公积金贷款房产评估范文

公积金贷款房产评估篇1

2、委托评估。借款申请人委托住房公积金管理中心认可的房屋评估机构对转让房屋进行评估，出具评估书。

3、房屋转让。房屋买卖双方到房屋产权登记部门办理房屋转让手续，签订《房屋买卖合同》，并向税收征管中心办妥契税完税手续，取得转让后的房屋契证。

4、贷款申请。借款申请人持前述公积金贷款须提供的材料到住房公积金管理中心填写《个人住房公积金贷款申请表》并做贷款面谈记录。

5、贷款审批。住房公积金管理中心负责对借款申请人的贷款申请进行初审；审核；审批。

6、签订借款合同。签订借款合同，并办理保险；公证手续。

7、办理房屋抵押登记。借款申请人携带借款合同到受托银行，经审批；盖章后送办证中心办理房屋抵押登记手续并将受理通知书交住房公积金管理中心。

8、发放贷款。住房公积金管理中心收妥抵押《房屋他项权证》后，通知受托银行发放贷款。

9、还款。借款人按照借款合同约定按月还本付息。

10、合同终止。借款人还清贷款本息后，借款合同终止，受托银行出具贷款结清证明，贷款人向住房公积金管理中心(组合贷款向受托银行)取回抵押《房屋他项权证》，并向房屋产权登记部门办理房屋注销抵押登记。

对于公积金贷款的提取，要按照流程来进行申请，要注意先记下预约，根据自己的需求来办理。

公积金贷款房产评估篇2

【关键词】住房公积金贷款项目风险 风险测评 风险管理

由于我国对住房政策的深化改革，房地产市场迅速发展，房价节节攀升，越来越多的人需要通过住房贷款的方式解决购房需求，公积金低息政策性贷款一经推出便受到人们青睐，成为中低收入家庭的首选，公积金贷款规模迅速增大。规模不断增大的住房公积金贷款不但意味着贷款金额和贷款户数量的增加，还意味着公积金贷款风险的大幅增加。XY县住房公积金管理中心至2015年底，贷款总额已达36844.5万元。自2012年起XY县公积金中心正式规范与各楼盘的合作，将每一个楼盘视为单独一个项目，长期关注其资金和运营状况。目前共与21个楼盘签订公积金贷款合作协议，放贷20000余万元，其中单个楼盘项目最大放贷7000余万元。如何将规模如此之大且在不断增加的住房公积金贷款项目管理好，并有效地防范和控制住房公积金贷款项目风险，己成为XY县管理中心当前的迫切任务和课题。

公积金贷款项目是与公积金中心签订贷款协议的某一楼盘的所有公积金贷款的集合，所以公积金贷款项目本质上就是公积金贷款，要对公积金贷款项目进行风险防范研究可以注意借鉴国内外有益经验，深入而细致地研究住房公积金贷款的风险防范措施，从而更好地控制和降低公积金贷款项目风险，对公积金贷款项目更好的管理。

住房公积金贷款风险是指住房公积金贷款借贷过程中使公积金专项储金遭受损失的各种可能性，住房公积金贷款风险本质上也是一种金融风险，但其具有自身的特征：一是有可能产生风险的因素更多，国家政策的调整，房产市场行情的变动，管理中心内部制度是否完善，管理中心与银行的衔接度，房产开发商财务经营情况是否稳定，借款职工个人或家庭经济情况的重大改变，都可能制造风险。二是风险造成的危害影响更大，除了一般房贷风险对银行的金融秩序和房地产的健康发展的影响，还会损害到缴存职工的私人财产安全和国家住房公积金制度的稳固性，尤其是广大中低收入职工住房问题的解决。因此，识别、权衡、解析风险，将风险严格控制并妥善处置，对实现住房公积金资金的最大安全化意义重大。

贷款风险管理实质是贷款发放的决策问题，而决策的前提条件是要有充分准确的信息。贷款政策及具体的贷款方案的实行都需要信息，特别是在贷款风险的衡量和评估中，只有掌握了充分的信息，才能准确把握和控制风险，获得市场优势。XY县单位住房公积金管理中心已推行信息管理，对于借款人个人信息进行了初步的采集和管理，但是这些目前还不能达到贷款管理信息需求的要求，某些贷款信息无法采集到或无法确定真实性，贷款项目风险因此增加。

住房公积金管理中心是负债经营的，其主要负债资产为职工缴存的公积金，自己并没有实质的净资产，因此，对于风险缺乏承担和化解能力，这使得一旦发生贷款风险，很难保证公积金管理中心的正常运营。尤其现在国家要求减轻职工负担，取消公积金贷款保险、公积金贷款担保等相关贷款风险分担机制，这就使得贷款风险一旦发生，损失很难得到有效控制且没有其他渠道弥补，从而大大增加了公积金管理中心的经营风险，进一步加大了住房公积金贷款项目的风险。

