税率为0．3%；高尔夫球场、别墅、娱乐用高档设施用地的税率为0．5%。

（五）征收管理

土地课税的征收管理权限，多数国家归地方政府，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。土地课税由于作为课税对象的土地其位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。所以许多实行分税制的国家，都把土地课税归入地方税体系。如美国，土地课税是财产税的一个组成部分，而财产税则是美国地方政府财政收入的主要来源。我国1994年实行分税制财政体制改革，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。日本现行土地税制，除1992年1月1日起开征的地价税属于国税，由国税局负责征收外，其余有关土地保有税种的收入分别归道府县和市町村地方预算，属于道府县的有固定资产税和不动产取得税，属于市町村的有特别土地保有税、都市规划税，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市3级划分税种分别征收的体制，3级政府都有相应的征收管理权限：土地税（农村土地）归联邦政府征收，收入的80％归当地政府；动产税（城市土地）归市政府征收；不动产转让税归州政府征收。

二、土地有偿转移和增值课税的国际比较

对土地所有者的土地增值额课征的税，称作土地增值税。土地增值可分为土地有偿转让增值和土地定期增值两种。前者是土地买卖或交易时的价格超过其原来入账时价格的增值部分；后者是指土地所有者所拥有的土地因地价上涨而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指这部分土地增值并非是土地所有者私人劳动或投资得到的，而完全是由于社会发展、土地需求的增长而形成的），这部分增值有人主张应该全部归公，以体现财富的公平分配，并限制土地投机，抑制土地兼并。土地是一种资本资产，对资本资产的增值所课征的税，实质上是属于资本利得税的范畴。

（一）课税范围

土地增值税的课税范围一般分为两种：一种是包括对土地及建筑物增值的课税，如我国现行的土地增值税和意大利的不动产增值税。另一种是只对土地的增值课税，如我国台湾地区的土地增值税和韩国的土地超额增值税。

土地增值税的课税对象是土地的增值额，一般包括土地转让时发生的增值额和土地非转移定期发生的涨价形成的增值额。德国、英国、日本原先实行过的土地增值税，对以上两种情况下的增值都课税。意大利现行的不动产增值税的课税对象，也包括这两个部分的增值额。我国和日本等国的现行土地增值税只对土地转移时发生的增值课税。韩国的土地超额增值税，只对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税。在日本，对个人和法人的土地转让收入，分别课征：对个人的土地转让收入课征的税种，由个人所得税、个人事业税和个人居民税3个税种构成；对法人的土地转让收入税，由法人税、法人事业税和法人居民税3个税种构成。

（二）课征方式

许多国家对土地转让或定期增值的收入，同其他收入一样征收个人所得税和法人所得税。土地增值税的课税方式，可分为两种：

1．综合征收。就是把土地增值收入归并到一般财产收益中，统一征收所得税。美国、英国等国的土地转让收入并入个人或法人的综合收入，征收个人所得税和法人税。加拿大将土地转让收入的四分之三计入所得，进行综合征税。法国对持有期只有2年以内的短期土地转让收入与其他收入一起合并征税；超过5年的长期土地转让收入用五分五乘方式征税。

2．单独征收。就是把土地增值收入从所得税中分离出来，单独课征。日本对个人的土地转让收入的课税，核心是单独计算，分离课税，对法人的土地转让收入，在1991年以前，是并入法人的全部事业年度收入课征普通法人税的，在1991年的土地税制改革中，进一步强化了对法人土地转让收入的课征，对超短期土地转让收入按67．5％的税率实行分离课税，不再与其他法人税综合计算，从而使法人企业在其他收入出现赤字时，无法用土地转让收入予以弥补。德国、意大利两国，除非投机买卖，原则上不征税。

（三）计税基础

土地增值税的计税基础是土地的增值额。土地有偿转移的增值额是土地的售价减去其原价（原来购入价或取得使用权的支付价）和各项成本费用以后的余额。我国台湾地区以每年政府公布一次的“土地公告现值”为计税基础，纳税人按公告现值的80％——120％申报纳税。对不发生转移的土地，定期估价一次，按增加价值课税，允许扣除为增值而发生的各项成本费用。

