“危改”与安置

自己“危改”不行?

在北京房地产开发界最时髦的词语就是“危改”。听起来这似乎是一件想人民之所想，急人民之所急的好事。对于居民来说，政府把你的危房给改了，再把你“合理安置”到新房，应该感恩戴德才对。

而真实的“危改”是怎样的呢?看个例子吧，有这样一处四合院，如果你和我―样见过照片，一定会感叹，多漂亮的房子呀!干净漂亮的灰瓦房，透着古朴的气息，宽敞的院落，种植着树木花草，养着金鱼，住在里面多惬意呀!

就是这样一个四合院接到通知书，它已纳入“危改”项目，必须限期拆除。这是一份非常典型的拆迁判决书，在1995年《北京市西城区城市房屋拆迁裁决书》上记者看到这样的内容：“牛八宝胡同16号内，一家3户，北房4间，西房5间，东方6间，私宅建筑面积199．3平方米(连同院子占地约400平方米)，该房屋已经西城区房地产管理局房屋估价所作价，补偿金额共计31218元(这个价格在当时算是比较高的了)。”

居民当然不服，于是接下来，一份北京市西城区人民政府的《限期拆迁决定》中指示“建设单位依据《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市实施细则》的有关规定，已对3户居民进行合理安置。但3户居民仍未自动履行裁决。为保证建设工期按期完成，北京市西城区人民政府决定：责令 3户居民于本决定送达之日2日内，从西城区牛八宝胡同16号院内全部搬出――如逾期仍不搬迁，责成有关部门予以强制搬迁”。

最后，居民在光天化日下，被公安和防暴警察拖出屋外，漂亮的四合院被铲车夷为平地。而该四合院所在区位，土地使用权拍卖的市场价值，每平方米至少2万元，也就是说，该处一家3户居民连同院落共约400平方米，获得3万元补偿，失去的却是价值900万的财产权!

根据《国家建设用地征用办法》和《中华人民共和国土地管理法》，只有市区无收益的空地和国家建设使用的荒山、荒地才可以无偿划拨，可在北京、上海发生的情况是，众多居民安家居住的地区，被以“危改”名义无偿划拨给开发商。有人甚至说，开发商在北京只要不拆故宫，哪都可以立项改造，他们和有关部门唱了一出有声有色的双簧，一面举着“安危解困”，“美化首都”的招牌，获得大量区位优良的土地，一面还享受政府给予的各项优惠措施。

北京市房地局拆迁处一负责人曾对上访公民做如下解释：“在市区搞建设就要拆旧房子，统称危旧房改造，至于拆了旧房以后盖什么房子是政府的事，与你们无关。”

记者亲见很多有悠久历史和文物价值的四合院被强行推倒，在其上建设高档小区、写字楼，然后高价上市销售。在销售价格中最主要的部分，就是所在区位的土地使用权价格，这部分巨额利润，以政府的名义请客，却由所在地居民买单。

对此高智晟律师认为：任何非为有涉国防、外交等重大国家利益目的，任何组织及个人都无权以任何理由及任何程序强拆公民合法私有房屋。危改及房地产开发之需均未在任何基本法律中可作为强制拆迁的例外加以规定，亦即遍查中国既有基本法律，均无危改及房地产开发之需即可强制拆毁公民合法所有的私有房屋，任何有起码认识能力的立法当局也不会罔顾文明社会公认的既有逻辑基础制定此类法律。

据不完全统计，上世纪90年代，北京市在市区黄金位置就这样“危改”了共146大片居民区，拆迁数万居民，据说体现了政府对人民的关心。可非常奇怪的是，在平安大道边寸土寸金地段著名的南池子，里面集中很多非常漂亮的四合院，也被列入危改。很多居民提出，如果你硬要说我的房子是“危房”那也没办法，但是能不能由我们自己“危改”，政府有什么要求，我们都按着做还不行么?答复：不行，这是统一规划，必须由政府统一安排。也就是说，你必须接受政府的关心，你自己关心自己，那是不行的。