在对XY县住房公积金贷款项目风险管理现状进行分析的基础上，运用层次分析法建立了XY县住房公积金贷款项目风险评估矩阵，确定XY县住房公积金贷款项目风险影响因素有：政策性风险、市场风险、信用风险等，运用风险评估矩阵对XY县住房公积金贷款项目风险进行了测评，并得出各风险的权重比。测评结果表明：XY县单位住房公积金管理中心的公积金贷款项目应重点防范和控制的风险为信用风险、操作风险和抵押物风险，其风险权重系数分别达到了0.236，0.198、0.184；房地产市场风险、房产发商的经营风险和购买力风险同样也对公积金贷款项目也具有重要影响，其风险权重系数也分别达到了0.132、0.108、0.098；政策性风险、法律风险、和交易风险的权重占比不大，其风险权重系数分别为0.132、0.108、0.098，但需密切关注。

根据上文中对XY县住房公积金管理中心进行的公积金贷款项目风险测评得到的结果以及提到的公积金贷款项目风险管理方法和要求，可以从风险防范和风险化解两个方面着手，双管齐下对XY县住房公积金贷款项目加强风险管理。建设风险防范体系，可分为贷前风险防范、贷中风险防范和贷后风险防范三部分。贷前风险防范可以通过建立起科学合理公积金贷款决策机制和健全住房贷款项目风险预警系统实现，贷中风险防范主要工作重点在于规范个人住房贷款过程管理，贷后风险防范则主要通过建立个人住房贷款业务档案，结合信用体系，对贷款进行长期地、有侧重地进行关注追踪。健全住房公积金贷款项目风险化解机制目前主要有创新完善公积金贷款担保制度和推行住房公积金贷款证券化两种方式。XY县公积金中心积极试行担保人公积金全额担保方式：住房公积金缴存人以自己账户上的公积金全额为贷款户提供担保，这种担保方式下，虽然担保人公积金金额往往与贷款金额还有较大差距，不足以全部抵偿贷款，但在中国国情下，熟人催缴的效果比其他任何方式都要显著，已成为现在XY县公积金中心采用的主要担保方式。目前我国的资产证券化尚处于起步试行阶段，资产证券化经验不足，但无论是从软件环境还是从硬件环境方面看，住房公积金贷款证券化都具备了一定的基础，具有可行性。

公积金贷款房产评估篇3

关键词：住房公积金 管理制度 思考

住房公积金制度是我国社会保障制度的重要体现，自我国推行住房公积金制度以来，该制度在解决我国民生问题方面发挥着重要作用。我国的住房公积金管理制度是社会保障制度，它具有长期性、保障性、法制性和强制性的特点。我国的住房公积金制度明确规定所有党政机关、群众团体、全民所有制企业、事业单位、集体所有制企业和私营企业及其在职的固定职工、劳动合同制职工，三资企业及其中方员工，均实行住房公积金制度。

一、我国住房公积金管理制度存在的问题

1.管理制度不健全导致的问题。我国住房公积金的使用率不断增加，但是由于住房公积金管理制度不健全，目前仍然存在着较大的风险。住房公积金的贷款风险较大，具体来说，这种贷款风险主要有：（1）贷款者的偿还能力风险。由于住房公积金面对的是社会各个阶层的人，各地区、不同岗位的人员所具备的贷款偿还能力不同，导致了贷款风险的产生。（2）贷款者的信用风险。在我国的住房公积金制度中，个人住房贷款必须提供担保，以此来对贷款者行成约束力。但事实上，由于我国信用体制的不够完善，信用缺失导致的问题也是屡见不鲜；另外根据有些住房公积金管理中心具有跨地区开展工作的特点，对于贷款者的资信审核有一定难度，这就形成了贷款的风险隐患。（3）贷款者贷款抵押物方面的风险。我国的住房公积金制度中规定，如果贷款者因为一些特殊原因不能按时偿还债务，就可以通过资产的变卖等方式来进行抵押，但是如果有的贷款者即使在做出资产抵押之后仍然不能偿还债务的话，风险就由此产生。因此，这些风险一旦发生，贷款者无力偿还住房贷款，就会产生一系列的不良后果。

2.监督机制缺失导致的问题。就目前我国住房公积金管理制度来看，存在着较为严重的监督机制空缺问题，导致挪用资金的现象较为严重，违规发放贷款、挤占挪用资金的现象仍然存在。例如，住房公积金第一案——用于豪赌贪污金额1.2亿元等案件，都是住房公积金监督机制不健全的具体表现。由此可见，在我国的住房公积金管理制度中，部分财政、银行等机构并没有发挥真正的作用，这种监督机制的缺乏，给我国的住房公积金管理制度带来了严重的不良影响。