（四）税率设计

土地增值税的税率，基本上分为比例税率和累进税率两种。

1．比例税率。

韩国的土地超额增值税，实行单一的比例税率。日本、法国等对土地转让收入的税率，因土地持有期长短而设计高低不同的差另比例税率，土地持有期长的实行轻税率，短的实行高税率。如日本，对个人的土地转让，分为长期转让、短期转让和超短期转让3种，“长期转让”是指自获得土地所有权至出让土地的时间超过5年的；“短期转让”是指持有的时间2一5年的；“超短期转让”是指土地拥有期在2年以下的。对这3种长短不同转让收入分别实行10％——20%、40％和50％的不同税率，以抑制土地投机，合理分配土地的增值。日本对法人土地转让收入除征收普通法人税外，另征附加税，如从1973年起，对法人的土地转让收入，在普通法人税以外，对拥有期在5年以下的短期转让收入，加征20％的法人税。1987年规定，对土地拥有期2年以下的超短期土地转让收入，加征10％——30％的附加税。1991年，对5年以上的长期转让收入，也实行了加征10％的附加税制度。

2．累进税率。

有些国家和地区按照土地价格增长幅度采用累进税率征收。当土地转移时，不论土地面积大小，涨价数额多少，一律以超过原价倍数累进课征。如我国台湾地区现行土地增值税税率，按土地涨价倍数实行3级超额累，进税率，具体计算为：土地涨价总额超过原规。定地价或前次转移时申报现值但未达100％者，就其涨价总额按税率40％征收；超过100％而未达200%者，就其超过部分按50％的税率征收；超过200％以上者，就其超过部分按60％的税率征收。在计征土地增值税时，对以前转移时申报的土地现值，都按物价指数进行调整，以体现税负公平。意大利的不动产增值税是将房地产从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进税制，按3％——30％的税率征收。价格上涨部分是指地价超过基准价格的部分（具体征税标准和税率见表1）。

三、土地取得和无偿转移课税的国际比较

土地取得税是对个人或法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时课征的税，分为因购买、交换等有偿转移取得土地时课征的税和因接受赠与或继承遗产等元偿转移取得土地时课征的税两种情况。

（一）有偿转移取得土地时的课税

韩国对购置不动产所取得的土地设立不动产购置税，按所购项目价值2％的标准税率课征，或按购置不动产的年度分期付款额的比例征收。

日本的土地取得税制除了赠与税和继承税外，还有不动产取得税和特别土地保有税（取得部分）。不动产取得税是由都道府县对取得土地和房屋等不动产的个人和法人课征的税，不论有偿、无偿包括买卖、交换、赠与、捐赠、实物出资、填地等原始取得或继承取得的土地与房屋，都是不动产取得税的征税对象。土地取得税的免征点是10万日元，征税标准是购买时的价格，标准税率为4％。学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。特别土地保有税（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投机性取得和促进已取得土地的有效利用，内容包括保有课税和取得课税两个部分。

德国、意大利、荷兰等国都设有“登记许可税”，在土地所有权转移书立登记凭证时，按土地的转让价格计算纳税。有些国家和地区对土地等不动产在产权发生转移变动时，就当事人双方订立的契约，对不动产取得人征收契税或印花税。契税和印花税表面上是对契约征税，实际上是对不动产取得者课征的税收。

（二）无偿转移取得土地时的课税

对土地等财产无偿转移时课征的税，称为财产转移税，包括遗产税、继承税和赠与税。广义的遗产税包括对财产继承者继承的财产课征的税和对死者遗留的财产课征的税。赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产课征的税，是遗产税的补充税种。遗产税和赠与税的配合方式，各国的做法不同，包括两个税种课征制度的配合和两个税种税率的配合

1．两个税种课征制度的配合。国际上通常有3种方式：（1）单一税制，即在遗产税、继承税和赠与税3种税中，只设立其中一个税种，如新加坡、我国香港特别行政区等在财产转让税制中只有一个遗产税，而没有继承税和赠与税；英国是将一部分生前赠与财产归入遗产额中课征遗产税，不单设赠与税；伊朗、冰岛、马来西亚只设继承税，未征收赠与税；加纳，秘鲁只征收赠与税，不征收遗产税。（2）分设两税，并行征收，这种方式为大多数国家所采用，如美国既征遗产税同时又征赠与税；日本、德国、法国、瑞典等国均实行继承税和赠与税相结合的制度。（3）分设两税，交叉合并课征，即对生前赠与财产除按年或按次课征赠与税外，在财产所有人死亡后，均将生前赠与总额（或受赠总额）并入遗产总额（或继承总额）中一并课税，原先已纳的赠与税额准予扣除，如意大利、新西兰等采用这种方式。

2．税率的配合方式，有两税分设税率和两税合一税率两种做法，如美国联邦的遗产税和赠与税，适用统一的超额累进税率；英国的遗产继承税，从1988——1989年度起，税率由超额累进税率改为统一的比例税率；德国按被继承人与继承人或受遗赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计税率，实行超额累进税率；日本对继承税和赠与税分别设计税率表，都采用超额累进税率。