现在的南池子，居民都迁到郊外了，这片黄金地段办了高档会所。

对比鲜明的是，对于郊区和城乡接合部一些土地价值不高的非黄金地段，比城内四合院破败得多的房屋，甚至确实摇摇欲坠的危房，却从没有人去关心“危改”。

“合理安置”的故事

目前媒体上有很多报道，沤歌热爱拆迁的区政府，不仅美化了首都市容，而且让危房居民得到合理安置，生活水平大大提高。所以你很容易得出结论：开发商和政府都把你们“合理安置”了，上访不是无理取闹么?

在中共西城区委的内部刊物《西城信息》上，记者看到这样的内容：“区委书记办公会就私房拆迁引起的集体上访问题听取了有关部门汇报……×××同志强调……对少数借机煽动群众闹事的人，要晓之以法、晓之以理，要给予批评教育，并由政法、公安、街道及有关单位配合掌握隋况。有关部门要找他们谈话，提出警告……”看上去政府对你们这样仁至义尽了，这些人还上访，分明是别有用心嘛。

让我们来看一看北京某些地方的“合理安置”到底指的是什么?前面提到那个漂亮的四合院，主人被强制安置到丰台区一处住宅，笔者采访时，从市区前往该处乘车需两个多小时，自己的房子没了，所谓安置房是一个在集体土地上建的无销售许可证的房屋，每月还需自己交房租――千万不要把这样的安置当作特殊情况。

《房地产管理法》第60条规定房地产开发单位必须与原房地产权利人办理房地产转让或者变更才能获得《土地使用证》，然后才能办理《拆迁许可证》，而在北京市一些城方，市房地局在被拆迁入并不知情的情况下，代替被拆迁人进行产权变更，开发商只要获得政府颁发的《建设用地批准书》，就可以接着获得政府颁发的《拆迁许可证》，就可以发出“告被拆迁居民一封倍”、“私房拆迁通知书”、“裁决书”、“强制执行书”、“拘留决定书”，命令尚被蒙在鼓里的居民于15日内搬迁，否则强制执行，被拆迁人被要求必须执行开发商单方面制定的补偿、安置办法，没有商量余地，被拆迁人接到的裁决书所谓“合理安置”，就是一律被从市区住宅迁到大兴、韩庄子、和义农场、五孔桥一类至少五环以外的地区，住农家房，还要交房租，这就是北京市各区房屋土地管理局所谓的“合理安置”。而居民的土地使用权和房屋所有权被廉价送给开发商，这就是所谓的“依法裁决”。居民必须接受这样的城下之盟，否则就是“无正当理由，拒绝拆迁”，可以以妨碍公务的名义逮捕。

一份北京市西城区房屋土地管理局 1998年发出的裁决书是这样写的：“本裁决送达3日内，被申请人一家搬至申请人北京市西城区住宅建设开发公司为其安置的石景山杨庄中区居住，同时将西城区钥匙胡闹所住房屋腾空交给申请人，并将院内所盖自建房自行拆除。”

资金流向哪里

在解放初，曾和梁漱溟先生围绕“大仁政”和“小仁政”有过一场争论，最后压倒性意见是，为了国家的长远发展，可以牺牲一部分公民的眼前利益。因此有种比较流行的观点，当前一些地区的拆迁政策虽然没有保护被拆迁者的利益，却是国家经济发展大局的需要。如果不这样，怎么美化城市，迎接奥运呀?