二、完善我国住房公积金管理制度的对策

1.完善管理制度，加强贷款风险管理。从前面的分析中，我们得知：由于住房公积金管理制度的不健全，导致我国住房公积金贷款中存在着较多的风险。近年来，我国住房公积金贷款规模不断扩大，住房公积金贷款数额相对较小，但是隐藏在其中的贷款风险却尚未得到释放，因此，这些风险一旦发生，后果极为严重。加强对贷款风险的管理，具体来说，要做好三个方面的工作：第一，加强对贷款者的偿还能力的考察，尽可能获得贷款者各方面的信息，并根据贷款者的偿还能力提供不同的贷款金额服务。第二，加强对贷款者的信用考核。一方面，银行要加强与贷款者的工作单位等进行交流，充分掌握贷款者的信用能力；另一方面，加强对贷款者抵押物的价值评估能力，必须建立一支专业的评估队伍，尽可能地做到对抵押物的准确评估，减少因抵押物价值评估误差而带来的损失。

2.完善监督机制，杜绝行为。完善住房公积金的监督机制，首先要从住房公积金的内部管理入手，做好住房公积金的内部监督管理机制，提升内部监管和审计的职能；同时，加强对财政、银行等监督体系的管理，明确他们的责任制，将财政、银行的监督职责与住房公积金的内部管理监督全面地结合起来；与此同时，根据各地的实际情况，建立适当的职责分离制度，明确岗位管理，完善部门考核，建立与之相对应的薪酬体系，形成统一的、完善的住房公积金监督管理体系。

3.加强审计工作，增强信息化建设。随着我国住房公积金制度的不断发展，对住房公积金的审计工作也要不断地寻求新的方法和管理技术，根据住房公积金风险的导向，在审计部门建立必要的信息化平台和网络平台，依靠先进的计算机技术，实现对大量信息数据的收集和整理，从而有效实现审计部门和财政、银行等其他机构的对接，实现住房公积金审计工作的高效化。

随着我国社会经济的不断发展，通过不断解决住房公积金制度在实践探索中出现的问题，我国的住房公积金制度一定会越来越完善，住房公积金运行机制一定会步入越来越健康的轨道。

参考文献：

[1]谢茹.浅议住房公积金管理机制改革方向[J].管理学家,2010,12

[2]唐俊淼.关于完善住房公积金管理制度的探讨[J].中国科技博览,2010,19

公积金贷款房产评估篇4

关键词:次贷危机;房地产;信贷风险

中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)24-0067-02

一、美国次贷危机发生的原因分析

次贷危机又称次级房贷危机。是指从2007年开始,因信用程度和还款能力较低的次级抵押贷款客户拒绝还贷,导致放贷机构坏账增加,机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。其产生的原因有以下几点:

1.房地产泡沫的破灭。2000年,美联储降低利率,美国经济开始复苏;到2003年6月,利率降到了1%。整个市场环境宽松,房地产投资成为拉动美国经济的主要引擎。同时低利率成为支撑高房价、高销售量的主要因素。

从2004年开始,待售房比例急剧攀升,明显出现供过于求。2004年6月起,美联储连续加息。将短期利率由1%提升至5.25%。提升利率有效抑制了房地产信贷消费,同时也加重了购房者的还贷压力。2004年第二季度以来,次贷拖欠率大幅上升,从10.4%升至13.5%,是同期优贷拖欠率的5倍多。2007年3月13日新世纪金融公司被迫提出破产保护申请。当日道琼斯指数跌1.37%。由此揭开了次贷危机的序幕,产生巨大的蝴蝶效应。此后“多米诺骨牌”纷纷倒下。

2.透支消费的盛行以及过度信贷发放。在美国人看来,巨大的债务固然可怕,但是过度消费欲望已经深植入消费者的心理。经不住消费欲的诱惑,越来越多的美国人成为房奴。美国依靠资本市场的泡沫来维持消费者的透支行为,市场被无节制地放大了。另外,放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。

3.抵押贷款证券化规模的不断扩大。2007年,美国住宅房地产市场的规模约为17万亿美元,住宅抵押贷款市场规模约为10万亿美元,而抵押贷款证券化市场的规模达到约6万亿美元,就包括了以次级抵押贷款为担保发行的次级债券。信贷公司将这一部分的次级贷款经过证券化和再证券化(包括担保债权凭证CDO的创设、信用违约掉期CDS的创设),使得建筑在次级抵押贷款这种基础资产上的信用衍生品大楼越来越高。经过多次打包重组,形成了巨大的“次贷”衍生品泡沫市场。它们是债务的打包、组合,这些债务被作为资产,被保险公司和退休基金当做资产放在账户上,然后通过资本市场,将此类风险分散转移到各类投资者头上。

4.信用风险的监管不当。此次金融危机爆发前,美国采取的是“双重多头”金融监管体制。然而,随着金融的全球化发展和金融机构综合化经营的不断推进,“双重多头”的监管体制出现了越来越多的“真空”,并使一些风险极高的金融衍生品成为“漏网之鱼”。

二、中国目前房地产信贷风险分析

目前,中国房地产金融市场欠发达,银行信贷业务覆盖了从土地开发到工程施工、到销售管理的各个环节,所以房地产市场的金融风险主要体现在信贷风险。中国50%的房地产资金来源于银行贷款,这使得房地产金融风险主要集中于商业银行。