主要参考资料：

（1）尾崎护（日）《日本等工业化国家的税制》（中国税务出版社1995年11月出版）。

（2）孙执中主编《战后日本税制》（世界知识出版社1996年3月出版）。

（3）《税务研究》1998年1——12期。

新土地征收法篇6

一、我国农村土地征收的相关规定及其现状

在我国，土地征收是集体土地的征收，是指国家为了满足社会公共目的的需要，以补偿为条件，把农村集体所有的土地强制变更为国家所有的土地的行为。基于我国现行土地政策和保护农业经营者尤其是农民利益的考虑，《物权法》对征收土地承包经营权作了严格限制，并规定“：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”然而，我国农村土地征收还存在着不少问题，使农民利益并没有得到应有的保护。比如河北省香河“圈地门”事件，香河大规模违规“圈地”行为，据了解河北廊坊香河县从2008年以来，就开始打着“城乡统筹、建设新农村”的旗号，大规模地“圈占”耕地。当地政府占用农民1亩地租金每年一千多，而转手卖给房地产开发商达每亩60多万。从初步调查情况看，香河县个别乡镇存在违规改变土地利用目的、违规占地等问题，严重违反了农村土地流转和利用相关政策法规，扰乱了土地管理秩序，侵害了农民群众利益。

二、我国目前农村集体承包土地征收中存在的问题

随着我国城镇化进程的加快，以“征占农地，搞开发”为标志的城镇化扩张渐入高潮，大量农民失去了赖以生存的土地，农民基本权益无法得到保障。而河北省香河“圈地门”事件恰恰反映了我国目前在征用农村土地方面主要存在的问题包括：

（一）相关立法中对公共利益界定的缺失河北香河县个别乡镇违规流转、占用土地，并将这些土地用于搞“规模形象”建设、房地产开发等违规改变耕地利用目的而进行所谓的城镇建设。我国《物权法》第132条规定：国家为了社会公共利益的需要，可以征收承包土地，但应当给予土地承包经营权人充分的、合理的补偿。[2]可见，我国立法中对什么是公共利益并没有明确的界定，从而导致现实生活中存在对公共利益扩大解释的倾向，这也成为造成大规模征地失控和耕地流失的重要原因之一。

（二）补偿范围小，补偿标准低《土地管理法》及《物权法》第42条第二款确定的农用土地征用补偿范围主要包括：土地补偿费、劳动力安置补助费和青苗补偿费等。补偿的范围对与土地有间接关联的附带损失并没有予以补偿。此外，立法中对于保证和提高农民以后生活水平也没有做出明确规定。（三）土地征收程序缺乏规范性?以河北香河县为例，从2008年以来，就开始打着“城乡统筹、建设新农村”的旗号，大规模地“圈占”耕地。显然，一些政府在征用农村集体承包土地过程中并没有按照严格的法定程序，同时也表明了我国农村集体承包土地征收程序缺乏规范性。

三、征用农村土地承包经营权的保护

（一）界定“社会公共利益”，切实保护耕地在进行城乡统筹建设规划中，要严格控制建设用地总量，尽可能保证农村建设、社会事业发展等规划符合土地利用总体规划。如果确因新农村建设试点需要局部调整土地利用总体规划的，须在不占用基本农田的前提下，经依法核准后再进行调整。

（二）完善农用土地征用审批程序，保护农民的切身利益在农村规划建设中，一定要严禁像香河县一样的违法征用土地行为。为保护农民的切身利益，还应该依法做好土地征用工作，切实维护被征地农民的知情权、监督权和申诉权，并做好征地补偿安置争议协调工作。

（三）完善农村土地征收补偿救济制度首先，应该完善包括制度和行政复议等行政救济制度。其次，还应当赋予农民征地补偿纠纷的诉权，通过公益诉讼等司法救济制度来保障对农民的补偿等。此外，凡是征地未经批准以及征地补偿款没有兑现到农民手中、安置不落实的项目均不得占地开工。

四、关于农村土地征收问题的探究思考

（一）在当前农村土地被大量征用而未能得到真正保护的背景下，不禁会想起一句话“《物权法》是把富人的别墅和穷人的茅屋平等保护的法律。”现实生活中最受伤害的是得不到平等保护的社会弱势群体。希望我国保护社会弱势群体的法律能够进一步完善，增进社会的民主性。