这里应作三个层次回答：第一，并非把有悠久历史的老房子拆了，建些恶俗的豪华建筑就是美化城市。第二，妯且真能美化城市，不应把一些人欣赏的美丽城市建立在另一部分人失去家园的痛苦之上，否则我们会难以理解，在纽约这个最繁华的都市也仍然保留有贫民区。第三，按照目前一些地方的拆迁政策，国家并没有减少建设支出成本，除了令开发商获利、助长腐败与资金外逃，无助于经济发展的大局。

拿拆迁安置费来说，笔者见到一份商品房购销合同的复印件，这份合同原是不公开的，后来由于甲方为了向拆迁户征收房租，才落入拆迁户手中。合同中甲方是北京燕龙联合企业集团总公司，乙方是北京市西城区平安里大街拓宽道路工程建设办公室。乙方购买昌平县回龙观镇主持开发的综合住宅小区9号楼和13号楼的部分房屋，作为拆迁安置房。每建筑平方米价格分别为2600元和2820元两种，共72套，总金额1580多万元。非常不可思议的是，在合同第二款中规定“甲方享有产权”，为什么乙方明明花钱购买丁甲方房屋，而房屋产权仍在甲方呢?天底下有这么傻的事情么?但就这样变的一个魔术，令多少失去私房的居民目前住在郊外集体所有土地上的违章建筑中，每月还有人上门催讨房租，此时喊天天不应，喊地地不灵。而列入国家预算的巨额拆迁补偿费不知去向，有关方面对外还宦称被拆迁居民早已“合理安置”。

1999年8月28日的北京某报在宣传危改政绩、百姓得到实惠时说漏了嘴，讲菜市口大街工程拆迁安置费13亿元，是国家按投资计划支付的。一时群众大哗，菜市口居民拿到的分明是少得可怜的“外迁奖励费”。至今不清楚这笔钱很大一部分哪里去了?

北京市金融街建设开发公司是一家在“危改”方面比较有名的公司。这样的公司拿到划拨土地后，往往自己并不急于投资建设，而是转手招商，在一份房展会散发的招商引资手册中，记者看到金融街建设开发公司对于综合商住办公项目，有这样有趣的招商基本要求：“1、外商投资必须是合资或合作形式，不能独资。2、外商投资必须占25％以上。3、土地拆迁开发工作必须委托金融街建设开发公司进行 (换句话说拆迁安置费必须交给金融街建设开发公司)。”

根据《人民日报》1999年8月24日的报道，在北京市各种拆迁中目前至少有三项巨额资金流失，落人了开发公司和贪官的口袋：第一，应当交给国家的“国有土地出让金”，因立项“危改”被无偿“划拨”给开发商了；第二，应当给被拆迁人的城镇拆迁费，被开发商侵吞。(典型的情况就是A开发商被“划拨”土地以后自己并不出钱，而是招商从B投资商手中获得每产约40万的城镇拆迁费，当然这笔钱不会给被拆迁居民，只需将这些居民统一“合理安置”到郊外的房子里，其中大多数是在农村集体土地上开发的非法建筑或单位的合建楼，一次性替被拆迁人交3年房租，大约2万元，3年后就不管了。手法与《焦点访谈》揭露的“四川省丰都国土局侵吞三峡工程移民款”的方法如出一辙，但这笔费用却被列入商品房成本之中，牟取暴利，并通过做假账逃税)；第三，私人土地使用权补偿。(这部分费用法律有明确规定，有关方面却借口执行j匕京市的细则》，根本不承认，好像有些胡涂，但销售商品房时却一点不糊涂，如在西城区东城区，每平方米建筑面积价格动辄上万，甚至数万，再算上容积率，其中建筑成本只是很小一部分，最值钱的部分恰恰是在强制拆迁时，对居民硬装糊涂不承认而在销售广告中却毫无顾忌大肆宣传的“黄金区位”、“升值无限”的土地使用权的价值。)

10年来，由此涉及被侵吞流人黑洞的国家和人民财产究竟有多少?2003年9月28日，《中国经济时报》曾报道，经过不完全统计后专家估算约为1380亿。

这些资金如果真的进入国库可以带动国家建设，如果进入居民手中，可以促进消费。而作为灰色收入被某些人占据，他们也知道这样的钱烫手，会急于把资金转移到国外。