1.抵押物风险:首先,表现在评估时点的风险,中介机构在评估时,对房地产价值的评估与贷款到期日的实际房地产价值存在差异;其次,职业技术道德风险,中介机构及其人员素质参差不齐,主要是抵押房屋评估与真实情况有出入,评估机构没有对房屋进行实地勘测,对出具的评估报告不负责任,往往评估房价偏高。再次,抵押物的损毁、灭失风险。抵押物价值毁损、急速贬值,以致其实际价值低于未偿还的贷款本息,从而可能出现贷款不能完全收回的风险;最后,由于自然或人为的原因,无意或故意地造成住房抵押物的灭失风险,如火灾、地震等。

2.金融市场风险:中国金融市场欠发达,金融工具创新不足;国家对房地产企业在资本市场上融资都有严格的规定,这在一定程度上使得房地产企业融资渠道狭窄。大多数企业主要通过房地产开发贷款、在建工程贷款等形式进行房地产开发。据此,银行贷款变成了开发资金的重要来源。这样会导致银行贷款的流动性危机,短存长贷的矛盾突出,房地产对金融的依赖性过大。

3.借款人信用风险:信用风险是指借款人信用状况的不确定性造成贷款损失的可能性。凡是信用不佳的借款人,出现贷款违约的可能性要大大高于信用良好的客户。结合中国实际,商业银行不仅为房地产开发商建房提供贷款、也为购房者提供个人住房抵押贷款,承担着双重信用风险。在开发商开发贷款中,自由资金比例相对失衡;基本采用的都是高负债的杠杆模式经营;银行贷款的回收基本也是在房地产盈利之后。如果当房地产企业在开发建设过程中,遇到资金链断裂,也可能出现携带银行贷款和预售房款潜逃的风险。

4.提前偿还风险:提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。近年来,在央行多次提高住房按揭贷款利率、购房者产生“升息预期”信号的引导下,住房按揭贷款提前偿还现象明显升温,这种行为会减少银行的收益。中国商业银行的利润大多来自存贷款利差,住房按揭贷款提前偿还将会直接减少银行的贷款利息收入。其次增加了银行的服务成本;银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算,增加了经营成本;对提前收回的资金再投资,增加了交易成本。再次扰乱了银行的资产负债结构。住房按揭贷款提前还贷可能导致银行资产负债结构的错配,动摇银行资产结构的稳定性,打击银行拓展住房按揭贷款业务的积极性,给银行的风险管理带来不确定性。

5.业务操作风险。(1)中国的私有房产虽然大部分属于配偶间共有,但是在形式上并未按照其共有财产进行登记,或者产权人配偶已死亡,或者产权人离婚后重新组成的家庭,有可能在实现抵押权时产生产权归属的纠纷,无法处置抵押物;(2)未成年人的父母为了生产或经营的需要而贷款,或是为他人担保,用未成年人的房产进行抵押,因不能认定其是为了被监护人的利益,由此造成抵押无效的法律后果,导致贷款风险。

三、房地产信贷风险的规避

1.抵押物风险:可以科学选择专业技术能力强、信誉度高的中介评估机构,制定对中介评估机构诚信经营的评价制度,每年对其工作业绩进行一次审核评价,以进一步确认其经营的房地产评估项目是否做到客观、公平、公正。促使中介评估机构在抵押物的估价上做到:一是防止因信息不对称导致信用社被动接受情况;二是防止因评估机构评估不客观,且缺乏制约和救济机制造成的资产高估风险。

还可以建立健全房地产抵押贷款评估及协商作价操作制度,规范操作程序,采取科学方法,尽量避免主观因素的影响,避免高估抵押物价值和超比例发放贷款现象的发生,增强科学性。另外,通过建立健全抵押物保险制度,明确保险权利价值应该包括贷款的本金和利息以及实现权利价值的费用,以确保在处理抵押品时,能足额收回贷款本息,同时要确保保险合同时效与贷款期限相吻合,避免保险合同到期失效,导致信贷资产的损失。

2.金融市场风险:商业银行应积极考虑资产证券化,分散房地产信贷的信用风险,同时增加流动性管理的可选工具。也可以有针对性地提高信贷标准。

严格控制二手房的信贷。对二手房,应充分利用征信系统和其他信息来源,关注其市场换手率。应调整其房款结构,对明显属于消费类需求的二手房贷款可以重点支持,但如果有明显的投资、投机动向,应严格控制此类二手房的贷款额度,还可通过增加按揭成数、提高利率等措施加以控制。

继续改进内部信息系统。当前,应充分推广一些分支机构信息监控手段较好的做法,在IT系统上可以再开发和整合,改进房地产贷款的监控手段。

与监管部门保持良好的沟通。应及时将基于一线的市场信息、风险苗头与监管部门沟通,同时对于“超调”的政策风险给予适当的建议,这对于银行业的稳健发展具有相当的促进作用。