（二）农村土地大面积、大规模被征收，而“只见新房子，不见新农村”的形象工程也越来越多，长此以往，必将影响我国整体经济发展的进程和社会稳定的秩序。因此，就必须加强树立正确的政府政绩价值观，避免形象工程的建设。

新土地征收法篇7

[关键词]土地征收 补偿制度 土地立法

一、土地征收补偿制度之现状

根据宪法和土地管理法的规定,国家征收集体土地应当对被征收土地的农民进行不降低生活水平为原则的补偿,从所有权占有、使用、收益、处分四项权能分析,任何标的物的流转应当遵循等价有偿原则,否则违背市场经济规律。在美国,财产法将宪法规定的合理补偿规定为补偿所有者财产的公平市场价格,包括财产的现有价值和财产未来盈利的折扣价格。“对抗政府的一系列的干预,补偿可能是一个很有力的武器。”我国现行的土地补偿制度主要体现在以下几方面。

1.补偿原则

各国的土地立法中都规定了土地征收补偿制度,我国也不例外,目前通常采用的补偿原则主要有三个;一是征收土地的补偿费是补偿或补质的,而不是地价;二是按照被征收土地的原有用途补偿;三是依照法定标准予以补偿。随着我国《物权法》的颁行,对征收补偿又作了更加明确具体的规定,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。新的规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。

2.补偿项目及支付对象

1998 年修改后的《土地管理法》规定,征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。2007年颁行的《物权法》增加了新的规定:征地补偿费用包括依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用。

支付对象是向被征地的集体土地所有权人支付的土地补偿费,向青苗及地上附着物所有权人支付的青苗及地上附着物补偿费,向因征地而造成的富余劳动力支付的安置补助费。

3.补偿安置费用标准

征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前3 年平均年产值的6 至10 倍。征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前3 年平均年产值的4至6倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前3年平均年产值的15 倍。至于青苗补助费和其他地面附着物的补偿标准,按各省、自治区、直辖市的规定执行?

二、当前土地征收补偿制度存在的主要问题

1.“公共利益需要”缺乏明确的法律界定

如同前面分析,国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。但是现行法律、法规并没有对“公共利益”作出明确规定,哈耶克指出,社会为之组织起来的“社会目标”或“共同目的”通常被含糊其辞的表达为“公共利益”“全体福利”或“全体利益”。实践中建设项目繁多,“公共利益”需要的尺度很难把握,政府在巨大经济利益的驱动下,极易打着公共利益的幌子,将商业目的用地纳入土地征收的范围,从而损害被征收土地集体经济组织及其成员的合法权益。

2.土地征收补偿标准过低、范围过窄

(1)土地补偿标准过低。低成本征地,极易导致有关国家机关征地行为的随意性、严重侵害相对人权益?补偿标准不够科学合理,补偿方式单一,安置责任不明确,甚至使失地农民彻底失去生存的依靠,现行的征地补偿标准很难以保证被征地农民维持现有的生活水平,更忽略了农民对土地所拥有的土地发展权。

(2)低价征收,高价出让,补偿费用难到农民手中。我国土地管理法中明确规定了土地征收补偿的标准,这种补偿标准虽在原来的基础上有所提高,但仍存在着不足。在实践中,有的县级和乡镇政府也参与到补偿收益的分配中,从而导致集体经济组织和农民个人得到的补偿减少。同时,土地补偿费及安置补助费的使用、管理缺乏必要的约束和监督,农民得不到妥善安置的情况时有发生。

3.征地程序欠缺,透明度不高,将农民置之度外

科学合理的土地征收程序可以预先设定行政机关的权限,规定其决策的依据和步骤,避免行政机关专断和,保证土地征收的顺利进行。但是在我国,土地征收程序的规定过于简单,缺少必要的监督机制,容易带来行政权力的泛滥。且由于土地征收费用低,很多土地被征收后闲置,造成大量土地资源的浪费,使农村土地流失严重。被征收土地者在整个土地征收过程中处于被动的劣势地位,如补偿方案的确定是由政府核准并实施,征收程序的公正性难以保障。农民寻求救济往往采取集体上访甚至更为极端的解决方法,成为社会的不稳定因素。

三、土地征收补偿制度完善的主要思路

1.民主的决策。明确界定“公共利益”,“公共利益”一定要通过“公共程序”去寻求。因此,必须明确以下两点:一是将商业性用地严格排除在外,当土地与商业性相联系时,就不能通过土地征收的手段来实现;二是应当严格控制土地征收的范围,尽可能减少征收集体土地,只有合理规划,严格审批,才能有效保障农村集体土地所有权和农民的土地使用权。土地征收过程中,注重被征收土地者在整个过程中的参与,设置科学合理的救济措施,保证在发生争议时,被征收土地者可以通过多种救济途径维护自己的利益。

2.科学的立法。在立法方面要完善相关制度,包括有关土地征收的法律法规。土地征收补偿标准的设定随着经济的发展不断提高,基本上保证农民不因土地征收降低生活水平? 细化补偿项目,扩大补偿范围,从我国实际出发,结合国外经验,适当扩大征收补偿范围,将残余地分割损害、正常营业损害以及其他各种因征地而支出的必要费用等可确定、可量化的财产损失列入补偿范围,以确保被征收人的合法权益不受侵犯。借鉴国外立法条例,结合我国现行管理体制,以法律的形式完善土地征收补偿程序。

3.平衡型的城市规划。在城市规划中,在维护、监督行政主体依法行政与保护公民、法人、其他组织的合法权益之间,谋求一种平衡――通过公众的参与,通过各利益主体的博弈,实现权利和义务的动态平衡,公民权利和公共利益的平衡。既防止公民权的滥用,同时也防止行政权的滥用。

参考文献:

[1]郭洁.土地征用补偿法律问题探析.当代法学,2002.

[2][美]路易斯•亨金等著,郑戈等译.与权利.生活•新知•读书三联书店,1996.157 .

[3]《中华人民共和国土地管理法》第47条.

新土地征收法篇8

一、土地税及政府参与土地资源利用的理论依据

（一）土地税概念与范畴的界定

土地税是历史上最古老的税收形式之一，是以土地为征税对象征收的一类税收。它有广义和狭义两种范畴。广义的土地税不仅包括对土地实体本身及其所提供的服务的征税，还包括对土地上的建筑物及其附着物等土地改良物所征收的税收，比如房屋税、土地改良物税等，也包括对土地或土地改良物交易行为的征税，比如土地增值税、契税、印花税等，以及对土地的不当利用行为课征的税收，比如空地税、荒地税等；而狭义的土地税仅指对土地实体本身及其提供的服务所课征的税收，如地价税、地租税等。本文所指的土地税是广义概念，包括土地占有（取得）环节的土地税、土地保有环节的土地税和土地转让环节的土地税三部分。

（二）征收土地税的理论依据

征收土地税的理论依据是指政府课税行为的基本出发点是什么？要达到什么目的或实现哪些社会经济目标？这一问题不仅会影响一国最优土地税制的设计，而且还会对正确评判政府土地税行为的合理性以及政府课税行为的政策效果产生影响。当然，由于不同国家有不同的国情，即使同一国家在不同发展时期的经济发展水平、政府宏观经济社会目标以及税收目标的不同，土地税的征收依据也不可能是惟一的或是一成不变的，它会随着一国社会经济的发展而发展变化。

1.土地利用具有外部性和公共性特征。

外部性是指某个经济主体对另一个经济主体产生的一种外部影响，而这种外部影响又不能通过市场价格进行买卖。由于土地空间的连续性、不可分割性、不可移动性和不可增加性，使得土地的空间扩张和土地上的承载量受到一定的限制，使得土地上的一切活动与邻近土地及其使用者具有密切关系，也使得土地无论怎样利用，都存在着外部性和公共性的特征。首先，土地利用具有正外部性。比如，国家对某一区位的土地进行基础设施公共投资，修筑道路，通电、通气、通水等工程，将会为周边地区的土地带来经济效益或土地的增值，即为土地利用的正外部性，但市场不会给予其合理的补偿。其次，土地利用具有负外部性。由于土地的使用者以追逐最大的私人经济利益进行决策，往往较少考虑对其他人或社会总体会产生何种影响，这必然导致负外部性的出现。

2.土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效途径。

由于土地利用的外部性导致市场失灵，无法使土地资源配置实现“帕累托最优”，这就需要政府采取行政的，经济的或法律的手段进行公共干预。土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效的手段。

（1）投资外部经济效应依据。土地税是政府公共投资对相关地区产生的地价升值的正当课征。一般来说，城市或城市边缘地区、主要工业基地以及交通干线周边地区，其地价升值的主要原因是政府对一定区位上的土地进行公共设施投资或是提供的产权保护对相关地区产生了正外部影响。由于这种正外部影响可以给这些土地占有者或使用者带来土地投资利用上的节约，或产生超额的利用收益，这种超额利用收益的贴现值就是某个时点上土地价值正常增加的那一部分（排除土地资产交易场合下因公众投机心理预期等因素所推动的地价非正常上涨部分）。由于政府公共投资的真实来源主要是全体纳税人缴纳的税金，为满足政府公共投资的需要或更好地提供公共服务，体现社会公平原则，因公共投资外部经济效应而获得的地价增值收益应当部分或全部地为公共主体所吸收，吸收的形式一般采用土地税收手段。在此，收税相比收费，除了都能体现收益原则外，收税还能体现能力原则和强制性原则，也能够体现政府对土地资源的调控意图。