3.借款人信用风险:信贷机构须认真重视借款人第一还款来源,改变信贷人员认为抵押贷款有抵押物没有风险的麻痹思想。从长远的角度着眼,应认真调查核实客户收入能力,切实掌握客户的正常现金流情况,保证贷款本息的偿还,实现长期的资产盈利和增值。还应根据当地实际,适度把握抵押率,切实注意抵押物变现能力。建立高效的贷款诉讼管理制度,通过完善的制度提高贷款诉讼决策的科学性和时效性,努力寻找贷款诉讼最佳切入时点。针对贷款诉讼易、执行难现状,应在协助司法执行方面发挥更加积极主动作用。

4.提前偿还风险:可以推行多样化的还款方式,商业银行的住房按揭按款主要采用可变利率等额本息还款法,这种单一的还款方式忽视了借款人的群体差异,滋生了借款人提前还款的念头。由此,银行可以推出多样化的还款方式。根据借款人收入的稳定性不同,银行可以将房贷客户分成三种类型。第一种是收入稳定型。在法定利率上升幅度不大时,采取这种等额本息法符合这类人的需求。第二种是收入递增型。这一类型的借款人在刚按揭的时候收入并不高,但是随着工龄、职位的升迁他们的预期收入将会不断提高。因此,对这类借款人,银行可采用递增还款方式,减少他们提前还贷的几率。第三种是双性收入型。这类人既有显性收入,又有隐性收入。对于此类人银行可以采用递减还款方式。

5.业务操作风险:加强信贷“三查”制度的落实,建立长效信贷质量考核机制,及时监控信贷资产质量,避免出现贷款审查不严、操作失误等人为的贷款操作风险。对于不认真履行职责的信贷人员,造成信贷资产损失的,应严肃处理,情节严重的,吊销信贷上岗资格,调离信贷工作岗位。加强信贷人员业务知识培训,使信贷人员掌握信贷风险识别、分析、控制的能力,避免工作失误,同时要培养信贷人员爱岗敬业的精神,树立良好的职业道德,增强信贷人员工作责任心。

参考文献:

[1]蔡明超.商业银行消费信贷中的提前偿还风险影响因素与风险管理[J].金融研究,2007,(7).

[2]高山.住房抵押贷款提前还贷风险管理研究[J].新金融,2008,(1).

[3]吴青.住房抵押贷款提前还贷风险分析及管理[J].南方金融,2005,(5).

[4]李键男.国际金融惯例的真伪辨析――以提前还贷违约金为例[J].南方金融,2007,(3).

公积金贷款房产评估篇5

最新个人住房贷款管理办法个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：

(1)个人购置住房贷款(包括期房和现房);

(2)个人二手住房贷款;

(3)个人住房装修贷款;

(4)个人家居消费贷款;

(5)个人商用房贷款;

(6)个人住房组合贷款;

一、 个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房(包括二手住房)时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。

(一) 个人住房公积金贷款期限和利率

个人住房公积金贷款期限为130年(其中购买二手住房贷款期限为120xx年)，并不得长于借款人距法定退休年龄的时间;临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限13年。

个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的(含一年)，贷款利率不作调整。

(二) 个人住房公积金贷款额度

购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%;购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。

1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人(含配偶)还款能力的系数计算，其计算公式为：

借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和12个月35%贷款年限(如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%;

3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

(三)个人住房公积金贷款操作的全过程

1、咨询，领取表格;

2、提出申请;

3、签订借款合同和抵押合同;

4、办理抵押登记手续;

5、办理房屋登记手续;

6、办理房屋财产保险;

7、贷款转帐;

8、每月还款;

9、贷款结清注销。

(四)申请办理个人住房公积金贷款

借款人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行：

1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明(提供原件及复印件);

2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》;

3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据;自建住房的应提供批准建房的文件;

4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：

1、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》

2、所购房屋评估报告书

3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄;

4、购房合同

(五)借款人偿还贷款

根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：

1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息;

2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。

借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。

1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。

二、个人购置住房贷款

个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋;现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。

(一)个人住房贷款的期限

个人住房贷款的贷款最长期限是30年。

(二)个人住房贷款利率

个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。

(三)个人住房贷款操作的全过程

个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段：

第一阶段，提出申请，银行调查、审批;

第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款;

第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。

(四)个人住房贷款需提供的资料

借款人在申请个人住房贷款时，首先应填写《个人住房贷款申请审批表》，同时需提供如下资料：

1、借款人资料：(1)借款人合法的身份证件;(2)借款人经济收入证明或职业证明;(3)有配偶借款人需提供夫妻关系证明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;(5)有保证人的，必须提供保证人的有关资料。

2、所购房屋资料：(1)借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;(2)首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件;(3)贷款人要求提供的其他文件或资料。

(五)办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续

贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：(1)购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地产抵押申请审核登记表;(4)全部购房合同;(5)房地产部门所需的其他资料。