（2）经济政策依据。土地经济学认为，政府征收土地税，主要是为了发挥土地税优化资源配置的功能。土地资源配置是人们按照土地的自然特性和社会对土地的需要，对一个国家或地区的土地进行合理的配置和有效的使用。以市场配置土地资源会因其产生的负外部性导致土地治理的市场失灵，使土地资源产生不合理利用甚至滥用，使整个社会不经济，从而，绕过市场，通过土地税来配置土地资源就成为必要。土地税不仅可以影响投资者对土地利用方式的选择，而且可以帮助政府达到有效避免因土地持有者的不当预期而使土地资源闲置和浪费、使土地得到及时有效的开发的经济政策效果，包括促进农地的有效利用和生态利用，促进城市各产业、各部门、各地区对土地的集约利用，提高土地资源的利用效率等等。

（3）社会政策依据。公共经济学在探讨土地税的理论依据时，主要关注的是土地税的财政收入功能和社会财富的公平分配功能，认为土地税应更多地体现政府的强制性意志，降低土地财富的集中度。从社会政策角度来看，一方面，土地税的征收可以增加政府财政收入。从客观效果来考虑，政府无论出于什么目的课征的土地税，都具有增加财政收入的功能，比如对荒地税和空地税的征收，虽然其最初的主要政策目标是促进土地的有效利用，根本不含财政收入因素，但一旦课税，这种税收收入就成为预定政策目标的副产品而成为现实。所以，出于财政收入方面的考虑而课征土地税也就构成了土地税征收的一个理论依据。另一方面，土地不仅是一种财产，更是一种谋取流量财富的资本品，占有了土地也就占有了存量财富和获得流量财富的权利一土地收益权。由于土地流量财富，即土地的实际利用收益和增值收益中，有相当一部分来自全社会公民的共同创造，所以这部分财富应当通过税收手段，强制性地收归社会所有，以实现社会财富公平分配的政策目标。

二、我国土地税制现状及其缺陷

（一）我国土地税制现状

对于我国土地税制的界定，学术界有各种不同的说法。比如有的学者把土地使用税、耕地占用税、房产税、农业税和土地增值税等五个典型的税种称为“土地五税”；有的学者把上述税种都归为土地税费。笔者认为，我国土地税制的构成可分为主体和附属两部分，主体是针对土地及其附着物征收的税，主要包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税和土地增值税；附属主要是包含在其他各类税种中主观上虽没有针对土地征收，但客观上起到了调节土地资源作用的税收。

（二）现行土地税存在的缺陷

1.立法层次低，缺乏统一规范。

现行的几部涉及土地税收的法律都是由国务院颁布的行政管理法规，其具体实施办法由各省、自治区、直辖市人民政府结合地方实际制定。几部法规不但立法层次低，而且在内容上留下了许多空白，需要地方政府去填补。这虽然有利于各地结合地方实际，但过多的空白造成了各地区法律适用的不统一。在改革开放初期，这或许是权宜之计，但在市场经济条件下，法律法规不统一的弊端日益显露：一方面权威性差，缺乏规范；另一方面导致房地产市场发育不良。影响房地产业的健康发展。而且，《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》等法规都是计划经济下的产物，其中有些规定已经不能适应市场经济的发展要求。

2.税费混杂，重费轻税。

目前，我国的土地税费关系混杂，以费代税、以费挤税、重费轻税现象十分严重。据统计，许多地方仅官方认定的土地收费项目至少在百项以上，如果把搭车收费等乱收费项目计算在内，估计多达200项左右（孟祥舟，2002）。这其中很多收费都具有税的性质：一是以费代税。比如《城市房地产管理法》宣布开征的“土地闲置费”；《土地管理法》宣布开征的“耕地开垦费”、“耕地闲置费”、“土地复垦费”等实质上都是一些具有惩罚性质的税，具有强制性、无偿性、固定性的特点。二是以费挤税。我国涉及土地资源的各种收费项目名目繁多，比如新菜地开发基金、新增建设用地的土地有偿使用费等等，费项总数远多于税项总数。其原因一是土地税制不完善。筹集的税收收入过少；二是政府通过基金、收费等形式筹集收入是被允许的，一些地方税披上了“费”的外衣，直接扭曲了收费的性质，孳生腐败；同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，具有很强的内在膨胀倾向，最终形成收费泛滥，导致土地的高成本和高价格，带来了房地产价格的迅速上涨。税费混杂的状况，抑制了真正意义上税收的培育和成长，使税收政策难以发挥其经济杠杆的调节作用。

3.税制设计不合理、税收调节力度不够。

一是内外资之间、城乡之间税制不统一。如城镇土地使用税只向国内企业、个人征收，对外资企业和外籍个人不征收，且该税只向城镇和工矿企业征收，对城镇以外的乡镇企业用地不征收，对外资企业征收的只是场地使用费。耕地占用税和城市维护建设税也只对内开征。二是中央和地方税权划分不清。一方面地方仅拥有征管权，难以调动地方积极性；另一方面，土地税收法规在制定时又给地方留下了太多的空白，不利于税政统一。三是一些税种、税目设置复杂，难以征收。比如土地增值税在30％～60％之间实行四级超率累进税率，由于对增值额不好计算。缺乏专业评估人员，致使在实践中难以有效征收。四是在土地保有环节税负过轻。城镇土地使用税采用四档幅度税额。最高税额仅为10元／平方米，虽然对超限额部分土地有规定税额3倍至5倍的加成征收，但实施效果不太理想，致使土地保有成本过低，容易造成土地的闲置与浪费，难以发挥土地税制应有的调节财富分配的功能。

4.土地税收征管的配套措施不完善。

我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，出现化公有财产为私有财产的非法行为，致使税源流失。同时，与土地税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评估政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是土地税制改革的必然趋势，需要定期对土地、房屋价值进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。

三、适应节约型社会的要求，重构土地税制

建设节约型社会，走可持续发展之路，是世界各国的共同方向，而对于我国来说则尤为重要和紧迫。所以，在新一轮税制改革中，应着重考虑如何适应节约型社会的要求，重构土地税制的问题。

（一）土地税制的经济调控目标

第一，促进节约集约利用土地。土地是农业之本，也是人类赖以生存的基本保障。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。所以，在健全相关土地法律法规的基础上，新的土地税制应着重解决土地利用中由于公共性和外部性所导致的土地闲置、无效利用、资源浪费等问题。具体来说，土地占有环节土地税——控制用地数量；土地保有环节土地税——提高用地质量；土地转让环节土地税——规范土地交易。

第二，调节人地关系、人人关系。土地资源除了本身所固有的自然特性外，还具有可供人类发展生产的社会经济特性。一方面人类社会的发展离不开对土地的利用和改造，人与土地的关系是社会生产发展的基础；另一方面，土地作为生产资料，在被人类利用的过程中体现出人与人之间的某种生产关系。随着社会生产力发展和人口迅速增长，土地与人类社会的关系逐步上升为人类生存与可持续发展的全球性大问题。新的土地税制应能利用对土地占有、土地增值、土地收益的征税，通过税率的高低和税收减免等手段，改善土地利用方式、提高土地的利用效率，均衡社会财富分配、保护农民的权益，协调好人地关系和人人关系。

第三，规范不合理收费，避免政府短期行为。在市场经济下，土地是政府掌握的最主要的资源之一，为了实现数字政绩，对土地的各种收费成为地方政府收入的重要来源。新的土地税制应使地方政府的各种具有税的性质的收费都归于税收，纳入财政预算，规范征收与使用程序。另外，新的土地税制应成为地方政府的一个长期、稳定的收入来源，使历届地方政府的工作承上启下，改变目前“寅吃卯粮”、注重短期利益的行为。

（二）土地税制改革的方向

1.统一土地税立法，提高立法层次。

在重新修订《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，根据上述两法的有关立法精神和国家对土地资源的调控目标，应首先完善《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》以及《土地增值税暂行条例》等现有的土地税制法规，以适应市场经济的要求，在适当的时机，根据改革取向和应调整的税种和税制要素，由全国人大制定并颁布实施相应税种的法律，以提高土地税法的权威性。从长远来看，应由全国人大制定一部统一的《土地税法》，该部法律要对我国现行的土地税法及相应的法律法规进行整合重构，法律条文应尽量细化，增强其可操作性。另外，制定土地税法时，要注意与《土地管理法》、《房地产管理法》、《城镇国有土地出让和转让条例》等法律法规衔接配套，尽量避免矛盾和重复现象。