房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。

(六)办理个人住房贷款的房屋财产保险手续

房屋抵押是指债务人或第三人(抵押人)以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人(抵押权人)便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。

房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种：

(1) 以贷款金额保险的：保险费=贷款额度0.5贷款年限;

(2) 以房屋价格保险的：保险费=房屋总价0.5贷款年限;

上述两种投保方式的赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的，按实际损失金额全额赔偿;以贷款金额保险的，按实际损失金额(贷款金额抵押房产的重置价)计算赔偿金额，其赔偿不足的差额部分，由借款人自行承担。

(七)借款人不按时偿还贷款应承担的后果

1、还贷款本息的方式有以下两种，由贷款人和银行共同约定。

(1)等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：

每月还款金额=贷款本金/贷款期数(按月计)+(贷款本金累计已归还本金额)月利率

2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行将依法处置抵押房屋。

(1)借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的;

(2)《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。

(八)借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款

1、年龄在18岁(不含)以下，或在65岁(不含)以上的申请人;

2、不具有完全民事行为能力的自然人;

3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人;

4、已查知有不良信用记录的申请人。

二、个人二手住房贷款

个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过20xx年;贷款期限与房龄之和一般不超过20xx年。

借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件;

2、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号;

3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告;

4、贷款人要求提供的其他文件或资料。

三、个人住房装修贷款

个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。

借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料;

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号;

3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

四、个人家居消费贷款

个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过20xx年。借款人办理个人家居组合贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、购置大件家居商品的合同或意向书原件;

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号;

3、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

五、个人商用房贷款

个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过20xx年。

六、个人住房组合贷款

公积金贷款房产评估篇6

买房是一个家庭最大的一笔长期投资。为此，应首先对自己的购房能力进行一次自我评估。

首先，要看自己有没有不低于所购房价30％的首期付款，因为绝大多数房产商都有这个硬杠子要求；其次，要充分评估自己每月偿还住房贷款本息所能承受的能力。消费者最好能在贷款前向贷款银行请教一下贷款方案。

房贷办得经济省钱关键是要科学选择个人住房贷款品种。目前的贷款品种主要有“个人住房公积金贷款”、“个人住房商业性贷款”、“个人住房装修贷款”三大类。从贷款利率上看，“个人住房公积金贷款”利率最优惠，“个人住房商业性贷款”利率其次，“个人住房装修贷款”利率最高。鉴于公积金贷款具有较多的优惠，只要是及时、足额缴纳公积金的职工，就可首先申请一定总额的公积金贷款。

贷款买房者还要知道的一个诀窍是：尽量提前归还个人住房贷款。许多贷户当初贷款时，由于对今后自己到底能挣多少钱心里没底，故常常抱有“多贷一点、贷期长一点”的保守思想。几年下来，随着收入的增加，还贷能力有了较大的增加，但贷款毕竟要支付利息，有人谓之“半辈子要为银行打工了”。因此，在能力许可的条件下，能提前还清贷款的应尽早还清，同时，你还可以到保险公司要求退还前期内的保费。

 

公积金贷款房产评估篇7

我国住房产业已经进入一个快速发展时期，从资本市场发育条件和发展的资本需求来看，我国已具备一定的发展住房抵押贷款证券化的基础，应早日实施适合我国国情和商业银行行情的住房抵押贷款证券化。我国发展住房抵押贷款证券化的基本思路是，组建一到两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，例如中国住房抵押公司，由住房抵押公司制定标准化的贷款协议和期限、利率等，并按此设定的标准从全国各省市公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款，组成资产池，政府提供担保，在此基础上通过发行证券筹集资金；各公积金管理中心和各商业银行可用出售个人住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款；证券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将证券资本市场与货币信贷市场连结起来，形成个人住房抵押贷款资金的良性循环。

一、政府提供担保的必要性

目前我国的抵押贷款担保有三种方式：（1）第三方担保（由购房者所在单位或其亲朋好友等个人提供担保）；（2）由开发商提供阶段性或全程担保；（3）保险公司或专门的保证公司提供担保。

这三种担保方式中，第三方担保由于与《担保法》冲突及担保单位或个人无力担保、不愿担保，常常无从落实，银行一般都要求开发商提供担保。开发商为了尽快把房子卖出去、回收资金，而与银行签订按揭协议，承担起本不应该由他承担的风险，这种风险一旦发生，其后果可能是大量住房积压在开发商手中。保险公司只提供有限的财产险，不足以防范因购房者无力偿付造成的风险。

政府机构出面提供担保，可以解决我国目前发放抵押贷款时存在着的担保主体难以落实的问题。为了推动住房抵押贷款业务的开展，我们可以参照国外的做法，由政府建立担保机构来为抵押贷款充当担保人。可以考虑设立专门的住房担保中心，为低收入阶层取得其他金融机构的住房抵押贷款充当担保人，也可以直接向他们发放抵押贷款。由政府提供担保，对于稳定住房抵押贷款市场有重要的作用，同时也促进了住房需求。政府机构在一级市场上提供担保，实际上充当了一种“最终贷款人” 的角色，成为贷款风险的最终承担者。