2.明租、正税、少费。

这是规范租、税、费混杂使用的必要措施。要明确租、税、费不同的内涵和经济属性，在使用过程中应严格区分，不能混淆。

“明租”就是要明确现行地租的内涵，理顺租、税、费之间的关系，将本质上属于地租的税费正名为租。比如土地出让金和年租金等都是土地使用者向土地所有者支付的报酬，属于地租的范畴，应明确地租的性质，建议改为土地批租金，将年租金作为土地批租金的补充形式。同时，要将存量土地中的划拨用地划入有偿使用的轨道，并逐步减少划拨土地的比例；加大出让用地中招标和拍卖所占的比重，尽量减少行政干预对地租量的影响。

“正税”就是要确立税收在土地税费中的主导地位，一方面完善土地税制并加强征管，另一方面，把一部分具有税收性质的收费转为税收，如土地闲置费、土地复垦费等，消除以费代税、以费挤税的现象。

“少费”就是要尽量取消不合理收费，将对土地的大多数收费项目取消，如有些地方收取的“小城镇建设管理资料费”等，按照受益者付费的原则保留一部分合理必要的收费，如证件工本费、提供必要劳务、设施的收费等。费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用，从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要。

3.各环节具体税种的设置。

（1）土地占有环节——土地占用税。耕地占用税是土地占有环节的惟一税种，要充分发挥税收对土地资源的宏观调控作用，必须对现行的耕地占用税进行调整完善，从源头上抑制耕地迅速减少的势头。一是扩大征收范围，如将新菜地建设基金、耕地开垦费等并入，将其改名为土地占用税。林地和草场是可开垦的后续土地资源，对建设单位和个人占用的林地和草地资源，也要征收土地占用税。二是调整税率。其征收标准可在原适用税额的基础上提高3至4倍；并将税率按距离城市的远近划分为两个档次，距城市近的土地征收的税率要高于距城市远的土地；对占而不用的地按高税率征收，以促进土地的有效利用，遏制土地的浪费。三是建立一套作用长效的土地税征管制度，加强土地占用税的征管力度，建议土地占用税由国税部门征收，委托土地行政管理部门进行，土地管理部门在批准单位和个人占用土地后，将相关的审批手续转国税局备案，土地部门的土地占用税，税款入库后再划拨用地。国税部门根据土地管理部门转来的批地手续，对土地占用税的，隋况进行专项检查。对任意改变土地使用结构、违法占用、占而不用的土地，要依法严查。对享受减免税而改变了土地用途、新用途又不在减免税范围的，从改变之日起，补缴土地占用税。

（2）土地保有环节一物业税、土地闲置税。对土地保有环节课税，有利于促进土地资源的集约利用和优化配置。但目前我国土地保有环节的城镇土地使用税税负太轻，造成土地保有成本过低，不利于促进土地使用者合理、节约使用。房产税和城市房地产税也存在着税率低、征税范围窄等弊端。

目前，物业税的开征已是大势所趋，所讨论的就是在税制设计与实施上的一些细节问题。有人主张将现行的房产税、城市房地产税、城市土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有环节统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。此观点有两个问题值得商榷：

第一，土地增值税不应列入物业税。此税是针对不动产流转环节征收的，而物业税是针对不动产保有环节征收的，两税的征收环节不同，归并缺乏可操作性；

第二，土地出让金不应列入物业税。将土地出让金列入物业税，混淆了地租与税收的本质区别。土地出让金是国家作为土地所有者向土地使用者一次性收取的若干年的土地租金折现值总额，并非土地“买卖出让”价值，是租的性质。收取土地使用权出让金一次性地结清了土地所有者和土地使用者之间的土地收益关系，其存在是合理的。土地税是对为私人占有的土地产权或土地收益权的课征，把土地出让金并入物业税，无法体现基本的国有土地所有权，也不利于引导土地资源的合理配置。因此，物业税应当是土地保有环节的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税等税费的合并。

总的来说，物业税具体环节的确定应坚持几个原则：一是要与现有的税制有效衔接。平稳过渡；二是征收范围由城镇扩大到农村；三是税率设计上，应使其征收标准与现行房地产税费的总体规模基本相当，并略有降低；四是以房产估定价值为计税依据。

在土地保有环节应将土地闲置费改为征收土地闲置税，以促进土地占有者或使用者尽早开发土地，或将土地使用权尽早转让给有能力开发的人，从而在最大程度上使土地资源得以有效利用。土地闲置税包括城市闲置土地和农村集体未用土地两个税目，以土地的实际占有者或承租人为纳税人，以实际闲置的土地面积为税基，并根据土地闲置时间的长短和土地类型的差异，从高适用税率。