政府实行住房抵押贷款担保的资金可以考虑以下来源：一是建立住房担保投资基金。可以改变房地产投资因额度大、周期长、流动性差，广大中小投资者难以参与的局面。住房担保投资基金由专门公司经营，把投资者范围扩大到最大限度。二是互助抵押贷款保险基金。即由借款人在支付保险费基础上，根据住房贷款额度大小交纳一定的前期费。可以为整个保险机制运行奠定一定的资金基础，增强赔偿能力，减少贷款风险。三是发行抵押担保债券。即将抵押贷款作为抵押的再发行且利率固定但期限不同的组合债券，它是抵押债券的主要形式。发行人根据集中的银行债权抵押合同，按到期日的长短分类组合，形成不同期限且具有固定利率的债券，在资本市场上向投资者发行。抵押担保债券到期还本付息。四是向贷款机构发行长期债券，以取代现金方式支付抵押贷款的赔偿。这种融资机制一是可用在抵押贷款证券化试点城市，二是也可以用在全国推行住房抵押贷款担保的初期阶段。通过央行、国家证券管理机构等发行长期债券，可以较快实现政府担保的承诺。五是收取保险费。结合国外经验，担保费一般为贷款额的1％左右。保险费支付方式一般分一次支付和分期多次支付两种。六是利用寿险、房屋综合险。人寿保险具有风险的稳定性、长期性和储蓄性。房屋综合险是房屋财产险和寿险的集合。寿险与房屋综合险是担保基金的重要资金来源。

二、证券化产品设计

1、发行转手抵押贷款证券。在具体的证券形式选择上，可以选择转手证券，即贷款银行将贷款组群出售给住房抵押公司，再经住房抵押公司组群并获得政府担保后，发行抵押证券。转手抵押贷款证券是抵押贷款证券最基本的形式之一，运作方式就是将若干种类的抵押贷款组合成为一个集合，以这个集合所产生的现金流量（即该集合中的抵押贷款的本金和利息收入）为基础发行证券。每一张证券都代表着该抵押贷款总体收益的一部分，证券发行商在扣除一定担保费和服务费之后，将该组合中的抵押贷款本息收入全部转交给抵押贷款证券的投资者。

转手抵押贷款证券巧妙地通过一系列目的性极强的转换，把原来期限长、流通性差的抵押贷款，转变为一种或若干种期限不同、流通性强的新的证券；将以往由金融中介机构一家办理的抵押信贷业务，转换为由多家机构和市场投资者共同参与的融资活动；将原本由单个投资者承担的金融风险，分散到尽可能广的范围上。通过这些转换，传统间接融资机制中抵押信贷的多种风险被大大降低了。在众多投资者看来，这种证券在特征上与一般证券几乎没有区别，且信用等级高，收益也常常更高；在证券经营机构看来，这种证券能从抵押贷款证券的服务中获得稳定的服务费，还因为他们经过转手而支付给投资者利息，可以免交所得税。

根据我国住房抵押贷款证券的发展情况，今后还可以相机推出本息切块抵押贷款证券和多级抵押证券等创新金融工具。本息切块抵押贷款证券是1986年美国联邦国民抵押贷款协会推出的一种金融工具。其基本做法，是将抵押贷款组合中的收入流拆细，并分别以贷款利息收入流和本金收入流为基础发行抵押贷款本金证券和利息证券。多级抵押债券是美国联邦住宅抵押公司在抵押贷款证券的基础上又创造出的一种证券投资工具，即担保抵押贷款债券。与一种期限、一种利率的转手抵押贷款证券不同，担保抵押贷款债券是以抵押贷款组合为基础发行的多种期限、多种利率、多种组合的抵押证券。多级抵押贷款证券的最大优势在于期限、利率和种类的多样化，这对众多投资机构颇具吸引力。

2、期限的确定。我国住房抵押贷款的发放期限最长为30年。在现实生活中，绝大部分贷款的期限分布在10―20年之间。根据这样的住房抵押贷款债权所形成的资产池，经分类整理后，应该可以制定出一个12―15年的标准化资产组合，以此发行的证券，相应期限应在10―12年之间。

在我国的债券市场上，一直缺乏较为长期的品种，比如10年以上的品种。这种以住房抵押贷款为支撑基础上发行的长期债券，正好可以弥补债券市场的不足。

三、相关法制建设

制定和完善与房地产二级市场有关的法律法规是培育和发展我国房地产抵押二级市场的保证。我国在制定与住房抵押贷款有关的法律法规时，应该考虑以下两个问题：一是要制定出一个整体的法规规划体系，即形成严密的管理网络，既要保证各法规之间的衔接，又要避免法规之间的交叉重叠或遗漏空白，甚至相互抵触，这是制定法规的一个远景目标。二是要制定为建立二级市场迫切需要的法律法规，以使参与住房抵押贷款二级市场的主体和客体以及抵押贷款二级市场的运行机制有法可依。在发展住房抵押贷款二级市场方面，应该优先制定以下几类法律法规。

1、为了稳定和扩大现有的住房抵押贷款一级市场，保障贷款机构的利益，应该首先制定与抵押贷款一级市场有关的法律法规，如《住房抵押贷款法》、《住房贷款保险法》等。

2、为了培育二级市场上的机构投资者，应该制定《投资基金管理法》等法律法规。

同时，还需要完善一些现有的法律法规，提高法规的针对性和可操作性。在二级市场刚刚建立的过渡阶段，如果立法的时机尚未成熟，可以由有关部门统一颁布一些临时性的法规。在立法的同时，还应该加大执法力度，使各项业务有序地发展。此外，目前我国还没有针对证券化交易的会计与税收法规，这使得证券化交易处于一种无法可依的境况。并且，个人住房抵押贷款证券化的开展和推进还需要《破产法》、《信托法》和《票据法》等法律法规的支持，有了这些法律法规的支持，才能保证“真实销售”这个证券化的核心。

四、其他配套环节的建设

1、改革评估业。投资者的决策很大程度上依赖于评估结果，因而，客观性的评估在证券化过程中发挥着重要作用，这就需要对评估业进行改革。抵押贷款市场上的评估机构主要有两类：一是房地产估价机构；二是抵押贷款资信评估机构。我国目前的房地产估价机构不够规范，往往出现一房多价的情况。为此，应做到：（1）由国家核准的专门机构聘用经过专业资格考试认定的专门人员从事估价及相关的政策咨询工作；（2）组织行业协会来管理、监督和协调会员的行为，提高会员的业务素质，使会员的整体服务水平不断提高；（3）发展贷款资信评估业务，制定统一的贷款评估标准，以使进入抵押二级市场的贷款标准化和规范化。改革的核心在于组建中立的、自负盈亏的评级机构。为了塑造中立的评级机构，国家应以法律形式规定评级机构不能参与企业的经营活动，不能充当投资银行或财务顾问的角色，并应割断评级机构与评级申请者之间的直接利益关系。同时，不允许证券商在评级机构中拥有股份或评级机构参与证券买卖活动。以盈利为目的的证券评级机构，为了生存和发展，必须客观、公正地进行评级。

2、深化住房制度改革，完善配套服务体系。（1）强化居民借贷消费观念。随着住房制度改革的深化，加强住房流通市场建设，完善房地产交易规则，降低住房交易税费，在税收政策和担保政策方面采取一系列优惠措施，例如允许居民在缴纳个人所得税前还贷；完善抵押贷款的品种、期限、还款方式；刺激具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层和既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理，又急需住房的青年消费群体的购房欲望。这些都促使居民借贷消费的观念在逐步强化，住房抵押贷款证券化很快便会发展起来。（2）建立个人信用体系。居民的消费观念、消费模式发生变化，逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费，即进入消费信用化时代以后，应在着手建立区域性的个人信用体系的基础上，尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法。（3）简化住房抵押贷款的手续，全面实行承诺制。为了让消费者感受到方便、快捷、满意，应当简化住房抵押贷款办理手续，大力推广承诺制，即公开承诺在规定的工作日内完成所有手续，提升服务质量。同时完善围绕住房消费信贷的其他相关配套服务体系，如住房信息、咨询、买卖指南、个人住房贷款方案设计、房屋保险公证、抵押还款受理、产权代办等。

3、专业人才的培养。发展抵押贷款二级市场需要大批专门人才，比如抵押贷款的组群的专家、基金管理人员、抵押贷款评级人员以及法律、会计等多方面人才，需要更多地加以培养。

4、培育机构投资者。我国住房抵押贷款证券化在起步阶段，除了传统的房地产业投资者，例如房地产开发公司以外，应该主要把机构投资者作为证券的发行对象。

公积金贷款房产评估篇8

门市房相当于商铺，商场里的商铺是有房产证的。商铺可以任意买卖，没有时间限制。商铺是享有最高40年产权的商品房，产权人可以自由买卖，在房管局办手续，缴纳税费即可。但请注意，若“商铺”只是目前的实际使用现状，房产证上载明的土地用途不是商服，使用权类型也不是出让，那么，这个当做商铺使用的房子，是否能够交易，交易的前提是什么，请具体咨询房屋所在地的房管部门。一般可以办理房产证。商铺门面房产证办理主要分2种情况，交评估评估费1500，贷款服务费各不一致，公积金担保费0.3%，2是国管公积金-4个月以上，费用同市属公积金以上是通过中介办理的手续，只需要提供中介要求资料和费用即可，交评估评估费600、是公积金贷款1是市属公积金-3个月左右，贷款服务费各不一致2买央产房-2个月左右。

（来源：文章屋网 http://www.wzu.com）